恒大物业还能维持多久？

恒大物业还能维持多久

文 | 大树近来，恒大系股票格外耀眼，成为资本市场宠儿的不仅有恒大汽车（0708.HK），还有恒大物业（6666.HK）。自12月初上市以来，截至1月29日临时停牌，2个月不到恒大......接下来具体说说

恒大清盘！恒大物业涅槃重生？

1月29日，中国恒大在香港高等**再提讯。据央视新闻，法官正式颁令，要求中国恒大清盘。

就在众人对于恒大系未来走势惊疑不定之时，恒大物业却宣布于1月30日复牌，复牌后恒大物业平开，表现稳定。随后，恒大汽车也复牌，复牌后却大跌近13%，随后被快速拉升并微跌1%。

恒大物业的走势，让人猜测，恒大集团的清盘，对于恒大物业并非坏事，说不定会让恒大物业迎来涅槃重生的机会。

01

1月29日，已经是恒大第七次发布清盘聆讯延期。

但这一次，恒大已经没有那么幸运了。

因为，在恒大集团当家人许家印被抓以后，事实上恒大已经很难组织起像样的重组进展。因而，在香港**看来，恒大的重组方案欠缺进展，公司资不抵债，于是正式颁令恒大清盘。

从公开的数据可以看出，恒大总负债23882亿元，剔除预收房款后的负债为17842亿元，总资产为17439亿元。恒大已经处于严重资不抵债，无力偿还债务的状态。虽然恒大曾提出过重组计划，但后因销售不及预期、恒大地产（中国恒大的主要附属公司）被立案调查等因素而无法进一步推进重组。同时，还有45%的C类债权人反对相关重组方案。

虽然，中国恒大相关负责人肖恩透露，当前中国恒大一直朝着修复、提升资产价值和业务活力的方向努力，对部分重组的核心条款进行了多次重大调整，既努力保障境外债权人的利益，也努力保障公司持续经营化险的时间与空间，也得到了大量债权人的充分理解和宝贵支持。

但依旧未能如愿。所以，肖恩也只能对香港**的裁决结果表示遗憾。

据北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，清盘令的目的是为了保护债权人和股东的利益，避免公司继续经营造成更大的损失。

实际上，恒大的清盘，最受关注的是内地的保交楼问题。

对此，肖恩解释：这次**颁布的境外清盘令所涉主体是在香港上市的中国恒大(03333.HK)，目前恒大集团及其他作为**法人主体的境内外子公司管理运营体系保持不变，集团仍将努力尽一切可能保障境内业务和经营稳定，稳步推进保交楼等重点工作，维持物业服务品质不受影响，仍将全力保障平稳推进风险化解和资产处置，仍将尽力依法公平推进各项工作。

换句话说，就是中国恒大作为境外上市的主体，与其境内外子公司均为**法人，因此，中国恒大在境外的清盘，对于境内的保交楼影响非常有限。易居研究院研究总监严跃进认为，清盘代表着企业停止运营，但是在清盘的同时，恒大的保交楼工作还是要推进的。

02

对于恒大物业，一直被业内认为是优质资产，但最终被中国恒大拖累，并被挪用了134亿现金。

恒大物业（06666.HK）2023年半年报显示，恒大物业的总合约面积约8.12亿平方米，在管面积约5.09亿平方米，2023年上半年新增合约面积约15.14亿平方米，其中来自第三方的合约面积占比约为93.3%；恒大物业营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%；毛利润约14.99亿元，毛利率约为24.4%，公司拥有人应占利润约7.81亿元，每股基本盈利约0.07元。

这说明，恒大物业基本营收稳定，管理面积、收入、利润等指标处于行业龙头水平，但却因为被挪用了134亿而落得“负资产”、“资不抵债”的命运。这134亿，不仅超过了恒大物业120亿的IPO募资款，而且连恒大物业的自有资金也掏空了。

由于不能归还上述挪用资金，这两家公司的关系很微妙：中国恒大既是恒大物业的控股股东，也是其债务人。此外，中国恒大手中唯一还有点价值的资产就是恒大物业的股份，被债权人虎视眈眈地盯着。

所以，既为划清与中国恒大的关系，也为了追讨上市公司的134亿元，2023年11月28日，恒大物业的全资附属公司金碧物业就靠前组20亿的质押贷款，向广州中院起诉中国恒大及其4家附属公司，要求偿还本息共计21.46亿元。

随后又在中国恒大清盘之前，今年1月，恒大物业的三家全资附属公司金碧物业、恒康物业和金碧华府，又将中国恒大及其相关附属公司告上了法庭，涉及七项诉讼，追讨第二和第三组共计114亿元的本息。

这表明了恒大物业与母公司恒大集团切割的决心。从目前来看，恒大物业追偿行为胜诉的几率较高，可参考的案例是：2023年8月15日，鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交了针对鑫苑置业的仲裁，要求收回鑫苑服务就抵押事项而蒙受的任何损失。最终经仲裁中心仲裁裁决，鑫苑置业需立即向鑫苑服务支付4.3亿元。

但是清盘后的中国恒大，拥有着众多的债权人，最终恒大物业能够追讨回的资产应该相对有限。

不过，自此划清了中国恒大的关系，对于恒大物业未来走势也是一个好事情。

而且，恒大物业的新增业务也基本不再依赖恒大集团。2023年上半年，恒大物业新增合约面积1514万平方米，其中有93.3%来自第三方。可见，恒大物业在新项目拓展方面，已基本脱离对关联方业务的依赖。

03

中国恒大清盘后，恒大物业将会脱离“恒大“的羁绊，一是业务上，恒大的风险将会彻底出清，二是，股权上，恒大的比例可能会越来越低。

这样，有就有利于恒大物业投入新的大股东怀抱。

如果，恒大物业的“恒大标签“淡化了后，逐步走向**的恒大物业将会成为众多资本追逐的香饽饽。

据悉，恒大物业管理层也一直在为**做准备，如恒大物业官微已经变更为“金碧物业服务”。

从克而瑞统计的2023年物业在管面积TOP100**上来看，恒大物业在管面积52854万平方米，其他排名前6的物业企业，比如说碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务，只要成为了恒大物业的大股东，就有可能超越万物云成为在管面积靠前的物业企业。

未来，恒大物业是否能够因为中国恒大的清盘而涅槃重生，让我们拭目以待。

恒大并没"全剧终"

文/乐居财经 赵盼盼

超级并购后，恒大物业迎来“戴维斯双击”

文 | 大树

近来，恒大系股票格外耀眼，成为资本市场宠儿的不仅有恒大汽车（0708.HK），还有恒大物业（6666.HK）。

自12月初上市以来，截至1月29日临时停牌，2个月不到恒大物业股价较于发行价已 上涨95.2% ， 总市值1857.3亿港元， “铁王座”已近在咫尺。

周五临时停牌原因是恒大物业发布一则并购公告，斥资15亿全资收购中国物业服务六十强企业——浙江亚太酒店物业服务有限公司，在管面积劲增8000万平方米，一举完成全年目标的22%。

公司在管面积已超3.8亿平方，位居行业靠前， 规模的高速、外延式增长，再叠加盈利强劲等利好，意味着恒大物业股价及估值的上行空间被进一步打开。

换言之，现有涨幅可能只是恒大物业在2021年行情的“开胃菜”，大戏还在后头。

价值兑现，股价启动

恒大物业股价是在今年1月开始启动的，准确说是盈利公告发布后。

公告显示，2020年恒大物业录得股东应分配利润约26亿元，净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右。

事实上，恒大物业在过去几年里一直保持高速增长，仅2017年至2019年间，公司净利润三年复合增长率达195.5%，增速高居行业首位。毛利率也从2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。

利润及利润率高速增长的背后，反映了恒大物业超强的盈利能力 ，而一波波“已在路上”的动力驱动，则预示着未来恒大物业持续加速进化的可能。

港股市场素来“不见兔子不撒鹰”， 业绩的超预期兑现，促使着资本对恒大物业重新认知和定价， 因此也就有了后面的股价启动。

上市不足两个月的恒大物业，便出现了估值和盈利齐飞的“戴维斯双击”。

当然，盈利只是推动恒大物业股价上涨的引擎之一。从上市到“开挂”，仅用了60天的恒大物业，还有两个助力引擎，值得后续看好：

其一，增持。自上市以来，大股东恒大集团已斥资近20亿增持恒大物业股票。

增持即表明了大股东看好恒大物业的发展（用真金白银投票），对提振股价也有着现实而直接的作用。

其二，2021年再造一个恒大物业的野望，进一步点燃市场情绪。

1月17日，恒大物业召开誓师大会，根据下达的“军令状”：2021年恒大物业要新增拓展在管面积3.6亿平方米，净利润超39亿，增幅50%以上。

一年之内在管面积增长3.6亿平方米，是个什么概念呢？相当于一家头部物管公司的规模，也相当于再造一个恒大物业（截至2020年底，恒大物业在管面积约3亿平方）。

考虑到恒大物业已是头行业大象， 如此高的规模增长，无疑是极具挑战性的，但对资本市场同样也是极具吸引力的，它将再一次刷新资本对恒大物业的认知，并伴随着规模和盈利的高增长，给予其更高的估值溢价。

退一步来说，即便按现有头部物业股平均PE计算，39亿的目标净利润对应的恒大物业股价也将达到30港元，较于现有股价，仍有75%的潜在涨幅。

接下来继续推动恒大物业股价上涨的逻辑就变成了：恒大物业能否实现这一宏伟的增长目标，及靠什么实现。

两手都硬，目标无虞

对于物业行业来说，物管公司在管面积的增长来源有二，一是通过母公司旗下地产业务的喂食，实现内生性增长；二是通过第三方投拓或并购，实现外延式增长。

恒大物业亦不例外。现在，恒大物业是两手都很硬。

于业内而言， 恒大物业一个天然优势，就是其有一个“超级奶爸”。

过去三年，仅是依靠来自母公司的交付，恒大物业在管面积就实现了近乎翻倍增长。截至2020年底，恒大物业在管面积已达3亿平方。

2020年恒大集团合约销售额7232.5亿元，合约销售面积达到8085.6万平方米。假定2021年合约销售目标为7500亿元，若按9000元/平价格算，至少能卖出8385万平方米的物业。

也就是说， 单是2020/2021两年就为恒大物业带来了1.6亿平方左右的在管新增面积。

此外，截至2020年中期，恒大物业签约面积为5.13亿平方米。恒大集团在建面积为1.23亿平方米，还拥有土地储备2.4亿平方。

这些都是恒大物业未来在管规模增长的保障，换言之， 恒大物业提前锁定了高增长性。

即便2021年恒大物业无法单靠恒大集团的交付，托起新增3.6亿平在管面积的大目标，但只要恒大集团加快交房节奏，3.6亿平方，这个看似天文数字的增长目标就能被分解掉不少。

剩下的主要靠外延式并购和第三方投拓来填补。

据悉，在2020年6月，恒大物业就成立了投资拓展团队，积极向外拓展。其中，6月至9月已经成功收购五家区域物业管理公司。

此外， 恒大物业的上市给投拓团队提供了充足的弹药 （上市筹得资金的65%左右将用于收并购）。此次全资收购浙江亚太酒店物业，既是恒大物业上市后首度大手笔并购，某种程度也是一次亮剑。接下来，恒大物业还会继续“鲸吞式”并购。

在两手都很硬下，2021年恒大物业实现新增3.6亿平的在管面积，大概率是无虞的。

马太效应，强者恒强

和新能源车行业一样，物业行业也是一个极其性感的行业，尤其是在房地产行业逐渐由增量开发迈向存量运营的背景下。某种程度上，也正因物业股有着远超地产股的估值，进一步刺激着房企们纷纷分拆旗下物业上市。

但作为一个资源密集型行业， 物业管理更不存在“小而美好”，行情马太效应更强、明天只会属于那些拥有规模和资源优势的巨头们。 这既是资本市场愿意高看物业股的原因，也是物业股两极分化的原因，头部物业享有更高估值溢价。

以上就是恒大物业还能维持多久？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！