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最近在朋友圈中看到这样的一种债务优化操作模式，简单来说就是全款代购买房，然后操作抵押贷款和装修贷款。主要针对客群：网贷负债高、名下无资产且已经无法申请银行信用贷款。
01 具体操作模式
1、增资破局：为客户增资，名下添加资产。具体方法为给客户垫资买房，房产放在客户名下，实现“增资破局”。
2、两种贷款：买房后，同时操作抵押贷款和装修贷款。
3、朋友圈具体案例：客户自身网贷欠款40万，垫资房垫资200万全款买房，后期操作房屋抵押贷款200万（十成放款），装修贷款210万（多家同时安排）。
注：考虑图片使用可能涉及的问题，不便于上传朋友圈宣传图片。
想要通过这样的方式实现债务优化，有两个前提条件：
1、房价上涨，实现了增值，给后期抵押贷款留出额度空间；
2、征信状况在这过程中逐步向好的方向发展，前提是还得垫资帮客户还掉网贷，改善征信问题，不然银行的征信要求是没法通过的。
02 计算分析
我们看下案例中的负债
1、月供粗算：
210万装修贷款，装修贷款一般为5年期，那么210万产生的每月本金为35000元，月费率假设0.25%，那么每月的费用（也可以理解成利息）为2100000*0.25%=5250，那么装修贷产生的月供为35000+5250=40250；
200万银行抵押贷款，假设按当前的低利率来算，假设年化3.85%，这已经是非常低了，那么先息后本还款方式下月供为2000000*3.85%/12=6417，如果是等额本息还款方式月供更高。这样总的月供为40250+6417=46667；
当前40万的网贷，如果按一年期算，每月月供也为46667的话，反推出来的话年化利率要高达70%了，这是非常符合网贷的利率了吧，甚至比真实网贷利率还要高。
2、总体负债：
抵押贷款、装修贷款，都产生新的负债，并且负债总和会高于原有的负债总和，200+210=410万，远大于40万。还掉网贷40万，垫资买房200万，再加上一些费用（暂估10万），那么剩余资金410-40-200-10=160万元。但是需要知道，这么多贷款的月供已经远远超过自身收入，也超过了网贷带来的月供，可能在后期的一段时间里，这160万，可以用来偿还月供，但是持续时间不会很长，算这样一笔账：
假设抵押贷款为先息后本还款方式，一年后需要还款，160万不够，而且也不剩160万了，装修贷一年的还款已经占用资金40250*12=483000,160万只剩112万了；
假设抵押贷款为等额本息还款方式，200万抵押贷款的月供不会低，假设按20年摊还计算月供，每期月供也要达到10000多，加上装修贷款，月供合计5万多，假设按5万算，一年60万已花完，剩余100万，也仅能再支撑一年多一点。
所以，这种方式优化债务，后续隐藏问题不得不提前考虑。
03 其他风险
这种优化债务的方式还可能存在其他一些风险，比如说：
1、房产虽然放在了客户名下，但是不是自己想要的房产（比如说地段、学区等），都是没法由自己进行充分选择的；
2、这有点类似借名买房，借名买房产生的法律纠纷从来不在少数；
3、也可能面临着被套牢的风险。
总之，负债人群不在少数，优化债务也为贷款余额做出了“贡献”，不管何种方式优化债务，必须合法合规，符合自己的实际能力，不然就是无底洞，从一个债务陷阱跳到另一个债务陷阱中。
