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都不是。是正式签订买卖合同后再做贷款手续。交了定金后约一周左右签订正式合同，签订正式买卖合同后约两周（这个时间得看银行和开发商那边的安排了）跟银行签订贷款合同。
拓展问答
谁知道买房交了定金和首付，由于贷款办不下来，可以退还定金和首付吗？
首先根据合同约定。如果合同没有明确约定，不是购房者的因素无法贷款，比如国家政策的变化，不可抗力因素等，是可以要求解除合同，退还定金和首付的。但如果是购房者恶意违约，或者由于本身资信等自身责任是不能退还的。按揭购房避免风险的注意点：
1、关注违约条款的赔付 目前，个人住房按揭贷款的市场准入门槛相比前些年，提高了不少，这也导致贷不出款而退房的情况开始增多。因此，在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。
2、签合同前自查还款能力 目前购房办按揭，既有先前就有的个人征信，又有目前的限贷，购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。 按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50％。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。
3、签补充协议 为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险．
买房交的定金手续办完了怎么一直不打款？
可以催告对方履行合同，并保留催告的证据，如果对方仍然不履行，可以考虑依据约定合同解除合同，并由其承担违约责任
但是签订完借款合同和抵押合同之后并不代表着银行就马上放款，这里面导致银行没能放款可能有两方面的原因：
第1个原因，银行资金比较紧张。
每个银行的房贷额度都是有限的，特别是到了年底的时候，银行房贷资金的额度会更加紧张，因为很多银行在上半年基本上就会用光当年的房贷额度，如果遇到这种情况，那银行放款就会延后，遇到资金比较紧张的时候，延后半年甚至更长时间放款都是有可能的。

如果因为银行资金紧张导致没能及时放款，那这种情况大家不用过多担心，只需要等一段时间，等银行资金比较宽松了，那么钱就可以正常收到了。如果银行一直以各种借口拒绝放款，那你们可以找个别银行工作人员适当的谈下，给他们一点点好处，说不定很快就可以放款了。
第2个原因，房贷被银行抽查到，而且发现不符合贷款条件。
一般情况下，如果买房者已经跟银行签订了借款合同和抵押合同，那基本上99%都可以正常放款的。但是如果运气不好的话，也有可能遇到一些特殊情况，这种特殊情况主要是监管部门抽查，万一购房者不幸被监管部门抽查到，而且发现了其中存在的问题，比如首付款来源违规，比如不符合当地的购房政策等等，这些情况都有可能导致房贷被取消的。

如果因为购房者被抽查到，而且条件不符合银行的放贷要求，那这种情况下银行就有可能把购房者的贷款拒绝掉，这就意味着双方的买卖就必须停止。
不过在实际当中，只要大家买房的各种程序没有出现违规行为，个人条件也符合银行的基本要求，那这种情况基本上不可能发生的。
其次、如果购房者因为自身的条件不符合银行要求贷款被拒绝，那双方就要协商好违约相关责任。
跟银行签订完借款合同和抵押手续之后，并不意味着住房贷款一定能100%放款，前面我们也提到了，购房者随时有可能被抽查到，然后因为条件刚好不符合而被停止发放贷款也有可能。
如果出现这种情况，那双方的交易就只能停止，而这种情况是因为购房者自身的原因导致贷款被拒绝的，是购房者本身存在过错，所以一旦出现这种情况之后，购房者就属于违约，这样他所交的定金可以不退回或者只退回其中一部分。

比如购房者在买房的时候交了10万块钱的定金，结果银行拖了几个月时间都没有放款，在等待放款的这段时间刚好被抽查到，最后贷款被拒绝，那么在这几个月当中，对于卖房人来说，实际上有一些潜在的损失的，如果因为房价下跌，那损失会更大。
针对这种情况，大家可以根据自己实际的损失要求购房者支付一定的违约金，所交的违约金一般以给出售一方造成的损失的1.3倍为参考。一旦购房者支付违约金之后，大家必须把多余的定金退回去，同时所收的首付款也必须退还给购房者。
