上一篇文章提到贷款中介这个行业的现状，有看官问到怎么样才能找到正规的贷款中介？关于这个问题，小陈觉得很难有标准答案。毕竟目前贷款中介这行业还没有完全合法化，怎么样的贷款中介才算正规，不好定义。

虽然正规的贷款中介不好定义，但不正规的贷款中介却是有迹可循。小陈在贷款中介行业多年，对于一些不正规贷款中介的做法略有耳闻。下面盘点了几种常见的套路，以便大家分辨。

冒充银行

“您好，这边是某某银行的信贷专员……”相信不少人也接到过类似的来电。

电话营销是一种很直接的营销方式，据小陈所知很多贷款中介公司都是采取这种的获客方式。如果不考虑电话号码来源是否合法的问题，电话营销这种方式本身是不违法的。

问题不在于方式，而在于话术！为了让客户相信，很多贷款中介公司电销员都是开场白直接说出自己是银行的客户经理、信贷部或者是指定签约中心等等。但如果你仔细留意来电号码，会发现这些号码千奇百怪，大多都是虚拟号码、异地号码、标记号码等等。

那么有没有可能确实就是银行的来电呢？小陈曾经就职过银行信贷部门，真实情况银行确实有时候会电话营销，但是一般都是以全国的官方电话，或者当地相关部门备案标记的固定号码来拨打，像上面提到的虚拟号、异地号之类的情况基本不会出现。

虚构额度

虚构额度的这种套路跟上面的冒充银行方式有点类似，都是一些贷款中介电话营销话术上的修饰。如果是真实的银行电话营销，银行后台确实会预审额度作参考，这种情况不在本文讨论的范围内。我们主要聊聊贷款中介电话营销时对客户经常说到几十上百万的额度备用金，用身份证就可以提出来，这种说法是否符合逻辑。

可贷额度是银行根据申请人的条件、资产、征信等一系列数据匹配出来的综合结果。这种贷款中介公司电销业务员，拿到的电话名单内容大多只有姓名+电话号码。客户做什么工作？客户收入多少？客户有什么资产？客户征信如何？甚至客户是男是女？这些情况一概不知。这个所谓的备用金额度其实就是话务员凭空捏造的，他们对每个客户都是一样的说法。

无视征信

上面两种行为都是语言上的说辞，如果你足够警惕，很容易就可以分辨出来，以避免不必要的损失。但是“无视征信“的这种行为，却是实实在在对客户造成影响。最常见就是，客户找到贷款中介协助申请贷款，业务员对客户的征信不作分析（或者压根就不看客户的征信报告），一台手机一张身份证一顿操作。如果客户条件刚好符合产品要求确实能出来额度，如果某个条件没符合，就没能通过审批。虽然不至于损失钱财，但是对个人征信的征信的伤害却是长久的。

如果你对贷款有初步的了解，都会知道征信情况是申请贷款当中很重要的一个环节。每个贷款产品对征信的审核要求都不一样，一般情况下利率越低的产品对征信的审核要求越高。

征信报告是对个人征信情况最直接的体现。一个负责任的贷款中介对各种贷款产品审核要求都会有充分的了解，办理前一般都会对客户的征信报告作分析。如果征信情况良好且条件符合就申请低利率的产品。反之，征信情况较差，就不会对低利率的产品做无谓的尝试。

为什么不作尝试呢？说不定刚好银行放水就能通过审批呢？这里就涉及到一个很重要的概念——查询次数。征信审核有3个很重要的审核维度，负债情况、逾期次数和查询次数。负债情况和逾期情况这两种状况短期内是不能改变的，但是查询次数却能一天变化很大。所谓的的查询次数，一般就是指申请贷款的次数（“贷款管理“先不作分析）。每种贷款产品都会对客户的近一段时间的查询次数有要求，比如近三个月不超4次，近半年不超8次，近一年不超10次等等。

如果贷款中介不够专业或者不负责，无视征信，刚好征信情况不符合，那拒批是直接的结果。问题是在后面，每一次申请，无论通过与否，都会在客户个人征信上产生一次查询记录。这种最终的结果就是，尝试申请次数越多，查询次数就越多，换句话说就是征信越差。回过头来想，本来有可能符合条件的贷款产品，但是有前面的几次尝试申请失败其他产品，新增了查询次数，就变成不符合了。最后低利率的产品没尝试成功，相对高一点利率的也没能办理下来了。小陈看到过太多征信报告上一天有七八次申请记录，但没有一次成功，最是可惜。

虚报费用

说到费用，很多人都说贷款中介这行业收费没有标准，多少费用完全是中介说了算。事实确实如此。上一篇文章小陈也提到，这个行业目前没有相关的行业规范，基本都是从业者的自觉行为引导。而每个地方的贷款中介公司也会根据当地行情，来自行决定费用标准。

“没有费用，就没有服务。“话虽然说得直白，实际情况贷款中介公司经营需要成本，做事需要产生效益，这也无可厚非。只要费用一开始说明白，双方都能接受，小陈认为这种合作是合情合理的。如果单方面觉得不适合，大可以再选择另一家贷款中介公司合作。

没有标准就容易导致一个问题，就是收费不透明。很多不正规的贷款中介费用这一块不是如实告知，而是各种套路。

其中最常见之一就是，把费用叠加在利息上。比如说，某些贷款中介表面上报给客户费用是一个合理的水平，但是解释产品的时候却创造了一个新的概念——“综合利率“。如果某个贷款产品按市场利率说法是3厘/月，这类贷款中介会跟客户说明综合利率是4厘/月，甚至更高，但是其中1厘/月是放款到账后马上一次性扣除。客户一想，4厘利率也算合理，就接受了。这里面就有很大的猫腻存在，首先现在基本上银行产品不会有前置利息的操作，所谓的综合利息其实就是这类贷款中介把自己收的费用叠加上去，扣除也是客户通过转账到中介账上。超出银行利息部分，每个月多出的1厘，就是0.1%的费用，三年期下来就是多出3.6%，五年期下来就是多出6%的费用了。再加上原来报的费用，这个总费用就十分不合理了。

另外一种常见的就是，中途加收费用。某些贷款中介一开始报给客户一个合理的费用比例，客户接受了就开始推进业务。但是在办理业务过程中，这类贷款中介会以各种理由给客户压力，比如说有难度要另外费用打点领导、要加钱包装资料、要给加急费用之类等等。大部分客户选择贷款中介办事，款项都是比较紧急，而且业务已经开头了，箭在弦上，不愿意再花时间找另外中介重新开始，都会答应加费用处理。

AB贷

所谓“AB贷“是指，客户A通过贷款中介贷款，贷款中介说已经出了批复，但因A风险较高，贷款中介要客户提供担保人B，而且B还需要满足一系列条件要求。表面上看这个说法似乎没有问题，但是实际情况就是A贷款申请没有成功，某些贷款中介为了业绩，故意换个说法让A找到B来申请贷款。表面上是B作为担保人，实际上是B作为借款人。

“AB贷“是一种诈骗行为，不但欺骗了A，而且伤害了B。

总结

小陈认为，贷款中介行业本质上是属于服务行业，真诚是服务行业最基本的素质之一。贷款中介行业从业人员素质参差不齐，行业竞争激励，获客成本高，某些中介为了利益，对待客户不是真诚，而是种种欺骗。当今贷款中介行业口碑为何不好，就是各种各样的套路造成的。以上列出的只是常见的几种套路，更多的希望大家擦亮眼睛，好好分辨。

如果真心把贷款中介当作一番持久的事业来看待，小陈认为最基本做到两点，一是不断提高专业水平，二是诚信赢天下！“做一个业务，交一个朋友，交一群朋友！”这才是我们贷款中介的追求。

在房屋抵押贷款中，因为有抵押物的存在，所以银行对借款人的征信要求会相对低一些。

不管是逾期、负债，还是查询上的瑕疵，银行或多或少都能够沟通协商。但是，借款人的征信若出现以下几种情况，那就很大概率会被银行拒之门外了。

1、连续3个月及以上

对于逾期，大多数银行的要求是近两年内无连三累六。在累计逾期次数上存在沟通空间，毕竟有的人信贷账户比较多，累计逾期10次也算可接受。

但连续逾期3个月及以上就比较严重了，这是还款能力差和还款意愿差的双重表现，市面上绝大多数的银行系贷款都会将之拒之门外。

PS：逾期金额很小，非主观意愿连续逾期等少数情况可做沟通。

2、当前逾期

征信上有当前逾期的借款人，较大可能被银行拒贷。

比如借款人当月还有20万逾期未还，现在去银行申请抵押贷款那基本就不太现实。很明显，借款人当前已经无力偿还债务了，银行自然觉得贷款给他发生逾期、坏账的风险非常高。

即使金额不多也会让银行觉得还款意愿比较差。

虽说极少数银行能接受当逾金额不多的借款人，但利率往往会有所上浮。

3、负债率过高

抵押贷款中的负债率大致可以这样计算：（负债总额+本笔贷款金额）÷总资产估价。

一般不超过70%都比较容易在银行申请抵押贷；如果高于了70%，那能选择的银行就会少一大半，不排除有银行会要求结清部分信贷之后才予以放款。

如果超过100%，那都快资不抵债了，还是卖房吧。

4、查询次数多

如果你近半年的征信查询次数超过了6次，那能办理的银行就会少一半。也有要求宽松的银行不看重查询次数，但查询次数太多始终会影响你的选择面。

以上几种情况属于大多数银行抵押贷款的红线，一旦越过这条红线，借款人短期内就难在银行办理贷款。这个时候就只能考虑三方贷或者非银行系贷款了。

三方贷就是自己出房子做抵押人，让征信好的朋友作借款人。之所以可以这么操作，是因为一些银行不看抵押人的征信。

今天，法斗士小编向大家科普民间借贷纠纷管辖法院确认以及注意防范的事项是什么：

首先需要强调的一点则是，民间借贷纠纷是属于借款合同纠纷。根据我国法律规定民间借贷也是借款合同的一种民间借贷纠纷中当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。

以下则是需注意的防范事项：

1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一、第二十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条第二款规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖；合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地。

2、而关于网贷协议，大多数网贷款公司提供的协议都将规定管辖权。起诉的法院只能是网贷款公司所在地指定的法院。此类协议的管辖权是合法的，不会违反专属管辖权和级别管辖权，但一般借款主体会忽视这一问题，为了尽快实现借款目的，只会在网上“仔细阅读并同意协议”处点同意，此时起诉网贷借款人权利保护的主体成本相对较高。

因此，小编提醒大家，最好不要借网上贷款。当今社会因为网贷而出现各种纠纷问题的情况也越来越多，甚至许多人因此而受到很严重的伤害。

如有任何法律疑问，欢迎咨询~

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2020年5月8日，河南交通广播FM104.1，就商转公问题，采访了省直公积金中心的老师，主要是转公条件、方式、余额以及政策调整问题。

1、哪些人可以办理商业贷款转公积金贷款？

答：职工满足住房公积金贷款政策，商业贷款房屋已取得不动产权证，同时商业贷款银行允许提前结清商业贷款的，可以申请转成公积金贷款。

公积金中心已经发布了贷款须知，明确了贷款的政策，我第一篇文章讲过，可以翻看一下。

2、办理商转公贷款有哪几种方式？

答：目前只有一种方式，职工携带不动产权证、原借款合同等相关资料，向省直资金中心申请商转公贷款，经审批通过后，职工可以到房管局办理解除抵押，携带解押后的不动产权证到省直资金中心签订借款合同重新办理抵押，落实抵押手续后发放贷款。

其实，这里还有一些小细节，比如你要联系物业，物业出证明你的房子就在这，虽然有点扯，但是你必须去物业一趟。

3、商转公贷款的额度是否与住房公积金贷款额度一致？

答：商转公贷款的额度与其他住房公积金贷款额度政策一致，同时不能超过商业贷款剩余本金。

这也就是说，你的房贷剩余79，最多贷79，不可能超过剩余还款。

4、商贷提前还款需要交纳罚金吗？

答：商业贷款提前还款是否收取滞纳金是商业贷款银行决定。

5、夫妻双方名下各有一套房贷，都可以转成公积金贷款吗？

答：夫妻双方名下的两笔贷款不能同时转成公积金贷款，因为按照政策规定夫妻双方只能同时申请一笔公积金贷款。

6、听别人说，商转公的时候还要看你公积金账户的余额？这是怎么回事？

答：购买家庭首套房的商业贷款转公积金贷款，贷款额度与职工公积金账户余额没有关系；购买家庭二套房的商业贷款转公积金贷款，最高贷款额度与职工公积金账户余额、缴存年限有关，最高贷款额度是公积金缴存年限加上基数15乘缴存账户余额计算得出。

7、什么条件下，夫妻双方才能申请最高贷款额度为80万元？

答：夫妻双方均在省直资金中心正常足额连续缴存6个月以上，购买家庭首套住房，所购房在郑州市区内，最高贷款金额为80万。

8、未来，商转公在政策上还会有什么调整？

答：目前，按照国家政策要求，省直中心正在积极研讨、完善商转公业务的政策和办理程序，详细的政策可以通过中心网站、微信公众号等平台查询。

更多细节，私信联系。

作者：狠冷裤

就在前几天，东莞住建局突然半夜取消了中心城区以外区域的购房政策！

属于最近粤港澳大湾区第一个放开限购的城市，那么同样处于粤港澳大湾区换金内湾的广州南沙和中山会学东莞一样取消限购吗？

从2019年12月南沙区放松了人才购房政策以来。依靠人才、规划利好概念吸客的南沙，无论是一手还是二手成交量都几乎逐月在上升。

从成交来看，2020年广州南沙的一手住宅市场成交量在9月份因金九银十首次突破6571套，且超过6月份广州全市的网签量！

成交量继续在10月份达到全市第二名。

但在2021年8月南沙购房门槛提高、收紧人才政策。

少了外地客支持的南沙，从2021年8月开始一手成交量几乎都处于千套以下，就算是2021年的金九银十单月成交也只有500余套。

与此同时南沙的库存却还在大幅上升，而南沙的库存去化周期位于全市最高达23.1个月！

可以看出，没有了外地人加持的南沙，成交量瞬间跌到冰点。

另一边的中山，

从2021年开始市场走势整体呈现“高开低走”的局面。

上半年市场延续2020年的热度，所以1月和4月一手住宅成交量都达到了9000套左右。

但从2021年5月开始随着全国政策调控，信贷货币政策收紧，中山的市场降温也非常明显。

就连传统旺季金九银十的成交也非常惨淡——月度成交套数下滑至2000多套。

那同样处于粤港澳大湾区黄金内湾的南沙、中山会学东莞那样取消限购吗？

他们有必要取消限购吗？

取消限购的几率大吗......

中山本来就几乎不限购了

其实中山从2021年11月开始随着信贷环境有所放松，中山的银行也开始下调了房贷利率，促成市场成交小幅回暖。

从各镇区一手住宅成交量来看，成交主要集中在靠近深中通道及近珠海的区域。

其中成交第一梯队依然是临深的南朗镇（翠亨新区）和火炬开发区，

2021年一手住宅成交量分别为6935套和6396套，当中最火的无疑是位于翠亨新区的马鞍岛了，深中通道出口第一站、未来中山规划最强的中心。

这也是深圳客最爱的口味。

随着深中通道的即将开通，中山成为承接深圳客外溢区域的地位一直在提升，吸引了深圳客的持续进入。

而且2021年在广州、东莞调控影响下，深圳投资客转战中山令深圳客占比进一步提升达到13.2%，相较于2020年提升了2.2%。

然后则是靠近珠海的三乡镇和坦洲镇的4582套和3368套。

坦洲镇和珠海的香洲区可谓是完全连在一起的，但是房子价格却几乎是香洲区同样品质的腰斩价。

而且坦洲镇的住宅区的面貌以及品质甚至大部分都比香洲区的要好。

香洲区的房子很多都非常老旧的，稍微有一个品质好一点的楼盘都是3万起跳的，并且容积率很高，小区也不大。

而在坦洲镇则几乎都是大社区新小区，花园都很大，还有山姆之类的商超配套，所以性价比是非常高的，而且他和珠海几乎是完全融入一起的。

因此促成了不少珠海工作的人买入坦洲镇。

而目前中山所谓的限购其实也几乎等于不限购的了：

黄色区域都是不限购的，包括了深圳客最爱的火炬开发区和翠亨新区。

而银行对于非限购区域的外地人则还是非常友好的，首套仅需2成首付，二套及以上或者贷款未结清才要3成首付！

所以按照目前中山的购房政策来说已经等同于完全不限购了，在中山市购买第三套房如果贷款未结清的话才不能贷款。

所以就算中山再进一步取消市区的限购，对于中山来讲也不会有太大的意义。

除非把不限购区域的首付再继续从2成往下降，那这样一定能促进中山的楼市成交量，但我个人觉得不太可能了，2成首付已经算是非常低了。

南沙有必要放开限购

但不能完全取消

南沙方面，2019年12月政策来比较的话：是持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，

以及在南沙区工作、学习的本科及以上学历或中级及以上专业或职业资格的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。

也就是说符合人才的资格在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇，不用社保直接买房！

但现在不行了，需要一年社保。

而不符合人才政策的外地人在南沙买房就等同于在广州市区买房一样需要5年的社保以及劳动合同。

另外从头到尾“港澳居民在南沙区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇”这个政策都没有变——单身一套，家庭可以二套。

而南沙一直以来缺人口、缺人才，前不久南沙最终得到了双15%，吸引港澳人才进来就业，现在就差政策去吸引人才进来安居了。

能做到安居乐业才能令南沙的发展形成一个正循环。

所以南沙不能像中山那样对所有人取消限购，而是精准筛选购房客，因为南沙虽然有了18号线去珠江新城方便了，但是只对于在横沥站周边的业主方便而已。

其他区域的业主去珠江新城上班依旧是不方便的。

所以把放开的购房政策精准到人才身上，吸引他们购房后再吸引在本地就业是目前最好的一个方案。

所以我个人认为接下来的南沙一定会放开限购，但是依然还是以人才政策的方式去放开。

第一步应该可能会对港澳居民购房再有优化政策，下一步则是对国内所有的人才优化。

因为南沙的新房供应太大了，仅仅靠港澳人士去消化是完全远远不够的，南沙依旧是需要吸引全国的人群去消化供应，所以必定也会出台对全国人才的“橄榄枝”。

南沙的双15%大利好刚出台，三个先行起步区都是主要吸引港澳企业和港澳人才为主，所以我认为很有可能这三个区域对于港澳人士购房稍后会有新的利好政策出台。

可能在下半年到年底的时候，以上。

文中图片部分来源于网络

对小微企业而言，最大的难题是融资难，由于规模小，数量多，在这个经济的浪潮下，小微企业的存在显得微乎其微，而银行更是忽略了他们，因为有更好的客户在等着他们。

那么，作为小微企业而言，要想在激烈的市场竞争中生存下去，取得银行的支持就显得极其关键。

问：

具体小微企业在日常经营中需要注意什么，对于取得贷款能提供什么帮助？

答：

良好的企业信用很重要

银行会从四方面来考察小微企业的信用情况：

1.银行信用，主要是看企业在现金结算业务上是否有违法结算纪律、罚款等情况出现，以前的银行贷款是否有逾期还款等情况，企业法人是否存在个人贷款违约现象，如房贷、信用卡是否按期正常还款；

2.商业信用，主要是看企业是否按规定履行合同义务、是否按时清偿债务；

3.财务信用，主要是看财务报表是否真实可靠；

4.纳税信用，主要是看企业是否有偷税纳税的记录，这里要划重点，很多小微企业不注意按期申报纳税，逾期申报现象比比皆是，殊不知，在银行的内审系统中，按期申报纳税是企业正常持续性经营的最好证明。如果小微企业在这几个方面能有良好的变现，那么贷款相对来说会变得容易些。

答：

选对贷款产品

目前有不少银行专门针对小微企业推出了一系列的贷款产品，不过不同产品要求也大不相同，所以企业主选择贷款产品时要多加对比，找到适合自己的才能提高办事效率。

答：

明确需要贷款金额和贷款期限

如果贷款资金不足，肯定会制约企业发展，但是贷款资金太多不但会增加成本，而且也会造成资源浪费。所以借款人在贷款之前一定要考虑好这个问题。

确定合理的贷款期限是很重要的，因为期限越长支出的利息就越多，所以借款企业需根据自己的实际情况确定出合理的贷款期限。

问：

申请小微企业贷款，需要具备哪些条件？

答：

以个人名义申请，需要符合以下条件：

1、具有完全民事行为能力的自然人，年龄18周岁（含）-60周岁（不含）之间，2个以上共同借款人借款的均需满足以上年龄条件。除配偶外，共同借款人需为同一经营实体或经营项目的出资人或股东；

2、具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居住证明）、婚姻状况证明；

3、借款人具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执照、合伙企业营业执照、企业法人营业执照、营运证、商户经营证、摊位证或其他合法有效的经营资质证明；

4、具有稳定的收入来源和按时足额归还贷款本息的能力；

5、具有良好的还款记录和还款意愿，借款人及其经营实体在各大金融机构无不良信用记录；

6、信用评级在C级（含）以上。

以公司名义申请，需要符合以下条件：

1、符合办理贷款的基本条件；

2、借款人信用等级A级以上；

3、经工商部门核准登记，持有中国人民银行颁发的贷款卡（中征码）；

4、需在贷款银行开立基本账户或一般结算账户；

5、其他要求:纳税证明、企业流水、合同订单、水电费发票等。

从以上要求可以看出，法人个人的信用记录以及企业正常的纳税记录，对是否能申请到小微企业贷款至关重要！

此外企业贷款也并不是随便可以贷款的，存在申请渠道困难、申请门槛高、流程繁琐等难题。

如果您所在的企业需要资金急用，联系，开启您的融资之旅，为您排忧解难！

在前面介绍《我们凭什么从银行借钱？》的文章中就提到银行贷款要重点看借款人的收入来源，没有收入来源就没有还款来源，所以收入是借款人首先要具备的条件：个人借款人主要看你的工资收入，企业借款人主要看你的开票。当然如果有资产，可以产生资产性收入，例如有房出租，房租也是一份收入，所以在有资产的情况下，收入会轻看一些。

其次要看借款人的负债情况，负债主要看的是所有负债的月还款金额，一般要求月还款金额要小于月收入，如果月还款金额大于借款人每个月的收入，那基本就不能借新的贷款了，因为借款人已经没有多余的还款能力了。月还款金额如何计算呢？如果是等额本息的贷款，那每个月要还多少就计多少；如果是先息后本的贷款，由于每个月是还息，到期再还本，每个月付的息很少，那银行不会只计算你每个月的付息，而是根据借款人这笔先息后本贷款的总金额乘上一个比率来算做每个月的还款金额，例如3.5%；另外信用卡的还款也是要考虑进去了，毕竟每个月都需要还信用卡的，信用卡是按使用金额的10%计算月还款的。

负债这里要多说一下，就是银行特别关注非银行类的贷款，也就是我们通常说的小贷，有的银行看到小贷可能不愿意给你贷款，因为小贷的利息比较高，这么高的利息借款人都愿意支付，银行有理由怀疑你的资质可能并不太好。有些银行也允许有小贷，但一般要求小贷不要超过3笔，同时贷款金额不能超过20万。

最后，需要看借款人的征信情况，征信情况主要看两点：一是看借款人的还款记录是否良好，有逾期会影响贷款的审批，逾期次数和金额都是要被考量的，特别是那种连续的习惯性逾期，那就比较严重，银行基本不会批给你；二是看借款人近期有无频繁申请贷款，在征信报告上会体现查询次数（主要看贷款审批和信用卡审批），短期查询次数太多，会严重影响贷款的。所以平时不要随便去申请贷款，建议要在专业人员的指导下慎重去申请，特别不要随便去点网贷，点一次就多一次贷款查询，本来有机会做银行贷款的，结果由于点的次数多导致查询超了，短期就失去了做贷款的资格，一般来说，查询最好三个月不要超过3次，半年不要超过6次。

总的来说贷款还是以个人和中小企业为主，银行大概还是那10多家银行，再加上几家金融机构和几家专门的垫资公司，

基本上解决了贷款问题的90%，如果这些银行和机构还解决不了，只能说贷款人的资质，确实太差了。

只能找典当去解决了，要说信用贷确实比较少，能选择的也是比较少，一小部分银行加几家信用贷机构，其它的真的也没有了。

银行分低利率和中利率和高利率三个等级，对应的也是资质从好到差。

资质好利率就低，资质差利率就高，这个是不变的道理。

你在选择银行，银行也在选择你，是一个双向选择。

低利率银行利率在3.6%～4.2%区间，这个是最低的利率了，没有比这个更低了，再低也就是骗人的了，不要再被宣传的更低的利率忽悠，根本都没有，根本都办不下来。

中利率一般在5%～6%区间，这个基本是比较大的商业银行的利率，大部分人也只适合和能申请的利率。不要想着还有更低利率的，却没有认真的考察自己的综合资质考察，明明征信已经逾期超过6次了，明明房产房龄已经超过30年了，还想着最低利率，基本上是白折腾，最后搞不好还得去申请利率更高的。

最后利率在6%以上的，很明显前边的你都不符合，基本是就是征信，房产，经营，流水都不怎么好，只能走这个阶段的利率了。

也不要再问为啥你的利率在6%以上了，还是资质的问题。

要获得北京购房资格有以下三种途径

1.持有北京户籍的居民可以直接北京买房。单身的可以买一套，家庭的最多可以买两套。

2.持有北京工作居住证的非京籍人才，可以享受京籍购房政策，同样单身可以购买一套房，家庭的可以够买两套房

3.如果没有北京工作居住证跟北京户口，需要有连续五年的北京社保或者个税才能买房，不管是家庭还是个人只能最多买一套

备注：

1.驻京团级以上军官干部，港澳台同胞等可以按照政策直接购房，不需要五年社保个税也不需要户口工作居住证这些

2.如果手里已经有一套房的，卖掉后也是可以继续买的，不会占用套数指标

3.外地工作客户投资买房，跟本地想快速买首套房客户，以及没有资格买二套房客户，最常用的方法就是办理北京工作居住证直接买房。具体办理方法，跟证书样式如下图所示

购房是人生的一件大事，但对有的购房者来说，他在购房过程中也会遇到一些郁闷的事情。比如说购房者看中城市某小区热销楼盘或者海景房，结果被开发商售楼处置业顾问告知，需要全款买房而不能用银行按揭贷款买房。

之所以房地产开发商会拒绝购房者用银行按揭贷款买房，主要基于以下原因：

第一，房地产开发商开发的楼盘由于地段佳，品质优，性价比高，供不应求，不愁购房客户。

第二，房地产开发商售楼处置业顾问通过蓄客，发现购房者的购房需求数量，远远超出了楼盘所推出的房源数量。售楼处置业顾问发现楼盘很畅销，要的人也很多。对于房地产开发商来说，资金回笼越快越好，于是从资金回笼的优先级来考量。自然全款购房排第一，分期付款排第二，银行按揭贷款排第三。如果全款购房和分期付款的购房的客户已经满足了目前推出的房源数量，那房地产开发商自然拒绝购房者银行按揭贷款。

第三，像前几年房地产开发商在海南开发的海景房，因为海南的楼盘它就有一定的特殊性，他们的客群是面向全世界，买房者陆绎不绝，如果你跟置业顾问说银行按揭贷款购房，售楼处置业顾问鸟都不鸟你。

当然如果房地产开发商拒绝银行按揭贷款，从法理来说是违规的，如果意向购房者投诉的话，房地产开发商会吃不了兜着走。如果主管房管职能部门介入调查或被查到话，那得罚款和整改，直到放开限制为止。

房贷断供一般是指购房者申请银行贷款买房后，没有连续性的按时还款给银行，这样的情况就是断供。那么，房贷断供有什么影响？本人无力偿还怎么处理？

　　房贷断供有什么影响？

　　1、影响个人征信，产生逾期的负面记录；

　　2、影响配偶信用贷款，毕竟房贷断供意味着整个家庭还款能力不行；

　　3、被房贷银行提起诉讼，走入司法程序，结果是法院通过冻结资产等措施，强制执行房贷还款，房产被法拍。

房贷断供有什么影响，本人无力偿还怎么办？

本人无力偿还怎么处理？

　　房贷断供后无力偿还的话，若只是短期内资金周转不过来，客户可以尝试先找身边的亲朋好友借钱或是通过抵押贷款的形式来及时还上欠款，等资金周转过来了，就可以自行还款了，也有钱还给亲友以及银行。而如果之后很长一段时间资金都紧张，实在还不起的话，建议联系经办银行，向客服人员说明自己暂不具备还款能力的情况，然后尝试提出延长还款期限。如果通过和银行协商不成功的话那就只能断供，而断供的影响就是上面所说的部分。

抵押，质押，典当的区别是什么?

一、抵押就是，你的东西还是你的，使用权还是在你的地方，不发生转移，但是他项权利(抵押权)归抵押权人，如果不解除这个抵押权，你不能转让这样东西的所有权。栗子:你住的房子抵押了，你还是能够继续居住，实际使用不发生任何影响，但是你如果打算把房子卖了的话，就得先将房子抵押注销，然后才能过户。

二、质押就是，你的东西还是你的，但是东西的使用权你失去了，转移到了质权人的手上。栗子:你的戒指质押给了张三，那么如果这个质押成立的话，你的戒指就交给张三保管了，但是张三没有处分这个戒指的权利(类似于人质);如果你说你把戒指质押给了张三，但是你依旧能够带着戒指，那么这个质押不成立。

三、典当的话，范围比较大，可以质押典当，可以抵押典当。详见一、二两点。

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前言：这是 长沙慧姐 公众号第173篇原创内容。

现在的人们越来越有提前消费的概念，当我们缺钱的时候我们往往都会想到去银行或者贷款公司去办理贷款，当我们需要大量资金的时候我们会去优先选择办理长沙住房抵押贷款，房屋抵押贷款不仅额度高且利率也较低，非常适合资金的中长期周转！

接下来看看长沙房屋贷款办理需要哪些材料以及条件？

长沙住房抵押贷款的材料有哪些：

1、借款人的身份证；

2、户口本；

3、婚姻证明材料；

4、工作收入证明；

5、半年流水；

6、房产证原件及购房合同

7、资产证明，比如汽车行驶证，第二套房产证等等。

8、用途证明等。

长沙住房抵押贷款申请条件：

1、借款人是具备完全民事行为能力的自然人。

2、借款期限与借款人年龄之和不超过65年。

3、借款人有稳定的职业与收入。

4、借款人可以提供个人身份证明及居住证明。

5、借款人信用记录良好。

长沙住房抵押贷款房产的条件：

1、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;

2、房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;

3、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产信息和土地信息;

4、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

来源：长沙慧姐

小编：CSDK26

前言：这是 长沙慧姐 公众号第177篇原创内容。

长沙房屋抵押贷款步骤，在遇到急需大额资金需求时，通过长沙房屋抵押贷款总能帮上很大的忙。

因为房产抵押贷款的额度高，能直接解决这些资金缺口，那么，在办理长沙房屋抵押贷款的时候，都需要有哪些贷款资料？办理长沙长沙房屋抵押贷款需要什么条件？

长沙房屋抵押贷款条件

1、房屋的年限要在20年之内、房屋的面积要大于50平米、房屋要有较强的变现能力;

2、一般是房龄+借款人年龄男性不得超过65岁,女性不得超过60岁;

3、具有良好的征信情况和消费意愿，有稳定的收入和还款能力;

4、房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通。

长沙房屋抵押贷款的征信要求

1、个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期，能提供相应结清证明的除外。

2、近24个月征信记录。

3、贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账。

4、个人信用报告中，逾期金额不超过500元（不含）的小额逾期记录可不计入。

5、能提供资料证明无恶意逾期行为的可由各级有权审批人酌情准入。

6、信用报告无可参考征信记录的视为满足要求。

长沙房屋抵押贷款办理流程

1.先了解贷款条件，将其与实际情况进行比较，然后选择合适的抵押贷款；

2.贷款申请：准备相关材料，提交给银行，并填写相关申请表

3.财产评估和第三方担保：找到银行指定的评估公司以确认财产价值；指定的担保方法或担保公司的担保。

4.银行审批：与银行合作对借款人进行全方位调查

5.抵押登记：将房屋产权抵押给银行

6.银行贷款：银行在收到抵押证书并完成相关流程后将发放贷款。

来源：长沙慧姐

小编：CSDK26

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这段时间，有很多粉丝问我：

抵押贷款的钱能不能用于买房?

自己打算在武汉买一套房，奈何资金不够，于是想到了用父母的房子来抵押贷款。在网上查了查才知道抵押贷款的钱不能用于买房，可又有中介告诉他可以抵押首套买二套，于是他就更加困惑了。

朱行长告诉大家，没有标准答案肯定是不可能的！因为从规定上来说，抵押贷款的资金严禁用于房产交易，这是目前重点打击的对象。

但为何中介说可以操作呢？我觉得可以分两种情况来说：

1

抵押首套用于二套的按揭

这种操作的风险系数才是最高的。

一方面是个人及家庭的抵押贷款记录会上征信报告；

另一方面，现在很多城市在严查首付款来源。即使你不以自己的身份申请抵押贷，也要考虑如何证明这笔资金为家庭的合理收入。首付款来源核查标准大致如下：

提供首付款流水；提审前，借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。

对于半年前已持有80％首付资金的可直接认定具备资质；对于部分首付款为近半年内转入的，需核实为合理收入所得。

对于直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水；若亲属半年前已持有可直接认定；若断续存入的，需核实为合理收入所得。

提交放款合规环节，还需要再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需要提前结清方可发放。

所以，如果想抵押首套来按揭买二套，那你至少得持有半年时间。总的来说，持有成本和风险成本较高。

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抵押首套用于二套全款

其实，这是比较常见的全款买二套的方式。二套首付比例的上浮，再加上较高的房贷利率，一些借款人为了降低购买二套的成本，往往会通过这种方式来买二套。

为什么抵押首套买二套的方式可以操作呢？我觉得原因有二：

①抵押贷款的申请主要看资料，资料准备充足就问题不大。即使贷后管理的时候查看你的征信，全款房也不会在征信上体现；

②放款后做好资金断流、按时还款，银行并不会太关心你把钱拿去干啥了。