一二线城市租金下跌房价上涨怎么办？

一二线城市租金下跌房价上涨怎么办

今天，聊聊房租。国泰君安最近发布了一组全国重点城市的房租报告。报告显示，10月份 33个城市有17个城市房租环比下跌，相比几个月前的狂热，这个数据已经明显降温。必须要指出的是，虽然......接下来具体说说

一二线城市租金下跌房价上涨，原因是什么？

5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。

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租金为什么下跌？

受今年大环境的影响，不少公司倒闭，就算还活着的公司，也是苟延残喘。由于大量人员下岗，不少人退租离开城市。房东为了赚钱，只能降低租金，吸引其他公司入驻。

这是租金下降的原因，至于房价上浮，我想原因是很复杂的。

由于疫情期间人们普遍认识到生命的脆弱，出于心理的原因，想要在城市有一个庇护所，从而渴望有一个温暖舒适的家。在大城市租房的人，除了被迫离开城市的，还有手里有一定的积蓄的人，而在这种情绪的裹挟下，会在城市买房。

至于那些本来就资金充裕的家庭，因为受疫情的影响，房价会降。在家里压抑了几个月之后，现在基本放开可以出去了，于是去购房中心参观买房。受到上述两部分人的影响，房地产公司会认为房价可以上涨，从而造成现在这种情况。 总的来说这点是人性的原因。

而对于房地产行业来说，经历了这段时间的真空期，迫切需要资金回笼，从而让公司正常运转下去，在房价上做文章也是一种手段。而且房地产涉及到了多个行业，建筑行业、钢筋水泥等建材行业，物业、水电的水利行业，金融证券和广告行业。

而这些行业，在疫情之后，都是需要正常运行的。 有这些基础行业作为支撑，房价和疫情之前一样上涨也算是正常的现象。

疫情这几个月无论是刚需还是投资都在观望，或者想买也买不到。小区门口的大妈都知道疫情会对房价有影响，看看在买，再加上疫情的防控，想看房都进不了小区。

所以这几个月压抑的需求，刚需在四五月份这段时间爆发。需求上涨，房价自然跟着涨。本人在和中介的接触中，乃至去中介店面了解的过程中，明显的感觉到看房买房的人急剧增加，新上的同小区的房子价格都加了价。因为疫情下架的售房信息，这段时间都挂了出来。

我觉得如果全球疫情不发生大面积爆发的情况下，未来的房租和房价，应该会上涨一段时间，以消化掉疫情期间压抑的需求。

房价上涨，租金下跌，楼市是冷是热？背后真相引人深思！| 幸福热议

2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月， 环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。

国家数据也证明了这一点。近日发布的物价数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。 即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。 具体到核心城市，在受监测的20个大中城市里，17个城市房租出现下跌。相比一年前，房租跌幅最大的5个城市： 三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑（-5.21%）、武汉（-4.19%）。这其中，深圳不仅房租走弱，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。

要知道，目前一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州热度居高不下。前不久，深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注，从而打响《2020年楼市调控靠前枪》，而杭州则出现《6万人抢900多套房》的盛况。

为什么会出现这样的情况？房价涨、房租跌，释放了什么信号？这是不是楼市最后的疯狂，崩盘的前兆？

热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。

Q1：为什么出现这样的情况？

@国民经略：

房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。

房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。

房价容易受到 信贷水平 的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到 居民实际收入水平 的约束。

换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而 租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。

除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。

退一步讲，即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。

@樱桃大房子：

房租为什么降，确实跟现在实体经济不景气有关，跟大家收入不涨有关。暂时找不到工作，租不起好房子了嘛，那就租差点的，原来单独租的就合租，所以租金一层一层自然要降了。

决定房价的是高收入人群，而跟房租相关的是中低收入人群。经济下行时，高收入人群会努力寻找资金避险渠道，蜂拥涌入楼市， 特别是城市的核心区域，供不应求的地段，有利可图的倒挂新房，大家都会去抢购。

而 每次放水的结果就是引发资产价格上涨，因为放的水，并不是平均分发给社会，而是会优先进入富人手里，因为富人赚钱的速度快，赚钱的能力强一些，这又会导致社会贫富差距进一步拉大。

我打个比方，某倒挂的新豪宅楼盘，市场价15万，新盘限价11万，面积都是120平米以上的，一套总价就是1320万以上，普通人即使有名额又怎样，哪来首付的几百万？

有钱人就不一样了，能不能打中再说，反正先准备好名额和钱，打中了的话，一平米4万的价差，一套500万的利润就到手了。你普通上班族，要工作多少年才能赚到500万啊？现在干什么比买房赚钱还轻松呢？

而且现在有个现象 ，越是豪宅，限价越狠，倒挂越多，因为政府想控制房价上涨嘛，越是刚需盘，跟市场价越接轨，所以有钱人获利更多，刚需获利反而更少。 当然低收入人群就更无关了，因为连刚需盘都买不起，只能靠租房。

Q2：房租下跌，释放了什么信号？

@社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华 ：

这是我国房地产泡沫风险正在增加的信号。 以前房价租金比上涨，是因为房价比租金涨得更高，今年以来，而这却背道而驰，租金下跌，房价却依然在上涨。根据社科院的数据显示，4月份核心城市房租下跌，房价上涨创新高。租金下跌，主要是人们的收入少了。一季度，人均可支配收入按照可比价格计算，下跌了3.9%，但是房价依然上涨，就有点不符合常识了。

@闲侃财经：

房价的上涨，是有钱人支撑起来的，而房租是由低收入人群来决定的。 为了促进消费，各地都在积极发放消费券，每次都是一千多万元，在靠前开始发放的时候就觉得这种形式，如同商家促销，在特定的平台、特定的商家，政府发放消费券，与其说是促消费，还不如说是补商家。

而这种消费券最终带来的，不是老百姓消费的增长，而是一群羊毛党的兴起，以及某些商家与机构的勾结。 最终真正惠及老百姓，起到提振消费的作用，极其微小。 实际上，从提振消费的角度来看，真正需要补贴的是最基层的老百姓，因为他们的消费需求存在，但是没有消费能力， 这个时候，只要有补贴，他们就会拿来消费。而对于很多收入较高的人来说，他们基本的需求已经得到满足，再多点消费券或收入，根本不会增加他们的消费。

@国民经略：

其一，房租受到收入约束。房租下跌，可以视为实体经济的先行指标。

近日，中央提出“六稳”、“六保”，且将“稳就业、保民生”放在关键首位，不是没有原因的。

其二，房租下跌，房价企稳乃至上行，必然带动租金回报率进一步下行。

目前，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。

如果房价能一路上涨，租金回报率再低都不是问题，不少人直接将房子空置，根本就不在乎租金收益。

然而，楼市只要横盘，房价不涨就是跌。 根据研究，房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。这样格局下，房价涨幅如果无法与GDP增速同步，就会面临每天实际都在亏钱的局面。

其三，房价可能还会涨，但面对不确定的未来，必须要考虑租金回报率了。 一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。

Q3：到底该不该买房？该如何做出选择？

@勇谈房产壹贰叁：

“房住不炒”不仅仅是调控目标，更是购房指南，简单来说只要是有住房需求就可以买房

房产占据了国内绝大多数家庭70%以上的资产总额，国家不可能坐视大部分人资产缩水，起码保值还是问题不大的。 这也是为何说“稳定发展”的原因，虽然谁都知道房地产有泡沫，但无疑国家选择了用时间来解决问题。最佳的调控目标就是房价维持稳定上涨（略低于GDP增速和居民收入增长），让时间来解决过去10多年房价过快上涨的问题。包括对于很多购房者来说并不是非要房价上涨才高兴，其实不少人已经有心理预期“房价不跌就行”。

“有需求就买房，反之就不买”，这是我在2018年就跟大家分享的观点

这里的需求大家需要搞清楚就行，自用、婚房、子女教育、改善等都算是需求，但是有一点“投资房产就需要谨慎了”。毕竟二手房的收益和增值效果不佳已经是近几年的普遍现象，尤其是2020年此次疫情后一波“经济寒冬”即将到来，现金为王显得尤其重要。

房价是涨是跌？因为大家看问题的角度不一样自然结果不同，不过从房地产企业投资额来看房企还是看好未来房价上涨的。 不过无论怎么样，大家牢记“无需求不购房”这条即可。

夹缝中的刚需：房价下跌仍买房无望，房租却在迅猛上涨