深圳厂房改造的住宅和农民房那个可以买？

深圳厂房改造的住宅和农民房那个可以买

租房可能是这个时代最神奇的“商品”。几乎每个人在谈论这个产品时都会谈论很多自己的观点和理论。对于大多数人来说，买房是人生中最重要的事情之一，然而，普通毕业生或长期没有就业的人在面临......接下来具体说说

深圳楼市：深户二套应该打新还是二手房？

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥，夫妻为深户，名下有一套房在老公名下，目前家庭还有一个购房名额。 老公名下有公司，为法人代表，现正准备用老公名下的房去做经营贷，贷款出来后用老婆的名字去入手一套房。 之前一直想着买二手房，但现在看到打新总是有价值倒挂，很具有诱惑力，我想问的是像这种情况，以后贷出来的款能不能去打新？会不会被银行查出不给买？或者需要规避和注意哪些事项就可以安全去打新？祈望指教一下。

回答：

可以。能不能打新，主要看两点：1.资料能不能过i深圳系统 2. 积分够不够 。过i深圳系统是不需要查询征信的，也不看夫妻的债务。只有上述两点通过，就是后面银行贷款的问题。你的买卖合同是和开发商签订的，如果一家银行过不了，可以换宽松的银行贷款，或者开发商又担保授信的银行，非网红盘并不很严。注意就是，靠前，由于贷款原因导致的无法履约，双方可以协商更换银行。第二，经营贷先申请，不激活，别到用时方恨少，资金被动

【会员提问 】大表哥您好。我父母现已退休，希望在翠竹片区买房养老。距离医院附近，方便就医。打算办jlh首付五成，可负担总价500-1000万内的房产。看了翠拥华庭二期两房，德弘天下两房，金翠园厅出阳台三房，内心很纠结。不知道该如何选择？

先说说我的主观感觉，翠拥华庭二期两房，小区花园物业都可以，但客厅户型较小，且多年横盘。德弘天下69平户型较为奇葩，楼下有花园，带学位未来是否升值潜力更大？金翠园三房厅出阳台，居住无缺点，但总价较高，未来是否升值有限？父母的生活习惯是五到七年换房一次，所以在居住的同时也考虑升值。请大表哥多指导。

回复：

1.首先，这三个盘都是在翠竹片区，相距不到1公里，宏观的片区涨幅是一样的，也没有太大的规划布局，片区未来的涨幅空间主要参考微观楼宇品质和学位增量以及入手价去综合。

2.翠拥华庭二期（东湖中学+锦田小学）优势的离翠竹公园最近，下楼便是公园，居家养老是非常不错的地方。虽然是2004年的楼盘，但是整体外观上，还是保持得很好，并不显老，但是学位非常一般，也是它多年横盘的主要原因，没有可以炒作的点。

德弘天下（深中+锦田小学）是2019年茂业集团推出的新盘，罗湖少有容积率非常低的大社区楼盘。另外一个卖点是深中学位，深中学位毫无疑问是深圳历史最悠久最顶级的学位，没有之一。马化腾也出自深中。但是顶级学位的投资瓶颈在于，学票过于刚性，缺乏弹性，也就意味着，刚性的入手价格，刚性的脱手价格，原因在于学位并没有太大增量空间。因为学位太好了。投资学位并不是投资存量，而是投资增量。金翠园（深中+锦田小学）是2010年佳兆业的盘，周围的超市商业都很齐全，单价高。所以对于深中的学位，学票的投资价值依然还是刚性，只是弹性会很慢。

所以总体而言，三个盘的建议顺序：德弘天下>翠拥华庭二期>佳兆业金翠园，供参考。

【会员咨询】大表哥，想问一下基础的问题。 想请教一下，二手房买卖，如果实际成交价高于指导价，应该怎么操作？ 中介网签合同的价格是按指导价填写的，而且网签合同还有一条：之前协议与网签合同有冲突的，按网签合同执行

回复：

1.首先，故意写低网签价的目的是什么？少交税还是规避750豪宅税，还是啥原因写低？ 2.如果是因为没有沟通好，写错了价格。可以撤销网签合同，重新签网签。网签的目的，就是要公示真实的成交价，走银行贷款和国土局交税，而不是指导价。如果中介故意不让撤销，让他滚，并问候他全家，同时去协会和住建局投诉举报，并不构成合同违约。

【咨询】老师，我现在手上持有的物业，想要优化卖掉一部分，请教一下如何优化。

1福田景田聚豪园红本

2罗湖布心的绿映居小3房，周边在棚改环境很差。

3宝安沙井的棕榈堡，楼层低。

4坂田万科第五园一期的叠院，164的6房。目前不用太考虑月供的情况下，您认为哪些房子可以现在卖掉或者置换掉的，或者晚点再卖？

回复：

1.景田聚豪园和罗湖绿映居八成是早年买入的老物业，十多年前买入这两个盘是正确的，但现在仍坚持持已经是在消耗获利红利。这两套可优先考虑出。

2.棕榈堡应该是近几年买入的物业，误打误撞买到了热点片区沙井，沙井炒的虽热，但却有硬伤，眼下却是遍布工厂和农民房，推倒重来是不现实的，所以沙井在整体上能否逆袭要打个问号。但个别区域可能会先富起来。

短期内沙井最大的利好就是万丰海岸城，对周边房价会有一波拉动，棕榈堡刚好在这个商圈之内，可以蹭蹭热点。这套房子可以先保留，等待利好出尽。

3.万科第五园这套，属于资源错配，坂田是刚需刚改聚集地，6房的叠院在这里定位尴尬，乏人问津很正常。我如果没猜错，这四套至少三套是红本在手吧，又是一个两千万资金沉淀在房子里，房子不升值等于贬值的案例。

4.适当让价尽快出掉1和2，保留3，4慢慢放卖吧

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

深圳楼市：还建房不要碰，过来人血的教训

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔，好！加入星球马上学习了近2个月的问答，感觉您对学位房投资比较认可。想请教您：1.现在锦城花园2房自住，孩子在读4年级。现在想置换3房，有几个考虑。一是换锦城3房，但98年的房子，担心太老，换了至少还要住10年。二是换君汇世家3房。但户型不太好。三是换东堤湾3房或东山一品3房，学位不如锦城，君汇。请问从投资角度，选哪个好?2.还有一张房票，5年投资期，小三房，500万左右，请问金融城美林海岸可以吗?是否比欧泊好?3.以上考虑适合操作的时间是现在还是等等到明年。谢谢[愉快]

回答：1.如果上越秀学位房的话，建议上一个顶级学位房，顶级学位依旧是稀缺，我倾向于你在锦城跟君汇里面选吧，这种房子不怕老，像北京上海那些学位房依旧是稀缺，你现在手上这套锦城2房80多平基本就是硬通货了，很好出的。你要上一个3房的话，就选一套自己喜欢的来上就好，3房带改善的学位房后续更稀缺2.五年投资期，基本就是有两轮行情，现在这轮行情我们已经身在其中了，美林海岸这个标不是不好，只是说你用500万去买的话大概就是一个2房左右的水平，花500万买一个学位不好的盘明显不值得。建议上一个3房，骏景花园，盈彩美居，城市假日园，中海康城这些都可以另外你这500万是全款还是？如果有500万本金的话建议买个更大标，赚的更多万科欧泊也不便宜了现在，如果对比潜力的话肯定不如金融城，5年左右的时间，金融城一带很多写字楼会拔起来，就好像你看到现在的琶洲那样3.果断现在买，明年去买的话基本又要涨上去了，现在是上涨行情，最近城市之光的秒光，万博和越府的秒光清盘，还有昨天琶洲一带拍出5万多的地价，再加上下个月的牛奶厂拍地，无疑是要振奋市场我可以举一个例子，城市之光认筹2000多个，最后买得到的只有一半左右，剩下一半的买家你说他们到时候买哪里？新盘也就那么几个，后续天河东，黄埔一带的二手会继续被这些买家扫掉，广州买家不缺钱，大家都在观望，何不早点上车，抢跑一步呢买房就像做生意，你现在买的话，跟你明年，较多你也就给多几个月的利息而已，如果涨了，皆大欢喜；不涨，没关系，当亏了几万块；如果涨了没买，基本你后面都买不下手了用几万块利息换取一个赚几十万或者说过百万的可能，你说值得不？

提问：请教雕叔姐，我的首付款是分几笔付给开发商的，申请房贷是看每一笔的付款时间还是以最后一笔的时间为准？查首付来源也是每一笔的时间节点的流水都要查吗？另外，搞xyd全款买房可行吗？有什么要注意的地方吗？谢谢！！！

回答：每一笔首付的来源，一手房按揭以开发商指定银行为准。全款经营贷是难度*高的贷款，不是这里一句话两句话说的清楚的，谢谢！

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这**涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔好，请问1. 过户当天直接支付首付款给卖家，2. 交楼时间在银行放款后，这种操作算正常吗，会有风险吗

回答：算过户当天转首付，这个很正常交楼的话不知道你们之前合同有没约定什么时候交楼？放款后交楼也正常，到时候做好物业，水电气费用的交割就好了其实交楼这块可以协商的，不一定要真的等卖家收齐全部房款才交楼，要哭的时候大声哭吧，找个借口急着收楼用，拿几袋水果之类上门拜访一下，晓之以情动之以理，厚着脸皮试试呗

提问：雕叔，买房自住＋投资，中海誉城80方二房总价240，科城山庄63方二房251，哪个比较值得？

回答：看你上班通勤的方便程度，这两个盘一个是区府核心板块，一个是区府东板块。生活配套商来看，肯定科城山庄的好一些，中海的略差但从价格上来看，中海占优势，便宜，而且同样总价可以买到更多面积。我相信分析完了，你也就有了答案

提问：雕叔，请教一下中海康城的三房和骏景花园的三房怎么选？综合考虑居住环境，学位和升值空间的话

回答：1、户型方面：中海康城的占优，中海的户型没的说，这个小区的三房户型在天河都属于一顶一的好产品，91、101、106、110、113、117这些非主套或者带主套的三房的产品，都没问题，骏景的三房主要集中在102-109平，横厅为主，产品上中海占优2、小区园林、环境、物业：中海占优，虽然中海靠前期是03-05年的楼龄，但中海的物业非常好，管理很好，相对来讲，骏景的物业就一直被人诟病，非地下停车场+物业是骏景的痛3、学位的话，骏景占优，虽然康城小学也不错，升学率也还行，但骏景还是胜出4、升值的话，我觉得看入手价格吧，两个小区都没问题，投资可以买北向，自住就要买南向，都可以用一点杠杆温馨提示：我们团队已经帮至少10个客户在这两个小区买到房子了，买到就赚到了

提问：雕叔您好，有个问题想请教您。手上有450万现金，打算贷款300万。现在有两个方案，靠前，用姐姐的房票首房首贷在深圳买个450万左右的小户型一手房+用自己的房票在广州买一个300万左右的小户型带学位二手房。第二，在广州天河买一个750万左右的二手房带学位，房龄17年以内。在广州买带学位的房子，是基于我儿子今年读初二，学习一般，想考广东省内大学，在这两年内买好房子，由老家转到广州读民办高中，同时用于女儿读小学一年级至三年级，三年后回老家。打算在深圳买一手房，是因为我老公他觉得深圳的潜力更大，他不太喜欢广州，觉得买个一手房以后可以用于儿子大学毕业之后。这些我很纠结，同时在这方面也没有任何经验，想请教您，等您有空的时候给我提提建议，谢谢！

回答：450万买深圳首房首贷估计很难买到什么小区，同理300万在广州买一个带学位的二手房，除非是近郊的无学位的二房单位，或者越秀、天河的老婆小无论怎么看：上面的方案都是下策，不可取。建议：直接把750万全部打在广州，买一个三房带学位的房子，兼顾投资+自住买学位兼顾了儿子的学习，以及女儿的学位房，多么稳妥的方案。同时，广州的房价目前属于慢牛状态，早买早赚钱深圳呢，随着715新政的落地，靴子落地，未来至少3-4年不会有大的动弹了

提问：雕叔，我是您的铁粉，有个问题，目前100首付，300多的全额，主要投资，在哪个板块，或者盘上车比较合适。

回答：尚东尚筑去看下吧，你有全款的优势，谈判桌上优势会大很多，你要告诉你的卖家，你卖给别人，你的贷款一时半会下不来，因为银行额度紧张另外不要一上来就说你是全款，谈判谈到卡住了，悄悄勉为其难跟业主说，大不了我全款，一人让一步，便宜点怎么怎么地

提问：雕叔你好，最近在看海珠的学位房，一套是杏坛小区顶楼70方，单价3.7，2000年的楼，电梯加装已公示。一套怡安花园8楼，楼梯65方单价3.5，未来几年可能加装电梯，1997年的楼。前面是江南二小，后面是海珠实验小新校区。目前在犹豫这两个，雕叔帮忙看看

回答：后者为好，前者的价格其实已经包含了“加装电梯”的预期在里面，价格上已经反映了，后者的目前为楼梯楼，后面有加装电梯的可能性，也是一个增量

提问：雕叔，请问400万预算，在金融城到鱼珠一篇，有哪些小区可以关注？三房，离地铁不超过2公里

回答：抛开歪瓜裂枣，比如2000年之前的房子，比如单体楼，比如楼梯楼这些，400万3房在金融城还真干不下来，鱼珠的金碧那些也不下不如去文冲万科城市花园看看

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

在深圳租房该租小区房还是农民房？有什么区别？

租房可能是这个时代最神奇的“商品”。

几乎每个人在谈论这个产品时都会谈论很多自己的观点和理论。

对于大多数人来说，买房是人生中最重要的事情之一，然而，普通毕业生或长期没有就业的人在面临购房问题时，仍然存在困难。

在买靠前套房子之前，或者在就业地点有能力买房之前，“租房子”已经成为一个更加经济合理的选择。

然而，租房的泥潭并不浅。对于没有经验的租客来说，往往很难找到满意的出租屋，甚至遭遇诈骗，损失惨重。

本文将为有租房需求的读者提供一些实际的租房经验，避开雷区，努力寻找自己满意的出租房屋。

1. 通勤时间

以前租房子住，住在关外龙岗（老社区便宜），但我的工作地点在关内福田市民中心。每天上下班大约需要1.5小时，包括公共交通、步行和不可避免的高峰时段拥堵（拥挤的地铁、公共汽车）时间，每天车程大约需要3小时，非常不舒服。

3小时能做什么？买菜做饭不用点外卖，夏天可以游泳，冬天可以跑步，可以看电影，可以写稿子，可以和朋友见面。这样想是不划算的。同时，由于睡眠不足，我的精神状态越来越差。所以租约到期后，我赶紧搬到公司附近步行20分钟的地方。虽然租金上涨了不少，但我得到了身体和精神上的好处。不可言喻。

所以租房一定要离工作地点近，或者稍微远一点但可以直达地铁。如果你是开车旅行，你必须考虑交通拥堵。一般来说，你应该确保你的单程通勤时间在20分钟左右，这样你就会有很多个人休闲时间。如果超过1小时，工作和生活的质量就会下降。

二、周边环境

在保证住宅小区安全的前提下，除了时间，还有一个需要考虑的因素：环境。一般来说，视觉环境不是特别重要。租户需要考虑是否有不能在短时间内完工的建筑物，是否有工厂，社区附近是否有无限的道路。

这三点引起的主要问题是：噪音。尽管很多地区已经对建筑和工厂噪音进行了限制，但不能保证它不会像您想要的那样糟糕。休息的时候突然开始工作，晚上一定要远离大货车不受限制的街道，否则睡眠条件差的人晚上很难得到充足的睡眠。 

其次，有需要的租户应考虑租用地附近的生活娱乐设施，如超市、商业区、健身房、酒吧等，以及社区的绿化和公共设施。环境问题比较主观，每个租户都有不同的需求，但必须考虑噪音。

三、整体租赁和共同租赁

这是几乎所有租户都必须面对的问题：整租还是合租？讨论这个问题，主要是为了避免与不熟悉的人住在同一屋檐下，无法相互包容和理解。

整体租赁的成本相对较高，但可以获得更多的私人空间，这将大大提高您的个人时间、工作和休息以及生活质量。

合租比较划算，但会因多人共用而造成种种不便。

根据我的经验，我建议大家选择整体租约（当然，大部分毕业生很难承担高昂的费用），或者与朋友共享租约，关注朋友而不是同事。大多数读者可能认为与同事分享是较好的选择。事实上，事实并非如此。同事之间薄薄的表面关系只能维持你在工作场所的社交互动。一旦住在同一个房子里，你的生活习惯、你的生活态度可能就完全不同了，稍有不慎就会直接影响到你们在工作中的关系。

虽然整体租赁的价格相对较高，但未来仍有很大的可操作空间。如果你的收入负担得起，那么一个人住一定是最舒服的选择。如果觉得单身的成本太高，可以自己招租室友，在豆瓣或其他社交平台发消息，选择自己志同道合的寄宿伙伴。

如果实在没有更好的合租伙伴而只能选择与陌生人合租，请尽量避免男女混租，这对你来说会比较不方便，比如洗漱洗澡，或者因为男女唐不要相信不同的生活习惯会影响你的生活。不要相信类似的广告：陌生人已经成为这个城市的亲密朋友。这种情况发生的概率几乎为零。

四、租金价格

什么价位的租金更合适，大多数租户可能心里没有谱。当他们看到某个价格时，他们往往会做出决定，好像他们买得起一样。根据我的经验和一些社会调查数据，通常租房费用（包括房租和水电杂费）不超过租户税后收入的1/3。

这个比例不仅能保证你稳定的租金，还能保证你有好的生活品质和休息财富积累。过高的比例容易造成不必要的经济负担，过低的比例不能保证更好的生活质量。简单的说，不要太奢侈，也不要太节俭。对于年轻人来说，更重要的是投资自己，或者放眼世界。

另外需要注意的是，在与房东沟通租金价格时，可以尽量适当讨价还价。通过横向比较附近社区的投标价格，并通过周边设施细节和附近交通等进行讨价还价，房东普遍会同意较低的价格虽然调整建议的数量不多，但仍然是一大笔钱几个月来。

五、入住检查

一切搞定后，就可以和房东签协议入住了。但在签订协议之前，租户必须仔细检查您将来会花费大量时间的房间。

门窗是否完好，能否正常开启和关闭，窗户的阳台是否有护栏。

房间内的插座是否有效，是否损坏。

卫生间是否有窗户，或者是否有排风换气装置。

热水器好坏，厨房和卫生间能否提供热水。

交房时记录水、电、气读数。

房间的清洁卫生，如有不妥，请及时提出。

并与中介或房东一起，计算家电、家具的数量，以及是否可以使用。

有时间的租户也可以在不同时间、不同天气情况下进行检查，看看房子是否通风或漏水。检验后，应在协议中注明订购的物品数量和是否完好。签收时需要仔细核对证件信息（包括身份证、房产证等）、联系方式、和房东之间的协议金额等。如果批准了大型中介租房，可以添加中介的联系方式，以后有任何问题都可以联系中介处理。 

上述信息在退租时也将进行同样的检查。租赁期间注意电器设备的安全使用，保持良好状态。同时，尽量保持房间清洁。很多房东在退房时都会要求检查房间的清洁度。

六、写在最后

以上就是深圳厂房改造的住宅和农民房那个可以买？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！