最近问我成都楼市行情的外地朋友挺多的，当然，小二我对成都房产只是一知半解，他们问我的原因不外乎是想加杠杠。

买房和抵押贷一直有着千丝万缕的关系，有人抵押首套买二套，有人全款买房再抵押，更有胆儿大的暴力加杠杠，垫资买了再抵押。这些骚操作在2020年的时候，那些炒房团玩得老6了。

而今年抵押贷的政策和2020一样的宽松，现在成都的限购又开了口子，那必然会有人打起抵押贷买房的主意。

在我的客户群体中，其实真正炒房的人很少。很多朋友抵押贷买房完全是为了改善、自住。按照成都的限贷政策，如果有未结清的房贷，需要首付6~7成。

即使结清了，那也要4~5成。

对一些改善需求的朋友来说，买的都是大户型。如果不抵押，单靠手里的自有资金很难在成都选到不错的房子。

一个抵押首套买二套的真实故事

老王两口子是外地来成都工作的普通上班族，家底比较薄，买房全靠自己打拼。

2014年，老王家在武侯区买了一小套二。和很多低预算购房者一样，他们这套房注定只是过渡。

2020年，老王的女儿4岁，马上面临上小学的问题。但房子对应的学区并不好，同时家里老人带小孩儿，套二的房子也不方便。

因此，老王家有了再买一套三/套四房子的打算。

经历一个多月的看房后，老王两口子相中了天府新区的中海锦江城。那时中海锦江城还是顺销，1.6万/㎡精装修，140㎡套四，总价225万。

三成首付仅需67万，但老王首套房有25万的公积金房贷未结清。所以他要拿7成的首付，也就是157万。

可老王家庭存款只有30W左右，这157万的首付自己是拿不出来的。

解决办法

当时我给的建议，用手里的现金还掉首套房的公积金贷款。虽然公积金贷款利率很低，提前结清有点可惜。但没有办法，成都的贷款政策对刚改和置换就是不太友好。

而结清房贷之后，老王就只需要拿4成首付—90万。这90万从哪里来呢？

老王现在的房子价值160万，抵押贷款贷了100万，20年期/利率5%，等额本息还款。首套和二套房的总月供算下来1万多点，在可控范围之内。

风险点

从规定上来说，抵押贷款资金严禁用于买房。如果借款人贷后管理没做到位，就存在被抽贷的可能。

所以，比较保险的操作是抵押贷资金持有3~6个月再按揭买房，或者抵押贷款和按揭贷款的借款人不是同一家庭。又或者不做按揭直接全款，然后再抵押。

另外，在办理按揭时个人及家庭名下近期有大额消费分期、抵押贷、信用贷记录，可能会被要求结清之后才予以办理。

这就是为了防止购房者暴力加杠杆买房、炒房。你们看成都去年严查首付款来源，不光是近期有新增贷款要结清，而且你找亲戚临时借钱都不行。

但在今年，其实这个问题应该不大。今年上边要救市，鼓励大家买房，所以你只要愿意买房，那银行也不会管你买房的钱从哪儿来了。比如，最近成都某行的按揭贷款政策：

各位细品！

最后，买房要根据自己的需求出发，客观地衡量自己可承受的月供金额，切勿盲目加杠杠！

经常接到某某某银行贷款的电话，是不是银行钱太多了现在贷款放不出去了？

告诉你一个秘密一般打来电话的基本都是中介机构或小贷公司，银行一般是不会主动打电话给客户提供贷款的，而是客户主动上门贷款。

现在网络的大数据时代，包含了许许多多人的身份电话等信息，而这些信息一旦到了贷款公司的手上，他们就会经常性的以银行的名义给你打电话、发短信来诱导你贷款。所以大家先要确定是否真的是银行打过来的电话， 因为很多是假冒银行之名，获得与你的信任之后推销贷款。

大家可以从电话号码上来判断，比如，银行银行是9开头的五位数电以话加区号等。

我们也是中介，但是以冒充银行工作人员的方式，获取客户的信任是不可取的。

中介就是中介，中介是要收中介费用的，没有人可以给你免费办事，这个大家想必都能理解。

如果一开始说自己是银行，后来有各种名义收费，这样客户就会有一种被套路的感觉。贷款的中介费用，贷款年限，贷款利息应该要提前跟客户说清楚，让客户有更多的选择，不欺骗不隐瞒，客户体验感就会好很多。

任何事物存在即合理，“自信点”好多行业都有“中介”“中间人”的存在，只要认真为客户着想，为客户争取更多利益，客户自然会选择你，这也是中介行业存在的意义和价值。

君子坦荡荡，做事先做人！—安徽明纪

广州很多小伙伴知道房产能够进行抵押来获取银行贷款，但是有人知道按揭中的房子也能申请二次抵押吗？

广州作为一个国际性的大都市，资金的需求也是非常旺盛的，除了跟自有的资金还有偶尔的亲戚互相之间的借贷周转，大部分的人会选择用房产抵押贷款来获取大额的备用金

但是随着房价的上升，很多的小伙伴虽然房子已经升值，但是还是欠着银行的钱，又比较怕外面的垫资公司套路，所以一直比较犹豫，其实，现在不少的银行也开始支持按揭房进行二次抵押，比如建设银行就支持本行的房产进行二押，上限额度不超过7成（比如房产价值100万，还欠20万，那么建行最高可以给一笔50万的二押贷款）

那么按揭的房子怎么进行抵押贷款，今天就跟大家来聊一聊

在广州办理按揭房二押需要准备什么资料

1：身份证 结婚证 户口本 房产证

2：征信报告

3：银行流水（一般是半年或者1年）

4：如果有执照的话额度会更高

流程：

1：流程基本跟一押是一样的，最主要是确保房产证在自己手里

2：提交进件审核-银行上门下户-批复-入押放款

民间借贷是一种历史悠久、在世界范围内广泛存在的民间金融活动，主要指自然人之间、自然人与法人或其他组织之间，以及法人或其他组织相互之间，以货币或其他有价证券为标的进行资金融通的行为。民间借贷中约定利息是一种普遍现象，司法实践中利息的有无及其金额问题一直是当事人和办案人员绕不开的“争议焦点”。本文试图在法律层面上，将民间借贷中利息的相关问题梳理清楚。
一、民间借贷中的三类利息

1借款期限内利息按当事人在借条或借款合同中约定的借款期间内的利息。

2逾期还款利息，还款期限届满后，就未偿还的本金所承担的利息。

3迟延履行期间的加倍利息，生效法律文书指定的期间未履行义务而另行计收的利息。

二、没有约定或约定不明的情形
最高院民间借贷司法解释第24条的规定，借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。

　　自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。：

所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。
三、借期内利息

民间借贷司法解释第25条规定， 出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。
四、逾期利息
民间借贷司法解释第29条等规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：

1明确约定逾期利息，不得超过合同成立时一年期LPR利率四倍。

2明确约定借期内利息但未约定逾期利息，按照借期内的利率计算。

3未约定借期内利息和逾期利息，参照当时一年期LPR利率标准计算。

4迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算。

五、迟延履行期间的加倍部分债务利息
民事诉讼法第二百六十条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。迟延履行利息司法解释第一条规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。
迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。

六、其他问题
（一）砍头息“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，民间借贷司法解释第26条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
（二）复利所谓的“复利”、“利滚利”、“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也有常出现此种约定。民间借贷司法解释第27条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。 按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！

01

房子作为一个家庭幸福最基本的保障，是每个即将步入婚姻殿堂的青年人必备的物质条件。然而，买房子无疑会给刚刚步入社会的青年人群带来巨大的压力，贷款买房就成了他们最好的选择。而选用公积金贷款买房还是商业贷款买房成了一道难做的选择题。

对于通过贷款买房的人来说，公积金贷款和商业贷款是贷款仅有的两个选项！但是，你是否明白两者的差别呢？实际买房又该选择哪个呢？

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。

公积金贷款指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

02

·商业贷款买房优缺点

商业贷款买房优点：

1.额度高

商业贷款，只要借款人满足贷款要求，且资质较好，贷款额度最高能达到房产评估值的七成，可有效解决购房者的钱难题。

2.手续简便

申请公积金贷款的购房者需要提供诸多手续，而且审批流程也较繁琐。商业贷款的流程就要简单多了，而且放款的速度快。

3.房产不受限制

不管是购买普通住宅、别墅、还是商业住房，都可以申请商业贷款。首套房商业贷款未结清，买二套房还可以使用商业贷款。

4.贷款对象无限制

公积金贷款只有按时足额缴存了公积金的购房者才能申请，而商业贷款在贷款对象上没有限制，只要你具备按时足额还款的能力，且拥有良好的信用记录，便可提出申请。

商业贷款买房缺点：

1.贷款预期年化利率高。

相对于住房公积金贷款来说，商业贷款的贷款预期年化利率要高很多，需要支付的利息就要高很多。

2.“认房又认贷”

即只要有过贷款记录，名下无房再买房，也被视为二套房。

03

·公积金贷款买房优缺点

公积金贷款买房优点：

1.低利率

公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款；

2.还款方式灵活

还款方式好主要是针对提前还款说的，因为公积金贷款只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额，这便于借款人的资金安排。而商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。

此外，公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。而商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。使用公积金贷款提前还款，其还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后的利息总额。

3.可选择房子范围广

住房公积金贷款可贷房源面广，二手房对房龄限制较少；可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行；

公积金贷款买房缺点：

1.贷款额度较低

虽说公积金贷款利率远低于商业贷款，但公积金贷款可并非你想贷多少就可以贷多少的，而是有最高额度限制的。

2.缴存时间有要求

要想使用公积金贷款买房，你就必须先满足一定的缴存条件。

3.被卖家嫌弃

一般来说，公积金贷款审批流程比较繁琐，放贷周期较长，非常不利于卖家快速回笼资金。

4.账户余额有影响

公积金贷款额度可是直接与账户余额挂钩的。如果你的公积金账户余额较少，那么你的公积金贷款额度恐怕就不会太高了。

5.违规提取不可用

随着住房公积金的使用范围越来越广泛，现在不少购房者都对住房公积金动起了歪心思，就比如伪造租房合同来骗取住房公积金。

04

·两者的区别

1.房屋的类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅时使用，除此之外的商住等类型的房屋是不能申请公积金贷款的；商业贷款面对的房屋类型较为宽松，除了住宅之外，商住两用房也可以申请。

2.贷款额度和利率不同

住房公积金贷款的利率按照规定是实行一年一定，在贷款期间如遇到利率调整，如果贷款期限只有一年，则这个利率就不做调整。如果贷款的期间是在一年以上，则从下一年的一月一日执行新的利率，额度则根据当地情况为标准。商业贷款的利率则根据当地银行而定，一般无上限，具体则根据家庭总收入而定。虽然公积金贷款利率一年一定，但利率还是比商业贷款低很多。

3.贷款年限不同

公积金贷款要求总贷款年限不超过三十年(各地略不同)，而商业贷款期限则比较灵活，可供还款的期限也更长。

4.审批时间和机构不同

商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日，商业贷款快于公积金贷款。商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行;公积金房贷则需要通过公积金管理核心审批，决定权在公积金管理核心，银行只是执行机构。

5.要求不同

商业贷款的要求是个人信用良好，没有不良征信记录，具备还款能力。公积金贷款要求比较严格，除了要求个人的信用良好，还有要求自贷款之日起的6个月(各地略不同)内个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

6.贷款来源不同

商业贷款来源于银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金。

7.流程不同

公积金贷款和商业贷款都在购房时提出申请，只是公积金贷款需要经过公积金管理中心初审和复审来核定额度和是否符合贷款条件。而商业贷款就只经过贷款银行审核。公积金贷款买房的手续会比商业贷款买房更麻烦，这也是很多商品房不接受公积金贷款买房的原因。

不管是公积金贷款还是商业贷款，建议借款者都有考量自身的还款能力和经济收入。如果个人经济收入很稳定，本身还有一定的积蓄和资产，在申请贷款时候选择不同方式都很自由。

综上所述，公积金贷款与商业贷款各有优缺点，如购房人购房借款额度相对较大，首付又短时间凑不齐，可选择商业贷款，又或者购房人并未缴纳公积金，商贷亦是不二选择。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

今日，记者从郑州住房公积金管理中心了解到，郑州住房公积金管理中心和开封市住房公积金管理中心已签署住房公积金同城化管理合作协议，未来郑开两地公积金将实现“互认互贷”。

据介绍，郑开两地公积金中心将在各自公积金办事大厅（包括市区和县市办事大厅）互设对方缴存职工办事服务窗口，为对方缴存职工办理住房公积金业务提供专门服务。同时，两地将建立住房公积金业务专办通道，建立业务专线，设置专门人员，联合编写《郑开住房公积金同城化管理业务指南》，并及时梳理和解决缴存职工办事的难点问题。

郑开两地公积金中心将为在本行政区域内购房的对方缴存职工办理住房公积金贷款（含组合贷款），坚持“互认互贷、能贷尽贷”、“政策趋同”原则，按照本地缴存职工同等条件和待遇，受理申请要件，审批借款金额、借款利率、还款方式和还款期限、办理借款手续、安排贷款资金发放、办理房屋抵押登记。

郑开两地住房公积金的缴存职工，除在购房地可以申请住房公积金贷款外，还可以就近到公积金大厅申请办理购房提取或还贷提取等其他业务。受理业务的中心会及时通过专办通道向职工的住房公积金缴存管理中心推送申请资料和信息，由负责审批的公积金中心按照政策规定受理和办理。

郑开两地住房公积金的业务咨询实行首问负责制，由受理咨询的公积金中心答复。发生投诉时，由受理投诉的公积金中心牵头处理，被投诉的公积金中心在规定的时限内出具答复意见。

记者了解到，目前《郑开住房公积金同城化管理业务指南》已经完成初稿编写，两地公积金中心抓紧开展业务培训和设立窗口。郑州和开封公积金中心预计在7月分别印发同城化管理业务办理的通知后正式实施。

来源：中原网

大象新闻·河南广播电视台记者 徐展

6月22日，记者从郑州市政府新闻办新闻发布会上获悉，为解决中小微企业资金周转困难，经市委市政府批准，市县两级财政共同设立了中小企业应急转贷周转资金，并已经上线“郑好融”中小企业金融服务平台，符合条件的企业可在平台上申请办理应急转贷资金业务，目前，中小企业应急转贷周转资金使用期限已延长至2023年9月底。应急转贷周转资金设立以来，累计投放资金89.3亿元，为中小微企业节约融资成本2.5亿元（其中，今年1-5月份投入19.2亿元），有效缓解了企业的资金周转难题。

为支持科技型企业发展，市财政大力支持“郑科贷”业务，出资1亿元设立科技贷款风险补偿准备金，按照政府和合作金融机构8：2的风险共担比例，引导合作金融机构降低贷款门槛，为科技型企业提供专项贷款服务。截至5月底，“郑科贷”业务累计放款171笔、总金额7.1亿元。下一步，市财政将继续加强“郑科贷”业务政策宣传，向合作金融机构推荐有融资需求的科技型企业，打通企业和金融机构间的对接通道，更好的为企业纾困解难。

另外，加大了创业担保贷款贴息力度，对于新发放的个人创业担保贷款和国家扶持的小微企业创业担保贷款，实行财政全额贴息，除中央、省级财政补助外，贴息资金由市、县财政分担，其中：国家贴息政策按照中央、省最新政策执行，地方贴息政策执行期限至2022年底。

大象新闻·河南新闻广播编辑 胡静静

企业融资是指以企业为主体融通资金，使企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。

融资难问题始终是制约中小企业的重要问题，解决融资难问题，首先要了解目前市场上都有哪些机构可以为企业办理融资。按照企业债务融资方式，共有以下七类金融机构可以为企业办理融资：

一、商业银行

目前银行是我国企业融资的主渠道。我国的银行可分为政策性银行（2家）、国有商业银行（6家）、全国性股份制银行（12家）、地方商业银行、农村商业银行、农村信用合作社及村镇银行。在烟台市，按照法人分类共有53家银行金融机构，有数百个网点，但有些网点办理融资业务，有些网点不办理融资业务。

二、融资性租赁公司

我国大部分融资租赁公司总部集中在上海，它们主要以设备直租和回租的方式给企业办理融资。目前，烟台市本地融资性租赁机构较少，部分总部不在烟台的融资性租赁公司会在烟派驻业务代表。

与上海融资租赁协会签订合作协议

三、商业保理

商业保理公司是以企业应收账款的转让来为企业融资，目前这部分机构总部在深圳的比较多，本地也有很多商业保理公司。

与深圳鑫科国际商业保理有限公司签订合作协议

四、消费金融公司

消费金融公司是为个人消费而发放的融资。大多消费金融公司融资额度小并采用分期还款的方式。目前我国共有消费金融公司24家，在烟台只有6家消费金融公司有分支。

五、小额贷款公司

小额贷款公司是我国2018年开始试点的以服务三农为目标的贷款公司，它们以股东股本来发放小额贷款，目前烟台市共有15家小额贷款公司。

六、转贷公司

这是为企业解决银行贷款到期，临时资金不足而办理的融资业务，目前在烟台市共有15家转贷机构。

七、典当行

烟台市共有21家典当行。

烟台金融服务股份有限公司是国家中小企业公共服务示范平台，其创立的(O2O+B2B)模式金融服务平台，是全国首创。共服务了三千余户中小企业，有机构会员169家，涵盖了金融服务全业态，可为企业提供全生命周期的金融服务，欢迎关注平台或来人来电咨询！

融资难长期以来一直都制约着中小企业发展，造成这种状况的因素是多种多样的，一方面企业不了解融资工具或不善于利用，另一方面企业没有对自身财务及金融现状进行规划。但总的来说中小企业对国民经济发展的贡献不可否认，国家近几年来也大力扶持，中小企业的经济地位也日渐提升。那么，中小企业融资的方式还是有很多的，来看一下这些新型融资方式你知道吗？

1. 普惠金融

普惠金融是近几年提出的对于中小微企业十分利好的国家扶持中小微企业的金融政策。由此，各大行及商业银行针对中小微推出的各种各样的信贷产品，如税票贷、经营贷、中标贷、科技贷、电商贷、担保贷、流水贷、设备贷等等。

2.供应链金融

供应链金融作为一种新的融资模式，是在传统的授信业务基础上发展而来，但又与传统授信业务有显著区别，在供应链金融模式下，银行更关注供应链核心企业与上、下游企业的之间的合作关系的紧密程度和稳定程度，只要这个企业与核心企业之间的业务往来稳定，银行就可以不只针对该企业的财务状况进行独立风险评估，而是对这笔业务进行授信，并促成整个交易的实现。供应链金融对整体贸易往来的评估会将更多中小企业纳入到银行的服务范围，解决了中小企业融资难问题，促进了中小企业发展。

3. 票据贴现

票据贴现，是指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。企业收到票据至票据到期兑现之日，往往是少则几十天，多则300天，资金在这段时间处于闲置状态。企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。

4. 融资租赁

融资租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。出租人根据承租人选定的租赁设备和供应厂商，以对承租人提供资金融通为目的而购买该设备，承租人通过与出租人签订金融租赁合同，以支付租金为代价，而获得该设备的长期使用权。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。此外，还有租赁与补偿贸易相结合、租赁与加工装配相结合、租赁与包销相结合等多种租赁形式。

5.商业保理

商业保理是指供应商将基于其与采购商订立的货物销售/服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由商业保理商为其提供应收账款融资，应收账款管理及催收，信用风险管理等综合金融服务的贸易融资工具。商业保理通过为供需双方提供迅速、便捷、有效的应收账款融资信息合作服务，促成融资交易的达成。是中小企业非常便捷的融资方式之一。

6、资产证券化

资产证券化是指经过投资银行把某公司一定资产作为担保而进行的证券发行，是一种与传统债券筹资十分不同的新型融资方式，进行资产转化的公司成为资产证券发起人。发起人将持有的各种流动性较差的金融资产分类整理为一批资产组合，出售给特定的交易组织，再由特定的交易组织以买下金融资产为担保发行证券支持资产，用于收回购买资金，这一系列过程叫作资产证券化。资产证券化的证券，为各类债务性债券，主要有商业票据、中期债券、信托凭证、优先股票等形式。

对于企业发展来说，融资的手段是多种多样而且不断变化的，股票融资、并购、企业重组进行的战略互补性融资等等资本运营的时代融资对企业来说既是一种手段也是一种目的。而中小企业的核心问题是需要培养和规划再融资能力，专业的融资顾问，欢迎大家留言讨论。

中小微企业贷款是什么？
中小企业贷款类型可分为：.商业抵押贷款.信用贷款.担保贷款.银团贷款.供应链融资.保理贷款等。
其中，企业信用贷款和经营性抵押贷款是中小企业做得最多的！

一、中小微企业常见的信用贷款。
1.企业税贷款：企业成立两年后，每年的纳税额应至少为2万元，企业的纳税水平应为A.B个别商业银行应接受C.M.D级。
2.中小微企业发票贷款：企业成立至少一年，看看最近两年的发票，发票金额每年至少要超过200万元。
3.中小微出口退税贷款:国家税务机关提供企业诚信的退税数据和纳税信息，金融机构根据本信息确定贷款企业当年的贷款金额。
4.中小微科技履约贷款：银行+担保公司，对于科技型企业，可借2000万元。
5.企业设备贷款:又称融资租赁，可以用现有的生产加工设备作为抵押，向融资租赁公司申请贷款。一般利息为每月5-8%。三年等额本息。

6、企业项目招标贷款：持有工程行业资质证书或上一年度中标金额不低于30万元。过去一年，企业拥有政府金融、国有企业和事业单位。过去一年，公开招标项目中标或与中标项目有关的一级分包协议。在过去的一年里，企业没有条件在政府采购中非法和不诚实。
7.中小微电子商务贷款：电子商务信贷是指电子商务企业直接向阿里巴巴、苏宁等平台上的供应商和个人提供贷款的经济活动。
8、小微企业担保基金贷款：国家担保基金贷款是指国家担保基金公司为小微企业收取担保费。银行对贷款产品的利率一般较低，年利率为4%~6%，金额一般较大，100万至100万。
9.知识产权质押贷款：企业成立一年以上，具有独立的核心知识产权，具有较强的科技创新能力，具有一定的发展潜力。

二.中小微企业抵押贷款。
1.个人商业贷款：向银行申请法人、股东或第三方（住宅、商店、办公楼等）的房地产抵押贷款。一般用于企业经营和购买商品的营运资金。一般贷款以个人名义发放，不包括在企业债务中。
2.企业抵押贷款:以公司或法人的名义。股东。高达60%的房地产(住宅).商店.办公楼.最高50%的工厂评估价格，别墅等，一般控制在3000万以内，少数银行可申请3000万以上。

温馨提示：贷款有风险，贷款需要谨慎。
根据自己的实际需要，合理做企业融资，
如有企业税贷疑难杂症，可与作者沟通解决。
有需要企业贷款降息的朋友或冻结后仍需资金的朋友，可根据具体情况与作者联系，定制适合自己的方案。

导读：

客户拖欠货款是合同违约行为，合同纠纷是指因合同的生效以及变更等行为而引起的合同当事人的所有争议，合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生和变更以及法律关系的内容有着不同的观点与看法，合同纠纷的范围则涵盖了一项合同的从成立到结束的整个过程。

合同纠纷的解决方法

和解

一般来说，和解是合同纠纷双方所喜闻乐见的解决方式，当事人因合同发生纠纷时可以先行协商，在尊重双方利益的基础上，就争议的事项达成一致，从而解决纠纷，和解是当事人自由选择的在自愿原则下解决台同纠纷的方式，而不是合同纠纷解决的必经程序，当事人也可以不经协商和解而直接选择其他解决纠纷的途径。

调解

调解方式是指在另一方的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷，目前的调解方式有两种，一种是调解委员会调解当事人发生合同纠纷，另外一种则是行政调解，由行政管理机关居中对合同当事人的纠纷进行调解，申请行政调解的纠纷必须具备申请人是与本案有直接利害关系的当事人，有明确的被申请人和具体的调解请求，还要符合行政管理机关受理案件范围的规定。倘若双方当事人接受调解达成协议的，则应当制作调解协议书，当事人应当按照调解协议书履行各自的义务，由于调解协议书不具有法律强制力，一方当事人不履行的，对方当事人不能就此请求人民法院强制执行，但可以采用其他方式来解决争议。

仲裁

此外，合同纠纷双方还可以采用仲裁的方法，即发生合同争议的双方当事人，根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式，由于仲裁具有准司法性质，因此仲裁机构所作出的仲裁裁决也是具有法律效力的，当事人应当履行。

民事诉讼

当事人如果没有仲裁协议，那么任何一方都可以向法院提起民事诉讼，请求法院对合同纠纷依法予以处理，这是解决合同纠纷的常见方式，合同纠纷经法院审理并作出判决后，当事人对法院作出的发生法律效力的判决书，调解书必须履行，拒不履行的，另一方当事人可以申请法院强制执行。

宁波按揭房二次贷款是指银行向借款人提供的额外贷款服务。在偿还一定的按揭贷款本息后，如果您还需要个人消费或经营资金，您可以使用房屋抵押价值减去按揭未还部分的差额作为抵押贷款，再次向银行申请贷款。

宁波按揭房二次贷款条件：

1.有证，已办理房产证。

2.有余值，房子的评估值减去之前按揭未还金额的余值。如按揭未还金额远小于房产价值，比如房产价值100万，按揭还有10万未还，那么就有90万的余值（然后根据房屋评估给出具体成数）。

3.申请人有足够的还款能力证明和良好的信用，需要向银行提供借款人身份证、户口本、婚姻证明、个人收入证明、抵押合同等相关条件。

4.-申请人应配合银行向房地产登记中心出具银行证明，证明银行已知道抵押的房地产属于二次抵押。

宁波按揭房二次贷款怎么贷？流程如下：

1.贷款人需携带所有资料到银行面签，签署二抵贷款申请表；

2.借款人申请二次抵押贷款后，银行将指派专人评估房子的价值，然后根据评估结果给出参考价值；

3.出具个人身份证明、房地产证明、收入证明等银行要求的证明材料；

4.银行将根据房产的具体情况和贷款人的个人资料进行审核，并确定贷款金额；

5.审核通过后，借款人需和银行到房产交易中心办理抵押登记，等待贷款。

今天在头条看了一篇关于公寓和写字楼的文章，作为从业十四年的房产经纪人，想和朋友聊聊这个事。现在好多文章在说这个问题，其实对于绝大部分普通群众来说，房屋只分为住宅和非住宅两种，至于公寓，办公，写字楼，商铺，工业厂房等的细分对于普通人来说是接触不到的，有人说写字楼不能住人，公寓可以住人。至少在太原不是这种情况，写字楼也可以住人只是写字楼的费用相较于公寓要高得多住人并不核算，公寓的费用略高于住宅但比纯办公的写字楼要便宜的多，而且由于公寓一般相对面积较小，大部分公寓的面积甚至要小于普通住宅，单以总价来说公寓价格是有很大优势的。但并不是说写字楼就不能住人，只是居住成本要高得多。而且公寓从工商层面说和写字楼一样都是可以注册营业执照的，而住宅理论上来说是不能办理营业执照的，当然对于小规模企业来说管理的并不是很严格所以住宅在办公来讲受政策影响比较大。

那是不是说公寓就优于写字楼和住宅呢？我认为并不是，写字楼不管从外立面还是大厅都要气派的多，而且写字楼面积要大的多也更敞亮适合大公司这个优势是公寓无法比拟的，尤其在一些一线大城市这个优势是尤为突出，二公寓由于面积一般都在五十左右甚至更小，租金总价和生活成本较低更适合居住。

接下来再说一下住宅，大多数地方是不能办理营业执照的，而且由于周围邻居大部分都是普通住户对于办公的邻居特别反感，尤其是越大的面积的住宅越是这样。而且住宅面积大部分都在八十平米以上两室，对于刚步入社会的年轻人来说有点大价格有点高并不合适单人居住，合租的话又有诸多不便，而且相同地段的公寓和住宅公寓单价要便宜一些，在考虑面积的原因总价一般相差一倍以上。

那是不是说买公寓就比写字楼和住宅要合算呢？其实并不是，不管是住宅，公寓，还是写字楼我们都可以成为商品房，不能只看出租这一种情况，肯定还要考虑出售。写字楼由于和公寓在买卖过户的时候都属于非住宅所以我在这里给大家合并到一起。首先说一下住宅买卖过户，住宅在过户时需要收取的有契税，个税，增值税，土地出让金和维修基金这五个大项组成，契税看买方的情况和面积而定，买方首套90平以下收取1%、90平以上1.5%，二套90平以下1%、90平以上百分之二，二套以上契税统一3%，个税1%契税发票或房产证发证日期满5年且是卖房家庭唯一住房可免，增值税及附加税5.3%契税发票或房产证发证日期满2年可免，公共维修基金高层90/平，多层50/平房子以前只要交过且使用不超过70%可以不交，个税1%出让土地的商品房可以免交。

公寓需要交纳契税不管多大面积都是全额3%，个税差额的20%，增值税全额5.3%，土地出让金和维修基金和住宅一样，除了这五个以外还有一个土地增值税是差额的30%-60%。给大家举个例子，比如80平的房子60万买的五年以后卖100万的房子房东是唯一住宅的商品房，住宅的话只需要交一万的契税税就可以了，同样情况的公寓的话.......计算中契税3万，个税8万，增值税5.3万，土地增值税16万共32.3万。

不管这个钱最后是谁来承担都是要算到房屋总价里的由于购房成本的增加除非公寓价格远低于住宅一般的客户是不会考虑二手公寓的。而且住宅的贷款能达到70%，公寓贷款只能贷到50%。再加上落户、舒适度等原因公寓的换手率要远低于住宅。

当然有的人会说我公寓买的便宜出租就行就没打算卖，这个是个人选择不能强求但是如果永远不卖的话商品房的商品属性不就没了，公寓的租金显得高实际并不是公寓租金就真的高，只是因为公寓一般面积要比住宅小的多总价就低得多租金一居和两居同位置同装修的情况下以太原为例40平-50平的公寓能租1200-1500的话80-90的住宅价格一般在1600-2000，相差只有30%左右，而如果同面积相比的话不管是购买价格还是出租价格都相差不大。而且住宅公摊一般在25%左右，而公寓的公摊一般都在30%甚至更多。

作为一个从业十四年的专业经纪人我的观点是普通人在不动产投资上还是以住宅为主，如果你已经好几套住宅而且所在城市限购的手上有点闲钱暂时也用不着的话可以考虑公寓。

Ps我是太原的由于一些地方性法规问题我说的基本只针对太原市，Ps2不动产转移分为买卖，赠与，继承，财产分割，析产等多种情况。具体有什么问题大家可以私信我。

早上在知乎上看到这个问题：

据我了解，貌似有很多人都不清楚装修贷的利息到底是多少。其实呢，很简单，你只需要弄清楚费率和利率的区别即可。

装修贷属于消费分期业务，它的计息方式一般是费率，而不是利率。

费率和利率有什么区别呢？

简单来说，前者代表的是手续费用，而后者则是利息与本金的比率，所以两者并不是一个概念。我们不妨来看看装修贷的还款计划表。

以贷款50W，月息2厘5，5年期为例，如图：

每月偿还利息：1250元

本金：8334元

月供总额：9584元

5年的总利息是75000元！

如果我们把月费率2厘5，当做月利率2厘5，输入到房贷计算器里边，你会发现，它5年的总利息只有39060元，只有装修贷利息的一半！

​问题出在哪里呢？

因为，月利率=月利息÷当月占用本金。

在装修贷的还款中，我们可以看到每月还固定利息和固定本金。

也就是说，分子不变，分母在减少，那实际利率就是每月在增加。

而房贷就不同了，随着你本金的减少，利息它也是减少的。

​之所以算账，是为了给大家看的，不要盲目地对比账面数字！费率和利率本就不是一个概念，如果要强行将费率转化成利率，那还需要在费率的基础上乘一个1.83左右的系数。

月息2厘5的装修贷，真实年利率≈0.25%×12×1.83=5.49%

这比你房贷便宜吗？

外国人可以在澳洲购买房产吗？

可以。海外人士和在澳临时签证持有者(TR)也可以在澳洲购买房产，但需遵守一些限制规则且通过FIRB审批。

外国投资审查委员会，简称FIRB，主要负责监管澳洲的海外投资，包括外国人在澳洲购买房地产。无论是TR或是纯海外收入人士，在澳洲购房前，都必须先向FIRB提出购房申请。

海外投资者可以购买的澳洲住宅房地产类型有：

新房：通常无条件批准。

规划房产开发的空置土地：新住宅的建造需在四年内完成。

二手房：外国人一般情况下不能购买二手房；TR只能买一套二手房作为自主房，并且不能出租该物业。

TR和纯海外收入在澳买房时可以贷款吗？

可以。虽然近年来，本地银行对非居民贷款申请人的包容性越来越低，但是，仍有一些受监管贷款机构可为非居民（海外收入）提供贷款。

与银行一样，这些机构受澳洲政府监管，您的贷款申请也需进行评估审批，部分机构设有贷款经理指导您完成整个过程，且手续简单，无需翻译文件，成交迅速。

非居民住房贷款的特点：

非银行贷款机构为海外投资者提供与澳洲本地人相似的贷款方案及产品。取决于贷款产品，非居民住房贷款的特点可能包括：

贷款申请人类型：拥有海外收入的自雇或受雇人士（留学生可让父母为担保人申请）。

贷款目的：自主或投资房产的购买、转贷或产权释出。部分机构也提供买地建房(House and Land建筑贷款)。

最高贷款比率：80%。

最长贷款期限：30 年。

多种贷款类型，包括固定或浮动利率、本金加利息和只供利息还款等。

澳洲买房和贷款“潜规则”

除了房屋本身价格外，在澳洲买房还涉及到印花税、评估费、贷款保险等，请确保您投资前充分了解这些费用问题。

澳洲房贷产品选择余地比较大，决定贷款前，要根据自己的实际情况和需求选择适合的贷款产品。

买房前要做评估申请，贷款机构可以根据你的信用记录、收入、资产和债务等决定您的最大贷款能力。

不是每家贷款机构都接受海外自雇人士的申请，在选择贷款产品前切记先查询清楚。部分机构提供自雇人士低文件(Alt Doc)产品，申请文件相对简化，为自雇人士提供更省心的选择。

部分机构的贷款产品设有对冲账户功能，如果您有多余的资金，存入对冲账户可以直接抵免贷款的利息，变相降低贷款成本。

素材来自：Brighten集团