征信记录着我们每个人的信用活动，当我们在银行办理贷款后，每一次的还款都会显示在征信中，当我们使用信用卡后还款也会被征信记录。良好的征信记录意味着后期在银行贷款贷款通过率更高，现在不少用人单位也开始查询个人征信。个人要怎么打印征信报告呢？

1、线下打印，我们可以携带身份证到中国人民银行征信中心机构或者指定的银行，比如农商行中查询征信并且打印，每个人都两次免费打印征信的机会。需要到征信打印自助机上进行身份验证，按照页面的提示即可打印出征信。

2、网上查询后打印，在浏览器搜索栏输入“中国人民银行征信中心”，进入到官网；然后点击“马上开始”，首次查询征信的用户需要先使用手机号来完成注册，随后进行个人身份验证，提交征信查询报告。在24小时后手机上会收到短信提示，再次进入到该网站后，将个人征信页面保存，外出打印即可。

3、使用云闪付APP，需要用户先下载云闪付APP，然后完成注册并且认证个人身份信息，进入后我的页面中即可看到“信用报告”，点击查询。待个人征信显示后，将征信报告保存到手机中，再打印出来即可。

以上是个人征信报告查询打印方式，若是着急要征信报告，可以自行到央行征信中心打印；网上查询通常需要等待24小时。

房产抵押的优势就是金额大，利率低，贷款额度基本在120万以上，一般贷的是房子价值的七成。今年成都某些银行的抵押利率低到3.7，简直是福利满满。那我就来说说想要做房产抵押第一步怎么办，有哪些流程。

1.借款人必须首先向银行/金融机构提出申请，并提供所需材料，包括借款人的收入证明、资信证明、身份证明、房屋合同及评估报告等。，以便银行/金融机构的工作人员了解借款人的基本经济情况。

2.借款人提供信息后，银行/金融机构将对申请表及相关材料进行审核。如果没有问题，就通过审批，可以进入下一道工序。如果不被批准，申请将被拒绝。

3.经批准后，借款人需要将房屋所有权证、保险单等资料抵押给银行/金融机构。银行/金融机构将再次审查信息，以确保借款人的资格，并粗略地重新评估财产，以确定借款人的可贷款金额。

4.上述流程完成后，借款人和贷款人双方可以签订抵押贷款合同，合同签订后可以进行公证，然后借款人可以在一定期限内获得贷款。

5.贷款完成后，更重要的部分是贷款结算。贷款结算方式有两种:一种是按计划按期还款的正常结算，另一种是借款人在贷款到期前提前结清已还清的贷款。但如果贷款未在规定时间内结清，该房产将被银行/金融机构带走。

房抵贷款的基本操作流程就在上面，希望对大家有帮助，贷款需谨慎还款需合理!

目前一年期LPR3.7%。

今年可能有的人年初接到了某银行不止一次电话，愿意借一笔钱给你，2年期，需要每月等额本息还款。折算年利率不到3.5%。

贷款利率比LPR还低，银行岂不是很亏？

其实银行有银行的考虑：

1、先看招商银行2021年年报数据，存贷款平均净息差为2.48%，不良贷款生成率0.95%。

2、如果银行的存款成本能在1.6%左右，那这笔贷款的利息差是1.9%左右，根据你的信用记录，违约概率为0，甚至逾期还款概率也为0。与上面第1项比较，显然这笔贷款更划算。

（1）不仅净收益没降低，还节省了不良贷款催收成本。

（2）为了应付每月的还款，你还必须准备一部分活期存款，这降低了银行的存款成本。

3、如果银行判断失误，将这样的低息贷款借给了它本来不希望借的人：比如那种逾期不还或者提前还款的人，那银行借贷合同一定会设置高额违约金，为什么？

（1）逾期不还，说明这笔贷款不良概率大超预期，一定要匹配更高的贷款息差才能覆盖不良成本。-------这就是为什么有人反映就逾期一两次但罚息过万的原因。

（2）提前还款，对银行来说并没实际产生多少收益（利息），又不得不重新寻找资产进行配置（这个过程也会产生成本），所以银行不希望提前还款。

结合上边的描述，我们就能明白，为什么银行会抢着把钱借给那些不需要钱的人和企业。你越不差钱，它越愿意借钱给你。

所以，银行经营的本质就是吸引那些不差钱的存款人（公司）愿意把钱存进来，并找到那些不怎么差钱的借款人（公司）把钱贷给他们。

其实，现实生活中，我们也是这样，很穷的人向你借钱，真的很怵头。

但到了投资理财市场，有的人就把这个原理忘得很干净！一味追求高收益，比如这次河南村镇银行，存款收益率4.8%，互联网平台还要拿佣金，对应的贷款利率必须在8%以上，愿意以这个利率借款的人，违约率低不了，唐山打人事件施暴者陈继志就有一笔年息近20%的贷款，他根本就没打算还！

我查了下，自2017年起，全国性银行（国有行、股份行）的平均贷款利率基本不超5.5%。

贷款人违约，银行不良贷款就高，贷出去的钱收不回来，银行就容易倒闭！你说你还几百万几千万往这银行存钱，不是给自己找麻烦吗？ 以村镇银行的能力，他们能找到好的资产进行配置？

这回的麻烦又是人家根本就没打算还！

真的别指望存款能够带来多高的一个收益，能够很安全地待在那，想取时能够取出来、想花的时候能花，别被水泡、被贼偷就OK了。

要想获得高一些的收益，还得学习，学习其它投资理财方法。

宁波房申请贷款流程

1、准备贷款材料：借款人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;

2、银行面谈、提交贷款申请与材料

3、下户：由银行对接的评估公司对抵押房进行实地勘查、评估（除了抵押物下户外，经营性贷款往往还需要对企业去实地）

4、银行审批：将所有申贷资料连同评估报告或评估意见书提交

5、提交贷款用途合同，第三方账户

6、审核通过，做出批复后，签订贷款合同;

7、借款合同公证：借款人及抵押人去公证处对借款合同进行公证

6、去当地房管局办理抵押手续：带着房产证和借款合同去房管部门办理抵押登记手续

7、放款：房管局把他项权证办好后，银行放款、放款到借款人提供的第三方账户

房屋抵押贷款类型有很多，可以简单分为个人抵押消费贷款与公司抵押经营贷款

1.个人抵押消费贷款：个人抵押消费贷款是指申请人以自己的房屋产权作为抵押向银行申请贷款，贷款资金的用途用作个人消费。

2.公司抵押经营贷款：公司抵押经营贷款主要是作为公司经营用途，贷款金额方面没有太大限制，主要参考企业的银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额。

不是所有的房子都能用来做房屋抵押银行贷款，首先，大部分银行的硬性要求是房龄在15年以内，面积在60平米以上，申请人要有备用房。以及要提供还款来源和贷款用途，比如说个人流水，发票等等。有些人觉得自己的房子地段好，市价高，就一定能够从银行申请房屋抵押银行贷款。银行办理贷款，首先要考虑的就是风险。

房贷申请贷款一般需要满足以下条件：

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;

2、持有有效的身份证明文件;

3、具有稳定、合法的收入来源;

4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;

5、银行规定的其他条件。

以上就是宁波银行申请贷款流程的介绍，希望能帮助到你

您知道买房有哪些流程吗？买房分为着手准备买房、挑选房源、实地看房、谈判签订买卖合同、办理产权过户、验房入住七大环节。

买房需要注意些什么呢？房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。下面就一起去看看吧。

买房流程

第一环节：着手准备买房

买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源

这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。

第三环节：实地看房

选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。如果购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。

第四项环节：谈判签订买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理贷款

目前商品房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中个公司协助按银行按照有关规定办理贷款手续。

第六环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第七环节：验房入住

验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

签订认购书

认购书签订必须的流程：认购书主要内容包括：

1.认购物业：

2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等：

3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款：

4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地，点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

产权证办理

房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房产权证。产权证办理的基本程序。

1、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料：

商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。

拆迁安置房：个人身份证、房屋登记表、房屋拆迁证明书、房屋拆迁产权交换证明书或购房证明书、原房屋产权注销证明、房屋拆迁安置补偿结算单、房屋分户平面图、缴款发票。

单位新建房：法人资格证明（法人代码证明或营业执照、房屋登记申请表、建设项目批文、征地批文或用地许可证、征地红线图、建设许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书、竣工平面图、房屋总平面图、房屋分层平面图、竣工验收报告)。

个人新建房屋：个人身份证、房屋登记申请装、建筑许可证、建筑红线图、建设设计防火审核意见书。

2、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收据，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天3个月左右。

3、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况，会按房屋登记申请表上所用申请人电话通知申请人、并廷办证时间。

买房应缴税费

契税：

指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人征收的一种税赋。

营业税：

指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税赋。

营业税附加：

指对缴纳营业税的单位和个人，就其缴的营业税为计税依据而征收的城市维修建设税与教育费附加。

房产税：

指以房屋为征税对象，按照房屋的原值或房产租金收入的一定比例向产权所有人征收的一种税赋。印花税：指对在经济活动中或经济交往中书面确立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税：

指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或开展其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

房贷的注意事项

一、申请贷款额度要量力而行买房

二、办按揭要选择好贷款银行

三、要选定最合适自己的还款方式

四、向银行提供的资料要真实

五、提供本人住址要准确、及时

六、每月要按时还款避免罚息

七、申请贷款前不要动用公积金

八、在借款最初一年内不要提前还款

九、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

十、贷款后出租住房不要忘记告知义务

十一、贷款还清后不要忘记撤销抵押

十二、不要遗失借款合同和借据



企业信用贷款是一种无需抵押，无需担保，手续简便，期限灵活，审批快捷，放款迅速，为企业提供流动资金，配合企业的不同业务需求，帮助企业顺利拓展国内、国际业务的贷款。

虽然企业信用贷款有很多的优点，对企业来说不需要抵押物也是很好的选择，但是相对来说，企业信用贷款也是有一定的申请难度。因为信用贷款是不用抵押的，这就对了企业的信用要求很高。

企业信用贷款申请条件（仅做参考）

1.企业成立时间满3年。

2.近半年开票额：150万左右。

3.开票(增值税发票)，两年的年报表，最近一个月的月报表，近6个月的发票情况。

4.申请人近三个月的个人贷款不能逾期，企业负债率不能超过60—70%。

企业信用贷款申请资料

1.企业营销执照、税务登记证、组织机构代码证;

2.最近验资报告、近六个月增值税或所得税缴税证明;

3.近一年财务报表;

4.企业近六个月的银行对账单等;

5.企业主要成员与拥有超过15%企业股份的持股人员身份证或护照等。

企业信用贷款流程

1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。

2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。

3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。

4、借款人按期归还贷款本息。

5、贷款结清，按规定办理撤押手续。

以上就是对企业信用贷款的介绍，企业信用贷款的条件、流程、资料都告诉大家了，但是贷款还是需要有专业的人员进行指导。

烟台金融服务股份有限公司是国家中小企业公共服务示范平台，是中小企业融资专家，可为企业融资提供全生命周期的专业的金融服务。

名下有车的朋友想要申请贷款，除了通过车辆抵押借款这种方式之外，现在还有一种非常流行的贷款方式就是车辆抵押借款，通过这种方式申请贷款不仅能解决资金问题，还不需要将车辆抵押给贷款机构，直接将车辆的手续证明抵押给贷款机构即可，贷款期间的用车不会受到任何影响，想要得到高额度贷款，建议要注意下面这些问题。

办理车贷建议要注意下面这些问题

1、确保车辆评估价值很高
如果申请车辆抵押借款，想要得到更高额度的贷款，建议一定要确保车辆的评估价值高，评估价值越高的车辆，申请贷款的额度就越高，而是申请贷款审批的速度也更快，如果还能证明自己具备强大的偿还贷款的能力，通常符合这种要求的贷款者，都能很顺利的通过审批，贷款的成功率很高，当然前提是要通过正规的贷款公司来申请。

2、提供的贷款手续很全面正规
在贷款公司申请贷款时，建议大家需要根据工作人员的要求递交相关的材料和手续，提供的贷款手续非常正规齐全符合法律要求，各项手续材料都是真实的信息，这种类型的材料审批的过程就会更快速，尤其是符合贷款机构的具体要求，申请贷款审批自然就会更快，在审批额度方面也能达到更高标准。

3、证明自己具备还本付息能力

申请不要求贷款的贷款者，除了要保证车辆符合贷款要求之外，还要证明自己具备还本付息的能力，给贷款机构提供个人的工作及稳定收入证明，或者提供其他的财产证明都可以，总之要证明自己具备偿还贷款本息的能力，这样才能让贷款机构在审核时更加快速，通过审核后就能快速放款，额度通常都比较高。

为了得到高额度的车辆抵押借款建议要注意以上这些细节问题，通过这样的方法进行申请，不仅可以提高申请贷款的额度，还能让审批的速度更快，这对着急用钱的朋友来说是一种很好的解决资金问题的方式，不抵押车辆也不需要卖车，尤其是不需要向亲戚朋友借钱，通过这样的方式就能解决资金燃眉之急。

银行贷款利率如何计算

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一、各家银行的银行贷款利率都会在官网公布，只需要去银行官网查询即可，不用计算

二、银行贷款利息通常都是根据贷款本金、贷款期限、贷款利率三个因素计算得出的，贷款利息=贷款本金乘贷款期限乘贷款利率。在贷款本金、期限相同的情况下，贷款利率不同，那么最终产生的贷款利息有所差异。

三、通常影响银行贷款利率的因素有以下几点：

1、贷款银行：不同银行的贷款利率存在差异，因为各银行的贷款利率是可以在央行公布的基准利率的基础上自行浮动的，由于不同银行贷款利率上浮比例不同，所以最终贷款利率会存在差异。

2、贷款产品：为了满足大家不同借款需求，银行推出了各种类型的贷款产品，例如住房贷款、消费贷款、装修贷款、抵押贷款等，不同贷款产品贷款利率存在差异，一般消费贷款类的利率要比住房贷款、抵押贷款利率高一些。

3、借款人资质：同一家银行，同一个贷款产品，不同借款人申请到的贷款利率也会有所不同，因为银行在对借款人进行审核时，会根据借款人的个人资质来确定贷款利率，通常个人资质越好，那么获得的贷款利率就越低，所以建议大家注意保持良好的个人资质信用，这样有利于获得较低的贷款利率。

公务员一直是“铁饭碗”的代言词。在市场经济活跃时期，这份工作性价比不是很高，但经济一旦处于下行，体制内旱涝保收的优势就体现出来了。近几年受各种因素影响，国内又一次爆发了考公热情，大多数人为的不是赚钱，而是稳定。

在人们印象中，公务员最重要的属性是稳定，工资一般也就2000-4000元左右，想要赚钱是不太可能的。仔细调查后会发现，不少公职人员虽然工资不高，但在本地有好几套房。这是为什么呢？这些买房的钱都是从哪来的？

一、隐形福利

有段时间很流行晒工资条，不少公务员的工资条数字有些“可怜”，基本都是在2600-4000左右徘徊。可能等当上领导之后，工资能够突破5字头吧，但需要熬很长时间，还需要一定机遇和运气。而大多数基层工作者，可能一辈子的工资收入也就4000左右。

但公务员有隐形福利，除了工资之外，其他福利算在一起，也是一笔不小的收入。首先是年终绩效，依据地区和岗位不同，年终发放的绩效奖金也有所区别。部分经济发达地区，普通公务员年终可以拿到大概5-6万绩效。加上工资部分，年薪立刻达到10万以上。

除了绩效，公务员日常还有餐补、车补、住房补贴以及物业津贴等等，北方的公务员还有取暖津贴。这些费用加在一起，每月也能上千，组成收入的一部分。还有些公务员吃饭都在单位食堂，可以省掉大部分自费吃饭的钱，无形中又增加了存款。

公务员能买几套房的最大原因在于他们有公积金，且经济发达地区的公积金缴纳额度很高。比如天津的公务员，基本收入分成打卡工资、绩效奖金以及公积金。虽然打卡工资只有4-5000左右，但公积金按照12%的额度缴纳，还有额外的补充公积金，加在一起每月能有5000多。

这也意味着，买一套价格不是很高的房子，首付几十万之后，剩下的贷款每月从公积金扣除即可。对公务员来说，买房的压力并不是很重，解决了首付之后，可以用公积金还贷款。每月吃饭可以在单位解决，过节过年还有现金补贴或油米礼品，虽然不能大富大贵，但足以让普通人过得舒服了。

二、父母提前置办

很多体制内的岗位看起来光鲜，其实收入才刚过城市最低工资线。但每年报名的时候，依旧有成千上万人涌入。这是为什么呢？对于那些本来就有钱的家庭来说，不用依靠孩子出去闯荡赚钱，更愿意让他们去体制内当个小职员，在亲戚朋友面前说出来有面子。

这类人在体制内并不少见，他们拿着4000左右的工资，名下却有好几套房，一般都是家里提前置办好的。回想一下，相亲市场上最受欢迎的，并不是月入上万的精英女性。而是那些家庭殷实，父母提前购买好房产，自己又在体制内有份稳定收入的女孩。

三、家里有多余房产

想考公务员的大多数是本地人，家里爷爷奶奶、外公外婆再到父母都有房产，子女自然不用担心需要辛苦赚买房钱。这些人图的就是稳定、离家近，日常可以陪伴家人，有时间接送孩子。即使拿着4000左右的工资，也不用再去承受房贷压力，毕竟未来可以继承好几套房子。

如果夫妻双方都是体制内员工，两方不仅可以继承更多房产，就连公积金加在一起，也有可能每月上万。这些钱无论拿来买新房，还是到期之后取出来养老，都是一笔很客观的财富。所以无需质疑公务员为何工资低也有多套房，因为大多数人本身就有房产，然后考进公职。

总结：

国人自古以来就有“考公基因”，古代范进考到50多岁才中举，今天也有很多人为了考公好几年不工作，只为了全职备考好上岸。但古代市场经济相对单一，考公可能是最好的途径。随着国内市场经济繁荣，也有不少人觉得考公不好，工资低责任大，累死累活不赚钱。

但近几年受多方面因素影响，全球经济下行，国内“考公热”又重新燃起来。公务员虽然每月到账工资较低，但有许多隐藏福利，再加上公积金、年终绩效等等，还是一份不错的工作。最重要的是，不会因为市场经济不好就轻易裁人。

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这是在我工作中比较常见的问题，今天用一个案例来解答下。

客户A，有一个幸福的家庭，夫妻俩都是36岁，有两个孩子。

去年他们很幸运地摇中了心仪的房子，但同时也背上了将近300万的贷款，而且商业贷款利率高达6%。

今年，妻子想要给孩子们存点钱，打算做一个10万3年的增额终身寿，但丈夫不同意。

丈夫觉得贷款压力大且利率高达6%，增额终身寿也就是复利3.5%，想要先还部分贷款。

还贷压力大的家庭，真正需要的是什么？

背负着近300万，30年的房贷，对任何人来说都是不小的压力。这个压力不仅是经济上的，更是精神上的。

因此，当手头有闲钱时，第一个想到的是还贷款来减轻压力，这是很自然的想法。

但是，300万的贷款，就算一下子还掉30万，真的能有效减轻压力，防止风险吗？

事实上，还贷压力大的家庭，首先真正需要的是通过保障型的保险，转移掉万一有家庭成员生病、意外离世带来的经济压力。

生病对应的重疾险和医疗险，大家已经不陌生了。今天科普下一个经常被人忽视，但非常好用的房贷风险转移工具——定期寿险。

定期寿险是一个价格低、保额高的险种。以35岁女性为例，保额300万，投保到60周岁，缴费期20年。每年只需要2499元。

同样条件，男性缴费高些，每年需要4566元。

这些钱是消费掉的，并不会返还。

它的作用，是万一家庭经济支柱提前离场，可以留下一大笔钱去还贷款、赡养老人，给孩子读书。

因此，还贷压力大的家庭，首选是通过定寿+重疾+医疗的方式，尽可能转移掉万一不能还贷款的风险。

6%单利的房贷利率，真的比3.5%复利的增额利率高吗？

我们来做个测算。

还房贷vs增额寿，利益相差多少？

假设现在提前还房贷30万本金，利率为6%（事实上商业贷款每年1月1号会调整，目前是逐年下降的）。那么等额本息的贷款，30年可以剩下347514元的利息，每个月可以减少还款1798元。

（根据房贷计算器测算，仅供参考）

而如果用30万趸交去买现在利益第一梯队的增额终身寿，到了30年以后会增值523938元，账户变成823938元。

同样30万本金30年，一个省下34万，一个增值52万，相差18万。

不同的配置方式，对小家庭的影响有什么不同？

如果30万还了房贷，这些钱就不能再用了。同时，每个月的贷款还款额减少1798元，持续30年。

而如果30万趸交买增额终身寿，到了第10年账户有41万，30年时账户有82万。并且账户上的钱如果有需要，都是可以灵活支取的。

因此，30万还房贷，本质上相当于把30万一次性花掉，换成了每个月1798元的现金流，持续30年。

而30万买增额，本质上相当于给家庭准备了一个不断增值的小金库，需要用的时候取出来，不用的时候自然增值。

对于一个有两个孩子，并且需要还较高房贷的小家庭来说，一个百分百安全、能够随时动用的小金库，显然比每个月只增加1798元现金流的意义更大。

未来会怎样？

一个大前提，目前的大环境下，利率是不断下降的。

一个小知识，存款和贷款的利率，是同步升降的。

商业贷款的利率=LPR（基准利率）+上浮/下降的基点。

而2022年6月，LPR已经从4.6%下降到了4.45%。

如果之前的商贷是6%，那大概率是在4.6%的基准利率上浮140个基点。

那么如果下半年不再调整，到了明年的1月1号，客户A 的贷款利率将由6%下调为5.85%，并且大概率还会继续下行。

那么，在这个大背景下，用增额终身寿锁定现在较高的利率，并且保有小家庭的资金流动性，显然比把闲钱都投入利率大概率会不断下降的贷款，要更划算。

总结一下：

房贷压力大的家庭，首先尽可能做好保障，让家庭在各种情况下都能平稳运行。

除了重疾和医疗保障，记得用好一个神器——定期寿险。

提前还房贷和配置储蓄险并不冲突。

但在目前利率下行的大趋势下，建议将家庭结余资金优先投入增额终身寿，可以锁定更高利率，也有更好的灵活性。

文/图 三湘都市报·新湖南客户端全媒体记者 卜岚 实习生 周逸婷

今年以来，随着长沙“以租换购”稳楼市新政的出台，湖南越来越多的城市加入到楼市政策调整的队伍中。5月以来，益阳、岳阳、邵阳、湘潭等城市出台政策，主要涉及公积金政策、放松限购、严控土地审批以及商业贷款降低利率等。

据三湘都市报不完全统计，到6月中旬，全国已有138个城市发布了稳楼市政策，包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购等。丰富的楼市新政出台，让改善型购房需求进一步释放，也提振了市场的信心。

（在长沙悦府营销中心，市民正在办理认购手续。）

政策一

提高公积金可贷额度

稳地产新政中，“提高公积金可贷额度”已经成为了不少城市的新政标配。

今年6月，岳阳就上调了住房公积金贷款额度，最高可贷额度达120万元。购自住房的，执行80万元的贷款额度上限。新引进的高层次人才、博士研究生、全日制硕士研究生和本科毕业生，购买首套房，贷款额度上限调整为120万元。

株洲也发布19条措施，强调提高贷款额度，单缴存职工最高可贷款额度由40万元调整至60万元。5月20日，湘潭发布楼市新政明确，住房公积金缴存职工在市城区购买新建商品住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额调整为60万元。

5月17日，鞍山发布消息称，双职工（夫妻双方）缴存住房公积金商品房贷款的最高上限为100万元，二手房贷款最高上限为80万元；单职工缴存住房公积金商品房、二手房贷款的最高上限为60万元。

提高公积金的可贷额度，在新政中开始频频出现。合肥也规定家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元。

“对于住房交易数据的刺激，从实际过程看，降低首付、提高公积金可贷额度是最好的措施。”长沙一房企营销负责人指出，地级市楼市下行明显，多城在此前已出台多项扶持政策，以求稳定楼市、促进楼市活力，为房地产行业提信心、热市场，从而实现市场的平稳健康发展。

政策二

支持多孩家庭改善型需求

除了提高公积金的贷款额度，“多生孩子可以贷款”，类似对多孩家庭降低门槛的表述出现在近期多地房地产新政中。

6月6日，邵阳市发布《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》明确，符合国家政策已生育三孩的缴存职工家庭申请公积金贷款购房的，最高可贷款额度为80万元。

不仅仅是邵阳，5月中旬，衡阳就发布了公积金细则，明确对符合国家生育政策，同一对夫妻在2021年5月31日（含）后生育三孩的缴存职工家庭，购买家庭普通自住住房的，最高贷款额度为80万元。

仅今年5月以来，包括衡阳、舟山、东莞等13城在发布的楼市政策中，都特别提及多孩家庭住房需求。其中，南京、东莞、江苏、宁波、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。

四川省泸州市则更是大手笔，直接补贴房款，强调对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学毕业生，以及已生育二孩、三孩的家庭，在中心城区建设用地购买首套或二套房的，按购房款总额的2%给予一次性购房补助。

“越来越多的城市在购房政策上综合考虑生育和抚养等方面的因素，这正成为楼市调控优化的方向之一。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内人士指出，未来多孩家庭改善型需求成调控新方向。三孩政策有利于更好地刺激改善型需求，也达到了鼓励生育、促进人口增长的目的，“包括发放补贴、降低房贷利率等，各地都在积极落实中央精神，支持刚性和改善性住房需求释放，未来将有更多城市跟进优化多孩家庭的购房政策。”

政策三

父母公积金可支持子女买房

除了降低门槛，“一人买房全家帮”家庭互助式置业也逐步开启。

以邵阳和珠海为例，邵阳在今年6月份的新政中明确，支持父母提取住房公积金为子女购房，合计提取金额不超过购房款总额；而珠海缴存职工不仅可提取账户余额的90%帮助其直系亲属支付首付款，也可逐月提取帮直系亲属偿还购房贷款。

此外，广东潮州、四川资阳、江西赣州、安徽池州、河北沧州、云南楚雄、河北秦皇岛近期也出台了类似政策。据中国指数研究院监测，5月以来已有近十个城市出台“一人买房全家帮”公积金政策。

“这是一种家庭互助式的金融创新，使得家庭成员之间的公积金利用实现了最大化。”合富辉煌研究院高级分析师周明认为，“一人买房全家帮”的模式有利于支持合理的住房需求，更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来，更好地去帮助一些真正的购房者。

政策四

对购买新建商品住房给予补贴

伴随着门槛的降低，多地也开始对购买新房的予以补贴，刺激需求释放。

5月22日，湘潭明确在市城区购买新建商品住宅的市民，都可以享受财政补贴，即由财政按其所缴纳契税额度的50%对购房人予以补贴。无论是大专生、本科生，还是硕士、博士等各类人才，只要到湘潭创业就业半年以上，就可以享受100元—200元/平方米的人才购房补贴。

以一套总房价80万元、面积146平方米的首套房为例，其需要缴纳的契税是80×1.5%=1.2万元，享受财政补贴之后，政府将返还6000元的契税。两相比较下来，购买同一套住宅，新政策之后，市民的购房成本将直降6000元。

湖北随州明确，对购买首套90平方米以内新房的给予50%契税补贴。江苏南通通州区则指出，购买商品住宅自住的，由区财政给予8万—50万元购房补贴。

“给与契税补贴是最明显的降低购房成本的措施，也是近期各地普遍实施的楼市政策的标配，此举有助于促进房地产市场短期和中长期的活跃。”业内人士指出。

[责编:陈舒仪]

[来源:三湘都市报]

银行在贷前审批环节，需进行企业风险管理，主要针对贷前所收集的材料进行初步核实，筛选掉不符合产品基本设计要求的客户，该环节最不容忽视三点：企业主体， 关联关系 ，企业抵质押情况。

从企业常见的风险信息来看，包括以下8个维度：

1，工商变更：基本名称、经营范围、注册资本、股东等变更信息

2，经营风险：简易注销、清算信息、破产案件、债务人信息等

3，司法诉讼：法律文书、立案信息、开庭公告、股东冻结等

4，失信被执行：失信信息、被执行人、限制高消费、终本案件等

5，经营信息：行政许可、招投标、抽查检查、进出口信用等

6，知识产权：商标、专利、著作权、软件著作权等

7，税务信息：一般纳税人、A级纳税人、欠税信息非正常户等

8，企业关系：受益所有人、疑似实控人等

那么在复审环节需要关注哪些？

审查人员会对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，根据风险度判断掌握是否同意发放贷款，并提出审核意见，按规定履行审批手续。客户经理将符合银行信贷要求的客户资料进行分析和研究，形成报告，连同其他贷款资料送交审查部门审批。授信审批部门则要对准入客户要进行最新风险全面审查，与前期尽调报告比对，挖掘隐藏风险，辅助审批决策。

该环节需要密切关注以下3点：

关注一：贷款申请主体信息有无变更？

贷前调查到审批启动这段周期内，贷款申请主体的信息变更不容忽视：关注经营状态、注册资本、经营地址、经营范围、法人、股东、董监高、受益人、实控人有无变更。

关注二：贷前调查是否全面，有无忽略或遗漏关联风险？

贷款审批环节，会基于当下大数据计算和层层穿透技术，对贷款企业的关联方进行全面的尽职调查，包括疑似实控人、受益所有人、股权穿透、集团关系等，全方位剖析企业关联方信息；并基于投资、任职、上下游，以及贷款企业与存量客户之间有无关联关系，贷款企业与内部黑名单企业之间有无关联关系。有效规避授信风险（关联企业“多头授信”和“过度授信”引发信用膨胀），担保风险（关联企业担保虚化风险，借款人与保证人互为关联企业），以及资金挪用风险。

关注三：补充偿债能力评估，确认授信额度是否合理？

在授信审批时，需要在贷款风险的全面评价意见的基础上，按授权权限进行审批，决定贷与不贷，并对贷款审批要素进行逐一审定，包括授信对象、贷款用途、授信品种、贷款金额、以及担保方式、贷款期限和利率。

切实审查贷款企业的各项资产抵质押登记信息，融资租赁、应收账款转让、应收账款质押等，全面了解企业对外融资和资产担保情况及资产变现偿债能力，补充偿债能力评定，给予合理授信，防止过度授信。

最近跟客户讨论储蓄险的时候，常常会被问到一个问题：“这个储蓄险，钱放在里面动辄几年甚至几十年，流动性很差，万一中间我要用钱怎么办？”

首先，我认为，这是个好问题！

储蓄险作为家庭财富的长期配置，着眼点一定是“长期规划”。，but，这并不代表它流动性很差。

因为，储蓄型保险产品有一个很重要的、其他金融工具不具备的元素——“现金价值”

保单的现金价值，通常以这样的形式出现在保单合同中，每一个保单年度对应一个数字。

“现金价值”可是个好东西，它通过两种方式给我们提供流动性。

减保

“减保”，即减少保险金额。相当于从一整个蛋糕中，切一块出来分走。目前市场热捧的增额终身寿险，基本都自带“减保”功能，投保人可通过保全操作，主动全部退保或减保，拿回当期的现金价值。减保功能提供了一定的流动性。

举个：上图是一个爸爸给2岁宝宝存的5万*5年方案。

上表可知，缴费期满2年（第7年）后，账户现金价值追上总保费，未来即持续终身的复利增值，期间如需用钱，可以在现金价值范围内减保。

如：宝现宝10岁时，账户金价值为305359，爸爸可以从中取出1000，发个生日红包

或者18大学，账户现金价值为402053，每年从中领取5万作为生活费补充；

或者22岁计划出国读书，账户现金价值为461343，每年从中领取6万作为学费补充。

除了前六年“锁定期”不能动外，其他时间流动性都是很好的。

保单贷款

“减保”虽然好，但是减保后，整张保单价值就相应减少了。如果不希望减少保单的长期价值，但一时又需要资金周转怎么办？这里介绍一个很适合短期盘活资金的功能——保单贷款。

来看下合同条款怎么写的：

年金险和增额终身寿险、重疾险都有这个功能。简单理解：保单现金价值的80%，可用于短期质押，贷款出来用于资金周转。

注意：这里不是切蛋糕，只是短期租借，归还后蛋糕还是完整的。

举个：35岁的老王，买了一份10万*5年交的增额终身寿，交完保费之后，第六年现金价值有502547元。

40岁老王迎来了生意机遇，需要一笔资金周转（大概率一年后能回笼资金）怎么办？

此时老王可以选择：

1.退保，40岁退保，那么退了502547元，相当于只赚了2547块，合同终止。

2.保单贷款，只要到期偿还、支付贷款期内的利息，老王可以继续享受这份保单的终身增值，又解决了短期资金需要。

相比其他贷款途径，保单贷款有几个优点：

1、融资成本低

老王为例：

这款产品贷款年利率是5.85%，第6年末按照现金价值的80%贷出，贷款期一年：他需要付给保险公司的利息：502547×0.8×0.0585=23519

但是第7年末账户变成了555414，增值了555414-502547=52867；52867（增值）-23519（利息）=29348

看，一番操作，老王不但没有支付利息，反而还赚了2万多！（40万资金在老王手里盘了一年）。最主要，保单贷款不会影响合同原本的增值。原本每年合同里多少钱，还是多少钱，不会因为你贷款出来用了里面账户的钱就会变少。

当然，不是每次贷款都是赚的，要看用到这个功能的具体时间。

我们再来测算下，比如老王在第10年使用贷款功能，按照现金价值的80%贷出，贷款期一年：他需要付给保险公司的利息：653488×0.8×0.0585=30583。第11年账户现金价值676325，增值了676325-653488=22837；

22837（增值）-30583（利息）=-7746（贷款成本）。老王总共贷了大概52万，一年仅仅需要支付7746的利息。相当于贷款利息1.48%，也是相当低的融资成本啦

2、融资门槛低：

一般我们如果有资金需要，可能想到的是向银行申请贷款。不论是抵押贷款、信用贷款、企业经营贷款，一般需要向银行提出申请，提供各种资产证明、抵押物，银行根据每个人的资质审核（愿不愿意借给你钱？愿意借给你多少钱？），且需要一定的审批手续，等流程时效。

借款多了还不太好，因为借款记录会上征信。

而且不一定借的到钱，能借到多少钱不一定、也不一定立刻借的到钱。

保单的现金价值相当于是一个终身可用的“授信账户”。这一点尤其对企业主，应该说是非常友好的！

企业在经营顺风顺水的时候，银行都想主动借钱给你；但一旦企业经营遇到困难，需要银行贷款帮助时，反而比较困难。

保单贷款功能，相当于给企业主提供了一个终身以备不时之需的“企业融资账户”，万一经营遇到困境，及时伸出援手。

大部分保司都是通过手机官微，在线申请，两三天就到账啦，有的当天到账。少数的走线下流程，也很快捷。并且，目前为止

保单贷款记录不上央行征信哦！

3、可以循环使用

有没有细心的伙伴发现，这里提到“每次借款期限不超过六个月”。

那么，为什么前面老王能借一年？

实际上，目前保险公司的流程，只需要客户到期偿还相应利息，本金部分仍可继续贷着，一直到本金全部偿还。

相当于，只要没半年支付一次利息，本金可以一直在手上盘活。。。。

不过这里提醒：到期至少要把利息还上，否则利息会产生新的利息，就是复利，滚起来就可怕了。

由此可见，储蓄险除了能给我们带来长期安全、确定、不错的增值收益外，也是一种多功能的金融工具，能提供“收益”以外的其他功能。

按揭或者已经抵押的的房子再抵押一次，叫二押，一般看抵押空间，如果空间过低就没有意义。什么是空间，举个例子：

比如价值800万的房产，有150万按揭贷款未结清，二抵常规可贷800*70%-150=410万。410万就是空间。

一般情况下，刚按揭买的房子或者刚抵押房子（已经贷了7成），短期房价没有上涨的情况下是没有套利空间的。​所以大多数银行要求按揭还款满一年甚至18个月才有资格申请。能够接受二押的银行不多，且不容易申请得到。加上深圳出台指导价政策导致，很多房子没了空间。

目前二押大多数为机构放款。机构可以做到9-10成，心甘情愿充当“接盘侠”，刚按揭、刚转按、刚过户也可以，无公司也可操作。征信宽松，只是利率较高，适合短期的资金周转。

二次抵押注意事项

1，优先做银行，如果因个人综合原因办不了银行再选择机构二押。

2，银行二押，利率比较低，基本都要实体经营的公司，有经营场地，有纳税，有交员工社保 空壳进件很难批，批了最后也要拖很久。

3，刚按揭、刚转按、刚过户，银行没有二次抵押，只能做机构。

4，注意一抵银行，有没有禁止二押，现在跨行二押做挺多的，有的银行贷款后管理每个月都会查档，如果查到会要求客户马上结清。（二押做完了，一押银行过来找你还款就头疼了）。