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购房者遇到所购买的房屋楼盘烂尾怎么办？自去年开始，多家大型品牌房产企业因现金流断裂、债券不能兑付频频陷入债务危机，导致部分楼盘无法按期交付、甚至烂尾。房地产开发商以“空手套白狼”之姿，仅凭“一纸空文”就轻而易举地获得了一笔零风险零成本的巨额贷款，将利息全部转嫁给购房者，于是减配减标、延期交付、质量缺陷、烂尾楼盘等房地产问题乱象丛生。那么购房人为无法交付的烂尾楼盘倾注了几乎全部财富,甚至为此背负了巨额贷款，他们该何去何从？楼盘烂尾，商品房买卖合同被解除，购房者能否不再偿还剩余银行贷款？本期栏目邀请辽宁观策律师事务所周拓夫律师进行解读。
周律师解释，情理上可以，否则无辜的购房者“房财两空”，不免有失公平正义，但法理上却受到合同相对性原理的束缚。
所谓烂尾楼，是指项目开工以后，停工一年以上的房地产项目。楼房烂尾的原因很多，有开发商破产、资金短缺、卷款潜逃、违法建设被停工等等，绝大多数是因为开发商资金链断裂，没钱继续投资开发，又找不到别人接盘。在楼盘烂尾纠纷中，大多案件判决购房者继续还贷。如果上网搜索诸如“按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗”,除了同情之外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为“老赖”，上了银行的黑名单，甚至被银行起诉，吃上官司。
大多数银行以及开发商的解释是这样的，你贷款买房，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。既然是开发商破产交不了房，那你就去找开发商，不影响银行跟你的借款合同，该还的钱不能少。
但即便你去找开发商，甚至起诉，其实也没什么用，因为房子烂尾、开发商破产，意味着要么相关责任人已经“卷款跑路”，要么就已经到了资不抵债的地步，无论哪种情况，房款都很难再退回来了。
如果你坚持不还贷款，那么这属于违约行为，银行可以把你纳入征信黑名单，也可以直接起诉，如果法院判决后你还是拒不还款，还可以申请强制执行，拍卖你的房产，如果所得款不够，还有可能执行你名下的其他财产。如果你还不配合，甚至转移隐匿财产，甚至可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。
在这样的规则下，几乎所有购房者都默认了悲催的命运，老老实实给银行还贷款。但近期浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。该案出现了重大反转，裁判楼盘烂尾后，由开发商偿还剩余贷款。
2014年4月，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套房屋，向银行贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，之后该楼盘烂尾。2018年，开发商破产清算，因涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，破产管理人书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院判决：双方在实质上一致同意判决解除个人购房借款及担保合同，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）共计220余万元。一审上诉最终宣告许先生败诉，原本的按揭变成一次性支付220余万元，这对于许先生来说肯定是无法接受的。
理由是：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。
于是就有了接下来的二审。二审法院判决：银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。让人不敢置信的是，二审居然迎来了“大反转”，嘉兴中院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。
理由是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。
至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（房产公司）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款，而这条约定却被二审法院给否决了。二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。
这个结果出乎了所有人意料，二审法院为什么会如此判决呢？事实上，从常理上来讲，购房者对任一合同解除均无过错，没有取得房屋，也没有实际占有贷款，却仍需还贷。相对的，开发商实际占有使用了贷款，没有交房，还不用返还收到的贷款，有违公平原则，而“谁拿贷款，由谁返还”的做法显然更符合公平正义。
从国内司法实践看，这个案件胜诉的关键点在于开发商因进入破产清算程序，经破产管理人调查无法交付房屋，致使商品房买卖合同解除。主合同解除，担保合同无效；担保合同是主债权债务的从合同，其效力的产生与消灭依据主合同而定，担保合同是对主合同中债权的担保，当主合同都解除时，其债权也就不存在了。所以只有满足开发商建设的楼盘烂尾无法交房，双方签订的《购房合同》解除的前提条件下，银行到法院起诉你继续还贷也不会胜诉！
律师提醒，购房者在购买期房时应谨慎，尽量选择有实力的大开发商和“五证”齐全项目，这样才能大概率避免遇到烂尾楼。
如果购房者不幸买到了烂尾楼无法交房，可考虑选择如下方案：先调查清楚所买楼盘烂尾的原因，不要急于向法院起诉，先给开发商一点时间，看其能否在短时间内筹集到资金，完成工程。实际上楼盘烂尾之后，政府也会介入协调，尽量筹集可用资金完成工程，向购房者交付房屋；如果还是无法解决，可以起诉至法院，请求法院判决解除购房者和开发商之间的商品房买卖合同法律关系；然后同时请求或另行到法院起诉请求判决解除你和银行之间的按揭借贷法律关系和由此产生按揭担保法律关系。这样，只要购房者胜诉，其购买商品房的按揭贷款才直接由开发商偿还给银行，购房者就不需要再继续偿还银行按揭贷款。
这个案件的胜诉，也在一定程度上督促开发商保质保量交付房产，保障普通购房者的合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展。
来源：辽宁省律师协会官微
