有些购房者在贷款买房后，出于某种原因考虑想要变更房贷还款年限，那么房贷还款年限可以中途变更吗？房贷的贷款期限主要有哪些规定？影响房贷年限的因素又有哪些呢？今天，贝壳济南站就为大家梳理了相关内容，我们一起来看吧。

房贷还款年限可以中途变更吗？

还款年限不能直接改，但是可以到银行做部分提前还款后缩短年限。部分提前还款是指手中有闲钱的时候，可以到银行直接还几万本金。提前还款后，可以有两种选择：

1、还款年限不变，每月还款金额减少;

2、每月还款金额不变，还款年限缩短，选择第二种方法就可以变更贷款年限。

房贷的贷款期限主要有哪些规定？

1、最长不超过30年。一般来说，房贷的贷款期限最长可达30年。不管按揭购买的是新房还是新手房，其贷款期限都不能超过30年。

2、申请人及配偶或共同申请人的年龄与申请贷款期限之和原则上不超过其法定离退休年龄后5年，且按年限较短一方计算贷款期限。举个例子，刘先生的年龄是36岁，其妻子的年龄35岁，那么就以刘先生的年龄计算贷款期限。目前男职工的法定退休年龄为65岁，那么他们申请房贷，最长贷款期限为29年。

3、贷款期限不超过房屋剩余法定使用年限。房屋是有使用年限的，目前住房使用年限为70年。新房不存在这个问题，主要是限制二手房的。

影响房贷年限的因素有哪些？

1、申请人的还款能力。所有贷款的重点就是看贷款申请人是否有足够的还款能力，还款能力越高，年限越长。

2、申请人的年龄。年龄越小，房贷的年限就越长。

3、房龄。这个因素主要体现在二手房贷款，在购买二手房时，贷款年限会受到房屋年龄的影响。房龄是从该房屋竣工交付之日开始算计算，一般情况下，房龄越老，贷款年限就越短。

4、土地使用年限。土地使用年限是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，有时候因为开发商的原因，土地使用年限会大大缩短，这会导致房贷年限缩短。

以上就是贝壳济南站为大家梳理的房贷还款年限可以中途变更吗，以及房贷的贷款期限主要涉及的规定等相关知识，希望本篇文章能够帮助到有相关需要的朋友。

01

案例索引

（2021）最高法民终410号，贵州勇云锋矿业有限公司、贵州锡安氧化铝有限公司等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书

02

案件当事人

上诉人（原审被告）：贵州勇云锋矿业有限公司。

被上诉人（原审原告）：贵州锡安氧化铝有限公司。

03

基本案情

勇云锋公司上诉请求：撤销（2018）黔民初96号民事判决第一项，改判勇云锋公司在本判决生效之日起十日内向锡安公司偿付借款本金23500万元及相应利息、罚息、复利。原审判决认定截至2018年6月21日，勇云锋公司尚欠锡安公司复利282488.2元，系认定事实错误。具体案情可参见最高法院：明确！不良贷款转让给非金融机构后还能否计收复利？

04

裁判理由

最高法院认为，关于截至2018年6月20日的复利计算方法和具体金额的问题是本案争议焦点之一。

首先，根据《债权转让协议》约定，贵阳农商行西南商贸城支行将《借款合同》《抵押/质押/保证合同》项下的主债权和一切从权利均转让给锡安公司。根据《借款合同》第四条第五款第二项约定，合同项下贷款按季结息，结息日一般固定为每季末月的第20日；第十条第二款第五项约定，借款到期前，对勇云锋公司未按时还清的利息按合同第四条约定的贷款利率和结息方式计收复利。据此，勇云锋公司应当于每季度末月的第20日向锡安公司支付本季度的利息，未支付利息的，从每季末月的第21日起计收本季度欠付利息的复利。

根据本案已查明的事实，勇云锋公司实际分别于2017年12月27日、28日、29日，分三次付清2017年9月29日至2017年12月20日的利息，故2017年9月29日至2017年12月20日利息产生的复利应当根据勇云锋公司实际逾期支付利息的天数和逾期支付利息的数额计算。虽然原审判决认定勇云锋公司逾期支付2017年9月29日至2017年12月20日利息的天数分别为6、7、8天，各少计算了一天，但锡安公司对此未提出上诉，二审中亦未要求对此进行纠正，故本院以原审判决认定的勇云锋公司逾期支付2017年9月29日至2017年12月20日利息的天数计算2017年9月29日至2017年12月20日的利息产生的复利。

其次，根据《借款合同》第四条第一款约定，贷款的年利率为10.8%；第四条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在贷款利率基础上加收50%；第十条第二款第五项约定，借款逾期后，对未按时还清的借款本金和利息（包括被贵阳农商行西南商贸城支行宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利；借款逾期是指未按期清偿或超过本合同约定的分次还款计划期限归还借款的行为。

据此，勇云锋公司应当于2017年12月30日偿还第一期借款本金500万元。因勇云锋公司未按期偿还贷款，故应当于2017年12月31日起以年利率16.2%计算利息和复利。但锡安公司在一审中主张宣告案涉借款到期的时间为贵阳农商行西南商贸城支行提起诉讼之日，并请求起诉之前的利息和复利按年利率10.8%计算，起诉之后的利息和复利按年利率16.2%计算，故原审判决认定按照16.2%计算得出截至2018年6月20日的复利为282488.2确属不当，应当按照年利率10.8%计算截至2018年6月20日的复利，应为188325.47元。

再次，《中国人民银行关于人民币存贷款计结息的通知》（银发[2005]129号）第三条第一款规定：“三、存贷款利率换算和计息公式（一）人民币业务的利率转换公式为：日利率=年利率÷360，月利率=年利率÷12。”根据《借款合同》第四条第四款约定，贷款利息自贷款转存到勇云锋公司账户之日起计算。合同项下的贷款按日计息，日利率=月利率/30=年利率/360。

勇云锋公司在庭审后提交律师代理意见，认为本案所有的利息、罚息和复利的日利率应以365天为基础计算，勇云锋的该项主张与《借款合同》约定不符，亦与上述通知规定和银行业存贷款日利率计算惯例不符，本院不予支持。

最后，根据《借款合同》约定，贷款本金产生的利息为一个季度一结算，故复利的计算基数亦为一个季度一累计。原审法院未按照《借款合同》约定累计计算复利的计算基数，而直接以2018年10月8日为界，确定2018年10月8日及之前的复利计算基数和2018年10月9日起复利的计算基数，并以每年365天计算的日利率确定2017年12月21日至2018年10月8日未付的利息为20303999.99元，虽然以该种方法计算得出的复利金额低于勇云锋公司应付的复利金额，但鉴于锡安公司对此未提出上诉，故本院亦以20303999.99元为基数，确定自2018年10月9日起至利息清偿之日的复利。

全款车做贷款分为两种方式，一个是用车做信用贷款，就是不押车，也不压车的任何手续，有车就可以做，能做的产品也是信保公司，比如像平安普惠，大地时代，阳光易贷。

这里咱们重点说一下平安普惠。

平安普惠对于车辆信用贷款的额度相对比较高一些，基本在车辆价值的80%-200%之间，打个比方啊，就是你的车值10万，可能给你批款的额度在15到20万，所以对于需求大额度贷款的客户是比较合适的。

利息方面基本都在8%-13%，额度呢，最高可以做到100万，而且可以叠加，就是可以做多笔，但必须在一个月以内完成。

原因是这个贷款的征信查询记录是只要申请就会有记录，但如果成功借款，那么这笔负债是到你还完第一期款后才会上征信，也就是在一个月以后上征信。也算是你的负债。

所以你如果对额度要求高的话。就要在一个月内完成。

我是小何，只聊有用的金融知识，关注我，让你的贷款少走很多弯路。

便于个人查询长期未使用的银行卡 避免被不法分子用于违法犯罪活动

对于不少市民来说，究竟在哪些银行办理过银行卡，可能连自己也说不清了。在哪儿可以一次就把名下办过的所有银行卡都查清楚？

记者6月14日从人民银行沈阳分行获悉，在人民银行总行的统一部署要求下，人民银行沈阳分行指导中国银联辽宁分公司，联合各商业银行基于银行业统一App云闪付向持卡人提供“一键查卡”服务，目前该功能已面向辽宁省用户正式开放试用。记者当日体验发现，沈阳市民可以查询16家银行的名下银行卡的开立及使用状况等信息。

开放：

16家银行参与辽宁“一键查卡”试点

辽宁省作为“一键查卡”服务开放地区，共16家商业银行参与“一键查卡”试点工作，具体包括：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、光大银行、招商银行、浦发银行、民生银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、广发银行、浙商银行。一些地方性商业银行或农商银行，目前尚不支持查询。人民银行沈阳分行方面表示，后续随着功能逐步完善、推广，将有更多商业银行陆续加入。

体验：

信息经过脱敏处理 7天后自动删除

“一键查卡”功能仅为通过实名身份认证的用户提供服务。记者当天通过云闪付App进行了体验 “一键查卡”，在线选择当次查询的一家商业银行，并且通过身份认证后，即可提交查询申请。申请成功后，云闪付App在24小时内生成查询报告并发送短信进行了通知。记者看到，报告概要信息上包含银行卡数量（区分借贷记卡，即储蓄卡和信用卡），明细信息包含每张卡的银行名称、借贷记属性、卡号的前4位、后4位等信息。

据介绍，报告内容根据商业银行反馈的数据生成，卡片信息经过脱敏处理，可以更好地保护用户信息安全。同时，市民通过“一键查卡”获得的查询报告将会在7个自然日后自动删除，且7天之内不能再次查询。

对于市民担心的查询次数过多是否影响征信的问题，人民银行沈阳分行方面明确表示，整个查询过程不涉及征信，所以不会影响信报，市民可以放心使用。

意义：

避免个人银行卡被不法分子利用

“一键查卡”功能便于个人查询长期未使用的银行卡，并促使个人尽快到银行柜台办理销户，以避免个人银行卡被不法分子用于电信网络诈骗或者跨境赌博等违法犯罪活动。据悉，推动云闪付App在辽宁地区开通“一键查卡”功能，是贯彻打击治理电信网络诈骗和跨境赌博的决策部署，响应社会公众呼声，践行“支付为民”宗旨的重要举措。

对于通过“一键查卡”服务查询到的各类银行卡，还需继续使用的，要注意保管好银行卡，及时关注卡内资金变动情况；对于非本人掌握或不再使用的银行卡，要及时到银行办理销户手续。同时，市民应充分利用已开立的银行卡办理工资发放、住房按掲等资金收付业务，减少不必要的新开卡，注意不得出租、出售银行卡账户给他人使用。

提醒：

“一键查卡”为个人自主行为 谨防诈骗

需要提醒市民的是，目前“一键查卡”为个人加强自身银行卡管理自主行为，商业银行和银联办理相关业务无“一键查卡”要求，以投资理财、贷款审批、快递理赔、会员退订、网购刷单、信用卡提额、变更学生账户、注销账户、对接安全认证、归还教育额度等为由，要求市民进行“一键查卡”的行为均为诈骗。

市民查询成功后要妥善保管报告，不要轻易向他人透露“一键查卡”短信验证码或查询结果，不要轻易在他人手机上操作“一键查卡”。由于目前云闪付App“一键查卡”功能尚处于试点、试用阶段，暂未开放给其他网站、App、公众号、小程序或者线下渠道，“一键查卡”仅在云闪付App提供，市民要谨防钓鱼网站，谨防个人信息泄露。

【小贴士】云闪付App实名用户可以在云闪付App首页-更多-便民服务-点击“一键查卡”按钮或直接在云闪付App首页上方搜索“一键查卡”。



沈报全媒体记者：刘洋

征信空白就是指个人征信报告中没有任何借贷记录，这也就是银行所谓的“白户”，通常白户想要在银行办理贷款或者是信用卡等业务时都会比较困难，甚至会被直接拒绝。征信白户没有逾期不良记录，为什么贷款会被拒绝呢？

为什么征信空白贷不了款？

征信空白贷不了款是因为没有借贷记录的征信报告，无法为银行或者是其他贷款机构提供可参考的数据。

贷款平台之所以要查看用户个人征信报告，主要就是通过报告中的借贷记录来了解用户的还款意愿以及还款能力等等。通过个人征信报告记录可以更好地控制贷款风险，对于还款意愿不好或者是有逾期不良记录的用户，贷款平台通常都会拒绝。

当然了，也并不是说空白征信用户就无法办理任何贷款，用户可以先去银行办理一张低门槛的信用卡使用，这样征信中就会有信用卡使用记录，保持良好的还款意愿，这样就可以有一份不错的征信记录，后期再去申请贷款的话通过率就会很高了。

另外，如果是征信空白又不想办理信用卡的话，用户可以通过提供其他资产证明来贷款，如房产、大额存单、车产等，只要能够证明自己有足够的还款能力，那么在符合贷款条件的前提下，也是有很大的可能能够贷款成功的。

最近有很多小伙伴私信问我想知道企业贷款用信贷还是抵押贷好？

那么今天就总结一下各位小伙伴的问题，来统一做个回答。

在大多数人的认知里，银行十分偏好房地产押品，不仅押品来者不拒，甚至有的银行还有让人大跌眼镜的操作，接受房地产押品超值抵（抵押率超过100%）、不对抵押物进行现场调查等贴心政策，美其名曰，提升客户体验，增强竞争力。

我们今天就来扒一扒房地产押品那些事儿，看看房地产押品存在哪些风险，有了风险怎样去防范。

众所周知，大多数银行喜欢房地产押品，因为在当前的形势下，房地产押品相对比较好处置变现，多年来房价上涨给抵押权人带来的心理预期就是，保值增值，信贷资产有保障。暂且不说房住不炒大环境下，已经有多地房价腰斩的悲惨事实，即便房价不涨，处置变现房地产押品来覆盖贷款本息，有多不靠谱。要识别房地产押品的风险，我们从审查、调查两个方面来分析：

1、房地产押品审查：

只要是资料审查，大都需要先过一遍审查事项：表面真实性审查、资料完整性审查、合规性审查、合理性审查。

表面真实性审查。产权证明真实无误，形式审查证件真实可信，通过联网查询、信息比对等，没有更高的科技含量。

资料完整性审查。一是产权证书的完整性，有的是不动产登记证书，有的房地产押品没有换证还是两个证，房产证、土地证。二是权属完整性，二人以上多人共有的房屋，抵押需要共同办理登记。

合规性审查。符合民法典、司法解释等，符合本银行的抵押政策，比如，有的银行不接受第三方房产抵押物，不接受商铺、写字楼，不接受土地大证未分割，不接受划拨土地上的房屋抵押，等等。

对于房屋权证类型，如果有选择的话（比如，抵押人有多套房屋），通常是双证齐全>大证未分割>单证，土地性质，通常是国有出让土地住宅类型>工业商业用地>集体用地。

合理性审查。根据产权人的年龄、职业等，判断其购买力，分析该房产的实际购买人是否为证书上登记的产权人。对于年龄偏小的抵押人（如25岁以下），办理抵押登记时建议让其父母写个书面承诺，对于年龄偏大的抵押人（如55岁以上），办理抵押登记时，让其成年子女写个书面承诺，免得以后麻烦。

2、房地产押品调查：

对照产权证书，察看抵押物坐落地，所在的区域评估风险大小。根据住宅房产所在区域，如果有选择的话，通常是成熟居住小区>新开发小区>偏远小区>拟拆迁地区。

如果是工业房产，区域选择：工业园区>非园区独立厂房>非园区敏感区域（水源上游、学校附近、老城城中等）。

细化标准：统一规划厂房>非统一规划厂房，标准厂房>老旧厂房，出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。

商业房产的功能定位：地点、地点、地点，成熟新商圈>成熟老商圈>不成熟商圈>偏僻地区。

同样，商业房产土地类型的选择，国有出让土地>集体土地>租赁土地自建房产。

房地产押品的在用状态，分为自住，出租，闲置，被占用，被查封监管等。民法典施行后，还可能存在设定居住权。

房地产押品现场调查，按照先确认产权，再分析坐落区域、结构、面积、朝向、在用状态等等，都需要调查清楚。

3、房地产押品风险分析：

房地产押品可能存在的风险包括，产权受限制（查封、监管等），异地抵押物，飞地，异形结构，结构变化，顶层，底层，第三方房产，商铺，写字楼，拆迁风险，凶宅等。其中每一项，都可能给未来拍卖带来巨大的障碍。

房地产押品评估风险，主要是评估价虚高，处置变现时无法覆盖信贷资产的本金、利息及其他费用，同时存在借款人套现信贷资金的可能。因此，对抵押物评估报告需要详细审查并进行合理性分析，充分考虑抵押物处置变现的不确定因素，并走访当地房地产中介、不动产登记中心、其他知情人等，最后审慎确定评估价格。

房地产押品评估方法主要有五种：

A成本法：以当前房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格。适用于房地产市场发育不成熟、成交实例不多、无法利用市场法、收益法进行评估的情况。

B市场比较法：依据是均衡价格理论和价格形成替代原理，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价来求取。

C剩余法：总价=地价+房地产价值，知道其中一项就能推算出另一项的价值。

D收益法：利用投资回报和收益折现技术，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的，来评估房地产的价值。

E假设开发法：将被评估房地产开发后的预期价值，扣除投入费用、税金、合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法，常用于待开发土地的评估。

很显然，除了市场比较法，其他的评估方法对银行没有意义，银行要求提供抵押的目的就是应对未来可能的风险，借款人违约时通过拍卖、变卖抵押物，所得价款优先偿还贷款本息等。所以，银行通常只接受市场比较法，只有市场比较法才适合抵押物处置的目的。

征信报告是什么

个人征信报告里记录了个人的信用信息，主要包括个人基本信息，信贷信息(是否有银行贷款、是否有逾期、信用卡透支记录等)、非银行信息(水、电、燃气等公用事业费用的缴费信息、欠税情况、民事判决等)。

这些信息将影响到个人在金融机构的借贷行为。比如办理个人房贷时，银行都需要看征信报告，如果信用状况好的可能得到优惠，而有过逾期记录的可能就要提价，甚至是无法获得贷款。可以说，个人征信报告是个人的经济身份证。

如何获取征信报告

简版报告网上就可以获取。https://ipcrs.pbccrc.org.cn/或者各大银行APP。

详细版征信报告需去线下银行机器，自助打印。

征信报告怎么看

一、个人基本信息。比如身份信息、学历、电话、家庭住址、工作单位等。

如果发现征信上的学历信息、单位、职业有错误，要即时致电相关单位修改。

单位、地址不要随意填写。一定要如实填写。每次改动，征信报告上都有记录。

二、信贷概要信息。统览不同类型的贷款笔数。

一般分三大类：

1.贷款。住房贷款、商用房贷款（比如公寓）、信用贷、消费贷等等

2.信用卡。信用卡张数。

3.其他。比如担保贷款等。

三、信贷明细。这部分是最重要的，也是篇幅最长的部分。一定要认真看。每笔贷款额度，以及还款情况，是否有逾期记录，都记录地非常清晰。

这里是重点，也是信息量最大的地方。看自己是否有逾期记录。是否有自己遗忘的信用卡。是否有忘记偿还的网贷、小贷记录。

一旦出现数字1234567，你就要小心了。因为数字代表逾期月数。比如1，就是逾期1个月。5，表示连续逾期5个月。

“连三累六”，银行就会把你列入贷款黑名单。“连三”是指连续三个月逾期，不还款，征信报告里面就会显示“3”。而累计六次逾期，就是说两年内征信报告累计出现六次逾期。这都会对申请贷款有很大负面影响。

// 常见符号表示什么含义 我都标记出来：

“*”本月未使用“N”正常当前还款状态“#”、当前逾期总额“--”，都代表具体值未知。“C”在非循环贷/循环贷中，表示结清；在信用卡中，表示销户。

“G”结束

符号“1"表示逾期1～30天;

符号“2”表示逾期31～60天;

符号“3 "表示逾期61～90天;

符号“4”表示逾期91～120天;

符号“5 "表示逾期121～150天;

符号“6”表示逾期151～180天;

符号“7 " 表示逾期180天以上;

符号“ D "担保人代还(表示借款人的该笔贷款已由担保人代还，包括担保人按期代还与担保人代还部分贷款);　

符号“Z "，以资抵债(表示借款人的该笔贷款已通过以资抵债的方式进行还款，仅指以资抵债部分)。

征信报告常见符号含义

四、公共信息明细。比如公积金缴纳情况。

是因为，征信部门没有要求当地社保局或公积金部门提供相关数据。

如果对此有疑问，可以致电所在地公积金部门和征信部门。

这里还有一个小建议，如果打官方电话要排队很多位，可以试一试官方的线上客服，一般线上客服响应更快，而且还可以发图片过去，沟通更有效率。

五、查询记录。机构查询记录和个人查询记录。

个人查询记录没关系的。

机构查询里的贷后管理一般也是没关系的。

但是机构查询记录里的信用卡审批、贷款审批次数，短期内不宜太多。否则会让银行觉得你缺钱，导致拒绝你的贷款申请。

一.首先查看房贷合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否需要交足一定违约金;

二.向贷款银行通过电话的方式咨询房贷提前还款的申请时间，及其最低还款额等其他需要准备的资料;

三.按照贷款银行的要求本人亲自到相关的部门提出提前还款申请;

四.贷款人携相关证件到贷款银行办理提前还款的相关手续;

五.贷款人提交《提前还款申请表》，且在柜台存入提前偿还的款项。

注意事项：

1.在提前还款之前先与贷款银行那边预约，并且问好相关的要求;

2.并不是所有银行办理房贷提前还款都缴纳违约金的，具体还得咨询贷款银行;

3.每家银行对一年内进行提前还贷款次数的限制、每次的最大还款额都有不同的限制，须提前咨询贷款银行;

4.若是提前还清了贷款，那么购房者是可以向保险公司提出退保申请的。退保之时需要携带保险单、贷款银行还款证明等相关证件到保险公司办理退保手续。

房贷提前还款的目的主要是为减少利息，特别是在贷款的前几年时间里，本金基数大，利息相应的也高。那么在这段时间里应该争取提前还款，如此一来，剩余贷款中利息的负担将会减少。

昨晚，多个楼盘置业顾问朋友圈发布消息，称长沙所有银行按揭利率调整为首套4.35%、二套5.05%！

这个消息激动人心！为此，好房汇致电长沙各大银行，咨询了解最新房贷利率情况。

据统计，长沙部分银行首套房贷利率已降至4.45%，包括邮政银行、招商银行、建设银行、中国银行等。招商银行工作人员透露，目前公开利率仍是4.9%，但实际操作中，根据购买的楼盘不同，可以降至4.45%。

农业银行则回复称，首套房贷利率为4.7%，部分可降至4.6%。

而二套房贷利率最高为招商银行，约5.1%-5.2%；最低为邮政银行，约4.90%。（仅供参考，以银行最新公布为准）

长沙首套房贷利率，确实降了！

不过真有银行能做到4.35%吗？

据某央企项目置业顾问透露，他们项目在中国银行、建设银行、招商银行的房贷利率，都能做到4.35%，某国企的项目可以做到4.25%，每个项目的利率会有一定差异。

一般来说，开发商能谈到更低的利率，但也不排除个人也能做到。如果你刚买了房，认为利率仍然较高，建议咨询其他银行了解一下。

一个月之前，长沙常见的首套房贷款利率为5.0%，二套房约为5.5%。

如今，长沙房贷利率下降明显，部分银行降至4.35%甚至4.25%。

按“贷款100万、还款30年”估算，如果长沙的首套房贷利率降至4.25%，则月供可少还约446元/月，总利息少还将近16万！

对于刚需而言，这可是实质性的、真金白银的利好！

6月9日，湖南省发展和改革委员会湖南省商务厅发布了《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》的通知。

其中关于稳定住房消费提到，支持人才购房、财政补贴、展销促销，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例（省地方金融监管局、各金融机构组织实施），支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率等。

房贷利率的下降，也是长沙落实6.9发布的新政，切实保刚需的举措。

接下来，长沙的首套房贷款利率是否将继续下调？首付比例等是否会有变化？

好房汇将继续跟踪长沙各大银行的房贷利率变化！更多一手信息，请关注【湘江好房汇】！

撰稿：好房汇 土豆思

编辑：好房汇 马斯峤

原创内容，来自@湖南赋润科技

随着经济的发展，越来越多的人想去城市发展，也想要在城市有一套属于自己的房子。

但是由于房价越来越贵，在收入不高的情况下，只能通过首付的办法购房，然后按期逐月偿还。

但是如今很多人又有了新的想法，那就是如果能提前还完房贷，是否要这样做呢？这还真的因人而异，接下来我们一起来看一下这里面的学问！

购房前五类情况需了解

当前的房价一路飙升，居高不下，对于很多人尤其是年轻一代的购房者来说全款购房几乎是不可能的。那么这些人要想买房就只能选择首付的办法，然后再按期偿还。

同时，如果你不了解这些情况，购房就会变得更加困难。

第一个就是需要摸清开发商的套路。在很多房产交易中，由于不了解开发商的品行，越来越多的开发商携款跑路事件出现在人们的视野。那么很多人遇到这种情况，只能自认倒霉。

因此为了防止我们被骗款，在买房前需要通过多种渠道了解开发商的情况。在众多房地产品牌中要选择规模大，知名度高的，要全方位了解开发商的信息。

其次就是建筑面积比要了解清楚。很多人买房的时候什么也不注意，不提前去了解购房的建筑面积。

结果就是吃大亏，到手的面积和在购房处看到的不一样。你签的合同也可能是开发商的套路。

所以我们在购房时一要看清合同的内容，二要清楚地了解自己所购房屋的建筑面积占比信息。

第三类则是千万不要匆忙缴纳首付。

万一出现问题，已经缴纳的首付几乎是不可能退还给我们的，如果要打官司，不仅是费钱费力，甚至有可能最后要回来的钱还不够我们打官司的钱。

因此在购房的时候，一定要确保各方面都没有问题后再进行缴纳首付，避免出现以上问题导致吃亏的情况出现。

第四个就是一定要看清楚合同的内容，避免有些不良开发商在合同上动手脚。导致签订的合同无效，酿成大错后悔也来不及。

第五个就是一定要确保自己按期付款时资金是足够的。

不要在自己经济实力不允许的情况下买房，要知道贷款买房可是需要十几年的时间才能还完。

如果到时候出现突发情况还不上款，就意味着前期的付款都白白流失，前功尽弃。

是否应该提前还完贷款

了解了上述五类信息，如果还需要贷款买房，又出现了新的问题。有能力提前还款是否要这样做呢？

认为需要提前还清的有以下几点理由：首先，可以降低自己的心里负担压力。

每个月需要付款给别人固定的资金，这也意味着每个月挣的钱都需要花出去大部分来还款。

很多人身体上吃不消，精神压力也很大。因此如果有能力还款还是提前还出去比较好。

其次，提前还款也可以减轻自己的生活压力。

很多人因为要还房贷每天省吃俭用，大幅降低了自己的消费欲望，生活品质也大不如从前。因此手上有一笔资金提前还款，生活上就没有那么大压力了。

当然也有一部分人认为不需要提前还完房贷。首先，未来通胀越来越严重，人民币贬值，因此不宜提前还清房贷。

其次，如果手头有闲余资金可以选择去投资理财。虽然高收益伴随着高风险，但只要提前了解理财内容，可以降低投资失败的风险。

虽然不同人有不同的看法，但是这几类人最好不要提前还贷。

首先，用公积金贷款的最好不要提前还贷。因此未来有可能有降息和各种优惠政策。可以用手里的闲钱做点其他的投资。

其次，等额本金还款期超过三分之一的人群不适合提前还款。这类还款方式的利息不是固定的，是通过剩余的本金计算利息的。因此后面利息会越来越少，因此不宜提前还款。

最后，等额本息付款超过三分之二的不宜提前还清贷款。等额本息的概念是把按揭还款的本金总额加上利息总额，平摊到每个月中。

如果等额本息付款都已经超过三分之二了，再提前还款也没有什么意义了。只有小部分利息需偿还，剩余的大部分则是本金。

未来房价走势

其实很多人现在还在纠结是否要买房，担心未来房价下降或者上涨。其实近年来在国家的干预下，一二线城市房价有下跌的迹象。

2022年出台的棚户改造的新政策，以及居民收入增长缓慢的情况下，再加上人口老龄化的到来，房子供大于求等情况的出现。未来几年我国的房价一定会下降。

但是一二线城市下降的幅度远低于三四五线城市。

主要是由于一二线城市人口较多，在医疗、教育等方面较三四五线城市有着不可比拟的优势，以及近年来炒房情况的出现，因此房价下跌幅度也是有限的。

近年来房价涨的过于迅速，但是三四线城市的房价远远不能和炒的那么高相比，因此泡沫化严重。所以国家打算加大在三四线城市的优惠政策。

如果房价再不跌，百姓的生活就更加没有希望了。这已经严重脱离人民生活水平的指数了。

因此国家需要赶紧整顿房价虚高的现象，大力抵制炒房炒各类商品的行为，给老百姓一个光明的未来！

结语

不管哪种还贷方式，都要从自身的实际情况出发，综合考虑各方面因素再做出选择。切记不要跟风操作，要有自己的判断。

手头富裕的可以选择投资理财的方式为自己减轻生活压力，也可以选择一次性还清贷款的方式为以后的生活减轻压力。

手头不富裕的就按月还款，不要看别人怎样就跟风操作。任何事情都具有两面性的，不论是选择哪种都要权衡利弊，找到最适合自己的资金安排。

众所周知，银行能给你贷款是基于对你未来还款能力的考量，那对于已经从上一家单位离职的借款申请人，他未来的还款能力银行如何考量呢，还能办理贷款吗？

要回答这个问题，首先咱们需要了解下办理信用贷款需要满足哪些条件？别看咱们申请贷款的时候填写的资料一堆，其实就是为了说明两件事，你是谁，你的还款能力如何?

还款能力可以是收入能力，也可以是资产变现能力。当你离职后，社保会立即显示断缴，公积金显示封存，所以以公积金或者社保来申请贷款肯定行不通，不过别担心，还有一种进件方式更能直观的反映你的收入能力，那就是打卡工资流水。相比社保公积金在离职后状态会立即变成封存，打卡工资流水的体现显然更加滞后，从申请人从单位离职，到打卡工资流水中断，一般会经历一个多月的时间，比如借款人是5月27日离职，发薪日是每月10号，那么至少到7月10日工资流水才会中断，所以只要在7月10日之前，都可以以打卡工资流水向银行申请信用贷款，当然啦，这种方案只适用于不打单位回访电话的银行。

那如果错过这离职后的一个多月可怎么办呢，社保公积金打卡工资全部中断，那还有办法吗？还真有，如果你有资产，可以申请房抵贷或者车抵贷，有了担保物的加持，银行后期可以通过抵押权来实现债权，说的直白点就是当你不还款了，银行可以通过变卖你的资产来偿还银行的欠款，在这个前提下，即使你当下没有收入来源，银行也愿意把钱借给你。同时有了抵押物担保，借款人的违约风险降低，贷款利率也会更低，以北京市场为例，无抵押的信用贷款年利率大多在5%以上，而抵押贷的年利率最低可做到3.4%。

如果以上这两种情况您都不符合也不用担心，毕竟离职后离入职也就不远了！如果你找的下家公司公积金缴存基数比上家公司高，你就可以在入职新公司后的当月申请信用贷款，而不用等当前的单位工作满半年。下家公司待遇比上家好，这在银行看来是借款人跳槽成功，还款能力相比之前更强了，所以可以直接申请！

好了，就说这么多，如有其它贷款问题欢迎给我留言，下周咱们聊聊民间借贷，期待您的关注，下期见!

欠银行的信用卡借款不还，一般只是涉及民事纠纷。但是某些情况下，也可能构成刑事犯罪。

湖南省醴陵市的一名男子透支信用卡，未还金额39万，被法院认定构成信用卡诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月并处罚金二万。

这名男子在哪些环节没有注意到？被法院认定为恶意透支，而被判刑。今天我们来仔细分析下。

法院判决：

2022年1月19日湖南省醴陵市人民法院对万某，涉嫌信用卡诈骗罪，作出一审判决。

法院认定万某恶意透支信用卡，未归还本金共计398162.23元，构成信用卡债诈骗罪，被判处有期徒刑三年六个月，并处罚金二万，同时责令退赔尚未归还的本金及利息（计算至实际返还之日）。

基本案情：

被告人万某拥有一张某银行的白金信用卡，2012年年底和 2013年年初，万某进行了3次大额消费。

2012年11月，万某在某家具城透支消费15万元，分期12期还款，还款6期后至2013年6月份就再未还款；

2013年2月，万某在某鞭炮原材料经营部透支消费340100元，分期24期还款，还款3笔至2013年6月份就再未还款；

2013年2月底，万某在某手机店透支消费30100元，分期24期还款，还款3笔至2013年6月份再未还款。

2013年7月2日至2014年12月18日银行向万某进行了多次的电话和短信催收。

2014年4月1日，银行工作人员将还款催告函送至万某手中，万某在催告函上签字，并承诺20天内还款10万元。

万某于2014年4月份还款3万元后就没再还款。2014年12月17日，银行向万某发出还款催告函，万某签收并承诺“本周先还1万元，本月25号还清20万元”。

但之后万某未再履行还款义务，并多次更换手机号码躲避银行的催收。

如何看待信用卡诈骗罪的犯罪构成?

信用卡诈骗罪是一种特殊的诈骗罪，既然是诈骗罪肯定要满足主观上以非法占有为目的，客观上实施了虚构事实、隐瞒真相的欺骗行为。

但是信用卡诈骗罪跟其他的诈骗罪，并不是太一样。

持卡人办理的信用卡是真实的信用卡，并且在信用卡额度内进行消费，这里面并不存在欺骗行为，也没有人被骗。

后期持卡人由于各种原因，无力偿还欠款，但是不能因此就认定构成信用卡诈骗罪，这里还要结合持卡人的具体客观情形，来判断有无非法占有为目的。

目前司法实践中，对于因冒用他人信用卡、使用伪造的信用卡等明显的具有诈骗性质的信用卡诈骗是没有争议的，但是对于恶意透支性信用卡诈骗罪的认定，是存在很大争议的。

本案中，万某办理的信用卡是完全真实的，其在使用的过程中，也是正常的消费，这些客观的行为从外表看都是没有问题的。不能说，后期还不上钱，就构成诈骗罪，这还要结合万某的实际情况进行综合判定。

恶意透支性信用卡诈骗罪，认定的要件是什么？

根据我国法律规定，“恶意透支”是指持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或者规定期限透支，并且经发卡银行催收后仍不归还的行为。

这里的催收要求满足“发卡银行两次有效催收后超过三个月仍不归还”。两次催收要求至少间隔三十日。

这里对于对于是否属于有效催收，应当根据发卡银行提供的电话录音、信息送达记录、信函送达回执、电子邮件送达记录、持卡人或者其家属签字以及其他催收原始证据材料作出判断。

恶意透支信用卡的犯罪起点也是5万元，只要透支金额达到5万元，就可以构成犯罪，按照规定，可以判处5年以下有期徒刑。

关于透支，很多人也存在争议。信用卡本身就是银行为了促进消费和获取一定的利润而发行的。

虽然其本身存在一定的额度，但是既然持卡人按照正常的消费方式使用，超出额度消费成功，就证明银行对于透支的行为也是默许的。

如果银行严禁一切形式的透支，完全可以升级管理机制，让持卡人根本不可能进行透支消费。

本案中，万某进行了3次的大额消费，都是按照正常的方式进行使用，并无任何的虚构事实，隐瞒真相的欺骗行为。

万某涉及未还金额39万，并且事后银行进行了有效的催收。这里涉及透支金额和催收程序是没有问题的，但这里面还有一个关键问题，就是如何判定以非法占有为目的。

如何判定持卡人是以非法占有为目的？

非法占有为目的是一种主观心态，其他人无法直接判定，只能结合持卡人一些具体的客观行为来进行判定。

按照目前的规定，在具体判定时，需要结合持卡人信用记录、还款能力和意愿、申领和透支信用卡的状况、透支资金的用途、透支后的表现、未按规定还款的原因等情节判定。

在具体判定时可以参考，比如持卡人明知没有还款能力而大量透支；透支后通过逃匿、改变联系方式等手段，逃避银行催收的；抽逃、转移资金，隐匿财产，逃避还款等情形。

本案中，万某构成信用卡诈骗罪一个关键因素，就是其透支后多次更换手机号码躲避银行的催收，这让法院判定，其具有了“以非法占有为目的”。

虽然说银行催收后，万某也偿还了部分的款项，这表明其还是具有还款诚意的，但事后王某更换电话逃避催收，确实不应该。

结合法院认定其他犯罪构成要件，法院认定其构成犯罪，对其判处三年六个月的有期徒刑。

如何看待法院对万某判处的刑罚？

信用卡诈骗罪的刑罚，跟恶意透支的数额有关系，透支数额达到5万元，就构成数额较大标准，可以处以5年以下有期徒刑。

透支数额在50万以上，构成数额巨大，处5年以上十年以下有期徒刑，如果超过500万，则要判处10年以上有期徒刑。

本案中，万某涉及金额39万，已经达到数额较大标准。法院对其判处三年六个月的有期徒刑，符合法律规定。但是这个刑罚还是比较重的。

这里面一个因素就是，万某无力偿还剩余未还金额，如果其有钱还的话，判处缓刑可能性非常大或者可以免除刑事处罚。

万某被法院判处刑罚后，欠的钱还用还不？

部分人认为，持卡人已经受过刑事处罚了，欠的钱，就可以不用还了。

其实并不是这样的。本案法院在刑事判决书中，除了判处刑罚外，还同时责令万某退赔银行本金398162.23元及实际返还之日止的利息。

因此按照上述判决，万某还是要还钱的，并且法院后期也会将这部分民事判决事项移送执行局进行强制执行。

刑事案件中的民事退赔部分及罚金，被告人未履行的，法院都会移送执行局进行强制执行。执行局会对被告人名下的财产进行查封拍卖。

结语：

对于恶意透支性信用卡诈骗罪，实践中发生的概率还不是太多。大部分的信用卡逾期案件，还是按照民事诉讼程序去走。

刑法是维持社会秩序的最后一道防线，如果通过其他途径能够解决问题，就没有必要动用刑法。再加上恶意透支信用卡诈骗行为，本身就存在很多争议。

本案万某的行为，之所以构成犯罪，是其存在更换手机号码躲避银行催收的行为。因此大家一定要以此为警醒！尽量跟银行保持联系和沟通。

我们在日常消费时，也根据自己收入情况，量入为出，切忌盲目地进行无节制的消费。

来源：张伟律师说法

“没有最好的产品，只有最合适的产品。”这是我从业这么多年总结的经验。

在贷款前我们要先考虑好几个问题：

1、我需要多少钱？

2、我要贷多长时间？

3、我的收入能不能按时还款？

这几个问题对应下来就是额度、年限、利率和还款方式。

抵押贷款的额度

你需要多少钱？你的房子值多少钱？

房子的可贷额度是根据房子现在的评估值来算的。不管你房子买的时候是多少钱，现在是涨了还是跌了，都只能按照现在的评估值来。

房产抵押一般能贷评估值的7成，也就是100万的房子能贷：100万*70%=70万。

如果你的房子还在按揭或者抵押中，还需要从可贷额度中减去剩余未还的贷款，可贷额度=评估值*70%-未还贷款。比如你还有20万的贷款没有还完，可贷额度就是100万*70%-20万=50万。

你的房子是公寓或者商铺，就只能贷评估值的5成。

抵押贷款的年限、利率

这笔贷款你想要用多久？

房屋抵押贷款，从1-20年期限的产品都有。一般来说，贷款的年限越长，利率就越高。

这张图是一家银行的抵押产品，大家可以对比看一下，同样的产品不同年限的利率对比。要结合自己的实际情况选择贷款年限。

抵押贷款的还款方式

房产抵押贷款的还款方式一般有三种：先息后本、等额本息、等额本金。

等额本息：贷款的本金与利息总额相加，平均分摊到每个月，每个月还固定的金额。每月还款的本金逐月递增、利息逐月递减。

等额本金：将贷款按还款总月数均分，再加上剩余本金的月利息。

它每月的还款额不同，第一个月的还款额最多，之后逐月减少。

例如：借款50万元，分10年还清，年利率为5%，则每月还款额约为5304元。

先息后本：每个月只用偿还贷款所需的利息，贷款到期时一次性偿还所有的本金。先息后本是目前最普遍的还款方式，也是大部分银行主推的长期还款方式。

比如说贷款50万，年利率5%，年限为一年，则每月还款约2084元，等最后一期时，借款人再偿还本金50万。

先息后本适合需要资金周转的生意人，等额本息适合工作收入都相对稳定上班族，等额本金则适合收入较高或者想要提前还款的人。

大家选择等额本息还款方式的时候需要注意，一年以上的还款年限，部分银行会要求客户每年或者每半年还一次本。

比如说你贷了100万，银行要求每年回还5%-8%的本金，到时候要事先准备好5-8万的资金。

综上所述，大家选抵押产品的时候要结合自身的条件，多大的头戴多大的帽，最合适的就是最好的。

为进一步增强市场主体对金融服务的获得感，5月18日，湘江新区农商银行“湘江快贷”正式上线。“湘江快贷”是由长沙市金融专题库和金融大数据服务开放平台（简称“一库一平台”）联合湘江新区农商银行基于长沙市政务数据共同打造的纯信用贷款产品，旨在通过大数据画像为客户提供更精准的信贷资金支持。

据悉，“湘江快贷”受众面广，授信对象覆盖了长沙市个体工商户、小微企业主、城乡居民等个人客户群体，满足借款人经营性、消费性融资需求，授信额度最高可达50万元，利率低至3.98%。该产品依托湘江新区农商银行微信公众号作为申请和授信入口，以湖南农信手机APP作为用信及还款端，轻松实现了“自助申请、精准定价、模型风控、智能授信、自助用信和还款”的全流程线上化。

湘江新区农商银行相关负责人表示，该产品能进一步扩大普惠金融覆盖面，为个体工商户、小微企业主、城乡居民提供更加高效便捷的融资渠道，帮助广大客户解决融资难题，为助力“三高四新”“乡村振兴”战略贡献金融力量。（通讯员乐 伟）

很多同学在会计学习过程中搞不清楚借贷方向，搞不清楚科目方向的原因有很多，其实就是没有从根本上理解会计的逻辑。

首先在现在的会计体系当中，“借”不是借钱，“贷”也不是贷款（最早还真是）。

搞清楚这两个字的起源，自然就能理解这两个字的意义。欧洲现存最早使用复式记账法的记录，可追溯到1300年前后两家佛罗伦萨商户。

直到1494年方济会教士伯乔尼的《算术、几何、比及比例概要》一书出版，被规范后的复式记账法开始逐渐被欧洲各商业组织接受。

伯乔尼是达芬奇的好友兼数学老师，两人曾长年共处一室。

业余吃瓜

在那期间，达芬奇被控告搞同性恋，所以有人认为他的同性伴侣是伯乔尼。

伯乔尼对历史的影响却绝不逊于达芬奇，归纳总结了复式记账法就是他的功绩之一。伯乔尼系统阐述了复式记账法的会计恒等式、财产清算方法、帐目登记方法及试算平衡方法。借贷记账法即因为他所提出的“借”、“贷”符号而得名，也成为复式记账法的代称。

其恒等式为：Asset（资产）=Liability（负债）+Equity（权益）。

等式的左边为Debit（借方），右边为Credit（贷方）。

它可以近似地简化理解为，左边的资产是“欠”的（资产的占用），右边是“欠谁的”（资产的来源）。

类似这样

现代会计里的“借”和“贷”，更大程度上是记账符号，无论是汉语还是英语，都不能直接用字面意思去理解。而是表示一个账户的左方为“借”，右方为“贷”。

关注我，下一篇我们来扒一扒账户是什么。