富力接手万达酒店怎么样？

富力接手万达酒店怎么样

1月9日晚间，富力地产公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。此次“割爱”物流园，富力是真不得已。此次变卖，资金主要是用于降低负债及拨......接下来具体说说

富力189亿买77个万达酒店，到底是赚了还是亏了？

最近许家印的恒大是陷入了严重的流动性问题，广州另外一个地产巨头富力的日子也不轻松。富力中期财报显示，短期借款达519亿，长期借款是914.45亿。

恒大、富力、融创这些公司都是过去几年一直在高杠杆运转的公司，如今遇到了行业收紧，压力就自然出现了。当然目前富力的情况比恒大还是好不少。

恒大上半年房地产业务亏损40多亿，富力还是赚了30亿。另外一点富力也比恒大聪明，他们从去年就开始出售了一些非核心资产，套现了一些现金，增强了流动性。

说到富力不得不说到一笔收购，那就是4年之前，富力189亿买下了77个万达酒店。当时很多人说富力是捡了一个大便宜。为何这么说呢？77个酒店才卖189亿，也就是说每一个酒店才2亿多。

海底捞巅峰的时候900多个门店，市值却是高达4千多亿，也就是说一个海底捞餐厅价值就高达5个亿了。这一对比，确实可以觉得富力是捡了一个大便宜，毕竟当时万达的资金出现问题，所以富力是买便宜了。

收购一年之后，富力的老板张力就说，这笔收购非常好，已经赚了百亿。张力这个赚百亿的意思是酒店估值涨了百亿。

不过如今收购4年过去了，当时大便宜，如今却是**烦。今年上半年富力酒店收入26.35亿，不过亏损却高达5.47亿。很多人可能会说疫情影响，酒店业亏损很正常。

实际上富力酒店业务从2018年就一直亏损。2018年亏损1.83亿，2019年亏损10.08亿，2020年亏损14.27亿，亏损并没有减少，而且是逐年增加。

富力目前是全球最大的豪华酒店集团。不过王健林说过，一家公司如果不赚钱，其实是不道德的。如果业务一直在亏损，那么规模多大都没用。酒店行业不是互联网，规模并不能换来成本的下降。

万达当年做酒店其实并不是真的认为酒店可以赚钱，而不过是万达广场的配套而已。王健林在各个城市拿地盖万达广场，为了配合万达广场的发展，于是王健林就不得不配套建设酒店。

实际上这些酒店在万达的运营中一直是鸡肋，投入大收益小，最终王健林是在2017年把包袱甩给了富力。

实际上酒店这个生意真的不是好生意。酒店的固定投入太大，回收周期太长了。世界上很多著名的酒店品牌，他们都是只做管理品牌，而不做重资产的事情。富力是做房地产起家，后来又投资商业地产，盖了不少的写字楼，后来又发展酒店生意。

实际上富力189亿收购了万达77个酒店，如今看来并不明智。虽然每年亏损额度不算大，但是毕竟一直在亏损。另外业务重估价值可能上涨，不止189亿，可能高达200多亿，但是富力必须得找到人接手，这部分的利润才可以变成真金白银，以如今这个行情，富力要找到接盘的人不容易。王健林做酒店是为了配套，虽然酒店亏了，但是他的万达广场没有亏。富力则不一样，单纯买下这些酒店来经营，就是为了在酒店上面赚钱。其实豪华酒店也是品牌好听，实际上真的不太赚钱。

今年上半年华住酒店市值1053亿，利润也才1.3亿，另外一家著名的上市公司锦江酒店市值538亿，但是利润更是只有0.05亿。

所以说当时王健林看似吃亏，其实他捡了一个便宜。富力看似捡便宜，其实是吃亏了。如今王健林的万达商管负债已经降低到了1400多亿，而且王健林已经拆分了万达轻资产公司准备去香港上市了。

砍价100多亿，富力捡漏的万达酒店竟成“烫手山芋”？

有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。

文 ｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑 ｜周春林

头图来源 ｜中企图库

命途轨迹的改变，或许只在某个瞬间的手起刀落。

时隔五年，富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出，为了缓解债务压力，富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2 亿 ~7亿元之间，大都在二三四线城市。截至发稿，富力层面对此未予回应。

2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。

彼时的李思廉（富力地产董事长）也颇为开心：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下，富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年，富力营收破千亿。

曾经许下的蓝图还未实现，富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。 最近三年，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。

李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购，但在去年8月的富力中期业绩会上，他提出酒店“可售”。一买一卖，进出之间，已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达，在降负债的路上，走在了大部分地产公司的前面。

轻装上阵的万达获得重生，现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力，却在负重前行。为了渡过难关，融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外，作为融创中国的董事长，孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司，以自己的信用为公司担保。

富力的对策与融创类似。从去年9月开始，富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时，碧桂园服务也发布公告称，以较多不超100亿元的对价，收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。

截至去年末，富力手上现金量约为63亿元，一年到期的短期借款超过580亿元，总体债务超千亿元。为此，富力一边与债权人谈展期问题，一边加大资产出售力度，回笼资金。今年以来，为偿还公司债务及维持经营，富力地产多次出售海外资产。

作为曾经的“华南五虎”之一，富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大，更是粤系房企中的“大哥大”。不过，由于发展模式过于保守，后又误判形势，高歌猛进，富力逐渐被甩在身后。总体来说，“踩错了节奏”，有行业人士总结。

外部环境千变万化。回头来看，李思廉和王健林之间，似乎也就差了些运气。 五年的兜兜转转中，李思廉“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。 外界的疑惑是，依然走在悬崖边上的富力，能否靠万达的这批酒店资产“纾困”？

“捡漏王”不服输

“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？”2019年3月底，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。

“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。”李思廉笑答，“而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。”

2017年7月，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的73家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照计划，酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，短短9天内，切下了酒店资产的“蛋糕”。

一个细节是，那场万达出售资产发布会召开前，前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。

及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。

签约仪式次日，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节，称 富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下” 。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。

彼时，人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后，富力已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团，还有37家在建及规划中酒店。

但以富力当时的财务状况来看，这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的靠前个完整财年，彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。

富力地产的业绩报告显示，富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。

关于“酒店业务亏损”问题，2018年度业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，“在账面上有会计处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，目前酒店整体净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称，“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。

李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念，甚至让本来很少说话且性格谦逊的他，意外“怼”了**湖王石。

2004年博鳌房地产论坛上，王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

对此李思廉说，商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。此后，富力开启了冒险之旅。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产，富力显然是在走钢丝。

如此激进的扩张方式，是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天，2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。

2008年，金融危机呼啸而至，房企哀鸿遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产，据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台，将它从悬崖边上拉了回来。

经历过生死一线，不变的是，富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重，但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态。 同期，专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园，已将富力抛得越来越远。

2013年，富力二轮扩张。此后，富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回，直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打，再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。

“烫手山芋”

成为全球最大豪华酒店业主之后，富力地产仍在负重前行。

非常明显的迹象是，富力地产希望通过收购来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后，2018年3月，富力以57亿元收购海航资产。但在随后一年，大环境迎来剧变。2019年1~2月，全国商品房销售面积出现负增长。此前不久，万科董事长郁亮提出了“活下去”的口号。

彼时，《中国企业家》询问李思廉：富力地产是否也有类似策略？李思廉说，那是郁亮开玩笑。富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折，能坚持下来的公司，都应该具有市场的保护能力，在市场竞争中活下去，“没有什么难受的。”

经营酒店是一项长期而精细的工作，当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，也曾说过：“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。对此，李思廉也有概念。他在2019年3月的业绩会上表示，“酒店（业务）方面一般看现金流，因为酒店的账，本身很难赚钱。”

捧在手中的万达酒店，已经成了富力的“烫手山芋”，它并没有给富力带来充沛的现金流，反而使整个富力陷入危机：营收增加，净利润却未能提高，负债问题愈加显著。

“万达酒店买得确实便宜，但你都用借来的钱去买，整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨，“当初以为捡了大便宜，没想到是投资逻辑错了。”

就在富力签下万达酒店资产前一个月，富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末，该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。

数据显示，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。

2019年，富力的净负债率高达199%。2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。2020年度业绩会上，李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”

往回看，尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓，不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”，但若对比寒风凛冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明显放缓公开市场拿地步伐，同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。

加速“割肉”

“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上，李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语，这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，没有什么是不能卖的。

“富力地产当年接下了万达的酒店，但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。

这样的急切状态，在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时，态度更理性、更坚定：“价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。

据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。 其中包括：9月份，大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，并将80亿港元资金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权，以53亿元出售给黑石集团。

2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。

先是3月份，富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币。后是4月份，又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。

5月初，富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外，李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日，富力地产发布公告称，将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源，而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。

只是，富力资产出售的进度，明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件，这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。

统计显示，目前富力存续的境内债券一共10只，规模161.65亿元；其中，年内到期债务为两笔，合计51.2亿元；还有7笔债务2023年到期，合计100.45亿元。此外，还有存续的美元债9笔，规模为41.85亿美元。其中，2022年内到期的债务为两笔，合计6.6亿美元。

债务高压下，富力地产已开始寻求债务展期。

3月30日，富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票，最后该笔债务展期方案通过。不过，另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”，展期未获通过。

截至去年末，富力地产借款总额共计1327亿元，净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金)，无法覆盖短期债务。

受疫情及行业下行的持续影响，今年楼市整体行情低迷，富力的销售情况也不容乐观。

根据富力披露的数据，2022年1-4月份，富力地产共实现总销售收入177.5亿元，同比下降55.9％；销售面积达约145.31万平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56％；销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45％。

一个好消息是，房地产企业的融资正在松绑，例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过，富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称，如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售，未来不排除继续出售酒店以渡难关。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线，这个售价和资产前景都还不错，但 “富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以，毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金，只能进行一段时间的勉力维持”。

参考文章：

富力后悔死了！199亿接盘万达酒店之后是这个结果？

11月9日晚间，富力地产公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。

此次“割爱”物流园，富力是真不得已。此次变卖，资金主要是用于降低负债及拨作本集团的一般营运资金。

正常运营都没钱，富力到底怎么了？

而据富力三季报数据显示，截至报告期末，富力的负债合计1144.11亿元，有息负债规模则较一季度下降了约242亿元。虽然有所下降，但降负债的压力依旧不小。原因主要在于富力集团的业绩的完成情况并不乐观，连年亏损。

这几年，为了降低负债压力，做了低折价配股融资、酒店分拆等动作。说到酒店，要回到当年富力花了199亿元买的大“包袱”。

当年万达遇坎，只能卖资产还债，富力盘算着万达的酒店可以搞。

当时发布会上，现场的展板上富力的名字还曾一度被删除。据传是由于富力的当场压价，王健林还气得摔杯子。

根据当时众多财经人士的分析，万达的酒店合计下来至少得这个300多亿朝上，富力还价6折，199亿元到手。算下来，每家酒店平均下来还不足3亿元，这可不就是一个大便宜嘛。

不过富力肯定没想到的是，王健林卖给他们的资产其实也不能让他们立马实现盈利。酒店项目，本身投资大，回报率不高。而随着2018年房地产市场的下滑，市场迅速降温。可谓是屋漏偏逢连夜雨，入住率下降直接导致富力出了血又收不回。

而富力本身业绩发展连年亏损，如此恶性循环，这波大买卖直接导致了富力的负债规模突增。“三道红线”下，富力只好“割爱”求生存。

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