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这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问: 星叔，请赐教:坐标宁夏银川，二套房，面积均在130平，一套A为优质学区（小到初中），近两年单价涨翻一倍（1.2万）考虑孩子上学方便，孩子初中毕业前近10年应该都不会换住地。另一套B周边环境不错（公园，商业），已持有9年未住（12年购买，目前1万已翻1倍），未出售，将来10年也不会住。后续也只是被动跟涨。夫妻二人年收入35w（另年公积金6w），工作稳定，年龄35。
1.卖出B置换:
方案1:首付100万，置换阅海cbd北师大附近新盘（单价1.5万_2万）:希望保值同时改善面积，缺点是十年内不居住享受不了，同时该片区已是银川楼王地价（最高突破2万），银川区域经济发展后续支撑不看好，且学区北师大才招生，后续升学率还未验证，后期是否保值增值不确定性大。
方案2:全款再买现住小区一套，一是老人居住就近照顾孩子上学，同时因有学区预期保值。缺点是小区内房子有点老（2013年左右）。
方案3:100万作为首付，在就近城市投资，西安限购，请推荐其他。
2.B不卖:老人从地市搬来退休居住，现有子弹50，（已定车，车价45万，退定车款损失2万），购置学区房投资。
请星叔:一是分析下银川房价高涨的原因，是否很快会下跌。二是助我个人理清思路，选择最佳方案。个人注重稳定，目的保值升职，尽量未雨绸缪，能为孩子创造条件，以后多一个选择。谢谢！
回答：你好，先说结论：
我更看好方案3，卖出B，置换投资其他能级更高城市，为将来多一个选择提前布局。
1.先说说银川。
银川的价值很低，二手市场也很差。整个银川市才200万的人口，穆斯林占1/4以上，西北边陲人口流失也非常严重。不看好。
西北就到西安为止。问题的关键在供应量，加上三四线普涨，三四线城市也会有一点涨幅。我们买房，其实是买的大城市的土地住房。
每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于银川这些地方来说，不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值。
银川排不进top20，没有人口净流入的城市，短期有小价值，长线看不乐观。
2.关于投资城市。
目前全国楼市来看，比较热门且中长期潜力较大的就是大湾区和长三角周边城市。
考虑限购因素，并结合你的情况来看，我推荐重点考虑3个城市：
a. 西安
西安对你来说有距离优势，没有房票可以考虑不限购区，西咸新区。重点关注沣东新城核心区域的楼盘，比如天地源在沣东的新项目，在售的项目可以关注沣华熙城（绿地超高层旁边）。还有就是西咸能源金贸区板块的电建洺悦府，也是值得投资的。
b. 重庆
重庆不限购，且今年二线城市里涨幅行情不错的城市，现在还可以买，但要选对板块，比如照母山 江北嘴等。
c. 珠海
大湾区里的城市都很火，比如这轮行情已经上涨完的深圳 广州 东莞，现在资金开始轮动到临深 临广城市，值得关注的是佛山和珠海。
没有房票的话，珠海相比来说进场更容易一些，可以关注唐家北围和珠海航空新城板块。
提问：星叔好，目前现在面临两种选择，一是有机会转到体制内当公务员，二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势，该如何做抉择？希望能够指导。
回答：每个行业都有上限的情况和下限的情况。
很多人提起体制内，往往想到的是一辈子是个科员，碌碌无为、身无长物、一无是处；
而比如金融行业，想到的就是身着正装，在高档论坛上侃侃而谈，对着各种行业发展做出敏锐的分析，然后年薪百万，拥有豪车豪宅，迎娶白富美。
如果反过来比较：假如你在公务员行业，当着一把手，成为一方诸侯，在你的领导下一幢幢高楼拔地而起，同时又谈笑间樯橹灰飞烟灭。
同时，你在金融行业的同学，拿着四五千的死工资朝不保夕，日复一日的做着机械的EXCEL，还天天加班，几年之后除了熟悉运用快捷键之外也不觉得自己学到了什么，业务的低端导致随时可能被更年轻的人取代，望着节节攀升的房价望洋兴叹，不敢下馆子不敢旅游不敢谈恋爱。
所以，不要说哪个行业强于哪个行业，关键在于每个人能够努力的让自己坐在哪个位置上。
提问:星叔，你认为未来上海会像美国一样分化出富人区和穷人区么?相隔一条街道但是房价会差很多。还是依然遵从内中外环位置差价?
回答：总体来说，未来的房价是内中外环，向外价格衰减。
同时存在部分相对较远的热点地区，因为周边有大量优质产业，有局部的价格高点，比如现在的张江，比如大宁，比如未来的大虹桥。都出现了距离更远，反而价格更贵的情况。
这是因为房子贵不贵，是看它受周边产业的辐射效应，而不是一味看它离人民广场的距离。
再到局部某个板块里。也会出现两个小区，相隔不远，价差极大的情况。这种常见于棚户区旧改里的新项目，比如瑞虹新城和它周围的老破小或者2000年左右的房产价格就差很多。
瑞虹10万，2002年的香港丽园才7.2万。还有现在东外滩开的新盘都到了10万+，其他老大楼、老破小价格才一半。
这么大的价差不完全是房龄的原因，还是有社区人文，业主资质的贫富差距的问题。
重点说说，这种一个片区里两个小区，价差极大的情况的价值判断。
我是不看好，那种棚户区里鹤立鸡群的豪宅的，除非未来能有稳定预期，能把周围棚户都拆掉，否则不要买。
大家一定要明白，一个小区的容积率高不高，品质高不高，不能只看这个小区本身，要把周长一圈的小区当作整体考虑。
在这种情况下，高价房涨幅会受到低价房的影响的。
提问：星叔，你好，坐标上海，想买房但是还差点钱，要等明年估计才能买的起，打算先好好工作。但是慢慢了解多了，看到星叔说的很有道理，还是应该咬咬牙，先上车。要不要借点钱先买一个目前跳一跳能够到的房子？但是又怕压力太大，星叔该如何选择？
回答：我发现，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。
为什么不买房？因为首付差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，中美关系比以前更加紧张...只要不买房，你总有各种理由，总能看到各种问题。
这类人的特点是，凡事特别喜欢追求完美，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。
但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。
真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首付不够就去借，贷款不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。
在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来。
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