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买房如果不是一次性付清全款，就绕不开贷款问题。最常见的是商业贷款，这个与每个月20日央行公布的LPR报价息息相关。此外，还有公积金贷款和商贷转公积金等相关问题。下面一起来了解一下！
01商业贷款
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年2月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.6％。本月两个品种LPR均与上月持平，符合市场预期。
此前，2021年12月和2022年1月，1年期LPR连续两个月下降，分别下降了5个基点和10个基点；2022年1月，5年期以上LPR下降了5个基点。
什么是LPR？LPR和我们的房贷利率是什么关系？
LPR全称叫贷款市场报价利率，简单来说就是浮动利率，也就是说，不管你是买房还是个人信贷消费，找银行贷款，贷款利息的多少都要参照这个利率。
根据规定，国内的18家商业银行，每个月20日都要向央妈提交一个他们自己的贷款利率，然后由央妈去掉一个最高和最低，把其余的加权平均，算出来的就是LPR。
所以LPR从理论上讲，每个月是可以浮动的，LPR上升，企业贷款、个人消费贷款，包括房租、房贷的成本就会升高，下降的话成本就会降低。
一般来说，一年期的LPR主要是给企业借贷或者个人消费这些短期贷款做参照，主要是服务于实体产业和经济，五年期以上LPR主要是给房地产贷款等长期利率做参照。
但是，LPR它是一个参考标准值，各地商业银行是可以根据这个标准值，结合自己的实际情况加点或者减点。也就是我们最终的房贷利率=LPR（基础利率）+BP（浮动基点）。
02公积金贷款
购新建商品房申请公积金贷款的购房合同签订时间在一年以内，家庭购买首套房申请公积金贷款的，基准贷款额度为70万元，所购住房建筑面积在144平方米（含）以下的，最高贷款比例不超过房屋总价的80％，最低首付款比例20%；建筑面积在144平方米以上的，最高贷款比例不超过所购房屋总价的70％，最低首付款比例30%。
购新建商品房申请公积金贷款的家庭购买二套房申请公积金贷款的，基准贷款额度为50万元。最高贷款比例和最低首付款比例参照首套房标准执行。
目前，住房公积金贷款期限在五年以下（含五年），首套个人住房公积金贷款年利率为 2.75%；五年以上首套个人住房公积金贷款年利率为3.25%；二套个人住房公积金贷款年利率按同期首套公积金贷款利率的1.1倍执行。
贷款期限内如遇国家调整利率，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应利率档次进行调整。
（一）贷款对象：
在武汉住房公积金管理中心按规定连续正常缴存达6个月（个人公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间满180天；缴存账户状态正常；公积金账户申请贷款前六个月连续正常汇缴不能断缴；公积金账户余额大于或等于月汇缴额的6倍）及以上的职工，可申请公积金贷款或组合贷款。
（二）贷款条件：
借款人应同时具备下列条件：
1、有较稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；
2、购买、建造、翻修、大修具有完全产权的自住住房；
3、提供符合管理中心及其分支机构认可的担保；
4、购房首期付款的金额不低于规定比例；
5、借款人及配偶无住房公积金还贷债务且无尚未还清并数额较大、可能影响公积金贷款归还的其他债务；
6、借款人及配偶个人信用良好，无还贷方面的不良信用记录，符合中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》；
7、缴存职工申请住房公积金贷款的年龄下限为年满18岁，年龄上限为男职工未满60岁，女职工未满55岁。
公积金贷款办理流程
一手房公积金贷款办理流程：①贷款咨询、申请：借款人可向受托银行咨询贷款有关政策及办理程序，并领取《新建房个人住房公积金贷款资料夹》。②贷款受理、初审：受托银行在公积金系统中录入借款人信息并进行初审。③贷款复审：受托银行复审人员复审资料，录入复审信息。④贷款终审：管理中心对受托银行送交的贷款资料进行终审。⑤签订合同：公积金中心终审通过后，受托银行应当与借款人面签借款抵押)合同，签署房产抵押登记等相关贷款资料。⑥抵押登记：受托银行办理抵押登记，系统登记抵押物信息。⑦资金发放：受托银行核对放款资料录入放款信息，确认放款。
二手房公积金贷款办理流程：①贷款咨询、申请：受托银行对借款人及卖方进行面谈做好谈话笔录之后，对初步审核符合条件的借款人发放《存量房个人住房公积金贷款资料夹》。②贷款受理、初审：受托银行在公积金系统中录入借款人信息并进行初审。③贷款复审：受托银行复审人员复审资料，录入复审信息。④贷款终审：管理中心对受托银行送交的贷款资料进行终审。⑤签订合同：公积金中心终审通过后，受托银行应当与借款人、购房人面签借款(抵押)合同，签署房产抵押登记等相关贷款资料。⑥抵押登记：由借款人与卖方办理房屋交易过户手续。受托银行办理抵押登记，系统登记抵押物信息。⑦资金发放：受托银行核对放款资料录入放款信息，确认放款。
名词解释
受托银行：受武汉住房公积金管理中心委托办理公积金贷款的银行。目前有19家：建设银行、工商银行、中国银行、招商银行、民生银行、交通银行、中信银行、农业银行、光大银行、汉口银行、兴业银行、浦发银行、农村商业银行、华夏银行、广发银行、湖北银行、邮政储蓄银行、渤海银行、平安银行以及其受理公积金贷款的经办网点。
公积金贷款额度
对于想办理公积金贷款的朋友们，最关心的应该就是自己可以贷多少钱了。
那么在哪里能计算自己的可贷额度呢？下面就为大家归纳一下可贷额度试算的途径。
(1)若借款人符合公积金贷款条件，可注册登录个人网上业务系统，在“我的公积金贷款-可贷额度”中进行额度试算，或者携带身份证到就近的公积金分中心柜面、公积金受托贷款银行柜面进行额度试算
(2)通过以下两个贷款计算公式取低值试算：
①贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)x35%x12个月x贷款年限
②贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)x20倍x借款人缴存时间系数
具体缴存时间系数详见下表:
以上额度试算都是仅作为参考的，具体贷款额度在满足当年公积金贷款最高限额、贷款最高比例的前提下会根据借款人的还款能力、征信记录等因素综合确定，以最终审核为准。
公积金贷款所需资料
除商贷所需的全套资料外，公积金贷款还需提供：
1、公积金缴存证明原件一份；
2、银行版征信报告；
3、提供近6个月公积金缴存明细；
4、单位委托其他企业代缴的必须提供所在单位的劳动合同并提供所在单位与缴存单位签署的代缴协议，社保明细，个税明细。
公积金贷款申请不予受理的情形
申请公积金贷款的借款人及其配偶（以下简称借款人及配偶）存在被列入“中国执行信息公开网”失信被执行人名单的情况，以及个人信用报告有以下情形之一的，其公积金贷款申请将不予受理：
①申请公积金贷款时存在“呆账、欠费、欠税、资产处置、行政处罚、账户冻结、保证人代偿” 和“强制执行记录”等情形的；
②贷款、贷记卡逾期所欠款项尚未还清的；
③贷款（国家助学贷款除外）、贷记卡、准贷记卡最近24个月还款记录显示，连续逾期（透支）达到3期及以上或累计逾期（透支）次数达到6次及以上的；
④贷款（国家助学贷款除外）、贷记卡、准贷记卡最近60个月还款记录显示，累计逾期（透支）次数达到12次及以上的。
依据我市住房公积金信用评价管理规定，被评定为B级和C级的借款人及配偶，其公积金贷款申请不予受理。
公积金贷款申请可予受理的情形
①借款人及其配偶的个人信用报告显示有逾期记录，但未达到前述规定条件的，借款人及配偶在补充提供逾期情况说明，并签署按时偿还公积金贷款的书面承诺等贷款资料后，公积金贷款业务经办银行可受理其贷款申请。
②借款人及配偶的国家助学贷款有逾期记录，在申请公积金贷款时已还清的，在签署按时偿还公积金贷款的书面承诺后，公积金贷款业务经办银行可受理其贷款申请。
③借款人及配偶的贷记卡、准贷记卡逾期（透支）记录超过前述规定条件，但全部因未缴纳年费所致，由发卡行出具相关证明后，公积金贷款业务经办银行可受理其贷款申请。
④个人住房商业贷款转公积金贷款在遵循以上信用审核标准的同时，还应同时符合该笔商业住房贷款近12个月内无逾期还款记录（以人行征信报告为准）。
相关名词解释：
1、贷款、贷记卡、准贷记卡连续逾期：指单笔贷款或单张贷记卡、准贷记卡连续月份均有逾期记录。
2、贷款、贷记卡、准贷记卡累计逾期：指单笔贷款、单张贷记卡、单张准贷记卡所有的逾期记录累计。
03商业贷款转公积金贷款
所谓“商业贷款转公积金贷款”，就是住房公积金缴存职工将本人尚未结清的商业性个人住房贷款（不含组合贷款中商贷部分）转为公积金中心审核发放的公积金贷款的一种行为。
哪些人可以申请商转公贷款业务？
凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，在我市购买新建商品房（一手房）或存量房（二手房）时办理了个人住房商业贷款的，必须以本人（以下简称“转贷人”）名义申请商转公贷款。
商转公贷款有何要求？
①转贷人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力, 年龄在18周岁（含）至法定退休年龄期间，即男性未满60周岁、女性未满55周岁；
②转贷人及配偶信用良好，同意授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用报告，并符合公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》；
③转贷人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力；
④无尚未结清的住房公积金个人贷款，且无影响住房公积金个人贷款偿还能力的其他债务；
⑤同意提前结清原商贷余额；
⑥原商贷发放后已正常还款12个月及以上，并提供由发放该笔贷款的商业银行出具的原商贷正常还款和贷款余额证明；
⑦原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》，产权明晰；
⑧转贷人及配偶同意由公积金中心认可的担保机构提供商转公贷款担保；
⑨转贷人及配偶同意由公积金中心委托的房屋评估机构出具存量房《房屋估价报告书》；
⑩同意用原商贷住房进行抵押担保；
⑪存量房商转公贷款房屋房龄（以建成年份为准，下同）不超过30年（含30年）。
商业贷款转公积金贷款额度有何限制？
商业贷款转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过公积金中心关于新建商品房、存量房贷款额度与比例的规定。目前，公积金贷款首套房最高转贷额度为70万元。
转公积金贷款期限有何要求？
新建商品房商转公贷款最长期限不超过30年。存量房商转公贷款最长期限不超过30年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限。同时不得超过转贷人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。商转公贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。上述贷款期限以其中最短期限作为贷款期限。
“商转公”办理流程？需要准备哪些证件？
办理流程↓↓↓
贷款咨询→提交申请→贷款受理→办理担保→签订合同→预存资金→银行复审→公积金中心终审→贷款发放→办理抵押。
需要准备的资料↓↓↓
①贷款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；
②婚姻状况证明原件及复印件（单身需签署单身声明）；
③原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件及复印件;
④原商贷的《借款抵押合同》原件和《武汉市商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》复印件；
⑤原商贷银行出具的转贷人原商业贷款近12个月的还款记录，以及截止商转公贷款申请日的原商贷余额及剩余贷款期限的证明；
⑥由公积金中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》；
⑦公积金中心和贷款银行要求提供的其他证明材料。
申请周期是多久？
商转公贷款终审环节不超过5个工作日。
商贷转公积金贷款可提前还款吗？
①借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，按照借款合同已计收的贷款利息不作调整、不退还，也不收取违约金。
②借款人从贷款发放的次月起，可到其贷款银行所属公积金业务经办网点办理提前部分归还或提前结清贷款业务。提前部分还款的，提前还款后公积金中心会根据借款人选择的提前还款约定方式（缩短贷款期限或减少月还款额）来重新计算剩余贷款的月还款额或剩余贷款期限。
若贷款后信息发生变更如何处理？
主借款人及配偶的身份信息变更：
本人携带公安机关出具的相关材料及本人身份证到就近的公积金中心各分中心办理。
还款账号变更：
1、办理条件：
借款人及配偶有尚未结清的住房公积金贷款。
2、所需资料：
①借款人持本人身份证原件及复印；②公积金贷款还款储蓄卡。
3、办理地点：
贷款银行所属的公积金贷款业务经办网点。
商业贷款转公积金贷款是否收取费用？
客户在申请办理“商转公”业务时，因涉及担保机构对公积金贷款抵押债权的阶段性担保，担保机构依据其行业市场标准收取担保费用，市公积金中心不收取任何费用。另外，对于存量房（即二手房）“商转公”业务，还需出具中心认可的房屋评估报告，评估报告由公积金中心认可的房屋评估机构在贷款审批过程中直接出具，申请人无需自行提供评估报告，也无需出具评估费用。
“商转公”贷款对信用逾期的核定标准？
2020年10月23日，市公积金中心印发的《武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》（武公中规﹝2020﹞3号）中，已明确要求客户申请商转公贷款时，必须符合“原商贷发放后已正常还款12个月及以上，并提供由发放该笔贷款的商业银行出具的原商贷正常还款和贷款余额证明”的规定。
商贷还款过程中有逾期行为（逾期记录以人行征信报告为准），属于未认真履行商贷合同约定的还款义务，属非正常还款。故申请人原商贷还款过程中只要有逾期行为，其商转公贷款申请不予受理。
“商转公”贷款的担保公司有哪些？
商业贷款转公积金贷款需要担保机构提供阶段性担保，主要是为了落实公积金贷款的抵押担保手续，以防范贷款风险。
目前为我市商业贷款转公积金贷款提供阶段性担保的担保机构有2家，分别是：武汉中喆融资担保有限公司；武汉信用风险管理有限公司。
