土地市场大变局局长是谁？

12月23日，土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。现行土地管理法制定于1986年，上一次修正是在2004年。时隔14年的再次修订，涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等多个方面。

土地管理法再度修订，用意何在？影响有多大？12月24日晚， 中国城市和小城镇改*发展中心学术委秘书长冯奎 和 财经评论员万喆 做客《央视财经评论》演播室，深度解析。

【背景链接】《土地管理法修正案（草案）》变化

修正案草案删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定。提出，“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”

集体建设用地入市 用意何在？

冯奎：土地制度改*具有“多增效应”

中国城市和小城镇改*发展中心学术委秘书长 冯奎： 如果农村集体经营性建设用地直接入市，而不需要像过去那样先收归国有，这样做有多种效应。靠前，它增加了产业用地，现在搞特色小镇，搞乡村振兴，地从哪来？这就是一个有效渠道；第二，增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得比较少，以后有望改变；第三，改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法，他们需要更多考虑转型，这也是增量效应。这一次草案如果人大通过，我相信对于整个农村土地制度改*会有一个非常大的突破。

万喆：土地制度改*是大势所趋

财经评论员 万喆： 在摸索怎么推动土地制度改*方面，其实已经准备了很长的时间。过去的做法有两个特别大的矛盾：一个是供给矛盾，也就是目前的房价跟土地供应紧张是有关系的，因此大家觉得说这方面的资源调配有必要放下去让市场配置；另外一个，是集体用地所有者权益保障并不够，很多时候房子卖得很贵地卖得很贵，但是征地的时候给农民的钱并不多。所以我想现在实际上时机成熟度应该是够了，大家的呼声已经非常高了。

集体建设用地入市 影响有多大？

冯奎：农村土地制度改*促进乡村振兴

中国城市和小城镇改*发展中心学术委秘书长 冯奎： 改*对乡村振兴有非常重要的促进作用，对于房地产市场，我认为目前还不会构成非常大的影响。集体经营性建设用地市场只占了10%左右，大部分还是宅基地；第二，这些集体经营性建设用地入市之后并不是用来盖商品房的，而是用于工业、商业等等用途，虽然也会有租赁房、廉租房等等，但是不会对商品房造成很大冲击。

冯奎：入市后的收益分配问题是焦点难点

中国城市和小城镇改*发展中心学术委秘书长 冯奎： 举个例子，有了收益之后，村集体的负责人可以有两个极端：一个是把所有的收益都拿来用于村集体经济的发展；一个是把所有收益全部分干，都交给农民去处理。这两种极端的后果，一种是农民利益没有得到保证，还有一个后果可能是村集体就垮了。所以未来的分配机制非常重要，并且还要有很好的监督手段。

万喆：土地制度改*将是结构性改*的关键

财经评论员 万喆： 我们现在提到的几个非常重要改*的关键点，宏观上的经济改*，包括地方上消除对土地财政的依赖性，实际上跟土地制度改*、增强市场活力有非常大的关系。另外，近年来一直强调要提升民众的幸福感和获得感，对于城市居民来说，可能房住不炒非常重要，这和土地的供给有关系；对于农民来说，公共服务的提供，以及他能从土地当中获得的收益，是他获得感和幸福感的关键，也跟土地有关。所以接下来怎么做，可能需要更多的细则。

冯奎：土地制度改*等不得 急不得 必须稳中求进

谢逸枫：房地产大变局！未来土地市场以央国企为主

文/谢逸枫

当下，中国房地产迎来一场大变局。

2021年以来，房企拿地逐渐形成三种姿态。一种是躺平，不拿地，以爆雷的房企为主。二种为收年缩，大幅减少拿地。三种是逆势拿地，以国企、央企、城投为主，重点城市广泛布局，参与热度较高，与资金状况好有直接关系。

民企债务爆雷，无资金拿地，地方财政吃紧，宅地集中供应任务重。唯有不缺钱、融资绿色通道的央国企、城投，以托底、抄底、包场的方式，对土地市场攻城略地，逐渐形成城市的土地市场垄断局面。

最令人担心的是债务压力、销售回款难、融资堵塞，大部分民企已经退出土地市场，透露出未来土地市场将由央国企、城投主导，决定未来商品房市场的供需、房价、市场格局，这是不得不警惕的信号。

值得注意的是地方城投作为地方投融资平台，由地方财政信用背书，只救急项目不救房企命。因为房企债务实在太庞大，唯有靠房企自我实现健康循环发展，不能指望包底、托底化解房企债务危机。

城投已经大举入场托底、抄底土地市场，地方债逾期风险增加。城投转成开发商，有利土地供应任务，地方财政。央国企、城投包场土地市场，接盘土地、项目，却垄断未来市场供需、房价、市场格局。

笔者最担心的是央国企、城投垄断土地市场，会影响到未来市场供需、房子的定价权、销售模式、市场格局、民营经济活跃和市场健康发展。因为政策环境下，土地、商品房供应端已经发生根本性变化。

央国企、城投2021年以来，逐渐包场土地市场、并收购民企的土地、项目，手握大量的优质土地资源，意味着未来商品房的供给端，大部分要由央国企单一的主体完成。未来房地产一旦真的一步步过渡到由央国企、城投主导的市场，肯定是扭曲的、畸形的市场。

8月31日，央企华润置地高层都说“未来土地市场以央国企为主”，千万不要以为是危言耸听。房地产危机爆发以来，央国企拿地占比在60%以上，大部分城市占到80%，批次里面基本是是央国企包场抢地。民企流动性危机爆发之后，基本停止拿地，仅剩小部分而已。

克而瑞数据显示，2022年前8月，国企、央企，拿地势头凶猛，积极性高。从拿地金额的TOP20可以看出，有接近八成房企为国企、央企，全国化规模化的国企、央企拿地金额超过5000亿元，占TOP20房企金额的76%，占据TOP100房企金额的49%。

越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。依据前8月拿地金额超100亿元的典型国企、央企投资表现来看，14家国企、央企拿地金额平均值为416.5亿元，新增货值平均值为841.1亿元，拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。

中指数据显示，2022年前8月央国企逆势拿地，成为土地市场的拿地主力，聚焦一线城市和强二线城市。华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、滨江集团拿地金额排名前五位，成为今年的拿地大户。其中华润置地以670亿元居于首位。保利发展和中海地产则分别为478亿元和468亿元。

进入TOP10的房企中，建发房产、越秀地产、中国铁建拿地踊跃，跻身前十名，且超过万科的拿地金额。滨江集团拿地凶猛，拿地战场集中在杭州。上半年，滨江集团豪掷409亿元（含合作拿地）在杭州拿下23宗地块，成为拿地较多的单一城市房企。

国央企是集中供地拿地主力。2022年上半年拿地金额中地方国企、央企拿地金额占比达到新高71%。分批次来看，靠前批次中地方国企拿地金额占比达到43%，地方国企在第二批次中拿地金额占比进一步提升至47%。

中指数据显示，2022上半年拿地金额前20企业以大型国央企、区域头部稳健型民企为主。国央企拿地金额累计达到TOP20房企拿地总额的72.1%，占比超七成，混合所有制企业占比14.7%，民营企业占比13.2%。全国化、规模化央企及地方龙头国企投资拿地金额较高，如中海、建发等1-6月通过集中供地拿地权益金额超300亿元。

北京、济南、南京、天津、长沙和重庆，央企拿地金额占比超40%，展现头部央企上半年重点在直辖市规模化布局。成都、福州、广州、宁波、青岛、厦门、深圳、沈阳、苏州、天津、无锡、武汉和郑州，地方国企拿地金额占比超40%，显示出区域国企作为集中供地拿地的主力军。

2022年上半年集中供地房企拿地金额前五城市中，除去北京，杭州、上海、苏州、宁波均为长三角城市群中核心城市。民营企业虽然整体拿地热情不高，且集中在少数企业中，但在杭州、沈阳以及长春拿地金额占比超40%。与此同时，在一手市场上，国央企和优质民企受到购房者青睐，民企新开盘项目则大多遇冷。

中指数据显示，2022年前8个月TOP11-20房企以及排名51-100房企，拿地销售比与去年同期整体水平持平，其他梯队的房企拿地销售比都有较明显回落。TOP21-30房企拿地收缩得最为显著，多数房企在今年前8个月都没有拿地。

包括世茂集团、金科集团、中梁控股、万达集团、中南置地等，企业处于资金链紧张的局面，公开市场上并未拿地。TOP10房企中，碧桂园、万科、金地、融创等房企的拿地策略收缩。销售规模排名靠前的碧桂园目前在公开市场上权益拿地金额仅61亿元。

民营房企拿地意愿持续减弱、拿地比例由2021年靠前批土拍的55%回落至2022年第二批的20%。城投平台及国企、央企成为拿地主力，其中城投拿地比例由2021年靠前批土拍的11.6%，*高提升至2021年第三批的52%。

2021年集中供地中，民营房企拿地比例持续下降、对应平均流拍率从靠前批的2.8%提升至第三批的11.9%。托底拿地主要以底价成交为主，五轮集中供地后，城投底价拿地金额达7076.5亿元，溢价拿地金额只有1838.6亿元，占比分别为79%和21%

城投拿地后，土地资产的处理方式主要包括土地储备、平整，通过自主或合作方式进行市场化房地产开发以及土地增资、抵押融资。而在本轮地产低迷期，城投拿地后的开工力度明显减弱、更多选择土储方式处理土地资产。

自2021年第二批次起，国央资房企担当起了集中土拍的成交主力军。拿地金额TOP20房企中，国央资背景房企数连续4轮维持在15家以上。2022年二轮集中土拍房企拿地金额TOP20中有保利发展、招商蛇口、华润置地等16家企业具备国央资背景,较首轮稍增1家。

民营房企的身影依旧较少。尽管有个别民企崭露头角，滨江集团、龙湖集团等，但均为资金流较为充裕者。同时，地方城投企业贡献了一份力量，南京东南国资投资集团、武汉城建等。当前房企多有债务到期，资金压力仍然较大，民营房企突围尚待时日。

由于房企资金承压，同时盲目扩张已不适合。部分城市开启了三批次供地预告，第三批次的地块较为优质，预计第三轮的土拍市场有所升温，但溢价率不会大幅上升，个别城市可能会出现拍地热度较高现象，北京，上海等。同时，短期具备国、央资背景的房企依然是拍地主力。

中指数据显示，19城中有18城国央资企业占比超6成，杭州1城国央资企业占比低于半数。以厦门为例，其开创了100%国央资企业拿地的先河，二轮集中土拍共计出让9宗，其中，连发、建发、厦门国贸2家本地国企拿了4块地。

厦门轨道集团这1家本地平台公司拿地2块，保利和华润2家国企拿地3块，由此来看，厦门本轮集中土拍，本地国企和平台公司拿地占比66%，全国性国企拿地34%。另外，杭州民企占比较高，主要是由于滨江集团拿地积极性较高的贡献。

2021年-2022年第二批的22城三批宅地集中出让之中，央国企占拿地金额、拿地面积水涨船高，大部分城市央国企包场土地市场，民企无能力拿地，有资金的的都收缩拿地，称为国进民退，真的是不足为奇，这是房地产调控、房企资金、金融环境决定的。

房地产市场低迷、下行周期启动之后，民企销售端无法实现销售回款，融资端无法实现资本输血，自有资金端无法实现自我造血，终于爆发局部房企债务危机，债务爆雷。停工、逾期、烂尾的现象，让市场信心非常寒冷。

未来几年，中国房地产、千亿房企、市场局格重新洗盘。房地产进入低增长、低杠杆、低周转的周期，房企的规模、风险发展目标，转入以高质量、平稳发展目标为主，市场垄断与集中度上升，大鱼吃小鱼，央国企吃债务爆雷民企业。

土地新变局！今天拉开序幕

原创 刘晓博

种种迹象显示，随着人口红利见顶、房地产进入“黑铁时代”， 中国的土地规则也将发生重要变化。

今天，湖南迈出了重要一步，为“土地变局”揭开了序幕。

湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中有以下重要规定：

防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批；对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内。

如果你熟悉中国的房地产市场，就会知道：

“对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让”，这是旧规定，没有新突破。

但“商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批”，就有点搞搞新意思了，因为之前“13个月到18个月”的是要求“维持供地持平水平”。

“对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内”，也是一条全新规定。

下面是国土部时代制定的，自然资源部仍然坚持的、全国通行的土地出让和商品房消化周期之间的挂钩关系：

消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36至18个月的，要适当减少供地；

18至12个月的，维持供地持平水平；

12至6个月的，要增加供地；

6个月以下的，要显著增加并加快供地。

商品房的“消化周期”和“去化周期”，是一个概念，指按照此前一段时间的平均销售速度，存量房（包括现房、拿到预售证的房子）全部卖完理论上需要的时间。

比如：在过去半年里，一个城市商品房平均每月销售10万平方米，库存是120万平方米，则去化周期（消化周期）就是12个月。

国家的规定是：当“去化周期”超过36个月的时候，才停止供地。

湖南显然大幅收紧了土地出让标准。

或许有人会问：“将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内”是什么意思？不是暂停了吗？

从土地审批，到实际完成出让，有一个过程。当停止审批的时候，可能会有已经审批完成、但尚未出让的土地。所以，又加上了一句定量的话。

这句话“细思极恐”，地方政府可以把今年的土地出让量，控制到去年的20%以内，削减掉80%的量！

什么时候可以恢复正常的土地供应？

文件的说法是：以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。

也就是说，去化周期大幅降低、并达标之后，就可以了。

这样做的目的，是为了去库存，防止资金占压、土地浪费，也是为了让房地产行业健康发展，良性循环。

《中国房地产报》今年4月下旬曾报道了长沙非住宅库存庞大的消息。

报道援引湖南中原研究院的数据：截至2022年3月底，长沙内五区商务公寓存量9.43万套，存量面积468.64万平方米， 去化周期达42.1个月 。长沙的写字楼库存问题更突出，截至3月底，长沙市内五区写字楼存量为374.57万平方米， 去化周期攀升至556个月。

556个月，就是46.3年。这是一个惊人的数据！

上图是截至2021年末，中国主要城市写字楼空置率。

写字楼去化周期500多个月的长沙，空置率尚未进入前5名，有意思吧！

上面这张图给大家看过。

这是每年中国城镇人口增量的走势图。2011年是中国城镇化的*高峰，当年新增城镇人口接近3000万。

正常年份里，每年新增2300万左右的城镇人口。

即便在2008年，全球金融风暴爆发的时候，也增加了1770万城镇人口。

但是2021年，只新增了1205万人。 估计今年，新增城镇人口还会降低。

新增城镇人口已经连续5年下滑，2021年只有正常年份的55%左右。

这一方面是由于中国人口红利见顶，能进入城市的基本上都进入了。不能来的，是因为经济条件不允许，租不起、买不起房，找不到工作。

另外就是疫情的冲击，让很多行业衰退，就业岗位减少。

城镇化是中国最大的内需，当城镇化新增人口迅速减少的时候，租房、买房的需求当然会锐减。

现在国家的应对之策是：大城市纾解过密的人口，让县城成为城镇化的主要载体。

县城、县级市有1880多个，其中相当一批会增加土地供应，为农民进城提供低成本的城镇化路径。这对于非省会城市的地级市楼市，当然是利空。

这时候，新增城市建设用地的管理必须收紧，否则商品房库存量会迅速上升，占压大量社会资源，甚至带来金融风险。

湖南率先收紧了商品房，尤其是住宅类的供地标准，把36个月才停止新增供地降低到24个月，这说明湖南对新趋势非常敏感。这样做是对开发商、银行负责，也是对已经买房的业主负责。

根据湖南省最新统计公报，2021年末全省常住人口是6622万人，比截至2020年11月1日的第七次人口普查数据，减少了22.5万人。

而在2010年到2020年，也就是六普和七普之间，湖南常住人口整体上还是增长的，10年增长了76.11万人。（下图）

对于湖南绝大多数城市来说，人口竞争力是不足的。全省在2010-2020年间只有长沙有压倒性的人口增长，其他城市要么增长微不足道，要么是人口流失的。

这其实也是中国绝大多数省份的现状。

未来除了经济发达的沿海省份，大部分都将是“一省一城”，只有省会城市还有显著人口增量，不动产也还有一定的价值 。绝大多数普通地级市、县级市、县城，不动产将只有实用价值，而缺乏金融属性。

连长沙这样的省会城市，公寓、写字楼也都库存量巨大。住宅方面，由于集资房供应量巨大，多数其余的商品住宅上涨动力也不足。

所以，湖南这次收紧土地供应，给楼市做计划生*，一定会有很多省份跟进，最终成为全国普遍的现象。

从销售量上看，中国楼市早就见顶了。去年新房销售接近18亿平方米，是未来难以超越的历史高点。

在不断公布的救市政策作用下，楼市会慢慢回暖。但整个房地产的黄金时代已经不可挽回地结束了， 楼市的蛋糕会逐步变小 ，企业要去产能，地方政府要压缩土地供应，楼市将进入销售面积不断走低的新常态。

未来有投资价值的城市，将收缩到不足50个，甚至只有35个左右。

今天楼市还有两条值得关注的消息：

1、在今天召开的*务*常务会议上，在“促消费”方面再次提出 “因城施策支持刚性和改善性住房需求”。

2、太原取消限购，实施购房补贴。具体做法是：对购买首套新建商品住房的，鼓励银行业金融机构住房按揭贷款首付比例按照20%执行，降低贷款利率。面积在90平方米以下的由财政全额补贴所缴纳契税，面积在90至143平方米(含) 的由财政补贴80%所缴纳契税，面积在143平方米以上的由财政补贴50%所缴纳契税。 新市民、青年人来并 （并，太原简称） 工作生活并购买首套新建商品住房的，无需再提供落户、社保、纳税等相关证明。

以上就是土地市场大变局局长是谁？的详细内容，希望通过阅读小编的文章之后能够有所收获！