鸿坤物业怎么样？

鸿坤物业怎么样

接下来具体说说

物业百强企业之鸿坤物业：锐意进取、服务创新的物业品牌企业

鸿坤物业成立于2003年，秉承“让人们住的开心”的企业使命，用高品质的亲情服务赢得了客户的广泛认可，是备受行会肯定的物业管理标杆企业，连续蝉联中国物业服务行业百强荣誉奖项。随着物业行业的整合和升级，2018年8月30日，鸿坤物业成功挂牌新三板，翻开企业资本市场的新篇章。未来，企业将把鸿坤式幸福传递给更多业主，致力于成为客户信赖的社区服务行业领导者。

市场化布局新蓝图，积极拓展的物业品牌企业

在市场化拓展方面，鸿坤集团历经由内部市场化到外部市场化的发展历程。2014年，公司制定内部市场化规范化的发展方向，依托鸿坤地产和物业平台，主要服务于鸿坤母公司，通过物业服务辅助房产品牌的增值溢价，用软性服务增加鸿坤地产产品的竞争力。随着资本市场开始关注物业板块，鸿坤物业整合已有资源，积极拓展，从17年开始逐步发展外部市场化，从顾问服务、案场服务做起，到住宅小区、写字楼等多种方式，18年成功挂牌新三板。

截止目前，鸿坤物业已经形成以京津冀为中心，覆盖北京、天津、上海、河北、安徽、江苏、湖北、海南等多个省市的全国性布局。鸿坤物业重视基础服务，创新发展模式，2017年提出“全国化布局”的品牌定位，现在业务版图已经跨越16座高GDP城市，为全国超过10万多户家庭提供专属物业服务，构筑了超过1000万平米生活圈。

多元化业务创新和特色生态圈服务

鸿坤物业在做好传统物业的服务工作的同时，扩展多元化业务，目前，鸿坤物业已成为一个综合性专业物业服务企业，除了社区居住物业之外，鸿坤物业还积极拓展包括商业物业、办公物业、学校物业、产业园物业等各类多种业态；业务范围涵盖小区前期规划、秩序维护、园艺绿化、房产经纪、社区资源经营等诸多领域。经过多年发展，鸿坤物业已积累丰富的全业态物业管理专业经验，形成了真正的全业态物业管理实力。

鸿坤物业以客户价值为核心，创新打造鸿·生活体验中心，集金融理财、健康咨询、医疗养老、教育讲座、家居装修、租售服务等综合性物业服务于一体，为业主提供综合性资产保值升值服务。

在特色服务方面，鸿坤物业以客户需求为导向，以“让人们住的开心，让城市充满活力”为目标，围绕人们的生活场景满足需求，创造需求，借助鸿坤集团的生态资源优势，提出并践行“服务+六大生态圈”的服务升级。为业主提供涵盖教育、投资、医疗、养老和保险等多方位、一站式的资产管理方案，帮助用户资产保值增值。鸿坤物业努力为广大鸿坤业主打造丰富多样的生活平台，创造最佳用户体验，帮助用户资产保值增值，是众多物业管理企业中的亮点。

在“服务+六大生态圈”中，“教育、金融、社群、健康、商业、文化”环环相扣，资源共享，为客户提供综合性、多样化、持续升级的社区服务，创建新型生态社区。六大生态服务圈在夯实基础服务品质的同时，不断升级服务细节，丰富服务体系。

鸿坤物业的六大生态服务圈战略还将持续递进，通过内、外围资源的聚合能力，推动社区功能的延伸，使服务体系足以覆盖到业主生活的方方面面。深耕传统物业服务的同时，结合“互联网+”，开展线上、线下及社区创新服务，努力营造一个注重物业服务品质、富有社会责任感的企业，做客户资产保值、增值的大管家。

“亲情服务”­，推进物业服务升级

在2019年1月年会中，鸿坤物业发布了“鸿坤物业亲情服务白皮书1.0”，白皮书包含物业全周期的服务内容，共分4个阶段、16大类、101项服务细节。要求把对待家人般的态度与感情运用到服务中来，通过贴心的物业服务给业主带来家人般的美好体验。

“亲情服务”是对传统服务模式的转变，是从“满意服务”到“感动服务”的飞跃。是以客户的个体需要、整体感觉、服务效果为宗旨，以优质、快捷、温馨、全方位为特点的服务模式。要求服务人员具备全新的服务理念、良好的服务态度、优质的服务质量。

收费高、服务差 鸿坤物业多位业主因不满服务拒缴物业费

港股物业公司烨星集团发布2019年全年业绩公告。报告期内，集团总收益约为2.73亿元，同比增加约8.9%。毛利9447万元，去年同期为8172万元。毛利率约为34.5%。期内归属股东净利润2587万元，同比减少30%。

股价破发 营收放缓

资料显示，烨星集团于2020年3月13日登陆港交所， IPO发行最终定价为1.56港元/股，首日股价开盘为1.47港元/股，不过截至今日收盘仅报1.31港元/股，跌破发行价超10%。

烨星集团不被市场认可很大方面或取决于近些年来业绩持续放缓。据财报显示，2016年至2019年，烨星集团实现的收入分别约为1.165亿元、1.916亿元、2.512亿元及2.736亿元，营收增长率分别为64.42%、31.12%及8.92%。

净利润的大幅下滑，与公司2019年的上市开支有着直接关系。据业绩报告披露，公司上市开支约为1575万元，假如没有这项开支，归属股东净利润为4162万元，相比2018年底增长12.67%。

烨星集团的收益主要来自物业管理服务费、物业开发商相关服务及增值服务。其中物业管理服务费是其最重要的收益来源，截至2019年末，物业管理服务费占总收益的69.1%，物业开发商相关服务及增值服务分别占总收益的23.4%和7.5%。

而物业管理服务费中，烨星集团对其母公司鸿坤集团依赖严重。据其年报数据显示，2 016~2019年，烨星集团管理的来自鸿坤集团的收益建筑面积分别约为287.3万平方米、374.6万平方米、453.5万平方米及481.9万平方米，分别占公司总收益建筑面积的100.0%、100.0%、约99.1%及98.9%。

来自鸿坤集团的物业管理服务收益分别约为0.74亿元、1.13亿元、1.67亿元及1.85亿元，占物业管理收益的100%、100%、约98.4%及97.9%。烨星集团来自第三方的物业管理服务收益分别为279万元和398万元，只占物业管理收益的1.6%和2.1%。

烨星集团也曾在招股书中揭示这种高依赖风险：“我们其中一大部分的收益来自向鸿坤集团所开发物业提供物业管理服务……若鸿坤集团的业务营运出现任何不利发展或其未能完成其物业开发项目，我们向其取得新物业管理委聘的能力可能受到影响。”

此外，烨星集团近些年来营收放缓也与鸿坤集团有较大关系。2016～2019年，烨星集团在管住宅物业数目分别为13、20、21及22个；在管非住宅物业数目分别为6、10、15及17个。而其获取项目的速度明显放缓，2019年只新增1项住宅物业及2项非住宅物业。

此前招股书披露，鸿坤集团2020年和2021年将根据合约分别交付烨星集团总收益建筑面积约为60万平方米及540万平方米。若单纯依靠内生增长，2021年鸿坤物业的在管面积将达到1100万平方米左右，但在管规模在同行业仍处中下游水平。

多位业主因不满服务拒缴物业费

烨星集团作为一家物业管理服务供应商，主要为客户提供物业管理及相关服务，对外竞争力不足自然与其提供的服务相关。

据判决文书网显示，烨星集团的主要运营附属公司即北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司，近年来多次与旗下业主对峙法庭，多为业主不满服务拒缴物业费，认为其提供的服务不到位或是没有认真履行应尽职责。

据3月份公开的某份判决书显示，北京的王女士拒缴物业费，其理由是鸿坤瑞邦物业没有全部履行物业服务协议，提供的物业服务不到位。同时她指出鸿坤瑞邦物业的多项服务问题：

其一，小区安保存在问题，王女士曾多次见过外卖人员手持门禁卡进入小区。

其二，王女士家中水表出现不能储值的情况，物业没有尽到服务责任，造成5个月马桶没有水。

其三，小区车位管理混乱，没有保证业主公平的使用车位。

其四，小区有大量的广告，物业公司没有就广告收入给出相应的回应。

最终法庭判定鸿坤瑞邦物业所提供的物业服务亦有不当之处，故适当减免王女士所负担的物业费数额，且对支付滞纳金的诉讼请求不予支持。

类似的案件还有很多，虽然业主与物业的关系微妙，有纠纷是正常现象，但这也从侧面反映出鸿坤在物业管理水平上的欠缺和不到位，这样的服务水平自然也难以获取第三方业务。

物业管理服务费持续攀升

与服务不佳相对应的是，近些年来烨星集团的平均物业管理服务费却保持上升，从2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百强物业企业的平均住宅物业管理费。

烨星集团给出的解释是，平均物业管理费增加主要由于新物业管理项目的物业管理费率较旧项目高，此外，物业管理费率较高的非住宅物业项目整体占比增加。

招股书显示，在“核心业务”物业管理服务业务上，2016至2019年8月底，公司为鸿坤集团物业提供物业管理服务的毛利率分别约为39.3%、43.2%、36.9%及43.6%，这些数据远高于同行业上市公司26%的平均毛利率水平。

此外值得注意的是，烨星集团来自第三方物业开发商的毛利率则为个位数。截至2019年8月30日，这一数字为5.8%，同比下滑0.3个百分点。

为何来自母公司的物业管理服务毛利率这么高？招股书给出的解释是“服务成本的差异”：“由于我们与其业务关系更长以及在管物业的整体规模更大，可实现规模经济，我们一般产生较低的每平方米每月物业管理服务成本。”

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