北京远郊区新房成交量大涨了吗
接下来具体说说
北京的房市向来不缺热门话题，但从来都是市区或者近郊的几个热门位置占据版面，远郊区颇有点“姥姥不疼，舅舅不爱”的架势。只不过近期一则关于“远郊区新房销量暴增”的新闻，吸足了眼球。北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区新房成交量年平均增幅超两位数，其中2020年部分区增幅高达80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%
有些年轻的朋友，可能就会蠢蠢欲动，毕竟在北京买房上车是永恒的梦想，但是市区高额的房价可望不可即，那么远郊上车靠谱吗？毕竟再远那也是北京啊！
很多人可能对北京的远郊区到底有多远没概念，我们来看实际的地图数据。笔者分别在工作日上午9点，测量了四个远郊区核心位置到市中心的通勤数据，列举如下：
延庆到市中心109.2公里，驾车2小时5分钟，打车费367元
密云到市中心79.9公里，驾车1小时52分钟，打车费266元
平谷到市中心79.6公里，驾车1小时37分钟，打车费265元
怀柔到市中心60.4公里，驾车1小时34分钟，打车费199元
四大远郊区开车通勤都要超过1个半小时，而如果选择公共交通工具起码2小时开外，再加上家和公司两端步行时间，3个小时都不是玩笑，这也是很多年轻人宁愿去燕郊等环京区域买房也不去远郊的直接原因，毕竟单论直线距离，人家离市中心更近。虽然远郊区还都有铁路可以到达市区，但是因为班次的问题大部分打工人也无法获益。
之所以那么远，其实就是北京太大了。北上广深四大一线城市，虽然经常被一起提及，感觉经济体量也差不多，但是面积差距可太大了。北京大约是上海的2倍多，是深圳的8倍……
根据相关机构的调研，在远郊区买房的主要是两类人，一个是已经或即将退休的老人，将远郊的房产作为颐养天年的场所。根据《北京城市总体规划（2016年－2035年）》，北京的这些远郊区大都承担了生态涵养区的功能，走精品发展的路线。
笔者也在昌平的6环外居住，说实话环境是真不错。老县城区域发展几十年，生活配套非常完善。赶上休息日，上车踩一脚油门就是青山绿水，心情立刻就好了起来。从家步行去公园，开车10分钟就上山根本就是日常操作了。毕竟像森林氧吧、湿地公园这样的“环境奢侈品”是不可能频繁出现在寸土寸金的市区的。
买远郊的第二类人群，就是一些颇有实力的中产阶级。他们本来就已经在全国各大热门旅居地方有第二居所，比如三亚，云南，秦皇岛等，但是这几年因为口罩的原因，出行异常不便，再加上北京的环境治理卓有成效，这些人纷纷置换掉外地的房产，选择在北京周边购置“度假房产”。假期里携家带口去享受美好大自然，真有事开车1个多小时也能直达工作或聚会地点。
笔者也看了几个远郊区的新房，说实话真香。小区环境优美，花园洋房标配，更重要的是价格比市区便宜的不是一星半点。但即便如此，笔者的答案依旧是： 不推荐年轻人在北京远郊区买房。
年轻人买房，尤其是首套房，一定是居住属性大于投资属性。那么远郊区的优势，无论是生态环境，还是居住品质，其实都是次要的，反而他的劣势更加明显：通勤异常辛苦，教育资源落后，人口流动性差。
说句不是特别好听的实在话，年轻人手头钱不富裕的时候，就是应该选择在合适的地方租房居住。未来有点积蓄了，笔者建议优先选择昌平、大兴、顺义等近郊区，理由如下：
这些近郊区大部分在5环到6环之间，一部分在6环外一点。到市区都有地铁和多路直达公交
北京积分落户政策规定只有不在市区买房才能享受每年2分，较多12分的加成。如果你在市区买了房，没有这12分基本上就和积分落户说拜拜了。
近郊的楼盘流动性更强，等你三四十岁，无论是出人头地想要换房改善，还是混得不太好想卖房回老家，都不难找到接盘的人，而且大概率还有点小赚头。
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问: 星主:您好！目前有购置房产打算，想听听您的意见，目前居住大兴双高花园小区，家里老人居住一套一层两居，自住四层两居，同单元。家里还有两套黄村两居老房子目前出租状态，庞各庄一套商业性质叠拼，家里两个孩子在旁边景山分校上学，家人工作都在大兴黄村，8年内不考虑更换区域，目前手里可动用资金大约1200w，年收入100w左右，可按首套，现在有两个想法，一是:在周边购置改善三居或者四居，看过周边兴创屹墅、西斯莱、青岛嘉园二手房，也看过黄村义和庄区域新房，以上房子是否值得购买？性价比如何？二是:不在大兴区黄村区域购房，在其他区域投资一套升值空间好的房子用于出租，给个建议区域或者楼盘。希望您能给个合理化建议，感谢！
A:回答: 您好，感谢信任！1、你大兴持有的这5套房，从保值及增值的角度都应该做调整，具体为：高米店板块的双高花园价格4万7，而顺驰领海的价格是5万，从我过去的经验,这种位置的次新盘淘到笋盘概率80%以上，意思就是顺驰领海有很大可能可以以低于双高花园4万7的价格买入，双高花园从居住体验及楼盘的综合资源都要比顺驰领海差很多，而顺驰的价格确不高，所以一直是板块内的主流盘，高米店这个区域有它的价值，也是承接南城刚需的主要区域，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图
大兴西侧板块轮动的顺序依次是西红门，高米店，如果板块轮动顺驰领海无疑是最大的收益者，而双高花园以目前的价格保守估计中短期不会有太好的表现，如果你们在这个区域上有购置的需求，不应该动用手中的现金，靠前考虑应该是以旧换新，如果以现金购置等于你们所有的不动产80%压在了高米店，剩余的20%一部分在庞各庄，一部分在黄村的老破小上，这种布局的方向是很差的，也是很危险的,高米店这种区域虽有价值但还不值得多仓重仓，准确说是总价超过800万就应该逃离的区，你是因自住不得已两套。
2、其次黄村的两套老破小也要趁势尽快变现，黄村是大兴最早的城区，整个区域90%的盘全是老旧小区，而大兴是一个快速发展的区，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;未来的新城新区新盘会把老城老盘的行情慢慢淹没掉，尤其是那种老破小扎堆的老城区，老破小值不值钱取决于它的周围是什么，像城内再旧的盘一样有价值，而相反新区越金贵，老城区就越破败，这种没有地段资源的越早脱手越好。其次庞各庄商业性质的叠拼，每一个行政区都有低密度的住宅区，大兴的低密度住宅区是河西北侧紫金壹号院的地块，除此之外类似于庞各庄，新机场，采育这种位置的洋房只有居住属性，低密度产品除了本身价值，还有圈层价值，地段价值，这些资源是有分别的，资源太差的无论居住属性有多强，未来都是不值钱的。
你当下的重心是要尽快做这些房产的清仓计划，并且要快,较好是趁这一波高峰期把该出的全部出了,除了高米店自住的，南城不建议另外新布局了，如果有别墅或者低密度产品的需求，可以移到亦庄的核心圈，就是紫金壹号院和金茂府所在的两个地块，还有多余的资金就要移到城六区了，海淀朝阳是选择，这样你的布局是高米店2套自住，亦庄一套，城内一套，如果资金宽裕可以在保证这个布局的情况下扩大城内的面积，高米店要压缩购房成本和面积，亦庄适中即可，这种布局方向上不会有问题，建议你认真阅读星球精华栏实操类的文章,81#北京房产核心逻辑和原理这篇是必读,祝顺利！
Q:提问: 京总好:请教一个问题:我非京籍，但是有一套购房资格（已经使用）。孩子在京（东直门地铁站附近）工作居住。现在，想在朝阳、顺义等东北部地区再选一套有院子的联排或者是叠墅，预算1000-1500万左右，需兼顾优秀一点的幼、小教育资源，请推荐几个楼盘。孩子再有两年就具备购房资格，我是期待非核心区减除限购后可以购买，退休后居住刚需，时间不是特别着急，可考察等待。如果有条件很优秀的二手房，也可以考虑。谢谢
A:回答: 您好，你可以关注中央别墅区正在卖的新房项目，中铁诺德阅墅，它的合院叠拼产品在1200-1700左右，这个项目的位置很好，产品在这个价位里属于中上等类型，二手盘可以关注温榆河的两侧：泰禾北京院子、龙湖双珑原著、首开琅樾,中央别墅区是目前北京所有的别墅区配套最完善的一个，包括它的低密度氛围感和教育医疗也是远超其它区，但是1500左右在这个位置去选叠拼或者联排，这个价格很尴尬，1500能拿到的所有产品，虽然总面积上来了，但是它每一层的活动空间都很小
按照中铁那个盘总面积300左右，一共4层的话每层也就70平左右，这个竖向生活分区结构和横向有很大的差距，平层单位住惯了150平的，突然给你换到200平的你会感觉大了很多，甚至换到180平的就会有明显的变化，而竖向结构的联排，看似总面积从150平提高到了300平，实际你的单层活动空间是缩减了一倍，从150平缩小到了70平，这个心理落差我给你描述或许你感受不到，就是说这类产品线的居住体验并不好，你真正的体验过才知道有多差，在中央别墅区投资如果是1500我更建议买一套大平层，如果是倾向于带院子的较好是把总价提高到2000往上，尽可能买面积大一些的，可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/选盘的标准,祝顺利
Q:提问: 京总好，我在亿城燕西华府有一套下叠，20年购入，290平，目前装修好了自住，在附近上班，不打算卖目前价格1200左右，没有贷款，另一套在珠江御景139平，没有贷款，目前在卖，有人出470万，正在商量中，出掉以后想置换到海淀去，纯投资，准备800～1000万买个二居，目前自住房子可抵押700万左右，月供能力这行，月还款3～5万还可以，目前想置换到海淀，看过世华龙越西区，东区，东区环境好，西区回迁房价格便宜，还看过莱圳家园，橡树湾二三四期，富力桃园C区，领袖新硅谷，海淀幸福里，老公认为以后房子升值不会太快，想少用杠杆，买一个增值快的即可，我觉得海淀中北部核心区域的房子增值潜力大，想多用杠杆，不知道老师怎么看，想听听老师的建议
A:回答: 您好，1、你的思路是正确的，参阅星球07#巧用杠杆，贷款的利用;买房亏赚跟加不加杠杆无关，亏赚是判断对错的问题，使用杠杆是为了扩大面积，在未来兑现时产出更高的利润，如果选筹的方向是对的，尽可能的去拿这些楼盘的主流大户型，就是你要拿主流的户型，通常一个小区有很多种户型，但每种户型主流的只有一种，它的价格都要比其它户型略高，这个时候就需要你使用杠杆了，其次你燕西的房子成长很慢，且占用了你的大部分资金，如果你自住不想卖*高效率的方式就是住着的同时使用它的金融属性。
2、关于选筹上：参考星球海淀跑赢大盘选筹导图,清河属于海淀现有的核心位置，海淀最早资源集中的是在中关村，中期是在上地西二旗，现在是往北清路溢出，清河刚好处于海淀发展带中段，并且它附带一流的民生资源，准确说这个地方是爆发力更强，潜力大是指还没有完全兑现的空白区，价格还处于低位，海淀幸福里是属于没有兑现的区域，但价格已经处于高位，按照你的资金方案去布局这个盘会面临站岗的风险，现在使用杠杆和过去不一样，过去谁的房票多，首付多，贷的多，买的多就赚的多，大家更多的是去筹首付，搞贷款多布局，因为那个时候房地产行业正是高速增长期，你咋买都会赚，跳广场舞的大妈在那个时候贷款买房都会赚，因为没门槛，那是时代的红利，
但现在房地产的大范围扩张普涨的势头已经没了，往后只有核心资产才会随着时间的推移一次次破顶，也就是哪个楼盘海拔更高，就更具备投资价值，参考星球04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;你目前的资产形式肯定是要配核心大盘，橡树湾系列，世华龙樾系列都是商圈的霸盘，你按照能力范围内去拿户型较好面积最大的即可，莱圳家园和领秀也不错，但综合资源没有橡树湾和世华龙樾稀缺，富力桃园在西三期的品质属于头部，但西三期的成长环境很差，所以这个盘的上限很低，可以参考16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问: 京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点:
1.我感觉zf刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。
3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适？另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?
A:回答: 您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置较好是10年之后，越新越好，较好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;
假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了！你同小区置换三居其实成本很高，较好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域！关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！
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以上就是北京远郊区新房成交量大涨了吗？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！
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