内部认购协议有法律效力吗？

一、商品房“内部认购协议”背景及简介

商品房开发商为了达到快速回笼资金的需要，在取得“预售许可证”之前往往会采取“内部认购协议”、“意向协议”、“定购协议”、“报名”等等协议的方式收取买受人（或者称作意向买人）的部分款项，并约定承诺在将来的某个时间点签署正式《商品房买卖合同》，诸如“内部认购协议”之类的其内容一般较为简单，包括双方当事人信息、房屋情况、所支付的费用等。此类协议在履行中时有发生到期后开发商单方面提高价格、单方面改变房屋相关情况、一房二卖、不能如期签订《商品房买卖合同》等问题发生。

二、商品房“内部认购协议”性质及效力

我国法律、行政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。

依据******颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效，但是上述司法解释对商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购协议。因为认购协议是*于商品房预售合同的预约合同，因此司法实践普遍倾向于认为，商品房认购协议的效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要，出卖人未取得商品房预售许可证也不影响认购协议的合同效力。

******民一庭在其编写的《民事审判指导与参考》（2008年第4集）一书中也认为：“作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效”。

所以，诸如“内部认购协议”等合同，在符合相应法律规定的情况，即使不构成《商品房买卖合同》，但仍然具有一般合同法意义上的合同效力。

三、开发商违反商品房“内部认购协议”能否承担违约责任

“内部认购”行为有效吗？

小红从其朋友小蓝处获取位于黄金地段的XXX楼盘目前开发商正在采取内部认购方式销售的消息，楼层、房号可以随意选，价格非常之低。但据小红了解到，该开发商目前并未取得《商品房预售许可证》，虽然担心会有一定的风险，但最终还是与开发商签署了内部认购协议。内部认购协议约定了房屋的基本情况、房款金额、付款时间、房屋交付的条件和时间、办理产权的时间、违约责任等内容，小红按约支付了购房款，开发商出具了收条。但小红还是担心签署的内部认购协议是否具有法律效力。

试问小红与开发商签署的内部认购协议是否有效？

内部认购是相对于公开认购而言的，一般是开发商为了尽快回笼资金，在未取得《商品房预售许可证》之前采取的方式。内部认购的价格因相对于公开预售价格更低。在上述的案例中不难发现，小红签署的内部认购协议内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且开发商已收取了购房款，故其双方签署的协议名义虽为认购，但实质已**为商品房买卖合同，同时依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得预售许可证签署的预售合同应为无效，故其双方签署的内部认购协议无效。但如果开发商在小红起诉前取得了预售许可证明，则其签署的内部认购协议有效。

内部认购虽然价格极低，但相对风险可能会较高，如烂尾、合同被确认无效、开发商破产等风险。因此，内部认购针对购房人来说是优惠和风险并存的方式，建议购房者合理看待内部认购的方式，不要冲动消费，待审慎考察之后，再做决定。如已产生纠纷，建议尽早咨询律师，减少损失，以保护自身的权益。

商品房“内部认购协议”有效吗？开发商违约怎么办？

一、什么是商品房“内部认购协议”？这个协议有什么意义？

开发商为了达到快速回笼资金的需要，在取得“预售许可证”之前往往会采取“内部认购协议”、“意向协议”、“订购协议”、“报名”等等协议的方式收取买受人（或者称作意向买人）的部分款项，并约定承诺在将来的某个时间点签署正式《商品房买卖合同》，诸如“内部认购协议”之类的其内容一般较为简单，包括双方当事人信息、房屋情况、所支付的费用等。此类协议在履行中时有发生到期后开发商单方面提高价格、单方面改变房屋相关情况、一房二卖、不能如期签订《商品房买卖合同》等问题发生。

二、商品房“内部认购协议”有效吗？

我国法律、行政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。

依据******颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效，但是上述司法解释对商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购协议。因为认购协议是*于商品房预售合同的预约合同，因此司法实践普遍倾向于认为，商品房认购协议的效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要，出卖人未取得商品房预售许可证也不影响认购协议的合同效力。

******民一庭在其编写的《民事审判指导与参考》（2008年第4集）一书中也认为：“作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效”。

所以，诸如“内部认购协议”等合同，在符合相应法律规定的情况，即使不构成《商品房买卖合同》，但仍然具有一般合同法意义上的合同效力。

三、开发商违反商品房“内部认购协议”怎么办？

以上就是内部认购协议有法律效力吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！