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日前，美国住房抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)表示，美国30年期房贷利率的单周涨幅达到5.78%，创自1987年以来35年的新高。
自2021年同期以来，房屋抵押贷款利率大幅上升，当时30年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.93%，一年时间，贷款利率增长了一倍，多还的贷款都已经可以再买一套房子了！
无论在利率如何高涨，选对适合自己的贷款产品其实都是为自己省钱。
今天一起来深入了解，美国最常见的两种贷款的优缺点，选对适合自己的贷款。
贷款的两个“基本款”
在美国，看似多种多样的贷款种类，其实都是从两个“基本款”衍生出来的，搞懂这两个基本类型，再结合自身的贷款条件，就更清楚自己适合申请哪类贷款了。
1.浮动利率贷款（Adjustable- Rate Mortgage，缩写ARM），有3-1、5-1、7-1三种类型，指的是还款总时长30年的前3年、5年或7年里，贷款利率是固定的，而锁定期之后的利率，根据每年市场利率水平（Index）来决定。通常贷款公司会给出利率的限制区间，比如将利率限定在2.5~8%之间。
2.固定利率贷款（Fixed- Rate Mortgage，缩写FRM），即无论市场利率如何改变，在较长的年限内每月的贷款利率都稳定不变。这种稳定的代价就是比ARM锁定期的利率要高于当下的利率水平。
30年期固定利率与15年期固定利率波动图，图片源自MND
两种贷款的优劣
- 浮动利率贷款ARM/优势:
浮动利率贷款适合打算短期持有房子的买家。
浮动利率贷款ARM的锁定期利率一般低于相同情况下FAM（美国金融抵押贷款有限责任公司）的利率，因此如果不打算长期持有，而是几年以后搬离或者换房，使用浮动利率贷款ARM方式贷款更省钱。
浮动利率贷款ARM可能拿到更高的贷款额度，可买的房子价格可以更高一点。
如果锁定期后的市场利率下调，将减少还款成本，享受低月供。
- 浮动利率贷款ARM/劣势:
浮动利率贷款ARM的计算方法相对复杂，存在被贷款公司蒙骗的风险。选择这一方式贷款，尤其对于华人群体来说，一定要选择值得信任的贷款经纪人，协助把控利率限制和调整的细节。
另有一种可能，锁定期过后若市场利率高涨，月供将突然变高，且持续在高值。
- 固定利率贷款FRM/优势:
利率及月供都会保持稳定，无论在未来利率怎样波动，都不影响贷款人的支出。稳定的还款可以让家庭财务规划更容易。
计算方法非常容易理解，不会有浮动利率贷款ARM进入后期浮动阶段会出现的复杂情况。
- 固定利率贷款FRM/劣势:
因为固定利率贷款FRM锁定的利率高于浮动利率贷款ARM锁定利率，因此对于贷款人来说，前期的月供成本较高。
如果市场利率下调，相比较而言，手中的贷款合同将变“贵”。如果想通过贷款重置来降低月供，则又这需要支付几千美元的费用，还要再去产权公司花几个小时理清自己的税表、银行单据等。
另外，各个借款公司给出的固定利率贷款FRM条款基本相似，贷款人可挑选余地很小；而ARM通常可以根据情况进行个性化定制，选择较多。具体选择，可以咨询专业的贷款经纪人进行评估。
图片源自Investopedia
如何选择贷款?
贷款之前，每个买家可以结合自身情况，搞清楚以下几个问题：
- 房子是否打算长期持有？
- 如果未来浮动利率飙升，我是否可以承受？
- 如需贷款重置，支付交易费用是否合算？
- 目前整体利率环境如何？上升还是下调趋势？
- ARM多久调整一次？什么时候调整？
简单说，若是长期投资，建议选择固定利率FRM，短期投资建议选浮动利率ARM。
- 担心利率飙升会超过浮动利率的最高水平且维持高值，建议选择固定利率FRM。
- 如利率大幅下调，需贷款重置，可获得当下较低的利率。但需要将贷款重置需要支付的费用作为成本考虑，节省的月供多于重置费用，建议重置，否则不建议。
- 如整体利率处于历史高值，且呈下降趋势，建议选择浮动利率ARM；如整体利率市场处于历史低值，呈上升趋势，建议选择固定利率FRM。
图片源自mortgagecalculator.org
要关注ARM利率调整的频率。最初锁定利率结束后，调整利率根据银行/贷款机构的不同，有的按年调整，有的按月调整。这部分可咨询贷款经纪人，经过测算选择合适的贷款方式。
总之，贷款买房涉及很多方方面面非常复杂，通常有经验的地产经纪人可以推荐靠谱的贷款经纪人，而且买家不用担心经纪人的佣金和利率相挂钩，这在美国受到法律保护，所以大家可以放心大胆咨询经纪人给出专业的建议。
