广州中海亚运城房价多少？

4月1日，番禺区石楼镇新城地块正式出让，广州广奥房地产发展有限公司（中海全资子公司）以总价13.9亿元，折合楼面价17743元/平夺地。1.7万楼面价夺地，意味着项目日后开售，单价将达到3.5万，甚至4万以上。石楼镇新城地块的出让，结合此前思科智慧城等产业配套，未来或提振番禺东部楼市。

地块概况：可共享亚运城配套 居住环境是最大卖点

石楼镇新城地块地处番禺东部，紧邻大盘亚运城。地块周边景观资源丰富，除莲花山外，海鸥岛、大小浮莲等重点休闲度假和文化体验产业均处于地块周边。

地块周边居住氛围浓厚，西侧、北侧分别为尚上名筑、番禺保利公馆项目，西南侧则是亚运城天誉及山海湾项目。

交通出行方面， 宗地周边仅3条公交线路布局，均可直达地铁海傍站，通勤时间在5-8分钟左右。另外，目前地铁3号线东延线进度良好，预计2023年能够落成。

未来在3/4双地铁线路加持下，项目可实现30分钟来往广州市中心。总体来看，地块周边交通出行条件较佳。

生活配套方面， 地块项目主要依托发展近10年的亚运城的生活配套，在一定程度上具有坐享其“城”的开发优势。

亚运广场、亚运城国际商业街等配套足以满足项目业主的日常生活需求。

教育配套方面， 地块周边虽然名校密布，如天誉小学、亚运城小学、广铁一中等。

但根据“邻居”尚上名筑的情况来看，未来项目学位可能以石楼镇的石楼一中和石楼二中学位为主。

项目周边新盘仅亚运城：多数房源2字头

目前周边一二手均主要来源于亚运城，亚运城亦将会是本地块未来最大的竞争对手。

亚运城在售一手天峯组团均价2.5-2.8万/㎡左右，而较早建成且距离地铁较近的二手盘亚运城媒体村价格在2.4-2.8万/㎡之间。

另外，番禺西部新房实力亦不可小觑，如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府等优质项目。

地处万博商圈附近，交通通达性较好，目前在售均价在4万元/㎡左右，对项目亦有一定的威胁。

直击地块三大卖点：新货成势+产业强刺激+辐射范围广

1）住宅供应激增

市场关注度往番禺转移

近年来，番禺区土拍不断，单单是今年番禺前三月宅地供应量面积已达13.9万㎡，远远超越2016年的总和（3.85万平）；

另一方面，去年番禺为广州的供地大户，总供地量高达64.35万㎡，为南沙宅地供应量的1.2倍。

因此，预计在2019-2020年番禺一手房源供应将达到高峰，广州未来一手市场关注度有望高度往番禺集中、转移。

但需要指出是，当日后产品进入销售阶段时，长隆中铁建、思科碧桂园等优质项目亦逐渐面世，区域竞争将十分剧烈。

但广州中原研究发展部认为，由于地块楼面价偏低， 保守估计项目保本房价仅24000元/㎡左右，与番禺华南片区的“高价”楼盘大概存在20000元/平左右的价差。

价格优势明显，地块项目具备较强的市场竞争力。

2）产业扎堆布局：大批居住需求涌入番禺东部

地块项目周边招商引资进展乐观，产业项目扎堆驻扎。

除汽车产业园外，石楼镇胜洲村9月转让29.4万㎡用地，由珠江实业负责开发，拟定位商务金融区，服务汽车相关上下游产业。

而思科智慧城目前已进入招商阶段，早期项目基本处于预售、招租状态，待项目完全落成，预计将为片区带来7-8万个就业人员。

此外，位于地块项目西侧1.5公里左右的前锋村片区将研究作为番禺区智能制造产业园。

其占地590万㎡，旨在打造番禺区参与区域产业发展的主战场，抢占广州IAB、NEM战略高地。未来产业园就业人数将在1万人以上。

广州中原研究发展部认为， 围绕地块项目周边的番禺东部“新产城”正逐渐成型。

但由于化龙片区一带一二手市场项目相对较少，而产业员工居住需求巨大，因此出现“需求外溢”的现象可能性较大。

3）项目未来可辐射客源广

根据规划显示，地块项目位于大湾区一号公路线网“东部干线”沿线。未来可直接通过东部干线-南大干线-黄埔大桥抵达广州第二CBD。而通过莲花山过江隧道、虎门二桥、虎门大桥等可直接来往东莞等地。

同时，通过“广深港澳科技走廊”的带动，项目业主可快速来往中山、东莞等地，实现1小时湾区互联互通的生活圈。

广州番禺亚运城房价迈入“2万+”，最贵的小区均价超过2万/平

买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。广州9月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，广州9月二手房参考均价40502元/平，环比8月下降1.16%，同比去年同期上涨14.44%。其中番禺亚运城9月二手房参考均价21632元/平，环比8月下降0.91%，同比去年同期上涨0.36%。

一、亚运城二手房房价走势

番禺亚运城9月二手房参考均价21632元/平，环比8月下降0.91%，同比去年同期上涨0.36%。最近一年中，6个月房价上涨，6个月房价下跌。

图1：亚运城二手房价格走势

数据来源：房天下研究院

二、亚运城二手房住宅9月最贵的小区均价超过2万/平

亚运城二手房住宅9月最贵的小区为中海左岸澜庭，均价超过2万/平。

表1 亚运城二手房均价较高的TOP20小区

数据来源：房天下研究院

三、亚运城热门小区房源推荐

TOP1:尚上名筑，均价22381元/平，三居至四居在售，网友关注指数46。

TOP2:广州亚运城天誉，均价26228元/平，三居至四居在售，网友关注指数43。

TOP3:庄士映蝶蓝湾，均价21111元/平，三居至四居在售，网友关注指数31。

TOP4:亚运城，均价25979元/平，三居至四居在售，网友关注指数29。

中海全面接手，广州亚运城收官之作值得期待

8月25日，碧桂园在港交所公告称，出售公司所持有的26.67%的广州利合房地产开发有限公司股权，总代价为12.915亿元人民币。公告显示，联营公司持有广州世佳100%股权，其主要资产位于广州市番禺区石楼，是名为广州亚运城的超大型商住混合式综合体。

作为本次交易收购方的中海原本已持有联营公司73.33%股权，因此在收购碧桂园持有的股份后，中海成为了广州利合唯一的持股股东。从2009年12月竞价至今，亚运城这个建筑面积高达585万平方米的超级大盘在几番易主后，由中海地产收入囊中，成为唯一出资方。

广州亚运城现状

几番易手，初始股东全部退出

亚运城项目原是2010年广州亚运会的配套设施之一。2009年12月，由富力、雅居乐、碧桂园三家企业组成的民企联合体在经过47轮竞价后，击败由中海、保利、万科三家企业组成的联合体，以255亿元的创全国纪录总价拿下亚运城项目。2010年，中信、世茂分别支付1.5亿港元入股。2010年，广州亚运城在亚运会开幕前首度开盘，首批推出的是媒体村和运动员村，一度出现了数千市民抢购2000套房源的惊人场面。

这一格局持续了6年，在2010年开盘起的6年里，亚运城一直由雅居乐操盘营销，楼盘均价从1万元/平方米缓慢爬升至1.5万元/平方米，而同时间里，广州不少一手楼盘的售价已经爬升了两三倍。

亚运城项目大多为超高层住宅组团

2016年，基于项目股东过多以及投资利润低于预期等原因，参与最初竞价的富力退出亚运城项目，股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。同年，乘着央企整合大潮的中海地产用半年时间整合了中信集团旗下的地产业务，曲线获得了亚运城项目20%的股权。亚运城股份变为中海持股20%，雅居乐持股26.6%，碧桂园、世茂各持股26.7%。根据各方的特长，各合作方的分工也有调整，世茂主攻商业部分如亚运城广场等的招商和运营，碧桂园主管营销，雅居乐则转为负责物业，亚运城价格也在这一年攀上2万元/平方米。

此后，亚运城项目的股权架构维持了五年的稳定期。2022年1月，随着市场下行，房地产爆发影响全行业的流动性危机，进入“三道红线”黄档的雅居乐和出现信托违约的世茂均选择将亚运城的股权转让给中海，中海一跃成为持股73.3%的靠前大股东，但营销依然由持其余26.7%股份的碧桂园负责，直至2023年8月25日。

股权变更突然，工作仍在交接

8月29日，羊城晚报记者到访了位于地铁4号线海傍站附近的亚运城广场，亚运城项目营销中心就在商场一楼内，记者发现，访客登记所使用的微信小程序仍然有碧桂园的标识，据销售人员介绍，由于此前营销工作一直是由碧桂园负责，目前他们的工作也还在交接过程中。不过较为醒目的是，一块崭新的中海地产品牌墙已经被摆放在了入口处，销售人员表示，这块品牌墙是刚刚做好的，并着重介绍了其中关于物业的板块。

营销中心已放置崭新制作的中海地产品牌墙

此前碧桂园公告显示，广州亚运城项目已有约505.56万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场，剩余79.44万平方米建筑面积仍在施工中，预计将于2025年年底竣工。而据现场销售人员介绍，目前所有地块均已在开发中，在售的一手住宅还有天逸、天珑和天际三个组团，均已在建设中。

物业方面，销售人员表示，此前售出的组团是以雅居乐旗下的雅生活物业为主，而剩余的三个组团，除天际项目已经确定将由中海物业入驻外，其余两个项目未来是否交给中海目前还是未知数。

不过，在商业方面，有消息称，中海有可能将目前项目内体量最大的商业综合体亚运城广场升级为自身旗下的知名商业连锁品牌——环宇城。今年9月，广州的推荐环宇城——南沙环宇城就将开业，其商业面积10万平方米，有众多一线品牌入驻。中海的全面接手，有望为目前经营已经走上正轨的亚运城广场带来更多亮色。

超长开发周期，一二手房“内斗”激烈

自2010年开盘至今，亚运城在13年的时间里持续有一手住宅入市，且在2017年至2021年的5年时间里，五度成为年度成交金额的销冠。从配套设施角度来说，亚运城项目的性价比可谓不低，作为广州亚运会的配套设施之一，交通、商业、医疗均较为完备，教育方面，有19所学校。

楼盘看起来不错，为何楼价增速不快？首先，除了早期的运动员村、媒体村等组团外，亚运城大多数组团均为40层以上的超高层住宅，部分楼栋更是高达57层，和前期组团相比，中后期组团实用率略低，中后期组团自身比较，组团之间差异化并不显著，存在相互之间竞争的情况。

此外，即将建成的广州地铁3号线东延段和在远期规划中的8号线南延段都将从海傍站通过，规划中的东部干线也将从区域内穿过，这意味着很长一段时间内，亚运城项目周边都将会有大面积的工地存在，加之亚运城周边很多区域仍尚待开发，缺乏近距离的就业机会，在城市界面上，亚运城暂时难以摆脱“睡城”的身份。

项目周边很长一段时间都将有工地存在

更关键的是，因为产品差异不大，亚运城目前的二手住宅与一手住宅相比也颇具竞争力——而且，楼龄短的次新房不少。据中指院数据，2010年至2021年，广州亚运城成交套数为29021套，这意味着该片区内的“满两年”二手房达到了接近3万套，其中，大多数单位的交楼时间都在十年以内，看起来还比较新，具备与一手楼一决高下的实力。

据某中介机构在亚运城片区工作人员介绍，目前亚运城项目内挂牌出售的二手房源约占楼盘存量房的10%，且基本平均分布在各个组团中。以2017年开盘的天成一期为例，组团内二手房源共有109套，面积段涵盖90-120平方米，与目前在售在天际几乎一致，价格方面，天际单价在3.1万元/平方米左右，天成一期则是在2.8万元至3万元/平方米之间，在交付标准、距地铁站距离相差无几，商业、教育、医疗配套完全一致的情况下，有意向的购房者在二者之间有极大的选择空间。

据介绍，2025年，广州亚运城所有住宅项目就将建成交付，广州亚运城的收官之作，值得关注。

2023年9月1日《羊城晚报》A11版报道

文/图 羊城晚报全媒体记者 范晗越

来源 | 羊城晚报·羊城派

责编 | 梁栋贤

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