【来源：宁波海曙法院】

民间借贷是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。在民间借贷中,出借人的资金必须是自有资金。

那么，如果出借人向金融机构贷款后又将资金用于出借的，算民间借贷吗？这种行为又会对借贷双方产生什么影响？

案情介绍

王某与张某是多年的朋友。张某因个人信用问题无法从银行贷款，就向王某寻求资金帮助。王某于是向银行申请了装修贷款34万元。银行将贷款34万元发放至装修公司的银行账户后，王某指示装修公司将款项交付给了张某使用。借款到期后，张某无力归还，双方签订了一份借款协议，确认张某向王某的借款金额，并约定利息按月利率1%计算。此后，张某未按约还款，王某向法院提起诉讼，要求张某归还借款本金34万元，并支付利息。

审理结果

经审理，法院认为套取金融机构贷款转贷的，民间借贷合同无效。本案中，王某以家庭装修的用途向银行申请贷款，款项通过装修公司的银行账户转账出借给张某谋取利差，实际上属于套取银行贷款进行转贷的行为，破坏了金融秩序，扩大了金融市场风险，应认定双方之间的民间借贷合同自始无效，张某因该行为获得的借款34万元应予以返还。张某此前已实际归还 14万元，应在总金额中予以扣除。因王某对于转贷行为存在明显过错，且未能举证证明张某明知借款为转贷款，无权主张相应的银行利息损失。在法院的释明下，王某放弃了利息主张，并自行降低了诉请本金的金额。最终，法院判决张某返还王某款项 20万元。

法官释法

最新的民间借贷司法解释，在定义套取金融机构贷款转贷的无效行为时，删除了“高利转贷”、“借款人事先知道或者应当知道的”的描述，扩大了此类合同无效的范围。通常情况下，无论是企业还是个人，从金融机构套取贷款进行转贷都是以牟利为目的，但是实践中确实可能存在少数企业或个人将从银行获取的贷款转贷给他人并不获利的情况。金融机构发放贷款的目的一般是为了支持生产和经营，如借款人又转贷给他人，违背了贷款用途，即便转贷行为不存在牟利，也违背了民间借贷的资金来源应为自有资金的规范要求，且造成银行资金脱离监管，扰乱金融秩序，故对此类合同也应当认定为无效。

大家在日常生活中切记不要实施上述行为，如果以转贷牟利为目的，获利数额较大的话，还可能构成高利转贷等犯罪。

相关法条

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020 年12 月23 日最高人民法院审判委员会通过）第十三条第一项规定，具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构贷款转贷的。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。邮箱地址：jpbl@jp.jiupainews.com

为认真贯彻落实中央、省委、市委经济工作会议精神，进一步完善“稳地价、稳房价、稳预期”长效机制，促进我市房地产业良性循环和健康发展，德阳市住房和城乡建设局、德阳市自然资源和规划局、德阳市公积金管理中心、中国人民银行德阳市中心支行等四部门联合出台《促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，满足我市购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

《促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》内容如下：

允许房地产开发企业分期开发、

分期办理不动产权证

对竞得宗地面积不小于60亩且按照约定无付款逾期违约情况发生的开发企业，可申请分期开发、分两期办理不动产权证，首期开发不少于总宗地面积的50%。分期开发的项目应在合同约定的期限范围内建设完成，建设单位应将其分期开发建设情况公示告知购房者。符合条件的房地产开发企业提交分期开发范围界限，经自然资源主管部门同意后，签订出让合同补充协议，缴清首期土地出让价款（按开发面积占总面积的比例计算土地价款后上浮20%标准计收)，可申请办理首期土地不动产权证书。缴清后期土地出让价款后，在申请登记时将两期合并登记。首期房屋销售价款进入市住建局、市自然资源局、市税务局共管账户，扣除工程建设费用后，直接支付剩余土地价款。后期缴纳的全部剩余土地价款不得超出出让合同约定的缴款期限。

提高规划审批效率

大力实行部门联动，一窗受理、容缺办理，建筑设计方案联合审查机制。对建设单位或个人在申请办理建设工程规划许可证时提交的建设工程设计方案，相关部门同步开展业务审查；对联合审查通过后的建设工程设计方案，其他相关部门不再进行单独审查。房地产项目从拿地到取得规划许可时间原则上控制在90天以内。

优化施工许可手续

房地产开发项目施工许可实行非主线承诺办理。对于采用集装箱或者活动板房形式的售楼部，推行建设单位告知承诺制，免于办理施工手续。建设单位提交经专家论证合格的基坑支护方案可先行办理深基坑施工许可。

优化预售资金监管

对预售商品房在完成主体结构封顶（节点4）至竣工验收合格前（节点5）期间，在相关材料已经进场，建筑内外装饰装修进度达到一半以上，企业可以根据进度，按完成节点比例申请使用预售监管资金。监管部门可参照节点留存资金，按比例审核划拨。

调整商品房预售许可条件

对已经取得土地使用权证书的房地产项目，投入开发建设的资金达到工程建设对应建筑物总投资25%即可申请办理《商品房预售许可证》。

加大货币化安置力度

对于城市有机更新、棚户区改造、集体土地征收等项目，积极推行以货币化安置为主的安置方式；选择产权调换的，鼓励在商品房项目中筹集房源。

推行新建商品住房“交房即领证”

推动测绘、验收和不动产登记流程整合，支持新开发项目在商品住房预售中约定交房即领证，实现新建商品住房交房时取得《不动产权证书》。

完善住房领域金融服务

全面落实房地产“稳地价、稳房价、稳预期”长效机制，在落实“房住不炒”的基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率要求，重点满足首套房、改善性住房需求。在符合有关房地产金融监管政策前提下，金融机构应充分满足房地产开发企业和建筑企业合理信贷需求, 不得盲目抽贷、断贷、压贷。

强化住房公积金支持力度

加大住房公积金对合理购房需求的支持力度，具体内容包括：

1.提高最高贷款额度。将双职工最高贷款额度从50万提高至60万，单职工最高贷款额度维持40万不变。

2.执行低首付贷款政策。以低首付支持职工购房，首套房按首付两成执行，二套房按首付三成执行。

3.优化住房套数认定标准。扩大二套房认定范围，将有商业性住房贷款记录但无公积金贷款记录的认定为二套房。

4.取消二套房公积金贷款时间限制。取消首套住房贷款非正常结清需满6个月才能再次申请公积金贷款的时间限制，首套房提前结清的可立即申请二套房公积金贷款。

5.扩大贷款支持人群。加大力度宣传和推广灵活就业人员建立住房公积金制度。通过扩大制度覆盖面，让更多职工可以享受公积金贷款政策，增加贷款支持人群。

大力开展城市推介

充分利用我市区位优势和交通优势，重点瞄准省内外重点城市开展营销，扩大德阳城市知名度和影响力。以德阳市建筑房地产业联合协会、房产超市为主体，定期组织全市已取得商品房预售许可的项目开展宣传推广活动，不断激发市场活力。

加强行业管理

严格落实开发企业主体责任，加强房地产开发全周期管理，强化商品房预售资金精准监管，杜绝资金违规使用和非法挪用，防止出现区域性、系统性风险。严肃查处房地产经纪机构代理销售不符合销售条件商品房的行为；严厉打击组织、纠集人员通过拉客、抢客等不正当竞争手段招揽客源扰乱市场秩序的行为。

本《措施》自发布之日起执行，有效期2年。相关政策措施由牵头单位负责解释，如需制定实施细则的另行制定，若国、省、市有新的规定，从其规定。主城区以外的区（市、县）可参照执行或结合实际制定相应政策措施。

为什么当代年轻人选择提前还房贷？提前还房贷是赚还是亏？

对于我国公民而言，手中的闲钱除了存放在银行之外，还有一个选择便是投资房产。过去的几十年中，我国的房价上涨的幅度让不少人实现了一夜暴富的梦想，直到如今国内地势稍微偏好一点的地方，房价都高的离谱。

但随着“住房不炒”的相关政策出台后，房产行业受到了一定的影响，人们开始大量将手中的房子出售，但能够接盘的人终归是少数的。

住房对于国人而言是刚需，所以大部分人买房都会通过贷款的方式进行，即便手中有足够的资金，购置房产依旧会选择贷款买房。不过，如今买房的人越来越崇尚提前还贷，并且觉得赚了，这究竟是怎么回事呢？

一、为何不提前还贷

在老一辈人的思想中，买一套房花了100万首付20万分30年还完，不提前还清贷款主要有以下几点因素：

1、手中的资金比较紧张，一时间拿不出这么多钱，只够买房的首付。

2、手中资金足够，但这个时间段购置房产的利率下降，买房会比较划算。

3、手中资金足够，但考虑到通胀因素，未来在通胀的影响下，货币肯定会贬值。

4、手中的资金足够，首付20万，剩余80万，可以拿去做投资理财，每月的收益足够还房贷，同时还能握有80万现金。.

二、为什么提前还贷

对于当代年期人而言，他们更加崇尚提前还房贷，这是为什么呢？其主要原因还是因为，提前还房贷可以节约一大笔利息。例如等额本息，100万的贷款，贷款利率为5%，贷款30年，如今已还够10年，那么还剩下差不多47.5万元利息没还，若是之后的10年里提前还款，那么可以节约47.5万元的利息，每年可节省2.37万元的利息。

三、提前还房贷是亏还是赚？

综合以上内容来看，一般情况下会选择贷款买房会有两种人，其一是手中的资金不够充足，其二是感觉贷款利率比较低。

首先若不提前还贷，那么手中有80万的资金可周期，在未来的20年中，利用80万理财，按照上述方式还贷，那么80万每年的收益需要超过47.5万元。因此若是个人能将80万拿去投资理财每年的收益控制在5.6%以上的利率，那么不提前还贷，还是比较赚的，若是收益达不到，那么还是提前还贷的好。

四、如何保证收益超过5.6%

随着社会的推动，如今想要通过银行存款达到5.6%的年化利率是不太现实，若想资金安全，且流动性强，收益还稳定，可借助外贸新业态模式，在稳经济的相关政策落地后，跨境电商等外贸新业态模式成为稳外贸的主要动力，在此背景下，一些外贸经济平台，借助代销进口商品的形式，与国人共享行业红利，30天周期可获取1%商品利润。

总而言之，在如今的社会环境下，若是找到一个适合自己的理财方式，那么利用80万带来的收益抵消房贷，还是比较不错的，且这个范围的收益也比较好控制，所以不提前还房贷还是比较赚的。

这个话题，源于最近跟一个朋友的讨论：她手里攒了一笔钱，因为背着房贷，在纠结是提前还贷好？还是拿钱干点别的呢？

有句老话叫做「无债一身轻」，尤其父母辈眼中，总是希望没有负债，过得轻松。

经济学中有个概念，叫「机会成本」:指做一件事的时候，放弃其他选择能够带来的收益。是否提前还贷本质上就是看收益。

要不要提前还贷？本质上看机会成本和实际收益，哪个更高。提前还房贷，获得的收益：少支出的利息部分；付出的机会成本：同样资金同时间放在其他理财渠道，可能获取的收益。我们要做的，就是比较下两者哪个更高？

什么情况下，特别不建议提前还贷？

1）低利率的贷款（比如公积金贷款，部分企业内部员工优惠贷款，低息商业贷款）

贷款利率越低，持有资金的机会成本越低，越有概率通过合理的理财跑赢贷款。所以，能用就用，不建议提前还。

2）还了很久的利息

我们在贷款时，有2个选择：等额本金还款和等额本息还款。

【等额本息】，指的是贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款一样。

【等额本金】，是指贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，每月还款逐月减少。

一般来说，如果你在还贷的过程中：

【等额本金还款】，且已还款年限超过了贷款周期的1/3；

【等额本息还款】，且已还款年限超过了贷款周期的1/2。

就不建议提前还款了，因为之后的期限内，实际还款金额是以本金为主，利息很少，提前还款对减少利息支出的作用有限。

如果不还贷，如何理财跑赢房贷？

房贷利率大部分采用的是LPR的计价方式，与5年期LPR挂钩。

从趋势来看，LPR整体下降的趋势是比较明确的：上个月5年期LPR刚刚下调至4.45%。

这意味着，即使现在手中贷款利率是高是低，未来大概率承担的利息都会减少。

那么，不还贷，手上的钱可以用来干嘛呢？躺着肯定不行，如果能通过合理的理财规划，取得高于房贷利息的不错的收益，那是最好的。

今年以来，固收产品的收益率不太给力。国债、大额存单、 余额宝，整体的利率都在持续下降。看着这些新闻，有人可能会觉得不如提前还贷。

实际上房贷一般10年起，长至20年、30年，从投资的角度，是一笔长期的钱。如果用短期的收益率和长期的房贷利率相比，其实期限上并不匹配。

这里提供几个方案供参考：

方案一：如果做股票基金的朋友，从常用的估值指标市盈率看，代表大盘的沪深300跌到了历史较低的位置，目前的市盈率是11倍左右。

历史上，这个位置买入后，持有3年以上的年化收益还是很香的。像2018年，沪深300市盈率一度跌到10倍，接下来的3年就涨了64%（2018.12-2021.12）。当然选择这个方案的前提是：在合适的时机入手，且能够和时间做朋友。

如果不懂股票基金，也不想把这钱放到有风险有波动的地方。

那么可以选择方案二：中长期投资工具——增额终身寿储蓄险。安全，保本，确定收益。

假设：小王贷款100万，贷款30年，贷款利率5.24%，那么需要支付本金100万，利息98万。如果同样100万，选择一款市场上收益在第一梯队的增额终身寿，同样30年，最后100万会变274.6万。

也就是说：小王如果现在手里有100万选择还房贷，可以节省98万利息。选择不还房贷，存储蓄险，可以274（收益）-100（本金）-98（利息）=76万。多赚了76万。这还不包括，如果选择期缴，缴费期内可以通过其他理财渠道，获得额外的收益。

这个工具也是非常安全的，适合不会打理资金，中长期投资非常稳健投资的工具。

增额终身寿本质上是寿险，现金价值就是收益都黑字白纸写在合同里，所见即所得。有法律背书的。

它能跑赢房贷的原因：房贷的本金是不断减少的,增额是复利计算的本金是不断增加的

如果你还是想要还，应该注意的几件事：

当然，不排除有一些“想到背贷款就心累星人”，或者计划买二套房考虑首套提前还贷的小伙伴。如果确定想提前还贷，建议考虑以下几件事：

1. 咨询银行：了解提前还贷规则

提前还贷并不是想办就办的，大部分银行都要求款满1年才能申请办理。

有的银行还要求支付罚息、或者从剩余贷款里扣除1-3个百分点。在办理时，部分银行支持APP在线还款，操作很方便；有的则要求提前几个月到线下支行先预约、再还款。在提前还贷的次数和金额上，不同银行也有差异：有的可以还任意金额、任意次数；有的一年内只能还1次，金额也有限制。

2. 提前还款方式：想减少压力还是利息？

在提前还贷时，我们有2个选择：缩短年限或者降低月供，该如何选择呢？

举个例子：小王20年期的200万商业贷款，每月房贷1.31万，现在想提前还贷100万。

1）选择缩短年限的话，能节省60.1万利息，每月还款额基本不变；

2）选择减少月供的话，能节省41.1万利息，每个月的房贷下降到5203元。

从对比中不难发现：

如果想节省钱的话，选择缩短年限划算；

如果想缓解每个月现金流压力，选择降低月供更好。

比如，你们家每月收入是月供额的3倍以上，感觉还款压力不大的话，其实可以选择缩短年限。

总之，如果有信心长期投资能力能超过房贷利率，那么就不着急还；当然，个人情况不同，还是根据自己的情况理性分析和决策。刚需房该上车还得买，但是在“房住不炒”的大背景下，房产的金融属性会越来越少。希望大家理性投资，保护好自己的财富！

最近在朋友圈中看到这样的一种债务优化操作模式，简单来说就是全款代购买房，然后操作抵押贷款和装修贷款。主要针对客群：网贷负债高、名下无资产且已经无法申请银行信用贷款。

01 具体操作模式

1、增资破局：为客户增资，名下添加资产。具体方法为给客户垫资买房，房产放在客户名下，实现“增资破局”。

2、两种贷款：买房后，同时操作抵押贷款和装修贷款。

3、朋友圈具体案例：客户自身网贷欠款40万，垫资房垫资200万全款买房，后期操作房屋抵押贷款200万（十成放款），装修贷款210万（多家同时安排）。

注：考虑图片使用可能涉及的问题，不便于上传朋友圈宣传图片。

想要通过这样的方式实现债务优化，有两个前提条件：

1、房价上涨，实现了增值，给后期抵押贷款留出额度空间；

2、征信状况在这过程中逐步向好的方向发展，前提是还得垫资帮客户还掉网贷，改善征信问题，不然银行的征信要求是没法通过的。

02 计算分析

我们看下案例中的负债

1、月供粗算：

210万装修贷款，装修贷款一般为5年期，那么210万产生的每月本金为35000元，月费率假设0.25%，那么每月的费用（也可以理解成利息）为2100000*0.25%=5250，那么装修贷产生的月供为35000+5250=40250；

200万银行抵押贷款，假设按当前的低利率来算，假设年化3.85%，这已经是非常低了，那么先息后本还款方式下月供为2000000*3.85%/12=6417，如果是等额本息还款方式月供更高。这样总的月供为40250+6417=46667；

当前40万的网贷，如果按一年期算，每月月供也为46667的话，反推出来的话年化利率要高达70%了，这是非常符合网贷的利率了吧，甚至比真实网贷利率还要高。

2、总体负债：

抵押贷款、装修贷款，都产生新的负债，并且负债总和会高于原有的负债总和，200+210=410万，远大于40万。还掉网贷40万，垫资买房200万，再加上一些费用（暂估10万），那么剩余资金410-40-200-10=160万元。但是需要知道，这么多贷款的月供已经远远超过自身收入，也超过了网贷带来的月供，可能在后期的一段时间里，这160万，可以用来偿还月供，但是持续时间不会很长，算这样一笔账：

假设抵押贷款为先息后本还款方式，一年后需要还款，160万不够，而且也不剩160万了，装修贷一年的还款已经占用资金40250*12=483000,160万只剩112万了；

假设抵押贷款为等额本息还款方式，200万抵押贷款的月供不会低，假设按20年摊还计算月供，每期月供也要达到10000多，加上装修贷款，月供合计5万多，假设按5万算，一年60万已花完，剩余100万，也仅能再支撑一年多一点。

所以，这种方式优化债务，后续隐藏问题不得不提前考虑。

03 其他风险

这种优化债务的方式还可能存在其他一些风险，比如说：

1、房产虽然放在了客户名下，但是不是自己想要的房产（比如说地段、学区等），都是没法由自己进行充分选择的；

2、这有点类似借名买房，借名买房产生的法律纠纷从来不在少数；

3、也可能面临着被套牢的风险。

总之，负债人群不在少数，优化债务也为贷款余额做出了“贡献”，不管何种方式优化债务，必须合法合规，符合自己的实际能力，不然就是无底洞，从一个债务陷阱跳到另一个债务陷阱中。

【大河财立方消息】6月7日，中原银行公告称，其董事会批准发行“三农”专项金融债券、绿色专项金融债券、小型微型企业贷款专项金融债券，合计规模150亿元。

其中：

“三农”专项金融债券

发行规模：不超过人民币50亿元（含人民币50亿元），可一次或分期发行，具体根据实际发行时市场情况确定；

债券期限：不超过3年（含3年），具体根据实际发行时市场情况确定；

利率类型：拟采用固定利率或浮动利率或两者按比例组合的计息方式，具体根据实际发行时市场情况确定；

利率定价：根据簿记建档、集中配售或招标发行的方式确定；

发行方式：由主承销商组织承销团，在全国银行间债券市场公开发行；

债券形式：采用实名制记账式；

付息方式：采用单利按年付息；

债券担保：无担保；

募集资金用途：专项用于发放涉农贷款。

绿色专项金融债券

发行规模：不超过人民币50亿元（含人民币50亿元），可一次或分期发行，具体根据实际发行时市场情况确定；

债券期限：不超过3年（含3年），具体根据实际发行时市场情况确定；

利率类型：拟采用固定利率或浮动利率或两者按比例组合的计息方式，具体根据实际发行时市场情况确定；

利率定价：根据簿记建档、集中配售或招标发行的方式确定；

发行方式：由主承销商组织承销团，在全国银行间债券市场公开发行；

债券形式：采用实名制记账式；

付息方式：采用单利按年付息；

债券担保：无担保；

募集资金用途：本次债券的募集资金将依据适用法律和监管部门的批准，全部用于支持绿色产业项目。

小型微型企业贷款专项金融债券

发行规模：不超过人民币50亿元（含人民币50亿元），可一次或分期发行，具体根据实际发行时市场情况确定；

债券期限：不超过3年（含3年），具体根据实际发行时市场情况确定；

利率类型：拟采用固定利率或浮动利率或两者按比例组合的计息方式，具体根据实际发行时市场情况确定；

利率定价：根据簿记建档、集中配售或招标发行的方式确定；

发行方式：由主承销商组织承销团，在全国银行间债券市场公开发行；

债券形式：采用实名制记账式；

付息方式：采用单利按年付息；

债券担保：无担保；

募集资金用途：募集资金用于支持小微企业信贷投放。

责编:陈玉尧 | 审核:李震 | 总监:万军伟

原则上有产权的商品房都可以抵押，但实际上能做商业地产抵押的银行很少。

商业地产的税费高，流动性差，造成的结果就是银行不太愿意接受这样的抵押物。拿上周我跟进的一个案例来说：

周先生从事服装批发生意，在成都有一套商铺，面积140平，价值300万左右。出于经营需要，周先生打算将这套商铺抵押出去，贷个200万。

可自己去问了几家银行，得到的回复都是不接受商铺抵押，或者需要搭配住宅一起抵押才行。

虽说后边给他找到银行做商铺抵押了，但他的直观感受就是商铺不受银行待见。

银行出于违约风险的考虑，借款人如果还不上贷款，那拍卖抵押物将是银行收回欠款最后的退路。如果抵押物不好出手，那银行收回欠款的时间就会被拉长。

按照这个逻辑我们很容易得出银行对各种抵押物的喜好度大致如下：

住宅/70年公寓＞可交易安置房＞商业地产（公寓、商铺、写字楼等）

在商业地产中，沿街一楼底商、水电气三通的公寓还算相对受欢迎。除此之外，商业地产抵押和住宅抵押还存在一些区别。

01

额度方面

40年产权的公寓、商铺，抵押贷款额度一般只有抵押物估价的5成。

02

利率方面

商铺、公寓贷款利率往住会比住宅抵押高一截。

03

年限方面

公寓、商铺抵押贷款年限比较短，一般在5年以内。

按政策规定房产抵押贷款是不能用于在买房的，但可以用于消费或者经营。主要是要有条件，符合要求就是可以办的，当然前提是信誉要好，收入一定要能覆盖月供，不然会很麻烦，一般都是可以贷到7成的，准备好相关的资料去申请。

1、借款人贷款前：填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.、借款人在申请贷款之前没有信用卡逾期情况，如果之前有过贷款的必须没有不良还款记录。

7.、借款人有固定工作和稳定收入，具备还款能力。

二、房产抵押贷款的资料

1、借款人的有效身份证、户口簿;

2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);

3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

4、借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);

5、房产的产权证。

抵押贷款，比别的贷款产品有什么优势？

相对银行其它贷款类型的大多数产品来说，抵押贷款的贷款利率是很低的。因为有了房产做抵押，所以银行承担的风险也小很多，自然愿意给借款人很低的贷款利率。

银行贷款额度，通常是房屋评估价值的50%-70%。

具体来说，商品住宅的抵押率最高可达70%，写字楼和商铺的抵押率最高可达60%，工业厂房的抵押率最高可达50%，基本上能够满足大部分借款人对资金的使用需求。

现在用房子解决资金问题，就是两种方式：

1、就是把房子卖掉，直接拿到钱，解决资金缺口。

2、就是用房子做抵押贷款。

房哥举个例子：一套100万的房子，急着卖出去只能卖90万，亏了10万。
而做了抵押贷可以贷到70万。
你再算算，按银行基本利息4.9%年息计算，一年后付出利息才3万多，房子只要涨到103万，就相当于70万免费用一年。
重要的是房子还在！所有的增值部分还是自己的。不花钱的时候，房子就在赚钱。 所以说为啥有房子会选择抵押！钱也用了，房子还在，资金也周转了。

最后，看了这篇回答的小伙伴们，房哥问你们：

看懂了吗？知道房子还能做抵押贷款吗？

根据资金用途的不同，抵押贷款可以分为

抵押消费贷，用于个人及家庭的日常消费。常见的就是装修、留学等；

抵押经营贷，用于企业的经营周转。借款人名下须有公司（含个体）。

如果申请抵押消费贷，那事先需要准备好可以证明消费用途的资料，比如装修合同。

如果申请经营贷，那就需要提前0-6个月注册好营业执照、确定可拍照的经营场地。（营业执照注册时间决定了可选择银行的多少）

不同银行的办理条件、流程、资料，在细节方面存在差异，但大致情况都差不多。

01

办理条件

在办理抵押前，我们首先要做的是明确自己是否满足房屋抵押贷款的条件：

• 年龄需在18-65周岁之间，部分银行70周岁以内也能办理；
• 满足年龄要求的抵押人，未婚可以直接办理房屋抵押，已婚需要夫妻共签办理；
• 国企事业单位职员一般不能办理经营类抵押贷款；
• 一般要求房龄在30年以内，面积在40平以上；银行对抵押物的接受度是住宅/70产权公寓＞安置房＞商业地产（商铺、公寓、写字楼）
• 征信不能太差，主要是从负债、逾期、查询次数3个维度来评估客户还款能力。最重要的一点，逾期不能太多，特别是连续逾期超过3个月的，就比较难以自己的名义办理房屋抵押贷了。

02

资料准备

不同银行可能会有差别，大致所需资料如图：

如果是新注册的公司，那还得准备好公司的招牌，后边需要拿到你找好的经营场所拍照。

03

办理流程

• 房产评估

银行的房价一般可以提前评估，确定额度，部分银行需要委托评估公司上门拍照确定最终评估价格。

• 提交贷款申请

大多数银行都需要线下签申请，少数银行可以线上申请，这一步需要把准备的资料提交了。

注：材料尽量一次准备齐全，否者面签后补一次材料，可能贷款就会延期好几天甚至几个星期才会继续审批。

• 下户考察拍照

消费类贷款只需要考察抵押房屋即可，经营类贷款还需要考察经营场所，一般就是拍照。

• 贷款审批—出批复

根据提交的资料，对借款人的贷款额度、贷款年限、贷款利率，还款方式出具正式的批复。

• 签订借款合同

审批通过后，就是到银行签正式的贷款合同。约定详细的贷款细则、权利和义务。

• 办理抵押登记

和银行约定时间到房管局办理抵押登记。

• 放款

办理抵押登记后，一般1-10个工作日就可以放款了。

征信是贷款的门槛，是打开金融产品的钥匙。征信花了是不能贷款的。任何一种产品都貸不了，任何一个银行也贷不了。可会在成都房产抵押贷款中就有一种方式是不看抵押人的征信——三方貸

第三方贷款就是所谓第三方存贷质押，是指企业在商业银行协议存款后，为第三方从商业银行贷款提供存单质押，作为第三方贷款的第二还款来源。存款行和贷款行可为同一家，也可是不同银行，后者即为跨行存单抵押贷款业务。说明白一点就是在房产抵押两方贷款中加一个借款人，而房产抵押贷款中用三方贷有些银行就不用看抵押人的征信，所以即使你征信再差只要能找到借款人，那你也还是能貸到款，所以才说成都房产抵押贷款不看征信。

那再说说做担保人有什么风险：

作为贷款担保人肯定要承担贷款风险，但通常不是刑事责任而是民事责任。

（一）担保人的法律责任：

1、一般保证责任。其所负的责任是，在债务人不能清偿到期债务时，担保人要为其承担该责任，即清偿到期债务。

2、连带保证责任。其所负的责任是，当债务以到清偿期，债权人有权要求债务人或保证人偿还债务。

（二）担保人的责任免除情形：

同一债权既有保证又有物的担保的，债权人在主合同履行届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。

（三）保证人拒绝偿还情形：

当保证为一般保证时，保证人有先诉抗辩权，即保证人在债权人未就债务人的财产申请强制执行或执行担保物权未果前，拒绝债权人的请求偿还的权利。连带保证人没有这种权利。

所以成都房产抵押贷款不看征信是可以的，有问题欢迎评论！

对于正常的工薪阶级的购房人来说，想用全款买房确实不容易，所以大多数人会选择贷款买房，但是银行也不是慈善机构，不是说想贷款就可以贷给你的，那么对于银行来说，哪些情况是即使他们把房贷申请提交上去，也极有可能会被银行拒绝的呢？小七总结了这几点：

一、征信不好

众所周知，征信良好是获得贷款的最基本条件之一，如果借款人的征信报告上有逾期记录，会影响贷款申请，这里说的逾期记录包括贷款逾期、信用卡逾期，为他人做担保后对方没有按时还款等。通常银行会审查借款人5年内的贷款和2年内信用卡逾期情况，出现连续3次或者累计6次逾期的情况，就属于严重逾期了，会被银行拒贷，即使是逾期金额比较小或者逾期次数少，也有可能被降低贷款额度或者提高贷款利率。

购房人要足够重视自己的个人征信，因为各地对于征信的要求不同，有的城市拖欠水电费、话费、偷税漏税、逃票等也会被认定为征信不良者。

二、高危险职业

银行在审批房贷时会考察借款人的职业，一般像教师、公务员、医生等是比较受欢迎的职业，而例如高空作业、危险化学品等行业的人，很有可能被拒贷，因为这类人的生命由于工作原因，随时受到威胁，一旦出现问题会影响还款，对银行来说存在风险。

三、银行流水不足

从银行贷款，银行对你的工资流水会有所考量，如果一个月工资很低，还完贷款连生活都成问题，银行又怎么会给你批贷呢?一般情况下，在申请房贷时，银行会要求提供收入证明，贷款申请人的收入必须是房贷月供的两倍，才能保障贷款申请人在负担日常生活的消费之余，还有余钱承担还贷的压力。如果是已婚人士，可以夫妻共同申请贷款，只要两人月收入之和不低于房贷月供2倍也是符合要求的。

四、借款人年龄较大

通常，银行对借款人的年龄是有限制的，规定年龄在18-65周岁，如果借款人年龄有五六十岁了，在这个年龄段，如果身体出问题，银行承担的风险比较大，这时候申请贷款就可能被拒绝，所以买房贷款尽量让年龄25岁到－40岁的家人做贷款申请人。

五、资料作假

想要申请银行贷款，购房人需要提供的贷款申请资料肯定是必不可少的，由于申请房贷需要借款人提供的贷款资料较多，但并非所有人能都按照银行要求提供相应的贷款资料。一旦被银行发现，资料作假不但无法获贷，而且可能还会被列入“黑名单”，此后再想获贷就难上加难了。

写在最后，想要申请银行贷款，银行肯定是要对借款人的资质进行仔细评估的，但是只要不是条件特别不好的，可以多跑几家银行，不同的银行的要求也可能会不一样，所以大家具体要咨询当地的贷款银行，提前了解政策的变化，为买房做好准备。最主要的是征信问题，小七提醒大家一定要保护好自己的征信，避免产生不良征信记录，影响贷款的审批。好了，本期就聊到这里，咱们下期再见！

怎样应对金融机构的抽贷、断贷？

这个时候还讲什么武德呀。不还就是了。

任何企业的生产经营都需要现金流。商场如战场，打仗打的就是钱粮，没有钱粮如何打仗？反正金融机构都不管这些，对债务危机中的企业就是果断抽贷、断贷。他不在乎企业之后的命运会怎样，只管按自己的运营逻辑来执行。

有的企业家说，这样抽贷不要把我抽死了吗？金融机构咋想的？他们会想企业死活是企业自己的事情！

那怎么办？往往你要用金融机构听得懂的语言。叫苦是没有用的，投降是没有用的，甚至说理也是没有用的，唯一的办法就是对抗！钱不还了，先保命，等之后赚了钱再还你。法律也是支持的。

反过来想，金融机构把企业抽贷抽死了，是搬起石头砸自己的脚。到时候去赚谁的钱呢？

（以上内容根据王笃明老师抖音号短视频内容整理编辑，版权归王笃明老师本人所有）

在当今社会客源就是企业的命脉。金融贷款 行业应该如何获客呢。现在获客成本太高应该怎么解决呢？

客户流失率高的原因是什么呢？因为大多数办理贷款的人并不想让别人知道自己缺钱，在中国的传统思想观念来说，借钱很没有面子。尤其是面对那些年纪较大的客户。无论是大龄还是低龄客户，做好保密工作都是我们的职责，但是很多人反映自从开始办理的一笔贷款之后，就非常多的信贷经理打来电话，问自己需不需要贷款。很显然，你的需求和电话，已经泄露了。

之所以骚扰客户就是因为你的客户少，如果客户多了你还会盯着一个客户不放吗？说到这儿又有人说了我每天联系很多客户为什么意向客户不准确很多业务员不解，甚至有的人丧失了对电话销售的信心。

现在广告费越来越高，贵可以忍只要企业有的赚，但是线索不足精准，立即造成线索的转换率低。我们都知道互联网技术获客成本费愈来愈高，并且价钱尽管提升了，可是精准度则是没提上去，这就致使了许多公司的盈利减少，乃至亏损的状况。

那么有适合电销领域低成本获客的方法吗？

要处理这个问题大家第一步要搞清楚什么叫获客成本，获客成本包含获得顾客资金投入的人力、物力、财力、精力、时间等一切成本费。假如说你既不愿资金投入，也不愿投入时间，还惦记着精准获客，有这好事儿我还能给你说？答案是有的，运营商大数据获客不仅成本低，而且准确度高，意向率高。这样再对客户进行精准营销，最后完成精准营销推广，减少公司获客成本，提升企业利润！

对于大多数家庭和人士来说，要想买房买车，几乎都要贷款。但并不是每一个成年人都能够贷得了款的。

如果出现以下几种情况，就不能贷款了：

第一种，频繁被查询。征信相当于我们个人情况的百科全书，记载的我们的相关信息比户口本和身份证都还要详细、清楚，所以一般查征信都是比较谨慎的事情。如果一个人经常被查征信，那ta的征信情况多半有问题。

第二种，大量贷款没结清。银行在贷款的时候，除了要看你的收入和信誉情况，还要评估你的总信誉额度，看看你名下还有多少贷款没结清，是否能承受更多的贷款，以此来决定是否带给你。没结清的贷款包括你使用的信用卡、花呗、借呗、白条等等一切经济手段，而非单是银行给你的贷款。

第三，出现过严重的多次逾期记录。一般逾期记录达到了“连三累六”就不能贷款了，即连续3个月出现逾期，且两年内共有6次逾期记录，就无法贷款。而且逾期记录一旦产生，无论你是否还款，征信记录上至少都要5年才能消除。

此外，就算你银行贷款无记录，但如果你的网贷较多，银行还会对你的经济情况、还款能力甚至自制力都表示怀疑，也不可能冒险贷款给你。

征信是我们的经济身份通行证，随着经济的发展与时代的进步，未来将越来越被重视以及广泛应用，所以请大家务必重视起来。

说起结婚，现在的年轻人结婚年龄越来越大，以后的年轻人估计更不想结婚了，一个人生活，潇洒安逸，自由自在。反正吃有工资，住有父母的房子，或者一直租房子住，也挺好的，有多少钱用多少钱。

我们这辈人可不能接受一直租房子住，都想拥有自己的房子，再把房子布置得漂漂亮亮的，成为自己的港湾。

但是现在房价收入比越来越高，先不说掏空六个钱包才能凑齐首付，假如二线的房子，贷款140万，还30年差不多每月要还8000元的房贷，收入才多少啊，房贷就占了收入的一大半了，严重影响生活品质。一线城市更不用说了，首付都望而止步。

如果你是已婚的话，两个人的收入，双方家庭支付首付款，两个人供一套房子，还贷压力马上小了很多，还能存下一部分钱，买车改善生活质量，或者存多了准备投入第二套改善居住品质。

所以结婚其实还有这个作用，以二打一，以家庭的力量在社会中互相扶持，共同撑起自己的小家，过上自己温馨的小日子，多好！