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回顾621楼市新政，
对比从前的“新政”，
武汉楼市的政策面从未如此“纠结”和“反复”。
从最初实操放开限购，到中途突然收回，再到最终确认，辗转、曲折、迂回。
虽说，没有明确的时间和官方文件，但根据武汉官方向外界媒体正式回复的新闻报道来看，敲下确认键是在6月21日。
所谓新政，即针对刚需，东西湖区、黄陂区、江夏区、经开区可以随心买了，改善群体也有了福音，在主城区可以买第3套了，甚至最多可以买4套。
改善的福音，就在今天中午戛然而止！
已经有人求证，目前各大银行陆续收到通知，第三套房要停贷了。
换言之，如果你名下有两套房，且贷款已结清，在主城区可以买第三套房，但不能贷款。
全款买房，对于大多数改善来说，无异于晴天霹雳。
千呼万唤始出来的武汉楼市新政，一波三折，耐人寻味。如今，半个月过去了，此时突然停贷，难道是官方认为改善需求已经得到缓解了嘛？
那么，这一轮新政成效到底如何？
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根据武汉房管局的官网数据显示，从6月21日开始，各个区域的网签备案数据，均有不同程度地明显上涨。
不过，以6月21日为时间分界点，各个区域的网签备案数据表现力，喜忧参半。
整体来看，大多区域的数值高峰都在6月21日之后的7天里，扎堆6月30日前后，并且在7月1日后，出现明显回落。
在主城区之中，武昌区和硚口区，出现较大的数据波动，究其原因，受单盘影响较大，比如，价格击中了武汉500-600万改善的福星惠誉月亮湾壹号，再如打折跑量的汉口1872，短期内冲高了该区域的网签备案房源。
江岸区和江汉区，也是如此。
主城区中，唯一显得有点“蹊跷”的是东湖高新区，近半个月的数据高峰，出现在6月17日，50套，但6月21日新政后，却平平无奇，楼市新政并没有助推宇宙中心。
东湖高新区的最高价冲击3万未果，但二七滨江的绿城黄浦湾，其143平米的高区毛坯房价却卖到了5.4万元/平米，如果加上个性化装修包，每平米最高可以卖到将近6万。
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在四大放开限购的区域中，东西湖区是这几天的标题噱头，一鸣惊人！
7月1日784套，占了当天全武汉市网签备案房源的6成！对照7月3日的18套，这种落差程度，堪称武汉楼市版马里亚纳海沟。
这784套网签备案数据，全是楼市新政引发的狂欢？
真不一定。
查询房天下和贝壳网后，东西湖区大约有60个住宅楼盘，包括了封盘、停工的楼盘。
首先，对照今年上半年1-5月，武汉房管局网签备案数据日均两三百套左右，而东西湖区7月1日井喷784套，相当于超额完成全市两天的销售任务，并且，东西湖区5月去化662套，那么，7月1日一天的备案数据比5月全月还多了一百多套。
而整个6月份，武汉共拿了47张预售证，住宅只有37个，共计7886套房源。东西湖区仅仅7月1日的网签备案数量，相当于整个6月预售房源的10%。
去年起，东西湖区一直在疯狂打折甩卖，按常理，不可能因为一纸限购解除令，就能轻松越过超大供应量、购房信心不足的两重山，一飞冲天。
同时，7月1日过后，东西湖区的网签备案数量雪崩式回落，其实际销售情况在保持了短暂的热度之后，便很快回归常态。
为什么东西湖区7月1日当天的网签备案，能达到784套？
不能否认，东西湖区放开限购，解除了刚需买房资格的限制，带来了一定的销量。不过，东西湖区长期困于海量库存的束缚里，一时的猛药，解决不了历史遗留问题。
也不排除有楼盘集中备案的可能，但还有另一种说法。
今年5月底，经开区冷不丁捅破了窗户纸，对外声称放开了限购。
外界才发现，原来，房管局早在实操系统上已经放开了限制，四大新城区原本被限购的刚需，可以自主申请房票，只不过，就缺一纸红头文件。
由此，很多开发商借此逼定、杀客，冲了一波销量。因此，在这个阶段，东西湖区有很多人在事实上已经买了房。
不过，放开限购的消息，被大肆炒作，官方对于炒房的苗头非常警惕，原本取消限购的区域，又悄悄地回到了限购的最初状态。可先前买了东西湖区的购房者，突然变成了没有购房资格的“黑户”，开发商连签了名的购房合同都拿到手了，估计内心也是慌得一批。
直到6月21日开始，澎拜新闻、财新网、21世纪经济报道等媒体，纷纷跟武汉官方求证后才最终确认：东西湖区、江夏区、黄陂区、经开区原先划定的限购区，新增为不限购区。
东西湖区原先积压的成交合同，在6月21日以后，才从“黑户”变成了有身份证的人。
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曾以为，放开了限购的四大新城区，在楼市新政后会迎来一个小高潮，可黄陂区打破了原先的预想。
从6月14日-7月3日，黄陂区网签备案数据的高峰，居然出现在6月16日，也就是楼市新政正式确认的前一周。哪怕楼市新政的后一周，黄陂区的去化数据与往常表现相差并不大。
这次楼市新政，反倒显现出黄陂区的稳定。
黄陂区分为前川、横店、盘龙城三大主流购房板块，受汉口价格挤压的刚需，绝大多数都拥抱了盘龙城。
没别的原因，就是板块整体均好，价格实在、距离汉口主城近，通勤适中，虽然没什么特色，但自住的需求都能满足。
对于前川这种内生型的购房板块，与常规认知的武汉市区天然隔绝，简直就是两个世界，由于距离遥远，也很容易被忽略一个事实：前川是黄陂区政务商务的大本营。
可能，前川的城市界面旧一点，但绝不是大多数人想像中的穷乡僻壤。大量公务员、本地实力商家的购买力，也相当殷实。
而汉南区的去化稳定情况，就像闻一多先生写的，这一潭死水，微风经不起半点波澜。
汉南区是经开区产业转型的拓展区，从日均2-3套到顶峰7套的惊鸿一瞥，楼市新政对汉南区的影响微乎其微，享受着独有的沉寂。
在被经开区托管以前，汉南区是一个存在感很弱的板块，先后有绿地、恒大这种大开大合型开发商入驻，汉南才获得了些许时日的流量关注。
同样的境地，如同万达以一己之力给新洲区的阳逻之心造势，才唤醒了板块的关注度。
所谓响鼓还需重锤敲，正是这个道理。
参考如今的楼市行情和市场预期，其实，很多人早有预感，此次新政，去化数据会有短暂的小高峰，但很快会回落常态。
只不过，当2022进入下半年，大家更关心武汉楼市何时才会出现拐点，别冬迎春？
