买房征信过不了，定金和首付一定能退吗?内行人告诉你必备方法!

哪些情况下我们可以和开发商解除购房合同?

以下7种情况，购房者可以和开发商解除购房合同并且要求退还定金和首付。

1，开发商逾期交楼，前提条件是你必须去售楼部进行催告，3个月内仍没有交房的。

2，房屋面积误差超过3%，但一般的购房合同中，开发商都会写明按误差进行补差价。

3，开发商擅自变更设计，未经购房者同意，擅自更改户型朝向和结构等。

4，开发商手续不全，五证中哪怕少一证都可以进行解约退房。

5，房屋质量严重影响使用，重点是指主体结构质量和功能缺陷问题。

6，房子存在一房两卖，多买或卖房前将房屋抵押

7、贷款批不下来，这种情况只有开发商或银行的原因导致才能退房，而且还能要求补偿利息。

如果你已经交了钱，签了合同，不想要了，找不到方法可以退，评论区留言，也可以点击咨询，留下你的问题!!

微粒贷目前最高可申请到的额度为20万元，个人可申请到的实际额度，需由微粒贷对申请人进行信用、还款能力等综合评定后而定。一般我们只要在手机qq钱包或微信的服务/支付页面，找到“微粒贷借钱”字样，即可尝试申请开通微粒贷。

微粒贷是微众银行旗下的信用贷款产品，其主要为有资金需要的个人用户提供服务，是很多人会优先选择的一个靠谱贷款平台。有些没使用过微粒贷的朋友想通过微粒贷借款，但是还不知道微粒贷到底要怎么申请，以及自己究竟可以申请到多少钱。

微粒贷目前最高可申请到的额度为20万元，不过也并不是所有用户都可以申请到这么高的额度，微粒贷系统会对申请人的信用情况、还款能力等进行综合评估后，给到每个人不同的贷款额度及对应的贷款利率，一般信用越好，经济情况越好的用户，其额度越高，贷款利率越低。成功获得借款额度后，即可在额度内发起借款申请。

微粒贷的申请方式也比较简单，目前支持两个入口进行申请，分别是手机qq及微信，申请方式如下：

一、手机QQ：登录自己的手机QQ后，点击左上角的头像后，进入“我的QQ钱包”，在页面找到微粒贷后，点击进去可以按页面提示申请自己的额度，能否申请成功，以系统审核为准。

二、微信：登录微信，点击右下角的我-服务/支付，进入后找到“微粒贷借钱”，点击进去可以尝试申请开通。

有用户表示自己通过以上方式都没有找到微粒贷字样，如果是这种情况的话，则说明你暂时无法申请开通使用微粒贷。

微粒贷目前采取的是官方邀请的开通形式，系统会对用户进行综合评定后，对满足微粒贷申请要求的用户发起邀请，发起邀请后手机qq或者是微信中就能看到微粒贷的字样，即可尝试申请额度进行贷款，未收到邀请者则找不到入口，无法申请贷款。

目前尚未收到微粒贷邀请的用户也不要灰心，微粒贷会不定期对用户进行综合评估，如果发现用户符合申请条件的话，就会进行邀请。

小暑已至，盛夏的烧烤模式正式开启。

出门在外，即使防晒霜、遮阳伞、

遮阳帽全副武装也抵挡不住炎炎夏日的烘烤。

此刻急需一辆能告别拥挤，舒适清凉的小车，

来拯救被热浪掏空灵魂的自己！

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活动时间：2022年7月16-17日

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最近，全国多地刮起的“停贷潮”受到大家的关注。此事件背后，预售、期房到底坑了多少购房者？

开发商卖期房，先收钱再盖房，就能抽出资金继续买地，投资别的项目，然后再预售出去，形成了一个高效的资金循环，这对房企来说当然是好事，可同时风险也被转嫁给了购房者。

资本总是贪心的，一旦杠杆加多了，资金链一断，最后楼盘停工，房子烂尾，所有的风险就只能由购房者承担。

于是，一时间，所有人都在问同一个问题：商品房预售合理吗，该不该全面取消？

也许，这次的风波危中有机，能够进一步加快现房销售制度落地。

可就在这时候，却有专家跑出来明确表示反对了。

现阶段，还不能取消商品房预售制度，为什么？因为一旦取消了，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。

好家伙，直接把取消预售制和房价上涨给挂钩了。

看似是在提醒，实则是在威胁：想要取消预售制是吧？那我们房企可就活不下去了，压力那么大怎么办，只能提高房价了，到时候吃亏的还是你们买房人自己！

这律师，就差在脸上贴几个字说自己被人给收买了。

见过无耻的，但没见过这么无耻的。

取消预售制，房企资金压力大，房价就会上涨，这个观点，从逻辑上来说，根本无法反驳。

因为那是对未来市场行情的预测，人家可是专业干这行的，分分钟给你找出几十条论据出来，真要和他们辩论，那可就正中人家下怀了。

所以，咱们不对未来的事情发表看法，只说当下。

你专家不是说了吗：“预售制是全世界通行且合理的。”

那行，说一下北美那边的情况吧，根据加拿大房产销售的表述，在他们那，都是按盖房子的阶段预付5%-5%-10%，一开始只给5%，许可证下来了再给5%，动工了再给10%，剩下的给80%，是盖完验收才给的，开发商就靠大家的5-5-10，去找银行贷款盖房子。

而我们这，也是预售制度，但我们买房却是，先付30%的首付，然后申请银行贷款70%，一起把这个钱交到开发商那边去。

等于是连房子的一块砖头都没见到呢，全款就已经给出去了。

这合理吗？

而开发商在拿到全款之后，这么多钱足够他把房子给盖好了，可他们却偏不这样干，他们拿着全部的购房款，反而再去找银行，另外再借一笔钱，然后拿去竞拍，拿地，保持每个月都有新项目开盘，保持高周转。

在前几年，几乎所有房企都这么干，就连工程款和工人们的工资他们都能拖就拖，从年初拖到年尾，为啥要这样？因为多一分钱，就多一分周转的可能啊，他们就可以拿下更多的地，新建更多的楼盘。

房价涨了十几年，他们也就这样干了十几年，土地拍到就是赚到，只要拿到地，许可证甚至都不要去办理，直接就可以拉起一帮销售去卖房了。

所以，我们去售楼处买房的时候，常常问销售，你们这许可证下来吗，销售则回复，快了快了，正在办呢。

你又问：“许可证没下来，你们还敢公开销售啊，这不是在违法吗？”

销售就笑了：“哥，我们当然知道这是在违法了，咱们现在还没到卖房的时候，不过您可以先验个资啊，确定一下购买意向啊，等许可证一下来，我们就立刻通知你！我们这的房子可是非常紧俏的，买到就是赚到啊！”

可问题却是：这样的楼盘刚刚开始动工，连5%的工程进度都看不到，这样的房子，你买了能放心吗，会不会出问题，真的就听天由命了。

可是，我们消费者，为什么要听天由命呢？

我们是花钱的人，我们是甲方啊，你什么时候见过合同里面付钱的甲方这么受委屈过？

其实，预售制下买房，就是在买期房，本质上这就是一个期货交易啊，合理的确是合理的，现在大宗商品都在玩期货交易。

就好比买车，你买个热门一点的车也是一样，你先交一笔订金，等车到了，才会通知你去交剩下的钱，如果是贷款的话，这材料才把你的材料给送上去，等审核通过，银行款子下来了，手续办好之后，你再把车开走。

所以，我们常常听到4s店销售说：我们店有一款现车，配置都挺高的，前面那个客户贷款没批下来，现在拿出来卖，您现在订车要等6个月，要不考虑考虑？

为啥买房不能这样呢？

先交一笔订单，等房子盖好了，验收完了之后，再去申请银行贷款，然后，再去办手续交房。

等住进房子的那一天开始，再去偿还银行的贷款。

这才是真正合理的期货交易。

买期房，虽说也是期货交易，可问题是，期货交易违约的竟然没有惩罚，消费者是甲方对吧，开发商就是乙方，为啥最后甲方受委屈，而乙方没有任何惩罚措施呢？

这就是最根本，也是这桩交易不合理的地方。

如果，改一下，改成一旦出现期房违约的问题，房企的法人代表，董事长，总经理等一众高管，直接拘留，就像法院治老赖一样，把你关在里面，钱拿出来再说。

这样，期房违约的问题就会少一大半。

可实际处理起来，我们却不能这样干。为什么？因为这些大公司的法务很厉害，他们早就把风险给转嫁了，甚至一家企业的法人代表，根本就是不相干的人，随便找个身份证弄上去的。

这家房企真正赚到钱的大老板，你知道钱进了他的口袋，可却拿他没什么办法。

企业是亏损，濒临倒闭了，但他个人却仍然能够在富豪排行上榜上有名，你说这该怎么办呢？

到了那时候，咱们到时候法治，还是人治，要不要办这个大老板呢？

这就是矛盾之处

所以，为了化解矛盾，取消预售制，成了一个选择。

再说个专业一点的东西，在投资领域，所有大佬都有一个共识：比起你的收益，最重要的是能不能确保你的本金安全，有几率赔到你倾家荡产的投资不叫收益，叫赌博。

结果那些专家，却说什么取消预售这不利于购房者？

我看不利的是房企吧，房企压力大就能诉苦说自己委屈，消费者压力大，就得忍气吞声了，拿不到房子不说，还要每个月还贷款，看着别人有房子住，心里面难受的很。

想要放弃，却又不敢放弃的那种感觉，谁懂啊？

所以，我们不能去赌博，不能等到期房真的违约了，那时候才去思考到底该怎么追究乙方的责任，去惩罚那些房企。

从根本上，最好得从萌芽上扼杀，直接就不给他们违约的机会。

我的观点很简单，就一句话：

我支持取消预售制，，至少目前以我们现在的房地产市场情况来说，预售制已经没有存在的必要了。

为什么要这样说呢？

首先，咱们来看两组房地产市场的数据。

克而瑞研究中心他们已经连续十年，致力于对房地产行业的研究，根据他们统计的数据，截止今年4月末，全国商品房狭义库存，达到了6.08亿平方米。

什么叫狭义库存呢？就是已经拿到了预售证，但还没有卖的商品房的面积。

这个数据可是非常夸张的，由于现在市场成交低迷，所以，现在全国平均去化周期，已经到了2年。

简单的说，就是从今天开始，全国所有房地产工地全部停工，一平米也不盖，然后在这种情况下，需要花整整2年的时间，才能消化掉全部的库存。

另外，根据国家统计局的最新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，这也是过去4年以来的新高。

这是一个什么概念呢？

按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住！

另外，现在各地还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求！

这两组数据很有参考价值，既然都已经有那么多现成的房子在，还需要预售干啥？

现在各地都在喊着要去库存，保楼市。

取消商品房预售，不就是两全其美之策吗？

既能去库存，释放市场活力，又能保证购房者不买到烂尾，增加大家的购房信心，消除矛盾，稳定社会……多好的办法啊！

所以，取消吧，2年才能把全国的库存给卖完，我不知道预售制存在还有什么意思。大家看到这，要不点个赞，看看你们的态度？

最后，我还有个小小的建议。

建议那些专家们，以后实名制建议，嗯，我们都是有素质的人，保证不喷死你。

乐居买房讯 近期，合肥工行、建行、徽商、光大、农行四大行带头“内卷”，执行首房首贷4.25%利率，低于LPR的4.45%。

与之同时，贷款圈里的“转贷”又又又火了，“可省几十万...”、“超低年化率4.8%...”的广告语也相当吸引眼球。

那么，目前合肥都有哪些银行已加入“利率4.25%”行列？“转贷”真的靠谱吗？我们一起来来看~

NO.1|壹

最低4.25%，合肥20家银行房贷利率摸底

近日，网传合肥四大行首房首贷利率4.25%。

经查证，合肥工行、建行、徽商、光大、农行等银行已经执行首房首贷4.25%利率。

具体为：刚需首套房利率，从5.03%变为4.25%，降低0.78%；非刚需首套房利率，从5.13%降为4.93%，降低0.2%；二套房利率，从5.62%降为5.52%，降低0.1%。

本站也统计了合肥20家银行的最新房贷利率情况，主要如下：

综合来看，除了上文提及的工行、建行、徽商、光大、农行等银行外，合肥其他大部分银行首套房最低利率依旧为5.03%，二套房（贷款未结清）最低利率为5.62%，但并不排除后期会再降的可能性。

若按照一套房源总价200万，贷款140万（首付3成），等额本息贷款30年计算，房贷利率4.25%则本息合计247.94万元，每月还款6887.16元。

与去年5.88%的利率相比，利息减少了50万+，单月月供减少了1398.84元，买房成本、月供压力都有了较大地降低。

也因此，不少按照5.88%利率贷款的购房者吐槽“我真是大冤种，早知道等一等了~”

NO.2|贰

省几十万，“转贷”真的可行吗？

正是瞄准了这类购房者的心思，不少中介开始推销起了“按揭转贷”，号称“省几十万”。

那么，“转贷”究竟是怎么操作的呢？真的能省钱吗？答案却让人大吃一惊。

一、什么是转贷？

“转贷”顾名思义，就是用房屋抵押贷款置换掉原本的个人住房贷款，其根本原因是运用利率倒挂。

简单地说，就是在购房者已有贷款的基础上：

1、用更低息的贷款产品把现在的贷款置换出来，享受低息的待遇，同时保持额度不变。

2、若之前的还款方式不灵活，压力过大，可以将产品转换成还款方式灵活的，压力相对小一点的产品。

3、现在的贷款是短年限的，可以将其转化成长年限的贷款产品。

二、“转贷”跟“房贷”之间的区别

不过，对于购房者来说，“转贷”跟“房贷”之间的区别还是比较大的。

房贷是指购房人向银行申请贷款，房子被抵押出去，需要按月还清贷款才可以取回房屋的所有权，还贷期间只有房子的使用权。

而“转贷”就是先解除原有的按揭贷款，再重新做一次房屋抵押贷。其具体操作模式是：先做银行批复，确认下用户贷款没有问题，再把用户原有房贷尾款结清并解除抵押，最后在银行重新做抵押贷款，即可申请更低的贷款利率。

此前，有中介表示：“近期，在合肥进行转贷最低可以做到4.8%（20年等额本息），我们主要在推这项业务，客户省下一笔也很爽”。

三、“转贷”风险大于收益

虽然，“转贷”经过操作之后确实能为购房者省下一些钱，但其风险性也相当高。

1、优点是节省利息

通过转贷操作，购房者确实可以申请到新的抵押贷款替换掉原有高息的房贷，降低还款压力。

2、“转贷”风险性不小

我们要知道，“转贷”后的房屋抵押，大多数中介都会将其操作成“经营贷款”，即贷出来用于经营，分为个人经营贷款和企业经营贷款，是以中小企业主或个体工商户通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。贷款时长一般都是两年三年，最多五年。

如果将20年或30年的房贷转化为经营贷，那只能按三年或五年为一个周期申请贷款，即便利率降低了，但因为压缩了还款期限，月供压力会上涨，因此对自身收入来源不太稳定的朋友来说，“转贷”并不合适。

此外，在贷款过程中，大多数普通人名下都是没有公司的，所以中介的一般操作是帮客户注册一个空壳公司，然后假造一些资料来进行佐证，若客户搞不来这种资料，中介会收取一笔费用“帮忙”操作，这样才能申请到低利率的经营性贷款。

但是，制造流水、制造假合同、弄一个没有实际经营的公司从银行贷款等，都是违法犯罪行为，这样做很有可能构成“贷款诈骗罪”或者“骗取贷款罪”，贷款人是要坐牢的。

结语

因此，综合各种因素以及风险，建议大家不要轻易“转贷”，为了贪图便宜而承担过高的风险，得不偿失。

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在申请贷款的过程中，银行都会要求贷款人准备一些资料，不同银行、不同贷款类型需要的材料并不相同。 信用贷款类： 信用贷款一般资料较为简单，分为以下几类 1.身份证明：一般为有效身份证、户口簿； 2.收入流水证明：一般需要提供连续半年的银行卡流水或纳税凭证（部分银行只要求3个月）。 3.住址证明：一般要求提供房产证或者租房合同。部分银行仅要求提供水、电、煤缴费通知单任意一张作为住址证明。 以上三类资料几乎所有银行机构都需要您提供。除此之外，不同银行或不同贷款产品还可能要求您提供以下证明材料。 4.婚姻状况证明：部分银行会要求提供婚姻证明材料，或者要求配偶签字表示知晓。 5.资产证明：部分银行会要求申请人提供房产等资产证明，一般需要提供资产证明的贷款产品的利率会低一些。 6.工作证明：如果您是在职员工，可能需要提供公司开具的相关工作证明、收入证明。 7.经营信息：如果您是企业主或者个体工商户，可能需要提供营业执照、税务登记证、公司章程原件、验资报告原件、组织机构代码证等经营资料。 抵押贷款类： 抵押贷款类除了信用贷款相关资料需要提供之外，还需要补充以下资料：抵押物权属证明：如房产证等。根据您抵押物的不同，银行还可能要求您办理抵押物价值评估、保险等一些列手续。具体材料需要和银行进行咨询。 以上介绍的是一般情况下办理贷款需要准备的材料，实际上不同银行的要求差异会比较大，具体以银行为准。

买房路上，除了房价，房贷利率是买房人普遍关心的话题！

如果房贷利率下降的话，意味着自己房贷也会少还一点。

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首套最低4.39%！

西安房贷利率变减BP时代

近段时间以来，多地购房政策陆续松绑。放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策的出台，正积极助力房地产市场的回暖。

从金融贷款政策方面来看，不管是全国还是西安，住房贷款利率一直在下调，我们整理7月各家银行首套、二套房贷款利率，发现利率在近几个月左右的时间大幅下降。

上表中房贷利率仅为参考信息，不同银行贷款首付比例及折扣优惠与贷款人自身条件、信用状况有关，具体可咨询银行

以上银行，首套房贷利率主要集中于4.45%-4.7%之间，目前已经有2家银行的房贷利率直接降BP，其中，北京银行降5个BP，首套最低房贷利率为4.4%；重庆银行降6个BP，首套房贷利率最低可达4.39%；二套房贷利率则统一加70个BP，以5.15%的房贷利率为主流。

相比于去年和今年年初，西安的房贷利率下降明显，今年1月份的时候，房博士对西安房贷利率进行了一次摸底，当时首套房的房贷利率在5.75-5.87%之间，二套房利率在5.9%-6.15%之间（具体以银行实际审批为准）

关注西安楼市的网友都清楚，西安上半年西安楼市很火热，这直接导致各大银行贷款任务提前完成，贷款额度紧缺，放款周期也延长，而今年，西安房贷利率下调的同时，不管是二手还是新房，对于贷款审批的速度和放款时间也大大比去年下半年提速很多，这对于买房人来说，是个不错的时机。

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百城房贷利率继续下探

74城已触及下限！！

除了西安，全国还有多地房贷利率在今年都纷纷下调。

5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可“因城施策”。

紧接着，5年期LPR利率累计下调15个BP。双重因素之下，全国多地陆续跟进下调房贷水平这一动作。

网传合肥按区域、人群划分利率!

近日，网传合肥同城支行将于近期发布关于调整合肥地区住房贷款利率的通知。通知内容显示将根据不同区域、人群划分利率，首套房分4.25%，4.45%，4.65%，4.85%四个档。

记者在安徽采访时了解到，建设银行合肥分行、工商银行合肥分行、邮政储蓄合肥分行三家银行均表示，目前执行的刚需房贷款利率下限为不低于4.25%。

郑州：多家银行表示将房贷利率下调到4.4%

就在最近，郑州市已经有多久银行接连宣布，表示将会把房贷利率下调到4.4%,

大连、天津、南通、苏州等多地最低降至4.25%

近期，大连各银行的首套房贷利率从4.85%历经4.6%下调至4.25%，二套房贷款利率目前保持在5.05%，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地在今年5月份已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。

……

贝壳研究院统计数据显示，2022年7月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。7月主流利率平均值首套4.35%，二套5.07%，环比分别回落7BP和2BP，较去年最高点分别回落139BP和93BP，再创2019年以来新低。

7月30城房贷主流利率下调，目前已有74城（6月58城）房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。其中合肥房贷利率本月下调幅度较大，首套利率较上月下调78BP。

从放款周期这一维度看，时间也在缩短。7月银行放款周期缩短至25天，环比下降4天。分城市来看，26城放款周期低于15天，其中，其中长三角城市占15城。

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房贷利率下调明显

已贷款客户能吃“红利”吗？

西安房贷利率不断下调，一方面利好准备购房的客户，另一方面馋坏了前期高息入手的一批买房人，很多今年年初或者去年上车的网友都大喊吃亏！

对于前期已购买客户：

我们可以简单的算一笔账，以贷款总额200万，30年为例，今年年初西安首套房的房贷利率在5.75-5.87%之间，按照贷款利率5.75%计算，每月需还约11671元，还款总利息约220万。

如今首套利率最低只需要4.39%，每月月份约为10003元，利息约160万，可省出60万元利息，这个差价，搁谁都会大喊吃亏。

但买房人需清楚的是，贷款利率下调对已贷利率有影响，当然这是针对房贷利率选择与LPR挂钩的客户，如果是以前的存量房贷选择了固定利率，那么LPR的变化就不会对房贷产生什么影响，但这部分买房人大多数都是很多年前拿到了更低的贷款利率。

就算是房贷利率选择与LPR挂钩，LPR下调以后也不一定能够立马对房贷产生影响。

因为自实行LPR以来，大多数贷款用户在签定贷款合同时基本都是选择的LPR+BP的方式，也就是所谓的浮动利率，每年可以调整一次，基本都是在每年1月1日来调整，满足时间以后，房贷利率会以最新一期的LPR作为依据。

房贷利率与LPR挂钩以后，贷款人承担的房贷利率不再是固定的，而是与市场利率挂钩。当市场利率降低的时候，贷款人就可能会少付一些房贷，当然在房贷利率上升的时候，贷款人就需要付出更多的房贷利息，增加还款压力。

对于准备买房的客户：

对于普通购房者而言，利率下调就是真金白银的优惠，每月少还一点月供肯定是最实惠的事情了，能省的何必要浪费呢？

当然，买房中总有比较尴尬的事情：刚买完房，利率下调了，这怎么算？买房人需要明确的是，买房后实际利率是以网签当月的贷款合同利率为准，所以网签后即使利率下调，你的实际还贷利率也不会改变。

在贷款后的第二年1月份或者贷款发放日有机会根据最新的LPR调整，不过，合同内的加点数不变。

作为车主的我们在还清车贷之后，需要去车管所办理车辆解押手续，这样我们才拥有车辆的所有权，而有些车主觉得去现场办理有点麻烦，想通过网上办理解押手续，那么车辆解押能网上办理吗？

车辆解押能网上办理吗？

很多地方车辆解押可以在网上办理，网上申请车辆解除抵押需提供相关资料，等待交管部门审核，如果通过审核的话，交管部门会通过邮寄的方式将机动车登记证书邮寄给申请人，完成车辆的解除抵押手续。

以深圳为例，深圳车辆解押网上办理流程如下：

1.登录深圳交警网上车管所，在机动车业务栏，点击在线办理类服务中的“机动车抵押登记/解除抵押登记”业务

2.进入页面后，选择相应的解押业务，之后填写相关资料进行提交申请（个人使用个人星级用户账号登录，单位使用车管所备案后获取的账号登录）

在线审核通过后，等待邮政人员上门收取资料。具体可以根据当地车辆管理所的详细规定准备相关资料。

以上就是全部内容了，希望对你有所帮助。

《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》

第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《城市商品房预售管理办法 》

第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第十一条　开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

《郑州市商品房销售管理办法》 （2002）

第七条　商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。

第九条　商品房预售应当符合下列条件：

（一）建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；

（二）已取得建设工程规划许可证；

（三）已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）六层以下（含六层）的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）结构封顶工程，七至十二层（含十二层）小高层建筑完成三层以上（含地下室）结构封顶工程，十三层以上（含地下室）高层建筑完成五层以上结构封顶工程；

（五）已签订商品房预售款监管协议；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第十一条　市、县（市）、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。

第十七条　房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。

房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。

预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证；向房地产开发企业换领交款收据。

第十八条　房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。

《郑州市商品房预售款监管办法 》

第三条　本办法所称商品房预售款，是指预售人依法将其开发的商品房，在获得预售许可后竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。

本办法所称监管银行（即开户银行），是指与房地产开发企业签订商品房预售款监管协议的银行。

本办法所称商品房预售款专用存款帐户，是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的帐户。

第十条　商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户，预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户缴款回单，为预购人开具售房发票。

预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款帐号直接划入。

第十一条　预售人与预购人签订《商品房买卖合同》后，预售人凭银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单等资料，到房地产管理部门办理商品房合同备案手续。

第十四条　预售人使用商品房预售款，应编制用款计划。使用商品房预售款应当经该项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请。监管银行应当在五个工作日内提出用款意见，在拨付款项前将用款意见及用款计划、工程监理机构的证明报商品房预售款监管部门核实。商品房预售款监管部门应当在五个工作日内完成核实。

《商业银行法》

第五条　商业银行与客户的业务往来，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第八条　商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益。

第三十四条　商业银行根据国民经济和社会发展的需要，在国家产业政策指导下开展贷款业务。

第五十九条　商业银行应当按照有关规定，制定本行的业务规则，建立、健全本行的风险管理和内部控制制度。

《民法典》

第496条 【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第497条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

案例裁判要点

参考广东省惠州市案例，一审裁判要点“根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告向惠州市房管局出具了具结书，因此被告已其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因光耀集团有限公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人房产抵押贷款合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向光耀集团有限公司进行追偿。 ”

二审裁判要点“上诉人交通银行惠州分行作为专业商业银行，长期从事商品房按揭贷款业务，理应知晓国家关于商品房按揭款应当专款专用于预售商品房后续建设的产业政策，并且从上诉人交通银行惠州分行于2012年6月20日出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》分析，上诉人交通银行惠州分行不仅知道光耀集团有限公司在建行××横××路支行开设有XX商品房预售款专用账户，并且保证将按揭款项存入该账户。因此，上诉人交通银行惠州分行作为《个人房产抵押贷款合同》格式合同的提供方，理应遵循诚实信用原则，将收款账户制定为商品房预售款专用账户。《个人房产抵押贷款合同》缔约过程中，上诉人交通银行惠州分行未对上述两个账户之间的重要变化予以充分、特别说明，采取合理的方式提请对方注意，仅仅在合同签订页以概括的方式，打印留有“甲方、丙方已通读上述条款，乙方已应甲方、丙方的要求作了相应说明，甲方、丙方对所有内容无异议”的概括性表述，造成具有“契约自由”的表象，明显未履行《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的说明义务，存在缔约过失，应当承担部分缔约过失责任。原审判决根据本案的实际情况，从公平原则出发，判令上诉人交通银行惠州分行对于涉案商品房具备交付条件之前的相关利息损失承担责任，在涉案商品房具备交付条件之时，借款人继续履行偿还本金及利息的义务适当，本院予以维持。”

用户在申请借款时有额度但借款失败，可能是以下的原因：

1.借款金额是否小于500元 ；

2.确认近期借款是否有逾期未结清 ；

3.确认近期的个人信用是否有变化 借款失败表示暂时不符合系统的放款条件，客户的每笔借款申请，系统都会根据发起借款时的最新综合资质做审核，具体放款结果以短信提示为准；

4.建议保持良好的个人综合经济行为，30天后再次尝试。

系统审核哪些内容？

每次申请借款系统将会根据用户上传的相关资料以及资料所体现出的收入情况、工作稳定情况、信用记录、他处贷款和资产负债比等等情况做自动审核。

还有一些用户连额度都没有，为什么呢？

1.未通过系统风控规则：授信过程中会使用相应的审核系统来判断个人信用资质，会根据用户上传的相关资料以及资料所体现出的收入情况、工作稳定情况、信用记录自动审核评估，在信用不佳的情况下可能会被拒绝；

2.年龄需满足23-54周岁，且非在校学生，不符合也会出现审核无法通过；

3.确认信息填写的真实性，虚假信息也可能导致被拒。如申请借款失败了，建议30天后重新尝试。

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文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货

提问: 三亚这边现在适不适合投资房产？如果投资，核心区域，比如中yang商务区范围的二手房值得入手吗？比如融创蓝立方，今后依靠自贸港政策的加持，升值空间如何？

回答：你好，三亚这边或者海口这一边，或者甚至是整个海南这一边整个房产泡沫的过程都给震撼过了。

对这种纯政策带动的，却实际连一条交通海岸大桥都不会落实建造的海岛，我并不抱有太大的兴趣。

什么自贸港，他连个汽车或大型的商品，你都要通过游轮，都不能通过大桥来运输到大陆。这种能有多少的前景?你们都只能是坐船或者是坐飞机来购物了。

买房小常识：警惕旅游地产的大坑

打着依山傍水的旗号，加大忽悠投资者去接盘，最好的例子就是三亚。三亚在前些年经历了房地产泡沫破灭以来，房地产就一直一蹶不振，而在去库存之时，短短时间内清空，可以试想一下，大部分旅游胜地都存在一个问题，那就是产业弱。

总结：三亚投资我是不看好的，缺乏产业支柱，太容易大起大落。全国那么多优质城市，没必要只盯着海南。

提问: 合肥的楼市很热，哪些板块可以买，自住兼升值，高新(保利西林语）区和蜀山湖板块（中海世家)哪个较好？

回答：你好，优先中海世家，蜀山区真正的豪宅楼盘，未来不可能会差。

蜀山产业园，相对来说比高新区蜀西湖和北雁湖区域弱点，但是蜀山产业园产业和居住区分开，未来的局面很好看，自成一体后，产业上班集中点在产业园内，而居住地一块，全部都是豪宅在线，没有什么可以阻挡这个板块能实现最高价值点！

因为最核心的一点，这个区域，学区会是顶级在线，尤其是五十中东校蜀麓中学已经可以确定！

未来赢得价值兑现，只能交给了时间。中海世家，龙湖丽丰西宸原著，龙湖天境，丽丰璞羽山，徽创君泊，禹洲平湖秋月的未来只需要等待时间即可！

尤其是中海和龙湖，兑现会更大，接着依次呈现阶梯状价值实现！！待合肥五十中东校落地之时，即是该板块腾飞之日！

合肥各板块分析及价值高的楼盘分享，详见知识星球内部。

提问：坐标北京，房子总价500万，夫妻俩有存款100万，双方父母支持300万，贷款100万，为了买个房把双方父母的家底都快掏空了。不想啃老，但又想在北京买房，怎么办？

回答：总价500万，贷款100万，首付出了80%？我认为完全没有必要。首套首付30%足够了，如果每个月月供太多，觉得利息太多，最多房价50%的首付已经是极限了，这样双方父母各出75万，完全足够买房了。

很多买房人，不喜欢欠银行的钱，为了买房，手头上有多少钱，全部拿出来。一来利息少，二来觉得欠银行钱晚上睡不着 。

但我认为最好的贷款方式是：

1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多

2.一定要选择等额本息还款法，拒绝等额本金

3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年

大环境下，央行会继续降准，钱会持续贬值，通胀不可避免，而你从银行里借到的钱也是贬值的状态。今年你借了100万，10年以后，可能这100万只值50万。所以别看你30年的房贷利息大，扣除通货膨胀率后，你会发现它是一个让你惊喜的数值。

这一点非常非常重要，也是很多人掰脚趾头都算不明白的。

至于那些能全款买房的人，不妨把钱分散投资到理财产品中，或者债券基金等等，怎么也能对冲掉房贷利率产生的利息。

除此之外，还有遇到家人突发重病的情况，急需用钱，而这时候的你手里只有房子，根本无法及时变现，这时候你会发现，一定数量的现金流就是最好的资产，可以帮助你抵御风险。

提问: 坐标南京，夫妻名下一套经济适用房85平，值170万，无贷款，已住十年，小区已出新。另有一套镇江宝华镇的商品房，值105万左右，尚有38万商贷未还清。现在孩子上四年级，对应的初中学区很差，在考虑是把宝华的房子卖了，到手大概六七十万，再借点买个一般的比现在好点的中等初中学区房，还是找人花个二十万上个好初中然后租房。因为和老人一起住，不想卖这套经济适用房，但宝华的房又迟迟出不了手。一中的初中学区都在200万以上，月供方面每月一万能承受，现在不知道如何，怕选择错，请星叔给个建议。

回答：你好，根据你的情况来看，出手镇江房子，买南京初中学区房，是最有价值的打法。

镇江投资真不适合。人口经济都跟不上。不要为了买而买。建议尽快出手，可以抬高中介费，让中介卖力给你推。

没必要花20成本去找关系上初中学区然后租房，这样资产并没有改变，不如出手置换，既可以解决上学问题，又可以优化资产配置。

南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及规模来说，南京都达到了国内领先水平。

过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？

就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破。

未来，南京房价还在爬坡期，想入股南京的门槛越来越高，投资还是要趁早。

南京投资价值高的板块，详见知识星球内部。

文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货

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根据法律规定的变化，不同借款期间的利率有所差异：

（1）在2020年8月19日之前，法律支持的民间借贷年利率最高不得超过24%，超出部分可以不支付，但约定利率在24%至36%期间的，且借款人已支付的不能要求返还；超出年利率36%的，即使已经支付的，仍然可以到法院起诉要求出借人返还。

（2）在2020年8月20日之后，民间借贷最高年利率则不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍，超过的部分可以不支付，已经支付的可以到法院起诉要求返还。

法律依据：

《民法典》第六百八十条 禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。

（2020版）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条　出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

（2020版）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条 本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。

（2015版）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条 借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

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来源：人民网－湖南频道

中国建设银行湖南省分行营业部自2016年起与长沙住房公积金管理中心联合推出长沙公积金组合贷款至今，已为3000余户贷款客户实现了购房梦。5年来，该行聚焦党建引领业务发展，着力优化产品设计及服务。

“建行就是高效!”做完贷款面签的夏女士不由得感叹。从前看朋友办理组合贷款时，不仅需要填写厚厚一沓的申报资料，办理完贷款面签手续至少要花费半天时间。“没想到现在半小时就能全部办好。”夏女士竖起了大拇指。“以前，办理一笔公积金组合贷款，客户需要在银行和公积金中心多次往返面签，全流程办理下来至少需要33个工作日。”公积金组合贷业务专管员张云云说，“但现在，我行实现了与公积金中心重点业务的平行办理机制，客户面签最多跑一次，所需填写的资料也从原来的12张精简到了5张，完成一笔公积金组合贷业务也已经缩减到了18个工作日，客户体验感得到了大大的提升。”

在风险可控的前提下，该行着力简化内部流程，缩减业务办理时长，实现业务“马上办”，流程“盯紧办”，客户“最多跑一次”的良好模式。

“好方便啊，连装修贷款也能一起申请，利率还这么优惠!”住房贷款客户赵女士对该行“建易贷—家居贷”信贷产品连连称赞。该服务是建行今年创新推出的，为建行住房贷款客户提供的组合贷款服务。该组合产品实现了“一套资料，两项业务”的办理流程，满足了客户一体化消费融资需求。

随着该行与长沙住房公积金管理中心合作的不断深化，双方在党建工作上，建立了相互促进、优势互补的银政党建共建新模式。

近日，建行长沙芙蓉中路支行党支部、长沙住房公积金管理中心长沙县管理部党支部与长沙县江背社区党总支联合开展结对共建活动，走访慰问长沙县江背镇十五户困难群众。“多亏了你们的支持，我才能把孙子拉扯大，感谢感谢!”面对组织的关怀，困难老人张奶奶很是感动。

江背镇作为长沙县为数不多的工农业并重的大镇，近年来，被县委、县政府确定为突出工业发展为主的乡镇。为助力江背镇实施“工业强镇”战略，加强金融支持力度，活动当天该行还加大了对建行助企政策、惠农政策的宣传，并建立了后续服务跟踪台账，以便持续跟进群众需求。惠民、亲民的金融与非金融服务，赢得群众信赖。(陈晓蓉 张云云)

房屋跟家庭的关系，自古以来就被牢牢捆绑在了一起，房屋虽然不能代表家庭，但却是家庭的基体，是家庭成员生活的寄托 ，也是家庭最私密的场所，从古至今但凡提及家庭，就不可能不谈论到房屋的存在。

房屋是家庭的必需品，尤其是如今的新婚夫妇组建一个新的家庭，房子问题总是绕不开的。但房屋作为固定资产中最重要的一部分，一旦夫妻离婚后，房子该如何分割？这成了很多人最为头疼也最为关注的问题。

根据我国《民法典》第一千零六十二条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

如果是在结婚后买的房子，会按照夫妻共同财产进行计算，在离婚时一般根据婚姻双方是否有过错、孩子归谁、以及出资比例等因素进行分割。但如果是婚前某一方单独付了首付款，结婚之后夫妻二人共同还贷，这种情况离婚时房产要如何分割呢？

案例分析一：

林某在与董某结婚前曾购入一套房产，房产总价为65万元，林某首付付了20万元，剩余45万元选择向银行贷款。在结婚之前林某已经单独还完了319587元，剩余的180614元为结婚后夫妻共同还贷。

没想到结婚几年后林某与董某之间的矛盾越来越大，婚姻难以维系，二人决定离婚，房子的划分成了一桩难事。

这套房子购买时仅仅只要65万元，但当二人打算离婚的时候，房产已经增值到3587469万元。

按照最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

如果要分割房产的话，林某至少需要向董某分割几十万资产，这让林某非常不乐意。为了不给董某分割财产，林某竟私自将房产转移到了自己兄弟名下，侵犯了董某的权利。

林某应当分给董某的房贷数额，按照二人共同还贷的180614元乘以房产增值倍数，也就是乘以大约为5.5倍的差价，得出995745的结果。再将此结果除以二，得出董某最终能够获得的房产，为497872元。

但考虑到林某存在可以转移房产来逃避财产分割的情况，是婚姻中的过错方，因此在最终判决时会出现更加偏向董某的情况，也就是董某最终获得的财产，将在497872元以上。

案例分析二：

如果说林某与董某之间的财产分割还涉及到了财产转移这类比较复杂的情况，那么王某与李某之间的财产分割可以说更具有代表性。

家住河北邢台的李某与王某是一对情侣，2018年时二人携手步入婚姻殿堂。李某深知这年头男人要娶妻必须得有房的道理，早在结婚前就已经在市区购买了一套商品房。

当然这套房并不是全款买的，而是通过首付加按揭的方式，当李某结婚时房子的按揭并没有偿还完。

结婚后一个人需要偿还的按揭变成了两个人一同还款，王某也很乐意承担这份责任，甘之如饴与李某一同还贷。

但好景不长，这段婚姻仅仅持续2年时间就因感情不和而破裂，王某竭力要求与李某离婚。一开始去法院申请离婚时，考虑到双方都有情感冲动的因素在内，因此并没有判决二人离婚；但第二年王某又跑到法院起诉离婚，这一回法院见王某铁了心要离婚的模样，知道这段婚姻已经感情破裂再无挽回的可能，因此准许了二人离婚请求。

既然要离婚，王某肯定要要回自己偿还的房贷部分，通过查询银行流水得知，这些年二人共同还贷的部分共计金额87718.4元。

由于这三年内当地房价波动并不高，不存在差额较大的情况，再加上虽说是一起还贷，但实际上还是李某偿还的更多等因素，因此在最终审判时并没有乘以房屋差价，而是直接按照共同还贷的部分对半分，因此王某最终获得了43859.2元。

结语：

通过上述两个案例我们可以得知，如果碰到了婚前一方单独买房，婚后夫妻共同偿还贷款，结果夫妻要离婚的情况，大致分为两种计算方式。

第一种就是房屋购入时跟卖出时差价比较大的情况， 会乘以增值倍数进行计算，当然这种计算方式是一种照顾共同还贷者的方式，一般出现在房屋拥有者一方在婚姻中错在一些过错的情况下。

第二种就是在房价波动较小的情况下，按照共同还贷的金额对半去分，这种分割方式最简单粗暴，但可能会因为房屋的增值对某一方造成一定的损失。

当然这只是大概的两种分割方法，实际上还是得根据离婚时的具体情况进行分析。