雅居乐房管集团樊红雷还在吗？

雅居乐房管集团樊红雷还在吗

近日，戴德梁行成功牵手“千亿”房企巨擘，与雅居乐房管集团达成全国战略合作。双方代表雅居乐房管集团总裁樊红雷、戴德梁行华中区董事总经理刘小华在广州正式签署协议，合作范围将涵盖商业项目......接下来具体说说

对话樊红雷：聚焦精细化管理 雅居乐房管剑指万亿代建蓝海

随着房地产行业逐渐步入白银时代，房企纷纷开启多元化发展道路，以品牌与管理输出为主的轻资产代建业务，作为新兴细分领域逐渐成为众多房企抢滩的新蓝海，并被不少企业寄望为新的利润增长点。

过去七年，中国累计代建面积仅为1亿平方米。有报告指出，预计2030年房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，达到万亿级市场规模。

“华南五虎”之一的雅居乐于2018年4月组建房管集团，正式进军代建行业。日前，凤凰网房产专访雅居乐房管集团总裁樊红雷，揭秘雅居乐房管的“神秘面纱”，并就代建行业发展前景、雅居乐房管成立契机、自身优势以及未来发展战略等焦点问题进行深入探讨。

据介绍，因给客户创造了新增价值，雅居乐房管在成立当年就录得约1.56亿元营业收入、约9600万元净利润。2019年相关指标又有可观的增长。从项目拓展来看，雅居乐房管目前在全国各地已有15个项目、约600亿元货值。

在樊红雷看来，代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，拼的不是规模而是管理，通过做好精细化管理把项目“管好卖好”，与合作方形成对赌条件，提高企业的盈利能力，即使规模不是很大，但因为盈利能力强，未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待。

剑指行业前列

12月27日，雅居乐旗下产业集团——雅居乐建设集团宣布正式更名为雅城科创集团，并宣布品牌升级，成为以人居科技、EPC/总承包两大业务版块为主、多元发展的大型综合集团。

事实上，“多元化”已成为雅居乐的代名词。

除主攻地产外，近年来雅居乐一直在开拓多元化业务，寻求新的利润增长点。2015年雅居乐初涉多元化发展，建立雅生活、环保集团，随后两年教育集团和建设集团(雅城科创集团)相继成立，直至2018年，房管集团、商业管理集团及资本集团相继成立，至此雅居乐已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

与凭借收并购得以迅速扩张的雅生活和雅居乐环保不同，雅居乐房管走的是轻资产路线。

在樊红雷看来，入局代建行业是雅居乐基于代建行业前景和自身发展的基础上做出的主动选择。“首先集团本身就有多元化发展需要，其次随着市场洗牌，一些中小型或排名靠后的房企有委托品牌房企进行项目开发管理的需求，他们也认可雅居乐的品牌和管理能力。代建行业迎来发展蓝海，据研究机构测算，未来10年有超过10万亿元的市场规模，占房地产10%以上的份额。”

樊红雷透露雅居乐控股董事局主席兼总裁陈卓林对于雅居乐房管集团寄予厚望，并立下三大目标。“一是三年到五年之内，把代建管理做扎实，期望品牌影响力做到行业前列；二是在5年规划中，每年营收增长率都高于行业平均水平，形成一个良性的规模增长；三是与雅居乐内部雅生活、雅城科创、卓雅教育、商业集团等几个产业之间实现协同发展。”

事实上，在整个专访过程中，樊红雷也多次强调，雅居乐房管的目标是做到行业的口碑前列，尽管规模上也希望能前列，但更重要的是树口碑，“因为口碑将来肯定是‘有利可图’的，先有口碑再有企业的规模和利润。”

不拼规模拼管理

在雅居乐之前，已有绿城、朗诗、滨江、建业等“先行者”。雅居乐房管集团作为一名后来者，在代建蓝海变成红海之前，如何建立自身的优势，培养核心竞争力，至关重要。

与市场上大多数企业不同的是，雅居乐房管是真正意义上的轻资产代建集团。“雅居乐代建业务从成立伊始，就是一个完全**于地产业务的一个完完整整的轻资产代建集团，目前全国也就两三家房企，其他大都跟地产业务有交集的。”**的运营模式或许将成为雅居乐房管发展的优势之一。

据统计，目前全国前50强房企纷纷涉足代建行业，竞争越发激烈，尽管处于“创业期”，但雅居乐房管早已意识到如何做到有影响力的头部企业。

“经营管理能力将成为雅居乐房管的竞争力。”樊红雷分析道，“项目的成功率至关重要，通过专业的规划设计、建造管理、成本管控、营销管理、财务运营等服务，把项目当作自己的项目一样实打实地做成功，做到有口碑、有现金流、有利润的程度。”

在樊红雷看来，代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，而是通过做好精细化管理把项目品质和去化做得更高，把品牌溢价做得更强，把现金流成本做得更低，从而与合作方形成对赌条件，提高盈利能力。

“代建行业拼的不是规模，而是管理。代建企业的规模不能无限大，无限大会带来管理和品牌问题，未来行业头部企业的年销售额应该是在300亿元左右。”樊红雷表示，即使规模不是很大，但因为盈利能力强，未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待。

从专业角度来看，代建行业体系跟地产基本上一样，最大的不同是代建承载着两个角色。“以前做地产我们是甲方，但到了代建行业，我们既是甲方又是乙方，资金输出的时候我们也是甲方，但我们在服务的时候又是乙方，所以这种角色转换更考验我们团队的沟通能力，对合约精神的理解能力，以及对合作方需求跟我们管理分歧上的平衡能力，这很重要，也是最大的挑战。”

樊红雷介绍道，代建的员工面对着两个老板，一个老板是雅居乐，一个老板是合作方，怎样把两者之间的理念和利益平衡到位，不仅要求专业过硬，情商方面也要高一点。

不止步于商业代建

目前，雅居乐房管全国代建项目达15个，货值约600亿元，分布在华南、华东、西南、华北四大区域。从城市布局看，雅居乐房管集团项目多分布在三四线城市，部分项目甚至下沉至县城，如浙江省丽水市青田县、安徽省滁州市全椒县。

事实上，三四线城市也将是雅居乐房管集团商业代建项目重点布局的区域。樊红雷介绍，三四线城市还未结束的城镇化进程给商业代建带来发展机会和空间。

不过，受房地产行业调控影响，近年来三四线市场的不稳定性，也为房企的发展带来一定的不确定性。樊红雷对此持不同看法。在他看来，三四线城市量跌，价格不一定在跌，三四线城市市场机遇是有的，但不能盲目，毕竟目前实行因城施策，综合来看，主要还是选择房地产市场健康的城市。

而在土地竞争激烈、供需不平衡的一二线城市，一般的商业代建机会较少，雅居乐则主要选择城市更新项目、政府代建和资本代建项目。

按照雅居乐房管当初设想，商业代建占70%，政府代建占10%-15%，剩下的是资本代建。政府代建指的是与政府部门或国企合作代建业务，包括保障房、人才房等。而资本代建指的是接受金融机构委托进行房地产开发管理。樊红雷说：“很多的信托、基金、资产公司手上有优质的‘不良资产’，但他们没有房地产开发团队，没有能力增值变现，他就找我们合作，而不是简单地把资产卖掉，我们出管理和品牌，把这些资产做成有品质、有现金流、有利润的项目。”

2020年，雅居乐房管进入第三年。“这是公司发展的关键年。”樊红雷透露，“2020年公司预计再拓展12-15个项目，目前手上已经有6-7个项目很有意向，主要在西安、南京、无锡、成都等地，此外，安徽也有政府代建项目正在对接一些细节。”

从目前看，雅居乐多元化成效凸显。雅生活集团已于2018年在香港联交所主板上市，雅居乐环保集团也预计在未来一两年分拆上市。

樊红雷：代建新秀的大梦想

雅居乐房管集团总裁樊红雷

乐居财经 吴诗如 发自广州

在房地产领域，“代建”不是新鲜词，绿城管理、朗诗等房企几年前已经在探索代建业务。而据智研咨询测算，房地产未来市场容量362亿㎡，中指院代建蓝皮书保守预计2030年代建业务占比10%以上，意味着未来整体代建市场容量高达40亿㎡。

这一片蓝海，处于转型期的房企们显然不想错过。据了解，国内TOP50的房企都不同程度地涉足代建业务，众多入局者中，也包括雅居乐。

2018年4月3日，雅居乐房管集团正式成立，这是国内为数不多的**运营的代建集团之一。雅居乐房管集团总裁樊红雷是一名地产老将，此前他曾在雅居乐地产集团任职12年，从地产集团的项目总到上海区域总；雅居乐房管集团成立，他升任为雅居乐房管集团总裁。

2019年末，在广州一个温暖的冬日上午，我们于雅居乐中心28楼的会议室中与樊红雷见面，这是他成为雅居乐房管集团总裁以来第二次接受采访。在雅居乐房管经历了近两年的探索历练之后，关于代建行业前景、企业规模与利润、竞争力打造等问题，樊红雷有了更多的思考。

代建新秀

成立至今已有一年八个月的时间，雅居乐房管团队已经发展到300多人的规模，并在全国范围内获取了15个项目，分布在华南、华东、西南、华北四大区域，货值约600亿元。

这个节奏在樊红雷看来，并不算慢。“从项目数量来讲不是太快，但从货值来看已经够速度了，项目辨识度方面我们还需要调整，目前我们对这些项目比较有信心。”樊红雷说，雅居乐房管的投拓一直在进行，2020年的拓展目标是12-15个项目，目前有六七个项目很有意向。

尽管发展速度不慢，但在绿城等代建“先行者”面前，雅居乐还算是代建新秀。对于入局代建行业，樊红雷指出，这是雅居乐基于房地产细分市场前景以及自身多元化战略下做出的选择。

从外部环境来看，房地产发展多年已经到了细分阶段，而且市场竞争激烈，代建行业作为房企轻资产转型的方向，发展前景被看好，也成为房企的盈利渠道之一。从内部资源层面出发，进入代建行业一方面是契合雅居乐多元化战略的发展；另一方面，中小型房企已意识到品牌价值和物业管理对于产品溢价的重要性，而雅居乐经过27年的发展，已经形成自身产品口碑、品牌价值和称雄行业的物业管理，并且有专业的管理团队以及相应的融资能力和优势。

“将来代建模式会很灵活，唯一不变的是品牌价值，它不仅会提高企业在地产圈的影响力，还会提高企业在代建圈、轻资产圈内的影响力。”樊红雷强调。

雅居乐控股董事局主席兼总裁陈卓林对于代建板块寄予厚望，并定下三大目标：一是3~5年之内，把代建管理做扎实，期望品牌影响力做到行业前列；二是在5年规划中，每年的营收增长率都能高于行业平均水平，形成良性的增长，有机会将考虑上市；三是雅居乐内部产业之间资源整合，协同发展。

樊红雷介绍称，基于给客户创造了附加值，雅居乐房管成立当年就实现了盈利，取得约1.56亿元的营业收入及约9600万元的净利润，预计2019年相关指标有可观的增长。同时，据其透露，雅居乐房管已经制定了跟投方案，2020年开始将对项目进行跟投，在激励机制上将有别于地产。

为不动产开发赋能的商业逻辑

在行业内摸索了近两年，雅居乐房管对自己的定位很清晰，正如同其slogan所言“中国不动产开发赋能专家”，就是将品牌价值和管理能力与中小房企、政府平台和金融机构的资源整合在一起，达到双赢。

“我们的商业逻辑很简单，中小房企有地没钱、没品牌、没团队，我们有较强的融资能力、品牌影响力和开发管理能力，可以做到优势互补，实现双赢。”樊红雷直言，此前项目的土地红利比较高，利润也相对较高，但“蛋糕”总有吃完的一天，雅居乐房管集团将更关注城市更新和资本代建。

“城市更新企业有旧改土地资源，但他们可能缺少资金、品牌和团队，这些我们都有，合作就可以带来利润增长。代建模式可以很灵活，我们最终要做到的就是为不动产开发赋能。”

按照雅居乐房管的设想，在商业代建、政府代建和资本代建三种模式中，商业代建为主，占比70%，政府代建占10%-15%，剩余部分是资本代建。其中，政府代建主要是指与政府部门、国企平台合作代建业务，包括拆迁安置房、人才公寓、大型基建设施以及地产项目等；资本代建则是代建方接受金融机构委托进行房地产开发管理，如信托、基金公司手上的“不良资产”，通过代建方的开发管理后变成有现金流、有利润的项目，而不是简单地将资产卖掉。

对于三种模式的比重设定，樊红雷解释称，政府代建项目的收费比较低，目前雅居乐房管处于初创期，更多地考虑商业代建和资本代建，为企业积累经验和资本。

而从项目布局来看，其项目主要在三四线城市。对此，他表示，一般存在较高土地红利的区域都在三四线，这是雅居乐房管未来主力发展的区域，而一二线城市地商业代建需求较弱，但城市更新、政府代建和资本代建有不少的机会。

不追求规模为王

目前代建行业已从此前的一家独大发展到如今群雄并起的局面，尽管都还在路上，但各方显示出来的实力不容小觑。

樊红雷表示，按未来十年代建市场是十万亿规模来测算，头部企业一年的销售额应该在300亿左右。在他看来，规模不能无限大，规模无限大会带来管理问题，对品牌造成影响，到了一定发展期就要相对平衡。

代建的逻辑不是不断拍地追求高周转，而是通过精细化管理把项目品质和去化做得更高，把品牌溢价做得更强，把现金流成本做得更低，从而与合作方形成对赌条件，提高盈利能力。

“代建行业拼的不是规模，而是管理。” 樊红雷表示，以专业管理提高项目成功率，打造良好品牌口碑和优秀盈利能力，即使规模不是很大，但未来的想象空间尤其是在资本市场的表现依然值得期待。

而作为从地产圈跨越到代建圈的职业经理人，樊红雷也清楚地看到代建行业与地产行业之间的不同。

里程碑！戴德梁行与雅居乐房管集团达成全国战略合作

近日，戴德梁行成功牵手“千亿”房企巨擘，与雅居乐房管集团达成全国战略合作。双方代表雅居乐房管集团总裁樊红雷、戴德梁行华中区董事总经理刘小华在广州正式签署协议，合作范围将涵盖商业项目前期策划、策略发展及评估、主力业态招商、商业销售及租赁、运营管理、物业管理等多个领域。该战略合作具有里程碑式的意义，相信将为粤港澳大湾区乃至全国商业市场注入新活力。

戴德梁行与和雅居乐房管集团代表签订战略合作协议

作为享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,戴德梁行业务遍布全球70多个国家，设有400多个办公室。广州商业地产部的专业团队，曾服务保利、华侨城、光大控股、时代中国、华发股份等龙头开发商，并深度参与广州珠江啤酒厂二期改造、广州白云绿地中心、广州国际医药港、万博中心粤海天河城、广州报业大厦、港珠澳大桥东人工岛、珠海海韵城等代表性项目，深受政府、开发商及社会各界的高度认可。

刘小华表示，戴德梁行兼具深耕本土的专业能力和全球性视野，此次成功携手雅居乐房管集团，未来将整合双方多元化优质资源，在商业地产、写字楼、产业等多个板块上碰撞出全新商机。

戴德梁行华中区董事总经理刘小华

雅居乐房管是“千亿房企”雅居乐旗下专门从事房地产代建新兴领域的产业集团，业务涉足商业代建、资本代建、政府代建等多个板块，足迹遍布华南、华东、西南及华北地区。此次与戴德梁行签约将为雅居乐房管引进更多国际资源，助力其构建独具特色的商业项目代建新体系。

任克骏，“引入第三方知名咨询服务机构，有助于提升项目实施效率。希望双方在合作中碰撞出‘未来的花火’，在商业项目的策略定位、产品营销、招商运营等方面创造更大价值，为委托方和市民打造活力十足和颇具魅力的商业名片。”

以上就是雅居乐房管集团樊红雷还在吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！