招保万金指的是什么？
招保万金指的是什么
谈及地产，不能不提“招保万金”，“招保万金”是招商蛇口、保利发展、万科、金地集团的统称。- 1988年，成立4年的万科进入房地产业；- 1992年，房地产企业数量激增，房地产行业开......接下来具体说说
为什么又开始议论「招保万金」
前阵子和一个地产人在嘉兴聊天，突然他来了一句： 你发现没有，大家又开始讨论招保万金了
我听到这句话，内心咯噔了一下
说实话已经很久没有听到这个代名词了
突然冒出来的时候我其实还回忆了一下招保万金对应的是谁
但这个词汇却是行业内靠前个没有通过策划包装民间自发定义传播的一个和品牌有关的词汇
说的是行业内大家公认的比较好的四个公司： 招商、保利、万科、金地
我记忆中这是出现在2005年前后，这是一个还有房展会的年代
那时候每年5月10月总是我最忙的时候（不要问我为什么知道）
那时候的展会上，几乎就是这四家公司的项目较多，大家也都会靠前时间优先去看这四家的项目
这算是行业内极少有的一个共识，不论是同行学习还是购房者选择，都会靠前时间去看这些
这些停留在2005年前后
到2010年之后慢慢的就开始行业洗牌
从规模上一些闽系以及三四线房企开始超越招保万金，万科也失去了龙头位置，金地的规模反而萎缩的更加厉害，越来越多的城市开始看不到金地的项目
招保万金开始失去存在感
大家开始熟悉的是碧桂园、恒大这样的企业，这些每年还会时不时涌现所谓的黑马占据行业头条
当大家开始忘记的时候，他们突然意识到
今年，就现在在行业内规模比较大的，过的还不错的，还是招保万金
榜单里保利来到第二，万科还是老三，招商和金地是行业前十
你说那个时候的招保万金都做好产品吗，那也不一定，你说其他的品牌都不好，这也说不过去
所以现在我们讨论招保万金的时候，又在讨论什么
01
我们说这个品牌的魅力，就是在于不论什么周期，他们都在那里
在行业内不论起起伏伏，他们没有失去过自己的身位
为什么
我认为归根到底就是 不会追求 绝对的快
这些企业严格意义上都不是纯粹的产品主义型企业，在行业现状好的时候，整体的开发周期和速度也算不上慢
但是从另外一个角度，他们严格意义上不算绝对的快
我不知道各位是否有印象，在2015年前后行业飙出的碧桂园和他的朋友们的企业，几乎每天都会喊着千亿的目标
在他们的眼里，你可以看到对数据的野心，也是因为如此，你从他们的眼睛里看不到其他的东西
而对于招保万金来说，公司当然也不小，速度当然也不慢
但是你还是能够看到一些重仓思维
所谓的重仓思维就是，整体规模其实只是结果，而他们换来的过程是单位城市的深耕
所以你经常会看到他们在一些城市的布局
招保万金在上海其实都是如此
布局意味着项目会多，项目会多意味着地块有好有坏，单价有贵有便宜
而他们敏感的地方就在于，这些品牌愿意为单位好项目或者难地块投入足够多的产品力
当规模太大没办法顾及全部的时候， 这些品牌会愿意做旗舰款
万科2015年的翡翠，2019年的中兴路一*
去年招商端出来的若干个玺
今年保利的天字系和世博项目
背后都是这样的逻辑
我或多或少知道那些项目背后的故事，很多产品都是用足够多的钱和足够多的时间去砸出来的结果
对于客户来说 ，愿意砸下去其实就是好产品
另外更关键的一点
砸一个项目表面上来看是解一个项目的结，但是对他们来说本质上是实现自己的 产品力下沉
如果各位去过足够多的城市或许就会发现，2020年之后，招商在全国各地都拥有了玺字系列，保利的天字系也开始标准化
就是一次单位时间的砸能够在他们内部换来体系化的梳理和标准化的输出
这是一家我们说职业地产公司应该做的事情
其实对于很多购房者来说，他们的要求都不高，只是看过一些好项目，知道什么是好的
而对于房企来说能够输出的，就是把自己曾经做过好项目的肌肉记忆带到下一个项目中来
而这件事在招保万金中也就存在
而且有了这样的逻辑，快也就有了意义
因为产品会迭代
当项目足够多的时候，一个个项目开发本质上也是问题暴露的过程，暴露问题就在下一个项目上解决问题，项目越多，理论上解决的问题越多
可能根据项目素质投入的成本不会一直增加，但是技术环节的问题一个个解决，在理念上楼盘的硬伤也就不会存在
而快周转也在产品层面有了它的正向作用
02
第二个也是体系内一个很重要的标志， 没有明显的明星职业经理人
其实这曾经是我很不喜欢的行业现象，就是房企高管试图在舆论端营造自己的个人形象
而在招保万金身上我们甚少看到绝对空降，而有新人加入也不会有太多的传播
倒不是说可不可以，我更加相信这是体制的力量
万科内部有一个规则，大概意思就是轮岗
不同的中高层会需要在不同城市或者不同岗位去轮换，很多人的解读是不希望个人的影响力太大，但是我更倾向于是让个体去感受体制的力量
行业里曾经有过一句调侃，营销流的泪都是当年投资部门脑子进的水
这虽然是一句玩笑，但是背后其实说明在很多公司内部，部门和部门是脱节的，或者说部门之间互相为对方考虑的环节是很少的
拿地的认为如果没有地营销就没有工作，所以不论什么地他们都要接受
营销的认为去化的结果在拿地阶段就决定了70%，成本决定10%，产品决定15%，营销只有最后的5%，但却要让这5%承担所有的责任
如果行情好，各个环节的负责人就会说一个个逆天的故事，大概就是我当年如何用一己之力解决了一些不可能的项目
如果行情不好，那就是内部互相推诿的过程
这就是很长一段时间明星职业经理人孵化的土壤，也创造了一些高管的天价年薪
这在很长一段时间是存在的，但是我却认为是不合理的
体制的意义是如何通过规则不让双方犯错，而体制的架构在一些稳健性的企业里显得相对健全
这些企业其实是有价值观和方**的
我们且不说这种东西有用没用，但这种东西的存在本质上就是一种约束
这种东西在野蛮时代是枷锁，但是在黑铁时代就是 救命绳索
我一直认为就是这种东西在让招保万金不被时代推着走，偶尔有一些起伏，他们时刻还是在舞台上
03
之前大家看招保万金，最大的感受就是觉得这家公司标准化需要去学习，而时过境迁，这种东西开始被忘记
也是别人的忘记，成就了现在他们的健全
就是业务板块的健全
当他们规模足够大的时候，他们规划的是模块的健全，就是没有明显的短板，不论是成本还是研发还是营销或者物业
我和一些地产人聊天， 说你们公司有客服部门，这个部门到底是干嘛用的
一问这个他们就开始抱怨说： 我也不知道干嘛用的，但是老板觉得其他公司有我们也得有，但是日常啥事都不做了，都是做一些假装客观的报告给老板看的
是的，这个可能就是问题
我们是否有想过，一些大公司的客服部门，研发部门，品牌部门……这些都是干什么的，他们在解决什么问题
有没有想过，正是因为业务板块健全，他们才能够拿到更多的地
有没有想过，正是因为业务板块健全，对于客户来说哪怕是维权也是有用的
而这些板块，正是围绕着产品构建的板块
一家企业内部其实有很多板块，有围绕着钱服务的板块，有围绕着政务关系的板块，当然也有围绕着产品的板块
虽然板块都有，但是其实很多企业内部产品板块是很羸弱的
因为很多老板的眼里，产品是可以抄袭的，既然如此那为什么还需要产品
正是因为如此，当潮水褪去的时候，问题就开始暴露
我前几天和同事聊天，说好像其他城市都没有出现过类似滨江这样的企业，看上去不怎么样但是却那么有钱，能在这个行情下在杭州这样的拿地
而背后的问题就是这家企业就是围绕着产品构建的板块绝对强势，从而可以在这个时代下显得那么游刃有余
很多人都埋怨现在的三条红线是对企业不公，但是我们是否想过为什么有的大公司却没事
其实很多时候我们都弄错了原因和结果的顺序
对于房地产这行，除了留下的建筑有70年的寿命，没有什么是永垂不朽的
04
我刚入行的时候，我的领导曾经和我说过一句话：
行业其实就是一个牌局，一时的输赢都是正常的，关键就是到最后你得还在桌面上，这样这场游戏才和你有关系
所以我们在讨论招保万金的时候，到底在讨论什么
招保万金：房企四大金刚，一部地产史诗
原创：涛哥杂谈（ID：jerryhetalk)
地产行业，很多人都知道“招保万金”这一称号，它代表着曾经的 地产四大金刚：
万科、保利、招商、金地。
然而，却很少有人知道 “招保万金”是怎么来的？为什么是他们？
广为流传的称誉背后，藏着一段跌宕起伏的地产史，也记录着这个国家与行业30年的历史变迁。
01 混沌初开
19世纪60年代，为挽救清朝统治，洋务派开始大规模引进西方技术，兴办近代工业以及民用企业。
1872年，在李鸿章的筹办下，轮船招商局应运而生。
1901年轮船招商局
此后的一百多年间，招商局创下了很多靠前：
中国靠前家大型煤矿，靠前家大型纺织企业，靠前家银行，靠前家保险公司……
甚至连中国靠前条电话线，靠前条铁路，都是招商局投资创办的。
1979年，招商局在深圳创办中国推荐对外开放的工业园区——蛇口工业区，后来与招商地产重组为今天的招商蛇口。
回到上世纪80年代，中国房地产市场刚刚萌芽，远没有今天的规模。
当年，邓公首次提出住房商品化的思路，但老百姓都盼着福利分房，对私产还没有什么想法。
直到1987年，深圳首次公开土拍，房地产才开始进入商业化阶段。
深圳这一创举当时轰动全国，直接促成了宪法中有关土地使用制度的修改， 连拍卖会用的“拍卖槌”都成了二级文物。
此后十年间，房地产市场开始繁荣发展，为“招保万金”的诞生孕育了温床。
1988年，成立4年的万科进入房地产业，并在1991年成为深交所第二家上市公司，股票代码：000002。
1992年，邓公南巡讲话，改*的春风使一批青年才俊下海从商，全国也掀起了一场房地产热潮。
这一年，地产企业数量激增至17000家，是1991年的4.5倍，地方房地产投资普遍增长50%以上。
此时，保利地产刚刚组建，一年后，金地集团也开始经营房地产。
1993年5月，万科发行4500万B股，扩张势头凶猛；同年6月，招商地产发行的A、B股也在深交所上市。
万科B在深交所上市
地产的火热，让不少投机者晚上暴富，而猛烈的降温政策也随之而来。
暂停房地产公司上市，全面限制银行资金进入，给了地产行业当头一棒。
直到1997年，世界金融风暴席卷亚洲，降温政策才有所松动。
十年之间，房地产从萌芽到初兴，经历过狂热的爆发，又因政策调控而动荡起伏，但总体仍在向上发展。
02 鼎立江湖
1997年，亚洲金融危机来袭，多国货币大幅贬值，股市一路狂跌，冲击各国经济。
随后，大中型企业出现倒闭，工人失业，社会笼罩在萧条的阴影下。
面对金融风暴冲击，为发展和振兴内需，房地产被视为国民经济新的支柱。
1998年，福利分房制度寿终正寝，城镇住房开始商品化。
此后，房地产业经历了一场十年大牛市，盛况空前。
这一年，万科营收22.6亿，净利2亿，成为中国最大的房地产开发商。
此时的王石，最爱的还不是登山，而是飞滑翔伞，享受自由飞行的乐趣。
此时的凌克，也已经在金地工作6年，并成为金地集团董事长。
两年后，金地作为解禁后的首批试点地产企业之一，最先被批准上市。
2001年，“中国房地产上市公司10强”排名中，金地高居行业第三位。
这一时期，伴随着中国申奥成功及加入WTO等利好，投资狂潮又一次席卷房地产市场。
2002年，福布斯将万科评为“世界最佳小企业”， 被誉为“中国房地产业领跑者”。
10岁的保利地产，刚刚完成股份制改*，走上全国化布局之路。
98年房改，99年贷款买房出台，02年实行土地招拍挂，一系列政策放开刺激了地产业的发展。
到2003年，由于房价上涨过快，央妈出手一度遏制了继续过热的势头。
但非典的爆发导致经济下行压力增大，为保增长，住建部发布“国八条”， 给房地产注入了新的强心剂。
2004年，招商地产迎来高光时刻，其在深圳的销售规模超过万科，位居深圳靠前。
这一年，“招保万金”的营业收入分别为34.7亿、45亿、76.7亿和31.7亿，差距还很小。
随后几年，保利以北上广为核心，辐射三大经济圈，又走向重庆、武汉等区域中心城市，全国化布局日臻完善。
2006年，保利在上交所上市，地产四大金刚“招保万金”集结完毕，成为地产龙头股的代名词。
同年，为遏制房价、调控住房结构，90/70政策出台，要求新开工商品房，90平米以下户型占比不低于70%。
但是，这一政策不仅没控住房价，反而让地产商们学会了“偷面积”。
与调控的博弈中，房地产依旧高歌猛进，2007年股楼双牛，天价“地王”频现。
万科当年销售额超过500亿，再次确立其地产龙头的地位，而“招保金”三家则还在百亿徘徊。
招商规模虽不及万科，但其股价却创下102.89元的记录，成为首支地产百元股。
这在当时广受关注，以至于坊间曾有这样一句话， “最了解招商地产的不是他的员工，而是经常玩股票的股民。”
然而，维系了十年之久的房价不跌神话，在2008年被打破了。
03 风云变幻
2008年，北京奥运会举国沸腾，但这一年却是无数地产商的噩梦。
美国次贷危机席卷全球，很多国家经济下滑严重，无数工人失业。
国内股价从6000点跌到1600点，房地产市场快速陷入低谷。
万科率先在全国范围内降价，当年销售额479亿，较前一年下滑9%，这也是万科历史上唯一一次业绩下跌。
降价、甩卖、被收购，都是那个时期的高频词。
为了应对国际金融危机，防止经济断崖式下跌，“四万亿计划”就此出台。
虽然计划的初衷不是房地产，但钱还是流进了楼市，极大振奋了地产业。
随后地产迎来空前繁荣，北京上海等一线城市，几年内房价涨幅接近翻倍。
在市场环境的快速转变下，招保万金的差距也逐渐拉大。
2009年，万科销售额达630亿，稳坐地产靠前把交椅；
保利销售额超过400亿，比上一年直接翻了一番；
金地销售额突破200亿，较上一年增长近85%，成绩喜人。
而招商地产这一年则刚破百亿，昔日的老大哥明显落后。
到2010年，龙头老大万科实现1026亿， 成为国内首家千亿房企。
也在这一年，史上最严调控拉开序幕。
重点城市施行限购，二套房首付比例提高，贷款利率上调，同时加大保障房建设，房价暂时得到抑制。
可没坚持多久，迫于经济增长压力，央行降准降息，宽松的货币政策使房地产再次回暖。
到2012年，招商地产开始发力，业绩超过350亿，与金地打平。
这时的保利刚踏过千亿门槛，紧跟于万科之后，而“招金”与“万保”的差距则在不断拉大。
2014年，中国经济进入新常态，先后出台的四轮刺激政策，促使房价迅速上涨。
招商地产突破500亿，稍稍超过金地，这时的万科已经成为2000亿房企。
2015年招商地产与蛇口工业区重组上市，一个更加强大的招商蛇口诞生。
同年，保利发生了一件非常有意思的事。
当年4月，保利地产 董事长宋广菊发了条微博“保利是个P”， 地产圈顿时炸开锅。
后来，保利官微揭开了迷雾，这是在为其全新的“5P战略”做宣传。
保利这一波造势，至今仍是佳话。
2016年，重启高增长的金地也跻身千亿房企，此时的保利突破2000亿。
这一年，万科虽然超过3500亿， 但稳坐了十几年的龙头交椅却换了人。
到2017年，招商蛇口迈进千亿之列，“招保万金”终于千亿会师，但规模已经从当年的旗鼓相当，到如今的几倍之差。
今年前三季度，“招保万金”在业内的排名分别是：
万科第二，销售额4755亿；
保利第五，销售额3470亿；
招商排名十二，销售额1620亿；
金地排名十四，销售额1418亿。
蓦然回首，十多年前的地产二十强中，70%已经大换血。
“招保万金”虽在历史的洪流里逐渐淡化，但仍属于二十强房企中的金字招牌。
在这几十年的地产发展史中，我们能够清晰的看到， 战略与选择对企业长期业绩的影响。
万科 作为行业战略研究的先行者，在大多数时候都踩准了市场周期的节奏，从而长期占据领先身位。
保利 则紧贴市场变化，始终保持着积极的投资策略，因此确立了“央企地产之王”的市场地位。
招商 背靠母公司雄厚资源，虽然在一定阶段中发展落后，但总体表现稳健扎实，展示出丰厚的底蕴。
金地 虽然经常被认为保守，但其管理和人才的沉淀却在行业内树立出“好公司”的口碑，业绩在近几年也表现良好。
“招保万金”，最初源于股民对地产龙头股的概括，时至今日，他们依然是A股最强的房企四大金刚。
在周期动荡剧烈的房地产行业，活得好不易，活得久更不易。
无论增长快慢，业绩高低， “招保万金”始终是地产圈稳健发展的典范 ，在战略、管理、产品、文化、人才等方面实现了良好的均衡。
回顾中国地产三十年，时代创造了一个又一个神话。
水能载舟亦能覆舟，房地产市场的每一次跌宕起伏，都和国家经济与百姓民生息息相关。
无论前途几何，稳健扎实都是穿越周期较好的法宝 ，这也是“招保万金”今天仍被视为标杆的核心所在。
坚守本心，顺势而为，相信明天会更好。
“招保万金”：万科、保利、招商地产、金地集团，谁才是下一个？
谈及地产，不能不提“招保万金”，“招保万金”是招商蛇口、保利发展、万科、金地集团的统称。
- 1988年，成立4年的万科进入房地产业；
- 1992年，房地产企业数量激增，房地产行业开始提速；
- 1993年，保利集团正式上市；同一时间，金地集团开始经营房地产；同年6月，招商地产发行A、B股在深交所上市。
- 1998年，城镇住房开始商品化，“招保万金”进入大众视野。同年，万科营收22.6亿，成为中国最大的房地产开发商。
- 2001年，金地高居行业第三位；保利地产则完成股份制改*，走上全国化布局之路。
- 2004年，招商地产在深圳的销售规模超过万科，位居深圳靠前。
- 2006年，万科、保利、招商地产和金地集团成为股市中表现最具代表性的四大龙头地产股，“招保万金”由此而来。
然而历史总是在变化中演进，城头变幻大王旗，近十年，国内房企规模“大跃进”，金地和招商地产“过于保守”，逐渐掉队。规模化成为房地产企业的必经之路，在行业大势的倒逼下，房地产企业需要求变和快速发展。似乎只有高周转、大规模才成为了地产唯一的方向。“碧恒万融”成为“新四大天王”，“招”，“金”，“保”的踪影难觅。碧桂园、恒大更是都喊出了万亿年销售额的口号，“狂奔”成了每一家地产企业追求的唯一目标。
然而，盲目的冲刺跑带来的一定是供血不足和持续力不够，在2021年下半年开始，房地产行业出现危机，民营房企相继进入“至暗时刻”，碧桂园和恒大受行业危机影响较大，尤其是恒大，多点开花后的结果就是五一结果，负债累累，碧桂园也是风声鹤唳，目前仍在调整中；万科和融创在积极转型，寻找新的发展方向。
以上就是招保万金指的是什么？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！
