尾盘销售如何缴纳土地增值税？
尾盘销售如何缴纳土地增值税
文|金穗源商学院 张健一、尾盘销售清算计算及纳税期限（一）尾盘销售土地增值税扣除项目的确认《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]18......接下来具体说说
便民办税丨房地产项目尾盘销售土地增值税申报如何办理
电子税务局部分 新功能 于近期上线，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？
这几期小编就来为大家梳理一下
几项功能的操作步骤
今天介绍的是
“房地产项目尾盘销售
土地增值税申报”
功能概述
在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的 ，纳税人按规定进行土地增值税的纳税申报。
操作步骤
1、纳税人登录电子税务局，依次点击“我要办税” →“税费申报及缴纳” →“其他申报”→“土地增值税”→“土地增值税纳税申报表(四)”，进入申报界面（电子税务局针对 各类型房地产 尾盘销售已实现 一表同时申报 的功能，此处任选一个征收品目均可进入同一申报界面）。
2.进入申报界面后，首先选择相对应的项目编号。
3.在附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中录入扣除项目信息，并点击保存。
4.回到主表填入收入等信息，确认无误后点击申报。（ 提示：同一项目不同类型均需申报的纳税人，请在申报表中同时填列相关信息，一并申报。 ）
较多跑一次丨房地产项目尾盘销售土地增值税申报
什么是办税事项“较多跑一次”？
“较多跑一次”是指纳税人办理《“较多跑一次”事项清单》范围内的事项，在资料完整且符合法定受理条件的前提下，较多只需要到税务机关跑一次。
目前，厦门税务“较多跑一次”事项清单一共有207项业务，其中有越来越多的业务不仅实现了线下“较多跑一次”，还通过电子税务局实现了线上办理的新模式，最大限度让纳税人“少跑路”甚至“不跑路”！
今天，小编要带大家了解的是 “房地产项目尾盘销售土地增值税申报” 办理指引，快一起来看看吧！
一、申请条件
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定填写《财产和行为税纳税申报表》及相关资料，办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
二、申请材料
三、办理渠道
（一）办税服务厅：
各办税服务厅地址、工作时间和联系电话
（二）厦门市电子税务局（推荐）：
1.进入网站后，输入用户名，密码，登录到厦门市电子税务局。
2.选择【我要办税】→【税费申报及缴纳】，进入税费申报及缴纳界面。
3、在【申报税（费）清册】目录下，选择【财产和行为税合并纳税申报】，进入选择【6、财产和行为税税源信息报告】，点击【填写申报表】。
4. 进入土地增值税税源采集，下拉【申报表适用类型】，选择对应的申报表。
5、确认纳税人名称及识别号 ，选择纳税期限和税款所属时期，选择“5、从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用”【新增税源】。
6、选择【项目编号】。
7、选择此次要申报土增税的对应项目信息。
8、根据实际业务发生情况填写税源采集表。
9、返回主页【税费申报及缴纳】的【财产和行为税合并纳税申报】，选择【土地增值税】，点击【税源选择】。
10、选择此次要申报的税源，点击【确定】。
11、填写财产和行为纳税申报表。
12、符合优惠条件的增值税小规模纳税人可以继续填写【财产和行为税减免税明显申报附表】享受税收优惠。
13、确认申报表信息无误，点击【申报】,【确定】后即可完结申报流程。
如需要更详细的操作步骤请进入厦门市税务局网站查看，首页>纳税服务>下载中心>软件和操作手册下载>电子税务局。
小贴士
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“较多跑一次”的全部事项清单哦~
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申报！申报！清算后尾盘销售土地增值税该如何纳税申报呢？
文|金穗源商学院 张健
一、尾盘销售清算计算及纳税期限
（一）尾盘销售土地增值税扣除项目的确认
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
根据文件规定，清算后尾房销售或转让时，扣除项目金额＝单位建筑面积成本费用×当期销售面积。
（二）清算后尾盘销售的土地增值税纳税期限及申报
《土地增值税暂行条例》第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
尾房销售时填报《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》和《土地增值税纳税申报表（四）》（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）。
二、清算后尾盘销售土地增值税的计算
关于清算后尾盘土地增值税的缴纳，主要有两种方法，一种是以国税发[2006]187号为主导，按清算时“单位建筑面积成本费用”计算；另一种是以大连、广西、湖北等政策为代表，即尾盘销售可申请二次清算。诚然，清算方法不同，造成的土地增值税缴纳税金也不一样。
【案例】
金穗源房地产公司2012年开发20万平米商业楼，2014年工程全部竣工，截止到2014年6月共销售19万平米，销售收入为133000万，符合清算条件，清算时开发成本是62400万。另有500万成本没有取得合法票据，清算后取得。清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售，2015年5月销售4000平米，销售收入为2760万，2015年7月销售6000平米，销售收入为4080万，计算该单位清算时、清算后各应该缴纳的土地增值税。（忽略税金及附加）
（一）完工清算土地增值税的缴纳
①按照政策规定，案例中的房地产开发公司清算时房屋销售率达到95%，符合清算条件，则土地增值税计算：
清算时应缴土地增值税：
1.清算时收入＝133000万元
2.清算时的扣除项目总额=62400×95%×130%＝77064（万元）
3.增值额＝133000－77064＝55936（万元）
4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
适用于第二档税率
5.应缴纳土地增值税＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（万元）
②清算后转让房地产应纳税：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，计算过程如下：
1.清算时的单位建筑面积成本费用＝77064÷190000＝0.4056（万元/平米）
2.2015年5月扣除项目总额＝0.4056×4000＝1622.4（万元）
3.2015年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
4.应缴纳土地增值税＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（万元）
5.2013年7月扣除项目总额＝0.4056×6000＝2433.6（万元）
6.2013年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
7.应缴纳土地增值税＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（万元）
（二）二次清算的应缴纳土地增值税计算
①清算时，土地增值税计算过程同上。
②清算后再转让房地产应纳税额：
1.《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）
在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理：
在“清算工作结束”后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：
A．已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；
B．纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；
C．主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。
2.《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）
关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：
对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
3. 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号、2013年3月20日、本文自2013年4月1日起执行）
关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题
纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
按照上述政策规定，案例中调整后应缴纳的土地增值税计算：
1.销售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（万元）
2.开发成本＝62400＋500＝62900（万元）
3.扣除项目总额＝62900×130%＝81770（万元）
4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
5.调整后应缴纳土地增值税＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（万元）
至此，两种方法计算缴纳土地增值税数额差异为=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（万元）
以上就是尾盘销售如何缴纳土地增值税？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！
