首先确定下骚扰的人是否是你贷款时填写的紧急联系人？自己有没有失联？

如果骚扰的既不是紧急联系人，自己也没有失联的话。

可以让家人询问对方公司名字和工号，是从哪里得到自己电话号码的？

录音留存证据，投诉互联网金融协会，当地金融办或者黑猫投诉。

因为催收公约有规定，只能是在联系不上本人的情况下可以联系双方约定的紧急联系人。

所以对方违规操作可以投诉。

其次，未还清欠款之前，合法的催收是肯定有的。这是债权人的权利，没有办法避免。

所以提前跟家人委婉地交代清楚，让家人心里有个准备。

如果家里有身体不好的老人经不起骚扰的，也可以给他们的电话设置白名单，屏蔽骚扰信息。

最后，实在困难无法一次性还清，可根据困难原因跟分期乐进行协商还款。

递交负债证明，病例证明，失业证明等等申请解决方案。重新约定还款期数和最低还款额。

还款方案一旦确定，分期乐就会从第三方催收那里撤掉你的信息，就不会再有催收骚扰家人了。

你了解了吗？你在负债路上遇到过哪些困扰呢？也欢迎留言。内容对你有帮助欢迎点赞支持！

另外，关于网贷的违规的行为，比如一个签名多张合同复制，保险费，服务费，等收的是否是监管要求的标准？怎么提出异议？怎么运用法规维权？

我也针对这些网贷容易钻空子的问题请了债务律师做了解答。如果你也有类似情况，可点击下方专栏查看相关内容！最后预祝大家早日上岸！

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公积金贷款利率低；

还款也方便；

深受大家喜爱；

毕竟利息低，月供少。

本文真社宝结合工作实际，简要梳理一下商转公贷款办理流程与操作指南。

一、申请商转公贷款的基本条件与要点

01

（1）商转公贷款可以是夫妻双方（申请人与配偶），也可以是一方（单身）；

（2）申请人与共同申请人在深圳市近六个月有连续缴纳公积金（汇缴）；

（3）申请人取得原商业性住房按揭贷款银行同意。

二、商转公贷款的办理流程是怎么样？

02

1、联系原商贷银行客户经理，告知需要办理“商转公”

（2）客户经理会告知需要携带资料（详细看第三步）

（3）银行面签并将资料报给资金中心审批

（4）审核后会告知贷款额度，并签订公积金贷款合同

（此处须注意，夫妻双方最高是90万，若未达到90万，不满意额度，可以等条件成熟再发起第二次申请）

（5）公积金与原个人还款账户共同还款

三、商业贷款转公积金贷款资料

03

（1）夫妻双方住房公积金联名卡、身份证、户口本、结婚证;

（2）房产证复印件、房产查询证明;

（3）其他资料银行客户经理会帮你准备

四、公积金贷款额度计算方式？

04

计算额度有3种，最终取计算额度最低值发放贷款

①个人最高50万，家庭最高90万

②个人余额的14倍

③缴存基数÷2÷月还贷系数

假如小真缴存基数是3000元，余额3万，公积金贷30年，家庭只有小真有公积金贷款资格，则按上述计算得：①50万；②42万；③34.46万，所以取最低值34.46万，小真最高公积金可贷34.46万。

如果是夫妻双方贷款，额度计算则个人余额相加、缴存基数相加，计算出相应额度，取最低值。

五、公积金贷款利率

05

深圳公积金贷款认房不认贷，即深圳首套房按基准利率算，二套房按上浮10%计算。其次分5年内和5年以上，5年内的基准利率是2.75%，5年以上的基准利率是3.25%。

相信您看完这篇文章，应该如何办理商转公贷款以及计算贷款额度了吧。

如果觉得好，记得点赞收藏转发哦。

光大银行——阳光抵押贷

产品信息

1.额度：最高1500万；

2.利率：年化3.85%-4.65%；

3.期限：最长20年；

4.还款方式：

①额度类1年或者2年先息后本循环10年（中间无还本续贷）最低可做3.75%；

②长期10年气球贷最低可做4.65%，20年5.1%；

5.支付方式：需为交易对手法人/股东或工商可查验的高管（交易对手需成立3个月以上）。

准入要求

1.户籍：中国国籍（含港澳台人士）；

2.年龄：22周岁≤借款人≤65周岁，18周岁≤抵押人≤70周岁；

3.企业主体：

①营业执照：需持有1年及以上且实际经营；

②借款人关系：个体工商户、企业合伙人/出资人/股东/法定代表人（不含实际控制人）；

4.征信要求：

①贷款状态正常，近2年无累6且无连续逾期；

②信用卡状态正常，近2年无连3且金额≤3000元；

③信用卡使用额度+信用贷款余额≤100万，且≤借款人家庭总资产的30%；

5.流水要求：

①公司或个人皆可，500万以内且抵押率50%以内，征信负债符合我行要求的，可弱化流水要求；

②如果流水与经营情况不能匹配，要在抵押率上限的基础上降低10%；
6.其他：（个人+企业）资产负债率≤70%。

抵押物要求

1.抵押物类型：商品住房，土地性质为出让；

2.抵押物楼龄：楼龄不超30年；

3.抵押物区域：厦漳泉；

4.抵押成数：

①同安、翔安、海沧区域须为电梯楼，楼龄20年内，最高6成；

②集美区域的楼梯楼抵押率最高6成，其他区域最高7成。

申请资料

1.个人资料：借款人及配偶身份证、户口本、结婚证/离婚证+协议书/判决书、房产证、银行卡、流水、其他资产证明等；

2.企业资料：营业执照、公章、公司章程、企业近1年流水（如有）、过往经营合同（如有）、财务报表（如有）；

3.用途资料：购销合同、定金收据、交易对手营业执照（如有）、收款人手机号、收款人身份证复印件、收款人银行卡复印件。

申请流程

①上门评估；

②银行签约；

③补充材料；

④审批、批复、入押；

⑤放款。

个体户如果名下没有房产作为资产佐证，由于收入不稳定，不能提供抵押物，因此很多银行都不愿意给个体户贷款。一般来说，个体户如果急用钱，只有向小贷公司、消金公司等金融机构申请贷款。

贷款机构在对提交申请的个体户进行资质核查时，首先考察的是结算信用和借款信用，还有商业信用和纳税信用，考察好以上信用问题后，才算是具备贷款资格。

具备贷款资格后，个体户需根据贷款机构的要求提交相关资料走流程即可。

个体户需要什么资料：

1、借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件；

2、借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料；

3、从事生产经营的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件；

4、生产经营活动的纳税证明；

5、借款人配偶承诺共同还款的证明；

6、借款人抵押房产的权属证明文件及财产共有人同意抵押的书面文件。

昨天一位大学同学问到我，说接到银行客户经理的电话，告诉他最近银行贷款利率下调，可以把他的房贷从30年转成20年，并且利率只有4.45%，20年的月供跟30年的月供差不多。

同学2019年买的二套房，房贷119万，当时利率5.88%，所以他算了一下，月供差不多，都是七千多块钱，但还款年限短了，并且最重要的是可以节省70多万的利息。

30年利率5.88%和20年利率4.45%的对比图

同学觉得如果情况属实的话，还真有必要转贷，便问到我这里核实下消息的准确性。

我直接告诉他，不用转！

第一，银行不会主动打电话让客户转贷，银行也是盈利机构，他们没必要把贵的东西便宜卖给你，所以打电话给你的，只会是冒充银行客户经理的中介机构。

第二，他们所说的20年期限，并非就真的是20年，而真正的期限有可能就是10年。这种还款方式是银行常见的气球贷，还款期限是10年，还款金额按20年算，在第120期时，把剩余本金还掉。

买房子办按揭，是我们这辈子占的银行最大的一次光！这话说的不是没有道理的，对于正常还房贷的我们，如果真的转了，你不确定你在10年到期的时候有能力还上剩余本金。

那么，什么样的客户适合转贷呢？

第一种，确实需要资金周转，房子升值空间较大，并且能在贷款到期后，有能力还掉银行贷款。

第二种，早期已经办理了房屋抵押贷款的，并且利率较高的可以转。这类情况毕竟你对还款方式和利率都了解，同样的年限下，转贷后利率下调，还款金额也会减少。

所以再接到类似的电话，您知道怎么解决了吗？只有适合自己的，才是最好的！

关注，每天分享金融小知识！

贷款是银行将资金直接贷给债务人形成的债权，贷款的还款方式由借贷双方在合同中约定，一般采用一次性还本付息、定期付息到期还本、等额本息还款法、等额本金还款法、之后等额本息还款法、之后等额本金还款法等多种还款方式。

个人贷款的概念和分类



个人贷款是指以自然人为借款人的贷款，个人贷款主要分为个人消费贷款（包括个人购买住房、购买汽车、住房装修、旅游、教育、购买大件耐用消费品以及其他生活消费用途的贷款）和个人经营贷款。

个人住房贷款

个人住房贷款是贷款人想借款人发放的用于购买住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款的时候，借款人必须提供担保，如果借款人到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处理其抵押物。

个人住房贷款有三种，分别是个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。

个人经营贷款

个人经营贷款是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或者是更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

个人经营贷款的对象为符合银行个人经营贷款政策的、具有完全民事行为能力的中国公民（不含港澳台居民），包括个体工商经营者、独资企业/合伙企业/有限责任公司的主要合伙人或者主要自然人股东等。

银行办理住房贷款通常采用两种分期还本付息方式，一种是等额本息还款，贷款期限每个月以相等的数额偿还贷款本息，另一种是等额本金还款，每个人等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

如今银行贷款越来越普及，但是对于一些常用术语和产品信息大部分人了解的不是很清楚，今天我们整理了一篇关于贷款的知识普及，希望能给大家带来帮助。

贷款类型

1、房屋按揭贷款

主要指个人购买房屋时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押向银行申请的贷款。

2、公积金贷款

买房用公积金贷款远低于商业贷款，普遍年化利息在3.25%左右，是目前房产类贷款中利率最低的产品。

相关事项：公积金贷款一线城市最高可申请60万元，家庭最高可申请120万元，一般需要公积金连续缴纳满6个月可申请。

3、组合贷款

买房在用公积金贷款额度不足的情况下可以和商业贷款相结合。

4、个人消费信用贷款

个人信用贷款，一般根据个人的公积金缴纳基数、打卡工资、从业单位、征信、资产等状况进行评估，授信一笔不需要抵押的信用贷款

相关事项：目前单家银行或贷款机构额度一般在30万-50万元以内,情况良好，基本可以办3-5笔！

5、个人消费抵押贷款

消费抵押贷款主要是指本笔贷款最终的用途是作为消费使用。

如购买家电家具、汽车等生活所需用品或者装修，出国留学等消费类用途。

相关事项：消费型抵押贷款一般最高不超过200万。优点不需要成立公司就可以申请，适合一些名下没有公司的人，或不能注册公司的。

6、个人经营性抵押贷款

个人经营贷款是指借款人以公司作为主体申请，用于流动资金周转的贷款，用途一般为公司经营。

相关事项：经营性贷款，申请贷款在1000万以下可享受小微企业普惠利率，公司成立半年以上申请较为容易，是目前主推的抵押贷款业务，利率在3.2%—4.85%左右！

7、企业信用贷款

企业信用贷款一般是根据企业的流水、开票、纳税等情况综合评估给与一个额度，目前银行对小微企业给的信用贷款额度一般在50~1000万左右，单银行的额度在300万以内居多。

相关事项：目前企业信用贷款利息一般为

3.85~6.5%左右，适合有开票纳税的客户群体。

还款方式

1、先息后本

先息后本还款方式，每月或每季度只需要支付利息，到期后一次性归还本金，先息后本还款方式每月还款压力较小，资金使用率较为充足，适合对资金使用率有一定需要的人群。

2、等额本息

等额本息的还款方式，每月的还款额相同，由于每月利息与本金都在还款，所以随着本金还入利息会逐步减少。每月还款金额较为平均，是按揭贷款与抵押贷款中最常见的还款方式。

3、 等额本金

等额本金的还款方式，每月的还款本金固定，同比等额本息，前期还款金额较大，而利息随之本金的减少而少，相对所有贷款中前期压力最大，适合现金充裕的贷款人。

4、随借随还

随借随还贷款的意思是指银行授信给你一定的贷款额度，在这个额度内，可以随时用款，用多少款，算多少利息。不用了，就随时通过银行的网上银行归还贷款，停止计息。

按天计息，多用多付，少用少付，这种还款方式很灵活。

5、气球贷

气球贷还款方式，前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，"前小后大"，像是一个气球的样子。所以称之为"气球贷"。"气球贷"即为申请人提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。目前最长可按20年等额还款，利率最低3.6%。

征信相关

1、征信白户

征信白户指的是没有申请过任何贷款，无任何借贷记录的群体、连信用卡都没有办过，这类就被称为白户。

相关事项:"白户"由于没有历史的借贷数据支持，银行无法判定履约能力，多数银行对"白户"维持谨慎态度，甚至不少银行会拒贷，建议提前申请1-2家银行信用卡，先做信用积累

2、征信花

所谓“征信花"主要是指，近期的征信查询次数较多，或者非常规贷款申请笔数多。

相关事项：一般近三个月征信查询超过6次，低利息贷款申请就会受阻，近三个月征信查询超过8次以上，多数银行贷款申请困难，其中不含贷后管理和个人查询。

其他名词

1、受托支付:

受托支付是银行在放贷时常用的一种支付方式，一般是指放款银行根据贷款人提供的购销合同实行支付委托，银行直接把款项转入借款人提供指定账户内。

2、新产证

新产证一般指房产证办理时间小于3个月的房产证，部分银行把持有时间在1年内的房产证都归为新产证，目前一些银行对新房产证申请抵押贷有申请限制。

3、单新

指新购买的房产或者新注册的公司，二其一。

4、双新

指房产证与公司都是新办的。目前只有少数银行可受理，利率也比普通的要高。

在稳地价、稳房价的大环境下，买房子是最为保值的。不管是投资股票证券、国债券、黄金、炒期货等等，都需要非常精准、专业的敏锐度，且行情波动是非一般大。

当然了，买房也是不能盲目的。地段、入手时机也是非常重要的。

投资房子的价值

1、升值快；投资二手房的优势便在于二手房的一个升值空间，升值的速度还是非常快的，因为二手房已经是现房了，周边的配套相对来说都比较齐全，日常人们的居住也离不开房产，所以房价也会一直在稳步的上涨，投资二手房，升值空间是直接可见的。

2、变现快；投资二手房的另外一个好处在于变现快，二手房不像新房一样，需要等，二手房直接是现房，如果你后期有资金需求或者家中有什么事情需要资金周转，那么可以将房产进行变卖，而且房产的需求类型多样化，客户群体比较广，所以对于变现来说还是非常容易的，只要价位合理，就能在很快的时间，出手变现。

3、易出租；投资二手房还有一个好处，便是房子可以租出去，用月租金进行收益，房子对于居住的需求量还是非常大的，而且租房的客户量也不在少数，所以你也不用担心你买的房子租不出去，只要价格合理，房子就能用最快的速度租出去，这样的话你也可以最快的享受到租金收益。

4、固定资产；投资二手房另外的一个好处，就是固定资产带来的额外收益，随着通货膨胀，人民币的贬值，投资房产是最好的一个选择，房产作为一个经济支柱的行业选择投资二手房绝对是一个超值的选择。

二手房投资的风险

系统风险来自于两个方面

一是市场方面：即房屋价格因整个宏观经济形势的变化而变化，如果在房价高时买房，而在低价时卖出，就会造成很大的损失；

二是政策方面；限购、限贷、限售等等一系列大环境因素，还有房子如果拆迁，虽然拆迁时有补偿，但会造成不必要的损失，如果投资者买下了非住宅、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房产，损失就不可避免了。

投资二手房和新房哪个划算

1、刚需型购房者；对于刚需型购房者，我建议首选二手房。

二手房大多社区环境比较成熟，公交、地铁等非常便利适合刚需型的上班族。其次二手房可免去住房等待时间即买即住，省去了刚需族等待新房交付时间的一大笔租房费用。本身刚需族资金就不足，一边交房贷一边交房租对于他们很是吃紧的。

2、改善型购房者；对于改善型购房者我建议优先考虑新房。

现在新房大多建在主城区外围，交通压力相对得以缓解，周围环境、绿化面积以及容积率要比二手房小区好的多。虽然08年之后的房子大多开发商规划都有车位但是却远远满足不了现在的车辆的需求，更不要说人车分离了。改善型购房者大多考虑父母、孩子的居住因素，环境和安全当然是首选

3、投资型购房者；对于投资型购房者来说建议买二手房。下面我给大家细算一笔账。

价值100万元房产，如果购买新房一般情况下从还贷到交房大概25个月左右，首付30万贷款70万按最长贷款年限30年，那么每月还房贷大约4000元左右。其中利息大约2500元左右。30个月后交房那么30*2500=75000是利息。交房后装修才能出租，这样的话30个月内除了房价上涨毫无利润可言。

那么算一下二手房吧！同样价值100万元房产，首付30万贷70万款70万按最长贷款年限30年，那么每月还房贷大约4000元左右。其中利息大约2500元左右。买来之后是已经装修过的房产可以直接出租，按照市场行情租金大约2000元左右，那么每月房贷只需4000-2000=2000这样算的话结果就很明显了。

买什么类型的二手房投资比较好

1、房本满两年的二手房；一般二手房的购买者以刚需为主，而刚需人群大部分都是参加工作不久的年轻人或者外来务工人员，这个群体的特征就是资金不足，只付得起首付款，所以这个群体最适合买的就税少面积小的二手房。

2、学区房；学区房一直是二手房市场上最热门的房源，家长都把孩子的教育放在第一位，而重点学区房的价位往往比非学区房价格高，有些家长手中资金充足，就可以选择更好的学区房，但是大部分家长都是将已有的房子卖掉再换学区房。地处学区房的市场都有两大特点，其一，学区房受关注程度较高，成交量也会有所上升；其二，毕业季租房市场会相对热门。

3、成熟小区；在有一定资金，且不考虑学区房的情况下，大部分购房者都会首选配套齐全、地段好的小区。无论是投资还是刚需，小区配套都是购房者的一个重要考虑因素。

投资二手房房龄多少合适

购买二手房，最好避免购买房龄在10年以上的旧房子。同时目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格：

1、一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。

2、个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。

3、大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。

4、对于优质学区房可以适当放宽到25年以内。

二手房投资注意事项

1、确定二手房的产权性质，是商用还是住宅。主要分两大类；40年产权（商业）70年产权（住宅），这里不仅可能涉及落户学区等问题，还与商业水电费还是民用水电费都有关系的。

2、确定二手房年限，这里主要涉及缴纳税费的问题，还有是否可以办按揭（包括公积金贷款和商业贷款）。

3、通过物业公司、小区外的房产中介、住户等，详细了解一下要投资“二手房所在小区内的一些基本情况。包括建筑年代、入住率、绿化率、容积率、停车位、人车分流等情况。

4、实地仔细观察二手房的基本情况。包括楼层、朝向、漏水、格局、通风、阳光、装潢等细节。

5、在二手房所在小区周边做基本配套的摸底调查。包括交通出行、购物中心、医院、农贸市场、教育资源等考虑租金及周围楼盘的价格，计算投资额（是否有增长空间），牵到回报率问题。

刚需不要期待抄底。从短期内，暴跌也基本不可能，大概率还是先横盘一阵子。从长期来看，房地产和土地的本质没有改变。

投资不要奢望买在最低。入手和出货时机，同样重要。因为，小富靠自身努力，大富靠经济周期。



事情是这样的。四年前我朋友通过中介购买了一套二手房自住，也是她唯一的房子。当时通过中介找的银行贷款，在银行签了房贷合同，但是并没有给朋友一份，之后一座机号码来电说是银行工作人员，声称朋友达不到放贷资格，除非当天存入10万定期在她家银行，或者房贷利率上浮，她们才可以放贷，而朋友因为钱都付了首付拿不出10万存定期，就答应了利率上浮的操作。之后也一直按照上浮的利率还款4年了。

今年有次聊天无意中想起自己没有房贷合同，朋友立马微信联系银行经手人，对方要我朋友留下地址电话说安排下周把合同寄出，朋友也一直等着快递，两周后还是没有收到，朋友再联系银行工作人员后对方一直不回复了。

现在过去两个月了，朋友不知道应该怎么办，去银行能顺利拿到合同吗？#房贷的相关问题#头条文章#关于房贷

希望这个文章发出去能有人帮到朋友，在这里替她谢谢大家！

上周，央妈发福利，首套房贷利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

还是上周，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布：5年期以上LPR为4.45%。

5年期以上LPR为4.45%，业内预期还会降

言下之意，首套房利率最低可以做到4.25%。这等好事，广州有吗？

对不起！广州监管部门发文明确广州不跟进LPR-20BP，也就是说暂时广州最低还是LPR。

那问题来了，到底要符合什么条件，找什么银行才能做到？

很残忍地告诉你，如果你买的是一手楼盘，基本不可能实现，开发商一般不会配合提交资料给非合作银行。雅姐这几天踩盘了解到，目前市场上一手楼盘首套利率基本在4.85-5.05%之间，二套为5.25%。

买二手房要想做到4.45%的利率，目前两个外资银行渣打和汇丰可以，但坊间一直有传外资银行对客户资质要求很高，不容易申请，实际真的是这样吗？

为此，雅姐找到了两间外资银行的客户经理求证，发现大家都误解了他们。

渣打客户经理透露，“目前他们首套利率为LPR，二套为LPR+60BP，即4.45%和5.05%。至于传说中的门槛高，其实是之前优质企业员工可以免流水而已，并非只接受这样的客户。而现在所有客户都一样的条件，只看收入！”

更具体来说，渣打主要看三方面：一是物业的地段，基本广州市中心6区都能做，南沙要地铁沿线，增城花都要靠近广州的个别地段。二看物业楼龄，不同地段有不同要求，天河越秀大多数可以接受1990年后竣工的物业，其他区域可以接受1995年后竣工的物业。比较远的例如南沙增城花都番禺等，能接受1999年后竣工的物业，具体情况具体分析。三是看贷款人收入，只要借款人收入达到了月供的2倍以上即可，公积金也算收入，可以全额认定。

同样地，汇丰客户经理也表示，他们并没有什么附加条件，只要是90年代后的房子，基本都可以做，但偏远郊区比如从化、增城、花都非地铁周边的房子除外，因为转手率太低流通性不好。收入方面，要求税后代发工资覆盖月供的两倍以上（也就是公账发工资）。另外，汇丰对部分优质企业，比如事业单位、上市企业、二甲以上医院、500、2000强等，可以用汇丰银行收入模板免流水。

放款时间方面，渣打表示以出新房产证和抵押权证为准，出了后3-5个工作日放贷。而汇丰则在过户后大概一周左右即可放款。

外资银行基本只做二手房贷款

事实上，无论是渣打还是汇丰，只做二手楼贷款业务，是因为外资银行的理念问题，他们一向很在意风险，如果要做一手楼基本只做现楼项目，而国内市场上大部分都是期房销售，所以外资银行选择规避。但也有业内人士透露，其实外资银行也想做一手楼盘生意，只是他们没做开发商的开发贷，所以很难准入做楼盘的合作银行。

怎样贷款最划算？

在此雅姐也特别提醒大家，外资银行是只能做商业贷款，意味着如果你想做组合贷，只能乖乖选择利率更高的中资银行，又或者认真算一笔账，看看到底谁更划算。

雅姐模拟一次给大家看：

假设夫妻共同贷款300万，采用等额本息30年还清。

如果采用纯商贷，按照外资银行4.45%利率计算，月供是15111.56元。

贷款300万，纯商贷，月供是15111.56元

如果是采用组合贷，公积金目前利率是3.25%，夫妻买房最高可以贷100万，公积金部分月供4352.06元。剩下200万商贷，按照主流银行LPR+20-40BP，商贷部分月供就是10312.74-10553.84元。两者相加是14664.8-14905.9元之间。

贷款300万，组合贷，月供是14664.8元

换言之，夫妻在贷款300万的前提下，采用公积金+中资银行利率加点的方式，还是有微弱优势。也就是说，如果你的贷款额度越小，采用公积金搭中资银行的优势是越明显的。

那单身情况呢？那么公积金你只能贷60万，公积金部分月供是2611.24元。剩下240万商贷，按照主流银行LPR+20-40BP，商贷部分月供就是12375.28-12664.6元。两者相加是14986.52-15275.84元之间。显然，如果你加超过20BP，在单身情况下做外资纯商贷也会有一点优势。

如果贷款额度加大，例如贷款超过500万，你的组合贷商业部分加点也较多，那么做外资银行纯商贷的优势就会开始显现，所以大家要自己计算清楚。

广州资深按揭贷款专家郑大源也向雅姐表示，目前中资银行里面，暂时只有广州银行可以做到4.45%的利率，主流如四大行基本上还是需要加20-40BP。如果要想申请低利率的贷款，首先是银行，有的银行比较容易申请到低利率，有的则要有一定的条件，例如看客户的资质，包括行业，征信，收入流水等，这三部分是最核心的。一般认为体制内、500强企业、上市公司员工都是比较好的客户，另外就看是否有失信，流水有时不一定要求2倍，松的1.2倍，严格的1.5、1.6倍也够了。

郑大源还补充，如果能找到外资银行受理，在利率上肯定比中资有优势，而且外资在提前还贷的罚息上也更友好。以渣打为例，只要还款满1年即可申请提前还贷，没有罚息处理。此外，想找到更优的贷款利率，也可以通过按揭公司，因为按揭公司合作的银行比较多，所以可以找到更多的银行，从中找出合适的。客户本人毕竟信息有限，未必可以找到最优利率。少数银行则不接受直客，仅限于通过按揭公司才受理。

综上，如果你没有看懂，或者数学不好，雅姐用更简单的话告诉你：

1.买一手楼你没得选择，只能在开发商合作银行里面选最优。

2.如果买二手，因为各种原因无法贷公积金，果断选外资银行。

3.如果你可以享受公积金贷款，算清楚账，一般贷款额度越大（夫妻临界点在500万，单身临界点在300万，也要看组合贷商业部分加点多与否），外资优势越明显。

4.申请外资银行房贷并不难！并不难！并不难！

大家好，今天和大家聊一聊如何向担保人催收。今天在网上看了一篇文章，说的是一个男人欠了250万跑路了，法院就找到他在昆明的母亲，要把她的房子拍卖了。然后这位母亲的反应非常强烈，她说我错在哪里？公平在哪里？你们把我的房子收了以后，我住到哪里去？她甚至说要把这个房子一把火烧了，她觉得自己很无辜。

这位母亲的儿子向同学借款，一次是借了150万，还有一次借了50万，一直没有还，他母亲作为担保人，现在儿子找不到了，从法律的角度来说，找担保人要钱也是合理合法的。债务人如果不还钱，就是担保人还钱，这是担保人的责任和义务，不然要你担保干什么呢？

担保人的常见借口在法律上不成立

但是这位母亲也说了，我只是帮儿子的忙，没想到会这样子，我的法律意识淡薄。我们去催收的时候，很多担保人也说是信贷公司的员工骗他们来签字的，他们就是帮个忙，这个钱也不是他们用的，是债务人拿走的，他们一分钱也没有用，找他们干什么？这些都是很常见的担保人经常会找的理由，但这些理由在法律上是不成立的。

我一直强调的一点就是就是债务人不还钱，就担保人还钱。因为债务人自身的条件不够，所以才需要担保。而且签合同的时候，信贷机构肯定也会告知这个担保人，如果出现问题，我们会处理你，问你要钱，打官司也会把你告进去。如果你当时不担保的话，我们不会把钱借给他，因为你担保了，所以间接造成了债权人的损失。

拿开头那个母亲为例，她如果不担保，不给儿子签字，人家会借给她儿子200多万吗？不会借的，这样子大家都不会有损失。所以主观的原因还是担保人自己造成的。不能把这个逻辑关系搞错了，因为我帮朋友的忙，我不懂法律意识等等的，因为你自己的原因造成了债权人的损失。债权人本来很快可以拿回钱，或者不给他放款，因为涉及到担保人现在还要打官司，还要处理担保人的房产等等情况，就很麻烦。

文章开头这个案件后来法院也给他母亲做了些工作，和她说了各个方面的原因，包括在她同一个小区给她租了一套房子。因为她唯一的住房拍卖了，要给她在同一小区找一套住房，保证她在5-8年内可以居住，就可以拍卖她的唯一住房了。后来这位母亲还是配合了，搬离了住处。所以在债务人不还钱的大多数情况下，我们要让担保人去还。

现在的民法典有一个新的规定，签订担保一定要签订无限连带担保责任，不要签一般担保。因为签一般担保的话，只有债务人还不起钱的情况下，才可以去找担保人。签无限连带担保责任，就是说只要他们不还钱，你找担保人要钱也可以，找债务人要钱也可以，谁有钱都可以去找。这样流程上快一点，所以结论就是你就让担保人签订无限连带担保责任就可以了。

今天关于担保的话题，简单就和大家聊到这里，谢谢！

房产是个好东西，既有住房功能还能当成一张大额信用卡，但这张信用卡能不能用，全看你自己。

房屋抵押贷款

从业8年期间，见过无数用按揭房做抵押的，当然也有很多人的房子贷不出来，到底是怎样的呢？

昨天遇到一个用户咨询，以他的案例为例，给你做为参考：

一个按揭房，总价140W，首付50万，按揭90万。还了2年，目前暂时还没拿到房子，想贷40万来还网贷信用卡，做债务重组。

她这种情况想通过房产做抵押是行不通的。

按揭房贷款的基本要求有三：

1、房子是现房在手

2、房子有产权证

3、房产有剩余价值。（房产总价的7成-未还按揭款）

这3条任何一条不满足，都行不通。

房屋抵押贷款

按揭房做贷款三套方案：

1、直接做按揭房二次抵押，大点的银行一般能做自家按揭的二抵，做他行二抵的是一些商业银行。

2、垫资赎楼，把按揭房的欠款找三方垫资公司结清，然后申请全款房抵押贷款。（这种一定要记得先出批复再做，要不然垫资费都弄高了）

3、做按揭房信贷。这种利息会高于抵押。适合小额短期周转。

我是晋四喜，一名在成都八年的房抵从业者，在成都这八年里，见过太多因为需要办理房屋抵押贷款而东奔西跑的客户，最后办不下来而心灰意冷，他们或多或少不是这里有问题，就是因为不懂银行的政策而踩坑，被骗。

在这上面分享房屋抵押干货也是为了让大家少走弯路，如果大家有这方面的问题，随时可以问我，一定知无不言。

宁波房产证贷款哪里好？

选择的方向：

1、国有银行、

2、股份制商业银行、

3、地方性小银行，

4、担保机构/民间机构。

宁波房产证贷款利率？

贷款人提供房产作为抵押，代表银行需要承担的风险较小，相应的贷款利率更低。

一抵年利率在3.7%-7%。实际利率还要考虑借款人的资质，最终以银行审批为准。

房产证贷款能贷多少

一般来说，抵押的房产不同，房屋成都房子抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60%，工业厂房的抵押可达到50%。

宁波房产证贷款需要什么手续和条件？

1、夫妻双方征信要好，不能有强制执行或者当前逾期的情况。不然拒贷的可能性非常高，假如爱人征信不好的话，也是会影响贷款利率的。

2、房产在本人名下超过3个月，且可以正常地交易过户办抵押

3、贷款人有真实的借款用途和还款来源。

所需资料：需要身份证、婚姻证明：结婚证（离婚证）、房产归属证明比如房产证（如果是新过户的要提供买卖合同）、银行网点打印的纸质详版征信、家庭户口本和个人流水（近一年）。

宁波房产证贷款多久能批下来？

在正常的情况下，个人去申请抵押房产向银行贷款，最快都需要15-30天左右才能拿到放款，如果在这过程里面，申请人的资质不好或者资料不全，银行就会延长你的放款时间，让你重新提交或者补一份资料给银行，毕竟银行贷款的条件比较严格，对于贷款人的各个方面都会审查清楚，所以，是快是慢大部分都是由贷款人决定了。

可以，但是一定要符合其要求才可以实行贷款。贷款办理条件：

1、在我国境内有固定住处、有本地城镇常住户口、拥有完全民事行为能力、18-65周岁的中国公民；

2、有合法且有固定经济收入的正当职业，拥有按期还清贷款本息的能力；

3、没有违法行为和不良征信记录；

4、贷款用途明确，符合国家规定，且能提供有关证明。

宁波一套住房可以贷款吗？

大部分银行是接受唯一住房抵押贷款的。用唯一住房抵押，借款人无力还款或拒不还款时，贷款机构还是有权追偿，可向法院起诉要求处置抵押资产的。　　也就是，假使抵押住房是借款人家庭唯一住房，贷款机构的债权还是不受影响的，借款人还是有义务还款。

宁波的贷款房能贷款吗？

1、 按揭的房子可以房屋二次抵押的，当然并不是所有的银行开通了再抵押业务

2、 首先是按揭银行的再抵押，如果没有相关业务，可以选择机构二次抵押贷款，可贷金额在剩余价值的最高8成

3、 再者，如果还款时间比较长，资金需求额稍大点，可以赎楼再贷，产品选择面更广及灵活，多了道赎证的流程，时效性稍慢一点

宁波住宅房可以贷款吗?

1.借款年龄：18周岁-65周岁，抵押人年龄+本笔贷款申请年限≤65岁；

2.面向客群：企业法人、股东，上班族

3.房屋性质：住宅、双拼房、别墅、标准化厂房、住宅公寓；

4.房龄要求：住宅、公寓：楼龄+贷款年限≤30年，其余≤20年；

5.房产要求：房产过户满1个月，接受关联公司、法定代表人、股东、亲属（可不持股）名下的房产抵押，接受本行/跨行房贷客户二次抵押。

本文知识点：

1、购买新房交首付注意事项

2、购买二手房交首付注意事项

3、交完首付还需要缴纳什么费用

购买新房交首付要注意哪些事项

第一，确认开发商五证是否齐全

五证是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。

一般开发商都会将这五证彰显在售楼处，如果没有摆放出来的话，那么在你决定买房的时候，也一定要问清楚这个项目是否都拿到了上述五证。

第二，确认好购房资质、是否符合贷款条件

现在全国大部分城市都有了限购政策，确认好自己是否有购房资质非常重要，必须在缴纳定金前就确认好。

其次，是否符合银行放贷条件，以免交了首付拿不到贷款。当下调控政策较为严苛，且银行额度也不足，对放贷条件要求较高，因而缴纳首付的时候，也要确认好自己是否能够成功申请到贷款。比如，征信是否有问题、额度能贷多少、首付来源是否有问题等。

第三，注意合同的条款内容

这个是为了避免霸王条款，有的开发商比较强势，合同中的权利与义务不对等。可以请一位律师帮忙把关。有不合理的地方及时指出。

此外，也要格外注意合同内关于所购项目的面积介绍，阳台、客厅、窗户等，是否与户型图的一致，以及交付标准是否与开发商承诺的一致。

第四，明确交房时间与违约责任

交首付的时候，要再次明确合同中是否标注清楚房屋交房时间，以及延期交付的违约责任等，如果违约了，将如何赔偿。

当下房地产市场下行，很多房企都，面临着资金链紧张的问题，能否如期交房已经成诸多开发商的一个大问题，所以，购买新房无比看清楚。

如果上述内容，合同都没有明确，则坚决不交首付。

第五，注意付款方式是否规范

购房者在缴纳首付款之前，应该先确定购房合同中是否有对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

还有些开发商在签合同之前会让购房者交纳一定数额的定金，但是却只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

第六，确定面积以及面积差异处理

购房合同中还应该确认面积以及面积差异处理，如果购房者购买的商品房在交房时出现了面积差异，合同上有约定的按照约定执行，没有约定的按以下内容执行：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房，或者同开发商协商。

只有在合同中对面积差异的处理方法有了详尽的说明后，才能避免出现此类纠纷问题。

二手房购房交首付要注意哪些事项

第一，千万不要提前交首付，一定按照合同约定时间付首付，防止房财两空，一般是在过户当天付首付比较合适。

第二，为了安全起见，首付款一定要打入资金监管账户中，现在银行都会有这样的资金监管服务。

第三，一定要确认好房屋产权。交首付前要再次确认房屋产权人，且必须是屋产权证上的所有人都同意卖房，否则后患无穷。

第三，忌阴阳合同。阴阳合同风险较大，也没有法律保障，为保资金安全，最好不要签订阴阳合同。

第四，合同内容一定要签清晰，二手房的买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，所以，买卖双方都要更加细心才行，尤其是在一些细节问题上。

比如针对买卖双方约定的责任和义务、房屋价款、交易方式、违约责任、付款时间、签订日期、费用交割等，要有清晰的规范，防范后续扯皮现象出现。

交完首付还需要缴纳什么费用

1、新房交完首付后，做好网签备案与贷款后，就等着交房吧。交房的时候需要缴纳一笔契税，契税是总房款的1%—3%不等，还叫缴纳住房维修基金，一般是总房款的2%—5.2%，当然还有物业费。

2、二手房交完首付，一般就剩下中介服务费了。当然也要看具体购房时的费用支付顺序，一般是包括个税、所得税、增值税、契税、工本费等。

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。