随着互联网金融以及经济的快速发展，越来越多人会在网上申请贷款以及信用卡，越来越多人会有融资贷款需求，这也导致很多人在不经意之间都征信花了，有的甚至大数据坏了甚至黑了。今天小编朱行长就来给大家说下征信花以及大数据的含义，以及征信花了应该如何贷款！

什么是征信花？

征信花是一种民间通俗的说法，大概的意思目前主要有两种说法：一种指贷款与信用卡申请的次数太多，导致征信被金融机构查询的次数太多，导致的征信花；另种是频繁习惯性逾期导致的征信花了。

不过题主这里说的征信花应该是前一种，申请贷款与信用卡太多导致的征信查询过多。

征信机构查询过多是对个人信用报告影响非常大的，大部分银行的信用贷款对于征信机构查询过多的申请人是无法准入的，因为银行会觉得申请人短期内一直在借款，有多头借贷的风险，而且会认为申请人经济情况不太好。

借贷中的大数据是什么？

大数据，其实就是一种标签。很多时候，大家打开抖音、今日头条、淘宝，发现他们推送的都是自己喜欢的东西与内容，这就是大数据。借贷中大数据与之类似，而且借贷中的客户大数据更是详细，从身份信息，到购物信息，常驻所在地，联系人，通话记录，支付宝使用详情和工作情况等相关信息都是应有尽有。

尤其，借贷中的大数据是有一个评分系统的，网贷申请过多或者贷款逾期，都会影响到评分。目前各大银行都有自己合作的大数据公司，如果大数据评分过低，基本会直接被银行风控模型拒绝，这也是我们常说的大数据不好。

大数据的有效数据半年至一年之间，所以说大数据不好的情况下，要养好征信最少需要半年的时间！

那么征信花了大数据不好，还有办法办理贷款吗？

大数据坏了征信花了，也有办法可以办理贷款，但是需要借款人其他方面资质比较高，比如收入比较高或者有一定资产。

征信花的借款人，办理贷款常见的方法主要有：

方式一：走特批办理人工审批的银行信贷

如果你本身资质比较好，收入比较高或者有一定资产，只是征信查询多，这种情况建议找助贷公司或者贷款顾问协助办理银行人工审批的信贷，提前和风控沟通征信的问题，走特批办理！

方式二：申请房屋抵押贷款

房屋抵押贷款一般是轻看征信查询次数与网贷负债的，只要房产有足够价值，征信查询过多与负债问题往往是可以沟通的。

方式三：申请车辆抵押贷款

办理车辆抵押贷款请看征信，征信逾期与征信查询都看得比较轻，基本车辆有足够价值就可以办理，而且目前来说，车辆抵押贷款不需要压车，只需要做抵押登记就可以办理，不影响后续开车！

以上就是征信不好以及大数据不好的情况下要办理银行贷款的几种方法！

此时此刻我进去中介贷款服务机构已经2个月之久了。当初的我是怀着激动、兴奋的心情进去的，面试我的一位经理是行业资深贷款服务人员。当我刚到公司培训的时候，这家公司确实也没有洗脑的感觉，只是讲我们是做什么事情的，这个行业的市场前景，中介存在的价值，包括怎么看征信报告等等。随后就会发一份话术报告到工位，发一些名单资料开始拨打自己的财富密码。第一个月干完之后，我总共来了俩个客户，一个都没有放款，没有额度，与此同时公司有将近一半的业务员辞职，每天都上演着辞职、入职的循环。第二个月结速了，我却在第二个月没有一个客户到访，也没有更多可以跟进的客户。但是过程中看着同事有月收入7万的，月收入5万的，月收入3万的，有月收入1万的。最后发现这个行业是10%的赚钱，20%的人保温饱，其余都是陪跑看热闹的。

客户有没有额度能不能下款百分之98%取决于客户自身的资质，之所以机构能够下款，收高费用的原因在于信息不对称，你不知道哪家银行的风控模型符合你自己的真实情况。所谓的渠道就是认识银行的信贷员，信贷员愿意给你受理进件。谁都没有特权，只是我比你知道的信息更多而已。

你能想到这些车曾经不仅没优惠，且提车时间特别长，还一车难求，而此时此刻，这些车终于平价销售，且还有一点优惠，真是峰回路转，世事难料。

八个月前，备受期待的丰田赛那正式上市，售价区间30.98-40.58万元，这个价格公布后，大部分人都觉得挺实惠的，毕竟其轴距超3米、全系搭载2.5L混合动力系统，再加上丰田良好的市场口碑和品牌背书，上市前订单量过万。

不过由于太多的订单，以及关注的人越来越多，再加上前期产能不足，丰田赛那在前两个月的交付量并不好看。

直到后来产能上来，以及平价销售后，赛那就像一匹脱缰的野马，一路狂奔，销量节节上涨。丰田赛那今年1-5月累计26,460辆，平均月销超5000辆，同级别仅次于别克GL8，且差距正在缩小，将来有望超过别克GL8，成为中大型MPV新的标杆。

如果你想要一台兼顾舒适乘坐和装载需求的中大型MPV，同时对品质有追求，又顾虑油价太高的，丰田赛那确实是一个不错的选择。现款赛那在售共计6个配置，从市场反馈来看，最受欢迎的配置竟然是顶配铂金版，指导价为40.58万元，其次尊贵版和至尊版，指导价分别为35.28万元和37.98万元。

其实这并不奇怪，因为这三款配置都配备了前排和后排座椅加热/通风，且后排座椅支持电动调节（包括前后、靠背和腿托），这是作为MPV的核心配置，能够提供更舒适的乘坐体验。

而指导价为33.38万元的豪华版买的人最少，这是最令人意外的，毕竟从丰田以往车型来看，普遍都是豪华版车型最畅销，像凯美瑞、亚洲龙和卡罗拉等热销车型都是如此。而选择赛那的用户却反其道而行，可见他们的购车观念并非追求性价比，更多是享受高阶配置带来的越级体验。

当然，如果你很喜欢丰田赛那但又囊中羞涩，其实完全可以选择入门版车型，配置并不简陋，标配9安全气囊、L2级别驾驶辅助、倒车影像、全速域自适应巡航、电动天窗、双侧电动滑门、远程启动、主驾驶电动座椅、二排独立座椅、后排小桌板、CarPaly和CarLife手机互联、自适应远近灯、后排空调独立出风口以及车内PM2.5过滤装置等配置。

落地价方面，入门版车型指导价为30.98万元，暂无优惠，如选择珍珠白车漆需加2000元，购置税27,593元，商业保险+交强险10,200元，上牌费+车船使用费2000元，全款落地35.16万元左右。如分期贷款购车，以首付30%分期三年来算，首付13.28万元，每月还款6517元，仅供参考。

除了赛那，丰田汉兰达也平价销售了，且部分地区有一定的优惠。谈到汉兰达这款车，让人又爱又恨，爱是因其品质出色，口碑一流，加上同级别罕见的7座布局，以及低故障率、高保值率等优势，是每个家庭用户最佳选择之一。而恨则是其常年没优惠，提车时间又长，但又奈何不了它，因为没有更好的替代品。

不过，自从全新一代汉兰达的上市后，加上开放线上下单，其自此之后就一直平价销售。后面一汽丰田又推出汉兰达的姊妹——皇冠陆放，有了良好的替代品，而汉兰达为了保持竞争力，在个别地区有了少许优惠。

另外，汉兰达采取新老两代车型同堂销售的策略，也是为了迎合更多消费者群体的需求。不过教授更推荐大家考虑最新一代的，其基于丰田TNGA-K平台打造，提升的不仅仅是舒适性和操控性，安全性也有显著提升，加上外观和内饰的设计也更年代化，同时配置和轴距也都有所增加。更重要的是换装了2.5L混合动力系统，燃油经济性非常出色，百公里综合油耗仅5.3L/100km。

目前全新一代汉兰达共计6款车型，售价区间26.88-34.88万元，其中指导价为32.98万元的四驱尊贵版最受欢迎，其次是两驱尊贵版，指导价为31.88万元。它们差价1.1万元，主要多了一套电动四驱，说实话还挺值，能提升车辆的通过性和操控性。

如果让教授推荐的话，也是会推荐32.98万元的四驱尊贵版，主要是精英版车型配置太一般，像TNGA平台引以为傲TSS智行安全系统并没有像其它车型那般标配，且前后驻车雷达、倒车影像、定速巡航和电动天窗等基础配置也没有。因此，还是推荐尊贵版车型，当然，如果你不在乎这些，且后期自己可以加装，只是想买一辆品质兼优的7座中型SUV，选择两驱精英版 7座也无可厚非。

落地方面，四驱尊贵版车型指导价为32.98万元，优惠2000元，购置税29,009元，商业保险+交强险10,600元，上牌费+车船使用费2000元，全款落地36.94万元；如果分期贷款购车，按首付30%分期三年来算，首付金额为13.93万元，月供6851元。不过话说回来，差不多的价格，突然觉得赛那性价比更高一些。

如果前面两款车你还提不起兴趣，那么最后这款车或许能让你心动，它就是雷克萨斯ES。作为面向美国市场的汽车品牌，雷克萨斯从诞生之初的目的就是为了抢占美国市场，而且它的成功秘诀与奔驰宝马不同，它靠的是出色的质量和完善的售后保障，这是其它车企无法借鉴的。

正是这独特的优势，雷克萨斯被国人捧上天，旗下众多车型常年加价销售，尤其是雷克萨斯ES，从2018年换代以后，其一直需要加价1.5-3万元不等。但尽管如此，依然有众多消费者首选雷克萨斯ES，就是看重其故障率低、保值率高及四年10万公里的免费基础保养等优势。

不过随着油价上涨，以及新能源汽车的崛起（比亚迪汉、特斯拉Model 3和极氪001等），加上同级别的BBA疯狂降价促销，雷克萨斯ES受到了较大冲击，今年1-4月份累计销量仅3.1万台，同比下滑26.59%，近几年罕见低迷。

而销量不佳的雷克萨斯ES也不再选择高傲，其在全国各地基本都是平价销售，入门款ES200车型还能享受国家免一半购置税补贴政策，折算下来优惠6000多元，绝对是最佳入手时期。

教授推荐购买ES200卓越就够了，因为雷克萨斯ES入门既高配，标配10安全气囊、L2级别驾驶辅助、电动天窗、全车无钥匙进入、方向盘换挡、主副电动座椅、前排座椅加热、支持CarLife、多媒体语言控制系统、10扬声器音响、自适应远近灯、前排多层隔音玻璃、外后视镜电动折叠、后排空调出风口以及车载空气净化器等配置。

落地价方面，卓越版车型指导价为29.49万元，暂无优惠，购置税6500元，商业保险+交强险9600元，上牌费+车船使用费3000元，全款落地31.4万元。这是没有任何加装装饰和延保的售价，不过一般销售都会建议用户购买延保（费用1.5万元），其作用是将四年或10万公里提升至8年或20万公里，这也并不算是加价，如果有需要的话就很值。

如果是分期贷款购车，同样按30%首付分期三年来算，首付金额为11.20万元，每月还款6164元。如果你拥有10来万存款，且月入稳定超过1万元，购买一台雷克萨斯ES也并不是很难。以上价格仅供参考，实际请以当地优惠为准。

总体来看，不需要额外加价的丰田赛那、汉兰达以及雷克萨斯ES都是同价位非常值得购买的车型，虽然它们给不了速度与激情，但它们就是移动的温馨家园，不会无缘无故就把你抛弃在路上，这就是一种无形的安全感。

虽说现如今房产交易次数增加越来越快，但是在有些层面上，事情其实还是很难去调查，像是在房产之中的产权，产权问题每年都会出现，而在近期，最主要的一个就是公寓产权，大家也应该明白，公寓40年和70年产权有什么不同？公寓产权到期怎么办？

“房产中介给我推荐了40年产权不限购的公寓，说的水电气三通，除了产权年限不同，其他和住宅没多大区别，这种公寓可不可以买？”这是我一位亲戚前段时间发给我的问题。我亲戚在成都上班，现在我表弟20多岁了，亲戚就想给表弟买套房，但是亲戚没有买社保，也没有成都户口，是不具备购房资格的，所以不能购买70年产权的住宅，于是房产中介给他推荐了40年产权不限购的公寓。

首先，大家要先弄清楚究竟什么才是房屋产权~

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

房屋产权由土地使用权和房屋所有权两部分组成：

以前，人们买房后可以拿到两个证书，一个是房产证，一个是土地证。这是因为根据宪法，我国土地所有权归国家和集体所有。在城市里，土地归国家所有；在农村，土地是集体所有的。也就是说，人们在购房后，可以拥有房屋的所有权和土地的使用权。

房屋所有权是私有财产权的一种，根据我国2007年起施行的物权法，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于——房屋所有权没有期限限制，土地使用权则有期限。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。

1、土地使用性质：

40年产权的公寓户型，其土地使用权为40年商业用地性质。而70年的产权为普通住宅，土地使用权为70年。

2、银行按揭贷款比例：

40年产权的为商业用地，只能使用商业贷款，且贷款额在50%以内。70年产权的为普通住宅用地，可使用商业、公积金两种贷款方式，可享受国家最高80%的贷款政策。

3、银行按揭贷款年限：

40年产权的商业用地，贷款时间最长为10年。70年产权的普通住宅用地可支持最长贷款年限30年。

4、生活成本不同：

40年产权的商业用地，在使用水电、煤气、供暖等均按商业标准收取，是普通的民用2倍左右。70年的普通住宅用地可享受民用水电、煤气、供暖价格。

40年产权就是土地使用年限是40年，是商住两用地，或者是纯商业用地，建的是公寓，商铺，写字楼。70年产权就是土地使用年限是70年，是住宅用地。

房屋产权到期怎么办

根据我国《物权法》中的相关规定，住房建设用地使用期届满时，自动续期。至于如何自动续期，目前最新规定是采用“两不一正常”的过渡性办法。

即：不需要提出续期申请、不需要收取费用、正常办理交易和登记手续。也就是说你的房屋即使到期了也还是你的，不用担心到期会被回收或者会缴纳很高昂的费用。

因此，在具体执行条例出来之前，现行“两不一正常”方案不会改变，不要轻信别人的言论，当心上当受骗。

房地产抵押贷款和房产证是否必须在银行存放？

尽管房子是借贷买来的，但很多人会觉得物业证书应该是在银行中，不能申请房产证明书，实际上也可以申请房地产证书，一楼的房地产许可证更方便以后交易。

有些房屋根本没有房产证书，那么如果不获得物业证明就可以借贷吗？

根据《贷款合同》第六百六十九条规定，借款人应当按照贷方的要求提供与借贷有关的业务活动和财务状况的真实情况。

没有财产证明有哪些风险。

由于房屋中没有物业证明，如果遇到负债累累的业主，他们可能会与买方签订合同并同时收取定金或首付，纠纷是不可避免的。

如果没有房地产许可证，就无法抵押或借贷，并且没有财产证明所存在的问题也比较大，除了不能贷款外，还容易发生产权问题和买卖等，因此购买房屋时应注意选择具有物业执照的房子。

买卖双方或一方因某种原因无法办理转让手续和财产登记的，可以出具委托书代理人代表处理。

完成买卖转让手续后，买方应持有房地产交易所发给的物业销售契机，并在三个月内向市或区县房屋土地管理局登记申请。

房地产所有人同意其相关的贷款和担保行为，并愿意承担相关法律责任；5.财产共享人认可了他们的有关借款和担保的行为，他们愿意承担相关法律责任；

抵押担保：借款人以购买自用房屋为贷款抵押品，必须将住房价值全额用于贷款抵押；抵押人和抵押权人的房地产应当签订书面抵押合同；借款人在抵押期内必须妥善保管所必需的财产。抵押品的设置，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处罚；抵押期间，未经借款人的同意，抵押人员不得再次抵押或出租，转让，转售和赠送抵押物。

抵押和担保：是指贷款人在借款人尚未获得购买房屋产权的基础上，要求借款人提供第三方连带责任保证人的代为偿还能力的贷款担保。

现在，大多数银行将持本物业证书到房地局处理典当注册后持有该房产卡的银行，并在“盖章”中盖有典当注册章之后将其发还给借贷人。

有些银行自动偿还产权证，而某些银行应借款人要求退款。

面对中小企业融资难、融资贵的问题，相关部门频发减免税费、企业贷款扶持政策，助力中小微企业平稳运营。多政策支持中小微企业贷款，为什么还是有企业出现贷款困难呢？

中小微企业贷不到款是由很多原因造成的，虽然近年来中小微企业贷款在政策支持下取得快速发展，但在实际操作中，针对中小微企业的金融服务仍然存在不少显性、隐性壁垒。这其中既有银行、企业各有原因。

银行：

1、审批严格，手续繁杂，进件缓慢

银行对中小微企业贷款审批非常严格，必须按要求提供资料，缺任何一项都会影响贷款审批效率、通过率。

2、风险把控

国有银行必须严控风险。我国大多数银行是国有企业，对金融风险把控非常严格，如果贷款逾期还款率过高，会影响银行的正常运作。

企业：

1、财务管理混乱

中小微企业可能存在财务管理制度不规范的问题。

银行无法清楚得知企业真实经营以及负债状况，难以分析预测该企业的现状以及发展，也就不愿意给这些企业提供贷款。

2、固定资产少

中小微企业固定资产少，甚至无固定资产。所以，很多中小微企业贷款时，常走向经营者用个人资产进行质押来获得贷款

3、抗风险能力弱

中小微企业的规模较小，经营稳定性较差，抵御市场风险的能力比较弱。出于对风险的把控，银行要求企业提供有力的抵押物作为贷款前提，但小微企业经常因为拿不出与需求资金相符的抵押物而遭遇银行拒贷。

4、有不良记录

有下列情形之一的，不提供低息转贷支持：生产经营不正常，处于停产或半停产状态；有拖欠职工工资和未决经济纠纷、重大违法违规事项或其他不良信用记录；列入失信被执行人名单的。

所以，一定要注意企业没有被列入不良征信记录，企业的法人没有太多的不良信用借款的记录。

中小微企业数量众多、经营范围广，企业主体的异质性、融资需求的多样性、面临问题的差异性，上海钱智金融信息服务有限公司自成立以来，一直致力于解决中小微企业融资难、融资贵的问题，通过互联网的模式创新与技术创新，为各大中小微企业提供一站式融资解决方案，企业可以结合自身的实际情况来选择合适的类型，按银行要求准备资料，来提高申贷的通过率。

建设工程施工合同无效时，工程价款如何结算呢？依据1742篇最高人民法院审理的建设工程施工合同纠纷案件的裁判文书，将合同无效时工程价款结算的27条规则整理如下，仅供参考。

01.实际施工人有权获得利润。

陕西泾渭建设集团有限公司、武东建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2019）最高法民终1549号）中最高人民法院认为，对于施工利润。泾渭公司认为合同无效，武东不应当获得工程利润。在本案中，泾渭公司将案涉工程转包给没有资质的个人武东，泾渭公司对《项目施工委托书》的无效存在过错。一审中已经按照《项目施工委托书》的约定扣除了泾渭公司收取的管理费，如再扣除利润，该利润被泾渭公司获得，泾渭公司违法转包反而取得了实际施工人本应获得的利润，不仅违背《项目施工委托书》的约定，违背诚信，亦有失公平。因此泾渭公司主张扣减施工利润的上诉理由不能成立。

02.实际施工人没有取费资格，不应获得规费和企业管理费。

马占英、甘肃省建设投资（控股）集团总公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2019）最高法民申5453号）中，最高人民法院认为，马占英与润森公司并未签订书面合同约定工程价款的支付范围，亦未提交证据证明规费、企业管理费实际产生，原审判决根据住房和城乡建设部、财政部关于印发《建筑安装工程费用组成》的通知，认定规费、企业管理费缴纳义务人是企业而非自然人，马占英没有施工资质和取费资格，不应支付规费和企业管理费给马占英并无不当。

相反案例：（1）潘传进、中铁十二局集团第二工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2021）最高法民终412号）中最高人民法院认为，华昆咨询价鉴（2019）2号鉴定意见书载明，间接费868，820元包括了企业管理费、规费和利润。因企业管理费与实际施工人的资质无关，且潘传进在建设施工过程中进行了具体的工程管理，故管理费不应从潘传进应得工程价款中扣除。而规费作为政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用，包括为职工缴纳的五险一金以及按规定缴纳的施工现场工程排污费等费用，因案涉工程由潘传进组织的工人施工，所涉及的五险一金等应由潘传进承担，故规费不应从潘传进应得工程价款中扣除。（2）信阳市翔如置业发展有限公司、新世纪建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2021）最高法民申1606号）中最高人民法院认为，李世生等人作为个人虽不具备开设社保账户、缴纳社会保障费的资格，但其享受相关社会保障的应有权利不因前述约定而被实质剥夺。所以，原审法院按照权利义务对等原则，基于李世生等人自行承担相关责任约定，将相应的社会保障费列入欠付工程款范围，并无明显失当。

另外，对于实际施工人能否取得规费问题，笔者撰写了《浅析无施工资质的施工主体能否取得规费》可供参考。

03.实际施工人主张发包人在欠付工程价款及利息范围内承担责任的，法院予以支持。

株洲银泰房地产开发有限公司、金义祥建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申3929号）中最高人民法院认为，关于银泰公司的连带责任是否包含工程款的利息。工程款利息系法定孳息，原判决依据《建设工程司法解释（一）》第二十六条规定认定银泰公司应支付案涉欠付工程款利息，并不缺乏法律依据。

04.实际施工人雇佣工人的，应当承担相应的保险费。

蔡朝永、农荣军建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申4170号）中最高人民法院认为，至于10万元保险费，蔡朝永作为劳务承包人与民工之间成立雇佣关系，蔡朝永有义务承担该笔保险费用。

05.合同无效，约定人工费调差不予计取的，参照约定执行。

陕西宝陵建设（集团）有限责任公司、陕西聚泉节能建筑开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申2649号）中最高人民法院认为，宝陵公司与聚泉公司在《补充协议》中取消了备案合同第27条关于合同价款调整（包括人工费调差）的内容，原审判决参照该协议的约定认定双方当事人对人工费不予调整已达成合意，不予计取人工费调差，并无不当。

06.合同无效，约定人工费调差的，参照约定执行。

青海新田房地产开发有限公司、万利建设有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终1142号）中最高人民法院认为，经查，案涉合同中明确约定政策性调整、造价管理部门调整价格的属于工程价款调整范围。案涉合同虽无效,但该约定系双方当事人真实意思表示,一审法院参照适用,将案涉工程的人工费依据青海省的造价调整规定予以调整，并无不当。

07.被挂靠人、转包人、违法分包人不能主张管理费。

大有环境有限公司、赵晓杰建设工程合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申2721号）中最高人民法院认为，《协议书》因大有公司与赵晓杰之间借用资质而无效，其中第一条第五项约定的赵晓杰应按工程造价的总额为计算基数向大有公司交纳工程款的2.5%的款项，该款项亦因借用资质而产生，也属无效。故，本案二审判决就该款项的处理并无不妥。

四川华夏军安建设有限公司、李欠斌建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申6123号）中最高人民法院认为，关于华夏军安公司请求东源公司支付管理费等问题，由于《工程承包合作协议书》属无效合同，合同中关于4%的管理费及分摊公共费用的约定，对双方不产生约束力，华夏军安公司请求东源公司按合同约定支付管理费，没有法律依据。该案件中华夏军安公司和东源公司之间系转包关系。

中铁隧道集团二处有限公司、上海瑞翃建设管理有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申6096号）中最高人民法院认为，案涉《工程施工承包合同》无效，原审判决未支持项目管理费、安全奖罚，并无不当。该案件中中铁隧道集团二处有限公司和上海瑞翃建设管理有限公司系违法分包关系。

08.被挂靠人、转包人、违法分包人未提供管理的，其不能主张管理费。

青海盛源房地产开发有限公司、八冶建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终898号）中最高人民法院认为，关于管理费、项目费、材料发票税金。八冶公司、八冶西宁分公司上诉认为欠付工程款中应扣除管理费、项目费及材料发票税金。八冶公司、八冶西宁分公司为专业建筑施工企业，其将案涉工程转包给无相应建筑施工资质的个人，存在明显过错，八冶西宁分公司与李乾初签订的《协议》为无效合同，其也不能举证证明实际参与了工程建设的相关管理，且未提交证据证明材料发票与本案的关联性,其该项上诉请求缺乏依据，不予支持。

09.被挂靠人、转包人、违法分包人提供管理的，其可以主张管理费。

陕西煜塬建筑工程有限公司、西北建设有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申2954号）中最高人民法院认为，《劳务分包协议》约定，西北公司按照每次收到建设单位支付工程款的95%向煜塬公司支付劳务费。该条内容属于双方关于工程价款的约定内容之一，如前所述，可以参照适用。原审中，煜塬公司认可西北公司在施工过程中有代付工人工资、支付塔吊费、打桩费，参与工程结算等行为，证明西北公司参与了工程管理。原审判决参照双方合同约定，扣除5%管理费，按照世纪城投资公司支付给西北公司工程款的95%计算西北公司应付煜塬公司工程款，并无不当，且不存在超出诉讼请求的情形。该案件中煜塬公司和西部公司系转包关系。

重庆市基础工程有限公司、新疆生产建设兵团建设工程（集团）有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终860号）中最高人民法院认为，关于基础公司主张的管理费返还问题。根据兵建公司与基础公司签订的《分包合同》的约定，基础公司需按照工程价款的一定比例向兵建公司支付管理费，其中小高层按照比例为2%，多层为3%。虽然《分包合同》无效，但兵建公司在基础公司施工过程中配合其与发包方、材料供应商、劳务单位等各方进行资金、施工资料的调配和结算，并安排工作人员参与案涉工程现场管理，其要求基础公司参照原约定支付管理费，一审判决予以支持，并无不当。该案件中兵建公司和基础公司系违法分包关系。

10.被挂靠人、转包人、违法分包人提供管理，其参照约定主张管理费的，法院可以酌定调整管理费。

浙江省东阳第三建筑工程有限公司、鹰潭万和房地产有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申6228号）中最高人民法院认为，关于管理费。一、二审判决已按照工程总造价3.5%计算了东阳公司管理费。东阳公司与何峰、刘兵之间系挂靠施工关系，何峰、刘兵并不具有相应的建设工程施工资质，双方之间签订的《工程项目责任承包合同》因违反法律强制性规定而无效。故东阳公司依据该无效合同主张剩余管理费等费用，其诉请显然不能支持。

广东高业集团有限公司、汕头公路桥梁工程总公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书（（2019）最高法民再396号）中最高人民法院认为，关于管理费的问题。高业公司主张其不应当承担管理费。根据各方的陈述及认可，汕头路桥公司收取了实际施工人的管理费5800000元，虽然双方的转包合同无效，但因汕头路桥公司在将工程转包给高业公司后，的确对施工及财务进行管理，原审酌情认定高业公司按完成实体工程量占总工程量35%的比例承担管理费2030000元，并无不当，汕头路桥公司多收取的管理费应在高业公司应承担的费用中予以扣除。

葛向华、海天建设集团有限公司建设工程分包合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终1165号）中最高人民法院认为，最高人民法院认为，关于葛向华应否向海天公司支付按工程总造价5.1%计算的利润问题。葛向华与海天公司签订的《经营责任书》因违反法律的强制性规定而无效，合同中有关利润的约定亦无效。海天公司依据无效合同主张葛向华应向其支付利润不符合法律规定，原审判决认定葛向华应按《经营责任书》的约定向海天公司支付利润不当，本院予以纠正。鉴于案涉工程施工过程中，海天公司金华分公司向葛向华支付了工程进度款并代扣代缴了工程税金，工程竣工后，亦办理了工程资料的交接等，本院酌定葛向华向海天公司支付300万元实际劳务成本。该案件中海天公司和葛向华之间系违法分包关系；工程总造价5.1%的利润实质是管理费。

11.合同无效，工程总价下浮的约定亦无效。

浙江宏成建设集团有限公司、陕西广厦投资发展集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终849号）中最高人民法院认为，承包协议系无效合同，其中关于工程总价下浮5%的约定亦归于无效。一审判决根据公平原则及案涉工程的实际情况，对工程总价未予下浮，处理亦无不当。

相反案例：青岛温泉建设集团有限公司、青岛昊通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2021）最高法民申1940号）中最高人民法院认为，关于已完工工程价值的确定，温泉公司与昊通公司作为平等的商事主体，按照《建设工程施工合同》约定的方法进行计算，符合双方当事人订立合同时的真实意思表示，且双方在《建设工程施工合同》中约定的让利条款属于结算条款，鉴定机构按照《建设工程施工合同》约定的结算方式认定工程造价并无不当，故对该申请再审理由不予支持。

12.约定工程质量达不到优质工程，则总价下浮的，该约定属于工程结算条款。

杨焕尧、江苏通力建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申4837号）中最高人民法院认为，案涉小高层工程总价应否下浮4%的问题。案涉协议中有关如工程质量小高层达不到“姑苏杯”优质工程，通力公司、杨焕尧愿处小高层总价下浮4%处罚的约定，原审法院将其理解为案涉工程在合格标准之上额外投入的优质工程费用，本质上属于工程结算条款的组成部分亦未超出当事人的缔约预期。如依杨焕尧所述应排除该条款的适用，则意味着案涉工程已达到优质工程标准，杨焕尧即可据此以合格工程获得优质工程对价，与本案事实不符，亦有失公允。同时，根据《苏州市“姑苏杯”优质工程奖评审办法》的规定，苏州市“姑苏杯”优质奖每年评审一次，申报的工程应为评审年度的上一年度12月31日前竣工且验收合格的工程，申报材料中必须包括当地建设行政主管部门签发的“建设工程竣工验收备案表”材料。但案涉工程竣工验收时间为2014年1月20日，并不具备申报2013年度苏州市“姑苏杯”优质工程奖的条件，而杨焕尧于2014年6月提起本案诉讼也未向通力公司或豪世公司交付相应材料并提出申报主张，原审法院据此认定杨焕尧提出的案涉工程未能评上苏州市“姑苏杯”优质工程与其无关的主张缺乏事实依据符合案涉实际。杨焕尧关于案涉小高层总价不应下浮4%的再审申请理由不能成立。本案中，建设工程施工合同无效。

13.合同无效，优质工程奖励款的约定无效，该约定不能参照执行。

长沙市市政工程有限责任公司、湖南省株洲市醴陵市人民政府建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2019）最高法民终1459号）中最高人民法院认为，因案涉合同属无效合同，而当事人关于逾期付款违约金、优质工程奖励款的约定不属有关解决争议方法的条款，故亦属无效；因此，一审法院没有支持长沙市政公司关于新城公司、醴陵市政府支付逾期违约金、优质工程奖励款的请求，事实根据和法律依据充分，本院予以支持。

相反案例：中国华西企业有限公司、赣州铭欣实业有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终8号）中最高人民法院认为，关于奖励费用。《协议书》第九条第2项约定：“如果单位工程获得市优工程，发包人按获得市优工程的单位工程价款奖励承包人综合费率1%”。根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《建设工程分类标准》（GB/T50841-2013）中的相关定义，“单位工程”一般是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。且赣州市住房和城乡建设局《关于赣州铭欣实业有限公司咨询函的回复》中亦载明，该市目前有“赣州市建筑结构示范工程”（2016年以前为“赣州市建筑结构优良工程”）和“赣州市优质建设工程”两个工程质量奖项的评选。《协议书》仅表述为单位工程获得市优工程，并未就“市优工程”作出明确具体的奖项所指，华西公司施工建设的5#、6#楼获赣州市优良结构工程奖，与合同约定的奖励条件并不相悖，亦实现了约定奖励费用以鼓励承包人提升建设质量的初衷。因此，一审法院按照5#、6#楼工程款的比例计算奖励费66917元，有相应事实依据亦符合建筑工程行业内对单位工程的通常理解，本院予以维持。本案中，《协议书》无效。

14.合同无效，审计费负担约定仍然参照执行。

江苏省建设集团有限公司、大庆嘉丽房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终398号）中最高人民法院认为，审计费660462元。江苏建设公司与嘉丽开发公司已约定“如江苏建设公司报送造价金额超过审减额5%的部分由江苏建设公司承担该部分审计费”。本案江苏建设公司工程报审金额162875655.42元，审核后金额132716459.65元，核减金额30159195.77元，审减率达18.52%，远超162875655.42元5%的8143782.77元，二者差额22015413元。《建设工程造价咨询合同》约定“效益咨询费按核减额3%收取”，嘉丽开发公司就江苏建设公司超过审减率5%部分额外支出审计费660462元（计算公式为：22015413元×3%＝660462元）。因此，在双方当事人已有明确约定的情况下，应尊重当事人的意思自治，不宜在无确定依据的情况下自由裁量。一审法院未按照合同约定确定审计费负担缺乏事实依据和法律依据，本院予以纠正。超出审减额的部分审计费660462元应全额予以计入已付工程款。

15.合同无效，但约定发包人有权增加或减少工程项目的，参照约定执行。

四川省第四建筑有限公司（原四川省第四建筑工程公司）、汇丰祥商业控股有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终1145号）中宁夏回族自治区高级人民法院认为，案涉建设工程施工合同第7.4条“甲方增加或减少工程范围的权利”中约定：“甲方有权增加或减少本地块工程总包范围内的相关工程项目，相关工程指令乙方必须执行”，故汇丰祥公司有减少工程范围的权利，四建公司主张汇丰祥公司擅自变更合同施工范围，致使双方合同金额从2.3亿元降低至1.6亿元左右，造成其预期收益损失约2601300元，无事实和法律依据，故不予支持。

16.合同无效，但约定按照二类工程二类企业类别进行取费的，参照约定执行。

四川省第四建筑有限公司（原四川省第四建筑工程公司）、汇丰祥商业控股有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终1145号）中最高人民法院认为，关于取费标准的问题。四建公司上诉称，案涉工程应按照一级企业一类工程进行取费。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十一条第一款规定“当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同结算建设工程价款的，人民法院应予支持。”本案中，案涉两份建设工程施工合同以及《备忘录》，因违反法律的强制性规定，应认定无效，当事人均同意按照或参照2013年4月30日所签合同结算工程款，该合同约定按照二类工程二类企业类别进行取费，故四建公司该项主张依据不足，不能成立。

17.合同无效，但约定发包人取消工程项目应支付管理费和利润，因承包人原因发包人取消工程项目的，不属于取消工程项目应当支付管理费和利润的情形。

广元市川越建筑劳务有限公司、中国水利水电第八工程局有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终912号）中最高人民法院认为，因川越公司的原因长江设计公司将收尾工程交由地方政府继续施工，不属于《通用合同条款》和《专用合同条款》规定计取管理费和利润的情形，一审对该项不予计价，并无不当。本案中，水利水电八局与川越公司之间系转包关系，长江设计公司系发包人。

18.合同无效，约定结算价款最终核减超过5%时超出部分的10%应作为罚金从结算价款中扣除，该约定属于结算条款。

曾凡刚、江西大筑城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申3989号）中最高人民法院认为，关于原审判决扣除虚高工程造价差额部分10%罚金1005232.3元是否正确的问题。案涉《施工合同》中关于施工人报送的竣工结算价经最终核减超过5%时超出部分的10%应作为罚金从结算总价中扣除的约定，属于合同结算条款，原审判决根据双方履行合同情况，将上述款项作为罚金予以扣除，不违反法律规定。本案中，建设工程施工合同无效。

19.合同无效，但约定发包人导致的停工、窝工的，停、窝工损失发包人不承担，参照约定执行。

四川省第四建筑有限公司（原四川省第四建筑工程公司）、汇丰祥商业控股有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终1145号）中宁夏回族自治区高级人民法院认为，关于停、窝工损失以及由此产生的贷款利息、同期银行透支利息等损失。案涉建设工程施工合同虽属无效，但合同中关于工期约定的内容是与计算工程价款数额有关的内容，且是双方当事人签订合同时的真实意思表示，应当予以参照适用。案涉建设工程施工合同中关于工期条款的约定，其中第5.6.1条款约定：“因以下原因在施工关键线路（按乙方提交，并经甲方、监理确认的施工网络图中关键线路）造成工期延误，经甲方确认，工期相应顺延；但甲方不再承担包括乙方窝工停工费等在内的任何费用（已经由乙方在增加的措施费中包干考虑）：（b）甲方引起的工程延期开工、停建、缓建、暂停施工”，参照上述约定内容，因汇丰祥公司原因造成的工期延误，汇丰祥公司给予顺延工期，但不承担四建公司的停、窝工损失。本案中，关于四建公司主张的1#、2#、3#楼因建设方案调整原因，致使其停工造成的损失问题，四建公司曾于2014年4月8日及2014年5月6日向汇丰祥公司发出2份《工作联系单》，写明案涉工程因汇丰祥公司原因造成停、窝工，汇丰祥公司以及监理工程师在该《工作联系单》以及所附《进场人员窝工费用、机械周转料具租赁费用清单》上签字或盖章，后汇丰祥公司按照四建公司发出的《工程延期报审表》，经过审核，同意延长工期77天。之后，对四建公司的停、窝工损失，尽管双方也予以了协调、磋商，但最终未能达成一致意见，无法认定双方对停、窝工损失问题达成了新的处理意见，故仍应当参照合同约定处理该问题。关于四建公司主张的案涉工程3#楼因功能调整致其停工所造成的损失问题，因其提供的证据不足以证明其主张，且亦应当参照合同约定处理该问题。故对四建公司要求汇丰祥公司承担停、窝工损失以及由此产生的贷款利息、同期银行透支利息的诉讼请求不予支持。

20.合同无效，但约定不可抗力导致的停工损失由承包人承担的，参照约定执行。

四川省第一建筑工程有限公司、云南万都房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2019）最高法民终1134号）中最高人民法院认为，案涉合同通用条款第39条和专用条款第39条的约定，因地震等不可抗力事件导致承包人机械设备损坏及停工损失的，由承包人承担。就本案而言，2014年8月3日，云南省昭通市鲁甸县发生6.5级地震，行政主管部门发出停工通知。2014年8月8日，行政主管部门口头通知四川一建可以恢复施工；2014年8月15日，行政主管部门电话通知四川一建可以恢复施工；2014年8月22日，行政主管部门召开会议要求四川一建尽快恢复施工。之后，四川一建于2014年9月2日恢复施工。前述事实表明第一次停工原因系不可抗力，依照前述约定承包人机械设备损坏及停工损失由承包人承担。虽然案涉合同无效，但毕竟为当事人所实际履行，在处理纠纷时应予充分考量，故四川一建主张8.03地震及因城市管理需要造成的停工损失227.80万元，与双方约定相悖，故一审以此为依据进行认定，符合当事人的真实意思，并无不当。

21.合同无效，但约定临时道路的维护、保通不另行计量的，参照约定执行。

广元市川越建筑劳务有限公司、中国水利水电第八工程局有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终912号）中最高人民法院认为，根据招标文件《技术规范》的规定，川越公司负有道路保通义务，临时道路的维护、保通不另行计量，监理及业主批复对该项不予计价，川越公司主张另行计量缺乏事实依据，不能成立。本案中，水利水电八局与川越公司之间系转包关系，长江设计公司系发包人。

22.合同无效，但约定承包人采购材料发包人支付采保费和管理费的，参照约定执行。

六枝特区金海大酒店有限公司、戴荣忠建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终429号）中贵州省高级人民法院金海大酒店委托戴荣忠采购酒店所需杂件，由此产生的杂件采购款系直接支付给杂件供货人，对于杂件的采购款其不享有任何利润。考虑戴荣忠采购杂件需支出除采购款外必要的采购成本，且对所采购的杂件负有保管的义务和承担毁损灭失的风险，故合同约定的采保费和管理费应当予以认定。因此，金海大酒店代为支付的杂件采购款20万元对应的采保费和管理费56000元应当支付给戴荣忠。本案中，建设工程施工合同无效。

23.合同无效，垫资利息约定无效，按照市场报价利率支付垫资利息。

六枝特区金海大酒店有限公司、戴荣忠建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2020）最高法民终429号）中最高人民法院认为，《施工合同》《补充协议1》约定，乙方进场后5天内开始计算乙方总投入金额3000万元，甲方每月按乙方投入3000万金额的2%作为给乙方的投入报酬费用。《补充合同2》虽无关于垫资的约定，但根据金海大酒店截至诉前仍欠工程款25769407.06元的事实，可以证实戴荣忠在整个工程施工周期内均系垫资施工的。鉴于戴荣忠确因垫资施工产生了利息损失，一审法院未采用双方约定的计息标准，而是以应付工程款30147147.06元作为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息妥当平衡了双方的利益，本院予以维持。

24.合同无效，工程采用固定单价的，约定固定单价风险范围以外的费用按照变更处理的，参照约定执行。

中国华冶科工集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2020）最高法民申482号）中最高人民法院认为，关于超运距、材料调价、人工调价的问题。涉案《建设工程施工合同》专用条款“六、合同价款与支付”约定：“本合同价款采用固定单价合同方式确定。固定单价（综合单价）包含的风险范围：工程的不可预见性及市场因素（投标人已经按招标文件要求，在投标报价中考虑了相应的风险费用）。风险费用的计算方法：投标人投标报价中的单价为固定单价，结算时在合同约定范围内不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法：本工程的洽商变更及经发包人提出并确认的设计变更，作相应增减账调整。”超运距、材料调价、人工调价的产生均系工程的不可预见性及市场因素导致，华冶公司亦未举证证明超运距、材料调价、人工调价经过洽商变更或设计变更，依据《建设工程施工合同》约定，该部分不属于增减账调整的范围。二审判决对华冶公司的该部分请求未予支持，并无不当。（笔者注：案涉工程层层转包，由自然人作为实际施工人完成案涉工程的施工）

25.合同无效，但约定承包人承担办理施工许可证费用和建筑垃圾处置费的，参照约定执行。

四川省第一建筑工程有限公司、云南万都房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书（（2019）最高法民终1134号）中最高人民法院认为，依照双方《建设工程施工合同》专用条款第9.1条的约定：“承包人应遵守昭通市、昭阳区政府及相关部门的管理规定、办理相关手续并承担费用。”以及双方补充协议第5.2.3条“承包人配合发包人办理施工许可证以及与施工有关的一切证件和手续，费用由承包人根据政策规定承担费用”约定，该费用应由四川一建承担，虽然案涉合同无效，但毕竟为当事人所实际履行，四川一建上诉主张万都公司承担办理文明施工许可证费用和建筑垃圾处置费的主张，与双方约定不符，若支持四川一建的该主张，则实际上相当于四川一建获得了比合同约定要多的工程款，故一审以此为依据进行认定，符合当事人的真实意思及参照合同约定结算工程价款的基本原则，并无不当。

26.转包人和分包人未结清工程款的，转包人对分包人欠付实际施工人的工程款承担连带责任。

发达控股集团有限公司、吴先进建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（（2021）最高法民申3670号）中最高人民法院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条规定：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”本案中，发达公司虽非案涉工程的发包人，但其作为转包人，对张曦尚未支付完毕全部的工程款，原审判令其对张曦欠付实际施工人的工程款承担连带责任，并未实际损害其利益。至于其与张曦之间工程款支付及相关债务关系，如其能补充提供证据，亦可通过另诉解决。

27.合同无效，发包人未及时支付工程款系承包人向其材料商、分包商赔偿损失原因之一的，法院可酌定由发包人承担一定比例的损失。

北京城乡一建设工程有限责任公司、郑州东业冠达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书（（2021）最高法民终417号）中最高人民法院认为，冠达公司与城乡一建公司之间的《建设工程施工合同》无效，冠达公司作为案涉工程的发包人不及时支付工程款，是导致城乡一建公司赔偿福盛天公司钢材款损失、赔偿何平力利息等损失的原因之一。一审判决根据双方的过错程度酌定冠达公司承担赔偿福盛天公司、何平力损失的60%责任，并无不当。

来源：马楠讲造价

版权归原作者所有

很多车主都会想问，我名下的车已经按揭贷款了。现在需要一笔资金周转，还想要办理贷款，要怎么去操作？今天就和独立经纪人小方来了解下，按揭的车怎么办理贷款。

按揭车办理贷款有三种方式（1）银行信用贷款；（2）汽车不押车贷款；（3）汽车抵押贷款。

一、银行信用贷款

申请资料：身份证，银行卡，行驶证，驾驶证，如果名下有房产可以提高额度。

办理条件：还款记录满六个月，征信要求最近六个月无“2”，当前无逾期。

办理流程：提供身份证正反面复印件，查询信用报告。

二、汽车不押车贷款

申请资料：身份证，银行卡，行驶证，驾驶证，车钥匙，车大本。

办理条件：征信无当前逾期。

办理流程：按揭余额垫资结清，汽车价值评估，办理汽车抵押，装gps（很小，不显眼的位置上）

三、汽车押车贷款

申请资料：身份证，银行卡，行驶证，驾驶证，车钥匙，车大本。

办理条件；汽车存在市场交易价值，对征信无具体要求。

办理流程：按揭余额垫资结清，汽车价值评估，押车办理。

最近有经纪人拿着客户的企业信息来找小编，一个是贵州的物业管理公司，一个是北京的物业管理公司，都属于房地产业，咨询有没有可做的产品。正常情况下所有信用贷款对房地产行业都是禁入的，但是小编抱着试试的心态，分别结合两家公司的地区、公司资质、申请人资质，匹配了相对应的税票贷产品，最终推荐申请的这一家企业成功获得授信，并且额度比较大。于是小编得出结论，房地产行业可以申请企业信用贷款！

下面是两家企业的情况：

1、贵州的这家企业通过地区和税票数据匹配产品，最终符合条件的产品只有3款，这3款产品也是要求房地产行业禁入，小编详细分析这家公司的征信条件，发现征信并不是很乐观，如果申请肯定是不被通过的，这样对企业的征信也会产生影响，于是建议这家企业不要申请信贷产品。这家企业情况如下：

贵州某物业管理公司，房地产业，企业成立满9年，法人变更满4年，无占股；近1年断票4次，年纳税1.6万。

2、北京的这家企业通过地区和税票数据匹配产品，最终符合条件的产品有8款，这8款产品同样也是要求房地产行业禁入，这家企业的情况如下：

北京某物业管理公司，房地产业，企业成立满9年，法人变更满半年，占股50%；开票稳定无断票，年纳税100万。

授信情况：一款产品授信50万，另一款产品授信100万。

根据这两家企业的信息进行对比分析：资质很好的房地产企业可以尝试申请信用贷款。

同理，不论是房地产行业，还是金融行业，还是其他被禁的行业，只要企业和申请人资质很好，都可以匹配相对合适的信用贷款进行申请，一定要掌握好度，资质一般或良好的禁入行业企业就不要尝试了，避免影响征信。

今年5月1日始，南宁市住房公积金最高贷款额度正式调整为首套80万元、二套70万元，区直最高公积金贷款额度同上。

然而目前还是有不少粉丝在交流群及评论区询问头条君：新政实行后能贷多少钱？

也有人说，这公积金贷款额度虽然提高了，但是门槛很高啊，没法用上。

今天，头条君就好好聊聊新政后市直及区直的贷款额度，顺便唠一唠老生常谈的“商转公”。

PART.01

市公积金：贷款额与账户余额、缴纳时长挂钩

政策调整后，发生最大变化的便是市公积金。

不仅最高贷款额度调整，而且计算方式也发生了很大改变。

关于调整目的，新政细则说明进行了如下解释：

“按照以往贷款额度与月缴存额直接挂钩的方式，中低收入家庭往往难以取得较高的贷款额。”

“因此，对贷款额度计算进行精细化调整，缴存职工的贷款额度将与缴存职工个人账户余额与缴存时长挂钩。”

“此办法有利于月缴存额度不高但缴存金额稳定、缴存时间较长的中低收入职工取得相应的贷款权益。”

简单来说，新政更利好月缴存额度低、缴存时间长的刚需客。

对缴存时间短、有提取/断缴情况的人来说，可贷金额相对来说没以前友好。

▲南宁住房公积金管理中心

那么如何知晓自己究竟能贷多少钱？

计算公式如下：

贷款额度=借贷申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数

其中，缴存余额倍数为10倍；目前的风险防控系数为1.0（风险防控系数与南宁公积金中心的资金运用率有关，与个人无关）。

也就是说，缴存余额倍数及风险防控系数基本是定额，不会有大变化。

购房者最应该关注的，是个人的公积金缴存余额和缴存时间系数。

个人公积金缴存余额以个人账户为准。

缴存时间系数标准如下：

连续正常缴存时间介于6-23个月的，缴存时间系数为0.8；

连续正常缴存时间介于24-35个月的，缴存时间系数为1；

连续正常缴存时间介于36-29个月的，缴存时间系数为1.2；

连续正常缴存时间60个月及以上的，缴存时间系数为1.5。

以上就是市直公积金贷款额度计算公式的具体流程，接下来举个简单的例子：

小张的公积金账户内有3万元整，到目前为止已连续正常缴存24个月（对应的缴存时间系数为1），那么他可以贷款的额度为:

缴存余额（3万元）×缴存余额倍数（10倍）×缴存时间系数（1）×风险防控系数（1）=30万元。

公积金账户余额越多、缴存时间越长，可贷的额度就越高。

了解计算方法后，头条君推荐粉丝们一个更便捷的计算途径：

①搜索公众号“南宁住房公积金管理中心”，点击“业务网厅”，选择“微信网厅”；

▲公众号界面

②注册/登录个人账号；

▲网厅界面

③登录后，点击信息查询，选择贷款计算器，输入个人信息后即可查询贷款额度。

▲网厅界面

广西区直：沿用原有计算方式

相比市直，广西区直公积金贷款额度沿用了此前的计算方式。

即：贷款额度=月还款额×贷款期限×还款方式×年利率

其中，月还款额为月缴基数的50%；

贷款期限最长是30年，购房者可自行抉择；

还款方式有两种——等额本息结合等额本金；

目前公积金贷的年利率首套为3.25%，二套为3.575%。

▲广西区直住房公积金贷款额度调整

同样也举个例子：

名下无房的小葵，月缴基数为6000元，贷满30年，按照计算公式——

「等额本金」贷款额度＝月还款额（6000×50%=3000元）×贷款期限（30年）×等额本金×年利率（3.25%）＝54.6万。

「等额本息」贷款额度＝月还款额（6000×50%=3000元）×贷款期限（30年）×等额本息×年利率（3.25%）＝68.9万。

简单来说，广西区直公积金贷款额度与月缴基数挂钩，月缴基数越高，可贷的金额就越多。

PART.03

“商转公”需要满足哪些条件？

在公积金政策频频调整后，不少粉丝也希望登上公积金的低利率贷款列车。

那么“商转公”究竟如何操作？

首先，不是所有人都能“商转公”：

①个人自愿缴存者不支持商转公；

②支持纯公积金贷款，不支持组合贷；

③必须在取得不动产权证后申请；

④区直公积金连续缴纳3年即可申请“商转公”，市直则只需要6个月；

⑤商转公可贷额度需不高于商业贷款的贷款本金余额，还需满足首套房/二套房规定的住房价值最高可贷比例。

若以上条件皆满足，便可带上所需材料前往南宁住房公积基金管理中心进行申请。

目前，南宁不用自筹资金结清商贷、支持顺位抵押的银行有：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、中信银行、北部湾银行。

如果还有更多具体疑问，欢迎加入粉丝群询问客服小哥哥，知无不解且秒回。

▲粉丝交流群

PART.04

新政对大家是否有诚意？

在南宁市住房公积金最高贷款额度及计算方式调整意见稿出炉时，不少吃瓜群众就曾表示：许多人用不上。

原因在于公积金账户余额的多少基本决定了可贷款额度的高低。

而许多南宁打工人的公积金缴纳基数较低，月缴额在500元左右的不占少数。

头条君借此再举一个例子——小红看中一套100万的房子，如果想使用购房首套资格（首付20%）且使用公积金贷，则公积金要贷满80万。

那么小红的公积金账户里应有8万元。

按照小红每月公积金缴纳额500元来计算，小红至少要缴纳大约13年的公积金，并且其中不可断缴、不可提取。

这样的条件对许多普通人来说难以满足。

▲吃瓜群众公积金新政的看法

头条君同时咨询了一些置业顾问，有的表示近期使用公积金的购房者数量和以前差不多。

也有的置业顾问表示使用公积金的购房者数量有上涨的趋势。

▲聊天截图

总的来说，暂时无法从个别楼盘使用公积金人数的占比推导出新政的成效。

但从粉丝咨询频率来看，越来越多的人期望将公积金利用起来，或是想买房，或是想商转公。

今后关于公积金的利好幅度是否会持续加码？

头条君将持续关注。

文章来源：微信公众号·南宁楼市头条

房产抵押贷款需要的条件包括抵押人身份、年龄、经济实力、房产、房龄、借款用途等。

房产证抵押贷款办理流程是准备资料—提交申请—银行核查审批—签订合同-放款。注意房产抵押贷款是向银行贷款的一种方式，涉及到资金问题，申请这类贷款需要先满足以下条件。

房产抵押贷款需要满足的条件

1、房产抵押贷款抵押人

房产抵押贷款要明确抵押人的情况，抵押人的年龄问题，抵押人不能是未成年人或高龄老人，银行会考虑客户是否有还款能力。

其二是抵押人的经济实力。贷款带有一定的资金压力，如果抵押人没有稳定的收入，无法按期偿还贷款，那一般会被拒绝。

2、房产抵押贷款房产情况

房产抵押贷款房产情况也是抵押贷款重要的审查要素，一般房产证抵押贷款要满足以下条件。

其一是房产的产权不存在争议，可以正常出售，产权清晰，且房主及房产的共有人同意承担相关责任。

其二是需要抵押的房产房龄是有限制的，也就是从房产竣工日+贷款期限≤30年。

其三是房产未来规划不可以涉及拆迁、改造等情况。

房产抵押贷款怎么办理

当满足以上房产抵押贷款条件后，就可以考虑申请问题了，这里总结了申办的一些流程，大家可以借鉴下。

1、准备房产抵押贷款的申请资料。抵押贷款涉及的资料会很多，如果前期没准备后续来回折腾也比较浪费时间。

房产抵押贷款申请资料一般包括可以证实抵押人身份的证件、户口本、银行流水、房产合同、产权证书等，另外，当抵押人不是本人时还需要准备房主资料和认可承诺书。

2、房产抵押贷款的申请。准备工作做好后，去想要贷款的银行提前了解沟通，然后递交资料进行申请就可以了。

3、房产抵押贷款等待银行审批。一般银行收到申请后会开始对借款人的各类资料进行审核，然后依据相关规定决定是否同意审批此次贷款申请。

4、房产证抵押贷款签订合同。若申请人符合要求，审查无误，申请人还需要和银行签订贷款合同，然后办抵押即可。

房产抵押银行贷款申办需要注意什么

1、房产抵押贷款一般是需要10-15个工作日周期，如果是短期内需要用钱的话需要注意下时间分配。

2、在签合同前一定要好好看下详细内容，尤其是涉及利息方面，一般要求不可以高于银行同类贷款利率的4倍。

3、当贷款下来后，还要注意留收款、还款的凭证。

总是在头条里面看到很多关于男女双方结婚，遇到彩礼就开始干仗的事儿，其实真的让人很无奈，只是一个彩礼罢了，居然能让这么多的人去争论，我的观点就是:如果男方不想出彩礼就去找不要彩礼的女性，女性想要彩礼就去找愿意出彩礼的男方家，何必争论，何必诋毁。

作为我，一名女性，生了一个女儿，我的想法自然是彩礼很正常，10万左右都正常，我结婚彩礼男方家出了66000，正常范围内，不需要我提，我老公和家里人商量的结果，婆家来我家谈的时候直接就是这么多，这个钱打过来直接就是进的我的银行卡，自然，有彩礼就会有嫁妆，一辆30万的奥迪车，我的名字，我老公在开，婚房我父母我公婆各出一半的钱，这个年代，重男轻女的思想还是有很多，但是光要彩礼没有陪嫁的着实不多，为什么总会有人揪着彩礼不放却自动不谈嫁妆呢，令人深思。

举个例子吧，我一个亲戚家，儿媳妇家是重男轻女，彩礼要了148000，但是依旧把彩礼钱全部带回了，还有陪嫁，虽然不多，但是没要男方家一分钱吧，彩礼最后都是花在小家庭里面了，既然彩礼最后男方还是能花到或者说彩礼最后还是花到了自己的子女身上，那男方何必咄咄逼人说要彩礼就是卖女儿呢？说一句不好听的，镇卖，你买得起？那些要几十万彩礼的也有，但是我想说一句，不合理的彩礼钱你可以不给，谁逼你给了，谁逼你娶了，分手换个女朋友不行？你情我愿的事儿说的好像谁逼你了一样。

我生的是个女儿，以前找男朋友，要么门当户对，要么比我们家条件稍微好点也行，最好自然是门当户对，彩礼必须有，我不会提，但是男方必须提，哪怕一万两万都得他主动和我们谈，要不要是一回事儿，和不和我谈是另一回事，就算他提了我拿了我也是直接给我女儿的，并且我给我女儿准备的嫁妆绝对不比男方家出的少，这是我给我女儿的底气。如果说我女儿非找了个条件不好的，我要看男方的态度，婚房准备不了，彩礼必须有，如果都没有，那嫁妆也没有，我从小娇生惯养的女儿如果不听话非要去过那个苦日子我就让她试试去过，过得下去就去过，过不下去我不会帮忙，因为连婚房都准备不了的男方彩礼都准备不出来，这种家庭很危险，及时止损，只有不帮忙才能让我女儿早日清醒，回头是岸。还有，贷款的房子加名字，全款房不加名这不用说，如果男方非要贷款房不加名也可以，我给我女儿也准备贷款房，男方每个月还多少，我女儿每个月就还多少，谁也别占谁便宜，给男方准备的婚房装修那更不可能，我宁愿把那钱留下来给我女儿再买个房子我都不可能给装修。

以上，就是我对结婚彩礼一系列的个人想法，同意点赞，欢迎来喷，毕竟把很多人内心想占便宜的想法暴露出来就要有被喷的觉悟

为了扩大生产，生产生活中需要大量资金。
当自己的信用<custom所以越来越多的人选择考虑使用房地产抵押贷款。债务整合，债务优化。
无锡银行房地产抵押贷款有是什么？所需的材料和处理流程是什么？让我们详细了解一下。

<custom所以越来越多的人选择考虑使用房地产抵押贷款。债务整合，债务优化。
无锡房地产抵押的优势：
1.最基本的是利息低于信贷。年化为3.85

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2.贷款金额较高，一般为70%的贷款，如果资质较好，房地产现在80%的贷款。
3.还款方便：等额本息，10年，资金利用率高。这种还款方式适合上班族，每个月都有资金还款，比较稳定。
营业执照一年以上，有现场经营年，具体资质具体处理。
4.提前还款无违约金：一般半年以上还款后，可与银行沟通还款，无违约金。

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无锡银行房地产抵押贷款需要哪些材料：
1.借款人及其配偶.有效身份证件..口簿.结婚证；
2.近半年的银行流水。
3.贷款使用证明或声明；
4.房产证等抵押财产所有权证明；
5.银行规定的其他文件或资料。

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无锡房屋抵押贷款如何办理流程是什么？
1.贷款申请：借款人提出贷款用途、金额、年限；
2.准备贷款材料：借款人和抵押人应当按照要求完成贷款申请所需的文件；包括配偶身份证、.口簿、相应的合同和婚姻状况证明；房屋所有权证明。所有人和配偶的身份证。.口簿婚姻状况证明；
3.上门看房评估：有关机构对抵押房.进行实地调查.评价（调查）评价；
4.贷款审批：将所有申请材料与评估报告或勘估意见一起提交银行审批；
5.贷款合同公证：借款人及抵押人填写（贷款合同）及所有相关文件。签字盖章后，由公证人公证；
6.抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和贷款合同公证到产权办理抵押登记手续；
7.下款到账：借款人开立还款账户。银行贷款到账户。

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目前营业执照也可以正常操作，一般营业执照要满足三个月。
温馨提示：根据自身能力，不得长期借款，用于合法营业额和经营需求，不得向禁止行业、未成年人和非法收入者申请贷款。珍惜信用，合理借款。

多年好友因借款反目，

诉至法院，

竟发现借款合同无效。

这究竟是怎么回事呢？

借出去的钱还要得回来么？

让我们一起来看看......

案情回顾

原告马某与被告李某系朋友关系，被告李某、刘某系夫妻关系。二被告在婚姻存续期间，曾共同经营饭店。在经营饭店期间，为了资金周转，被告李某自2020年4月陆续向原告马某借款。

原告马某出借款项的方式是通过京东白条、支付宝花呗、借呗、招联金融、微博、百度金融等信贷平台“套现”后，再通过微信、支付宝、银行转账方式将借款支付给被告李某。借款期间，被告李某偿还过原告部分借款。就剩余借款经原告多次向被告催要未果，原告诉讼在案。

注意！民间借款合同无效情形如下！

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：

（一）套取金融机构贷款转贷的；

（二）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的；

（三）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；

（四）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；

（五）违法法律、行政法规强制性规定的；

（六）违背公序良俗的。

借款合同无效后，

借出去的钱还要的回来吗？

法院裁判

2022

高平法院经审理后认为，原告马某出借的款项是通过各个网贷平台套现再转贷给被告的，属于套取金融机构贷款转贷，故原、被告双方的民间借贷行为无效。

《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

故本院最终判决二被告支返还原告所欠借款本金，因原、被告双方的借款行为无效，且原、被告双方并未约定借款利息，故本院未支持原告请求的利息损失。

法官说法

近年来，随着社会经济发展，人民对生活品质要求变高，借贷意愿更加强烈，涌现了一大批低成本的金融贷款平台，这些平台贷款申请门槛低、还款周期短、借款和还款方式简单，受到了年轻人的追捧。但更加方便的资金获取，必然给套取贷款再转贷给第三人获取利息留下了空隙。有的出借人为高利转贷等目的，在金融平台借款后出借给他人；也有借款人因信用不够，利用他人通过网络借贷平台为其贷款。套取小微金融机构贷款转贷极易引发民间借贷纠纷，最终必然严重扰乱金融市场的秩序。

出借人套取金融机构贷款又转贷给借款人的，除了借款合同无效，还可能因自己无法及时偿还贷款而面临被起诉、被纳入不良征信的风险。若转贷行为获利数额较大，构成高利转贷罪的，出借人还将获罪入狱，得不偿失！

来源：高平市人民法院

用户提问：咨询一下，青岛已购房，购房时办的商业贷款可以转换成公积金贷款或者组合贷款的形式吗？就是所谓的商转公，或者商转组合，谢谢

青岛市住房和公积金管理中心回复：您好,来件已收悉!现就您反映的问题,回复如下:
针对您反映的情况，我中心前期已开展了“商业贷款转公积金贷款”专题调研。经过大量的数据摸查和初步测算，符合“商转公”条件的贷款职工人数在30万以上，所需资金远超我市公积金净结余。住房公积金政策的出台应具有普惠性和连续性。首先要确保缴存职工提取的资金需求，然后要确保职工的贷款资金需求，而我市目前的公积金净结余，在满足上述资金需求后，没有实施“商转公”政策的资金空间。下一步，我们将继续深化政策研究，加强政策储备，待条件成熟时有序开展工作。
感谢您对公积金工作的关注，如果您有公积金政策方面的问题咨询，欢迎拨打0532-12329转人工。

用户提问：1.本人在上海正常缴纳公积金，无青岛市户籍，请问能否申请青岛市公积金异地贷款？
2.如果因为无青岛市户籍不能申请贷款，本人青岛市的居住证办理完毕后，能否申请青岛市公积金异地贷款？

青岛市住房公积金管理中心回复：根据青岛市异地公积金贷款政策规定，青岛本市户籍职工，在异地建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存12个月，符合我市其他贷款政策规定，在我市购房可申请异地公积金贷款。如您非青岛市户籍，未在我市正常缴纳公积金，不符合以上政策规定，不能在我市申请异地公积金贷款。
如果您青岛公积金方面的问题可拨打0532-12329转人工咨询。

以上问题来自青岛政务网，贝壳找房青岛站编辑整理。