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如何用1成首付买房，150w买1500w的房子
坐标广州，房子标的仅仅限500w以上价值的房子
A先生名下有一套房子，市值1000多w，按揭在还，大概还有300多w，由于家庭置换需要，需要重新置换房子，但是原有的房子，金融属性不错，且回报率可观不想卖掉，
想买二套房，在广州，二套未结清首付需要7成，目标标的价值在1500w。
假设走按揭：
首付7成，就是必须是1050w才可以拿下看来，月供二套，广州按照二套房贷是5%，450w房贷月供24156.
月供2w多倒是小问题，这种方式买房
1. 首付比例过高
2. 二套房贷利率稍高
所以硬杠抵押，资金需求较大。现阶段珠江新城买房，市场稍热，不要说公积金要靠边站，一般的商贷，房东只要听到要走按揭，也是不大愿意的。
所以给A先生提了个建议，先垫资给到他，过户后再通过抵押把自己泵出来
垫资流程全过程
基本的思路逻辑是：
1. 确定房产标的，进行房产预估，买家资质评估
2. 确定好至少2家抵押方案，出评估价后再匹配年化和利息
3. 确定好抵押评估后，沟通垫资方案（垫资资料+垫资成本+垫资金额和日期）
开始的步骤：
第一步
确定好房产标的了，基本会进行买家的资质情况评估，关于征信+流水+营业执照
有些客户是没有营业执照的工薪族，就需要注册或者过户一个执照（毕竟是经营性抵押）
这种没执照的叫双新客户
有执照的叫单新客户
因为过户房子后，房本都是新的。
这里的双新和单新：关系到抵押的方案选择和垫资成本。
第二步
Ok，已经确认好了目标标的，沟通了垫资方案了
就开始和卖家去银行开设监管账户，垫资方打钱进监管账户。后去房管局进行房本过户。
接下来的步骤:等待房子出本，按照过户回执，回执上面都会写什么时候能去拿房本，
办得快的还可能在回执日期前拿到，一般是3个工作日左右。
出证后抵押在垫资资金方，
这里就有人跳出来：为什么要抵押再资金方？
人家没有任何抵押给你大几百w？你脸大？
抵押在资金方名下，人家要个保障很正常，不然怎么保证回款？
你又会问：抵押在资金方名下，我怎么去抵押银行出贷款？
这个不用担心，人家资金方也就是赚你点垫资费而已。
房产证会拿去给银行做批款和放款用
确认放款金额后：会跟客户确认，确认后预约签约，后入押银行——放款
入押银行的当天，垫资方会配合过去解压，解压后房子入押给抵押银行
大概过1-3个工作日可以放款。
放款后，买家基本就好好供抵押款就可以。
给大家算个数：
评估价1500w的房子，抵押评估价按照85%，1275w，
垫资方当时垫了1100w毕竟要留点余地。
成交价1352w，买房摆台砍价。
批复出了1243w，年化4.3%，比预估的少了几十万，在正常给额范围
成本：垫资签了2%包月，22w
抵押费用：1%，12.43w
首付成本给了：1352-1243=109w
房子以后5年的租金收入是：1.2w×50期=60w，因为有部分空窗期。
月供：1243w×4.3%=44540元
相比较走按揭：首付给1050w，月供：24156.
抵押首付仅仅出了：1352-1243=109w
当人加上上面的摩擦成本：109+22+12.43=143.43w
5年的租金基本可以覆盖掉操作的摩擦成本，
那么就是仅需要150w就可以拿下1500w的房子，
并参与这5年的增值，一件1500w金融产品，
在5年里所带来的价值，大家可以自行去研究下珠江新城5年内房子的价值涨幅。
虽然以上我才9百字简单描述了下过程操作手法
大多人用不上，因为大多人的金融认知并未到这个层面，
大多数人对于利用杠杆是没有概念的，因为能用得上杠杆的事情在我们的日常生活中少之又少，
没有着手熟悉的机会+对于陌生事物的恐惧+人性天生厌恶损失和风险
造成了，做这样的决定的人，很多都是金融人。
因为我们金融行业是离杠杆最近的一群人。
你会说，这样的风险很高，万一还本上或者哪个环节出问题。
风险从来都是拿来控制的不是拿来消灭的，你没有控制风险的能力，你就不具备掌控利润的能力。
1. 垫资很多，到时候抵押抵不出来怎么办？
对于这个问题，要愁的真不是你，而是垫资公司，
在你准备所有的资料之后，垫资公司要评估是否可以回款，
本金是否安全，才给你垫，既然这里能给你垫，相当于给你一个保护垫了。
他们无法回款是不会出资给你的，所以要把你所有的信息查一遍，
包括你要执行的抵押方案，都是同一个团队的人操作，不可能分割。
因为垫资业务，少则百来万，多则上千万。
现在法制社会，你拿了上千万不还，别人也拿你没办法，就是打官司而已。
但是，出来做生意，谁是冲着打官司去的呢？
2. 前期给了这么多成本，后面房子跌了怎么办
你这个问题，经济学家都回答不了你，所以在选筹上，要格外认真，必须是掏笋，或者购买金字塔尖尖的那一部分
以上的案例，评估价1500w的房子，成交价也才1352w，中间有价差，持有5年（广州限售5年的政策）
房子是长期持有的，不是短时间价格有波动就心理不安，有这种心态的人，看到这里就可以出门左转了。
3.你说你的风险在哪？
房子是明明白白写在你名下的，你再不济，房子本金是可以回来的吧，当然你不能是：
第一个月就断供，第一个月的现金流都供不起的情况，也不适合玩这个游戏。
前期付出的垫资成本+抵押成本，都可以因为这5年持有期间的房租而赚回来。
而你的其他成本就是首期给出的的钱，1成首付，和每月月供。
你说买房一定涨吗？买珠江新城一定涨吗？
这个问题，大部分人对珠江新城都是看涨，就算不涨，你也未必亏。
所以这样无风险t利的项目，我不知道现阶段哪里还有。
稍微算下复利涨幅5%就可以，5年时间，小学数学大家都会吧，我就不给大家算了
我是更注重房子金融属性的大观，需要battle请在评论区疯狂@我，我会正面应战。
