房产电商费合法吗？

我们在购买商品房时，往往会因平台、中介等介入直接向开发商以外的第三方支付所谓的 “电商费” ，该费用通常不是以开发商的名义收取，且不体现在认购协议或购房合同中，实践中因涉及“电商费”的纠纷通常有以下几点裁判规则：

1、认购书或合同中约定了房价款，开发商主张购买房屋的前提条件是另行支付电商费，如无证据证明购房人明知且认可，仍应按约定价格销售房屋。如开发商拒绝履行，购房人有权要求双倍返还定金。

2、购房合同解除后，电商费应由实际收取的一方予以退还，未按时返还的，应计算利息。

3、收取的电商费，如不具备代理服务费性质，或属于佣金之外的费用的，应予以退还。

4以商品房销售合同纠纷的案由提起诉讼，要求退还电商服务费的，因涉及的主体不同、法律关系不同，需要另案处理。

5、收取电商费如违反了房屋的销售价格备案管理制度，行政上的责任并不影响销售合同的效力。

“房产电商费”纠纷不断，以钱抵钱，猫腻是什么？

导语： “以钱抵钱”的房产电商费实际上是房产中介提高中介费，甚至成为开发商变相涨价的手段。那买房时的电商费合不合法？买房时如果有电商费会导致什么问题？遇到类似情况业主该怎么办？

本文作者丨王玉臣（北京金诉律师事务所）

“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台,故也被取名为电商费。这实际上是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。

买房时的电商费合不合法？

1、严格从法律上讲，电商费其实是不合规的。 根据《商品房销售明码标价规定》相关规定，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

在这里有一点需要特别注意，是不是开发商想怎么标价，想怎么销售都可以，而是必须按照在建委部门申报的价格进行标价。 且不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。而且，商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

另外，在2016年10月住建部发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定：其中第6种“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；”和第7种“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”都和电商费密切相关，也都是属于违规行为。

2、从现实生活中来看，电商费很多是开不了发票的，实际上是开发商为了规避限价，利用第三方对房款进行分流，甚至是为了偷税漏税。 这种情况显然也是属于违法的。

3、如果电商费是开发商直接收的，开发商本身就是销售方，更不应当再额外收取费用。 如果电商费是第三方中介公司受开发商委托的收取的，按照中介的相关规定，相关费用也应当由开发商来承担，也不应当由购房人承担。

所以综上，电商费的收取是违规的，也是不合理的。

买房时如果有电商费会导致什么问题？

1、将来如果遇到退房，涉及电商费的退费比较麻烦。

2、电商费往往开不了发票， 没法计入房屋交易系统和纳税系统，也就是说在官方备案的交易信息中，交易房款是不包括这一块的。将来卖房的时候，会增加业主卖房的税费成本。

3、电商费往往是开发商为了避免对房价监管，为了偷税漏税，甚至可能是为了转移一部分房款设定的。 我曾经遇到过电商费大几十万的，甚至还有上百万的。这些还严重违反了商品房预售房款的资金监管规定，如果大规模地分割为电商费，可能会导致房款的转移，严重的可能会导致烂尾楼的发生。

遇到类似情况业主该怎么办？

1、业主在遇到类似情况的时候：首先要清楚电商费的性质以及收费所对应的服务内容是什么？ 若仅仅是销售房屋，那么根本无从交纳服务费，因为地产公司本身就是销售房产的，不存在另行支付服务费的服务。

2.务必注意服务费的收取单位究竟是谁， 收据上或者收款账户究竟是不是开发商的名字。另外，要注意要求对方开具发票。

买房那些事：配套没有落实可拒绝收房 收取新房电商费属于违法

老百姓购买一套房子不容易，可能会遇到各种各样的问题。比如小区的配套幼儿园没建好，业主能不能拒绝收房？对于一手房，开发商收取电商费（或团购费、服务费等）是否合规？今天，粉笔君就大家所关注的问题进行一一解答，仅供参考。

城镇小区应配套不齐全，业主可以拒绝收房

粉笔君获悉，早在2019年1月22日，*务*就有下发文件《*务*办公厅关于开展 城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号），以下简称“配套通知”。

其中，关于城镇小区的配套幼儿园，配套通知提到：城镇小区没有规划配套幼儿园或规划不足，或者有完整规划但建设不到位的，要依据国家和地方配建标准，通过补建、改建或就近新建、置换、购置等方式予以解决。对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收。

换句话说，开发商的小区配套幼儿园实际没有落实到位或者不齐全的，相关部门不得为开发商办理竣工验收备案表，业主们也可以拒绝收房直至相关的配套落实为止。

开发商收取一手房电商费（团购费、服务费等名义）是否合规？

一般来讲，对于二手房中介公司收取一定的服务费是可以理解的，毕竟中介公司的相关的工作人员提供了相关咨询、跑手续、落实购房合同、对接相关部门和房东等，中介工作人员付出了一定的脑力和体力劳动，收取购房人一定的服务费也是说的过去的。

对于一手的新房来讲，部分开发商打着如5万抵扣7万的名义收取所谓的“团购费”，费用不计入购房总款也未开具发票（涉嫌偷税漏税）。购房者以实际付出的总费用（含电商费）核算购房成本时，往往会发现实际的价格大于备案价，实际上购房者并没有得到相关实惠。本质上，电商费属于一种隐性的成本转移，本来应该由开发商的利润让出一部分并结算给内部销售或者代理销售的提成，实际上转移到了购房者的身上，这就是“羊毛出在羊身上”。

那么问题来了，一手新房收取电商费合法吗？答案：不合法的。

“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台，故也被取名为电商费。这实际上是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。电商费并不写入《商品房买卖合同》中，和“一房一价”的政策不冲突。但它的存在确实加重了购房者的负担，成为一笔莫须有的费用。

国家发展改*委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收*办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

商品房经营者不得收取任何未标明的费用，不得使用不规范的价格标示，误导购房者。

住建部于2016年10月发出《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做出了明确界定：

1、发布虚假房源信息和广告；2、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；3、未取得预售许可证销售商品房；4、不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；5、捂盘惜售或者变相囤积房源；6、商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；7、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；8、将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。

购房者买新房一般直接以“电商费”来收取费用，或以“交x万抵扣x万”的形式来收取费用 ，该行为就是违反了上述规定中的第（四）（六）（七）款。

电商费改头换面重新上阵

房产电商费由于遭到太多购房者的投诉，从2013年开始，存在3年之后，被政府部门明令禁止了。

然而，虽然有各种限令，但是房产交易对于购房者来说本就是高度不透明的。而房产中介正是瞅准了正一点，将自己所收取的中介费，伪装以电商费，以虚假优惠变相提高。现在很多房地产开发企业的在售项目依然存在违规收取“电商费”“团购费”的现象。

电商费打着各种名义的改头换面，也给地方检查带来了一定的难度。2019年4月6日，由廊坊市住建、市场监管、税务、公安等6部门组成的市级联合检查组，在廊坊市区检查中发现140家房地产经纪机构中有61家存在问题，同时对北三县、固安、永清进行了靠前轮次检查，并协调大厂检查组、会同三河检查组对在燕郊代理销售大厂项目的经纪机构进行了联合查处。

检查组在实际检查时，关于电商费存在的问题：中介或者开发商向购房人收取房款以外的所谓的“电商费”“团购费”“咨询服务费”等，主要存在于商品房销售采取代理销售模式的项目中，商品房代理机构将应向开发企业收取的代理费转为向购房人收取，且不出具正式发票，为日后产生大量后续投诉埋下隐患

对于电商费问题，廊坊市除责令其整改外，对有处罚依据的违法违规行为还依法进行顶格处罚，对没有处罚依据的进行约谈，对严重扰乱市场秩序的坚决清理出廊坊房地产市场。

电商费就像“打不死的小强”，至今在某些地产开发商还存在收取一手新房电商费的乱象，比如河北廊坊的某地产上市公司，还在打着5万抵扣7万、4万抵扣6万的团购费的名义收取业主电商费。对于业主的口吻是“团购费”，开庭现场对于法官的口吻是“服务费”，可谓是典型的“两面人”开发商。

以上就是房产电商费合法吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！