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房屋买卖不同于普通商品买卖，作为不动产的房屋交付必须通过不动产变更登记才能实现，因此在不动产变更登记完成前，卖家反悔，买家应如何维护自身合法权益？实践中通常有以下几种情况：
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第一种情况
买家仅支付了定金，双方尚未正式签订房屋买卖合同。此时，买家可根据《民法典》第587条之规定，要求双倍返还定金。需要注意的是，根据《民法典》第586条，定金数额可由当事人约定，但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。因此，超过房屋总价款百分之二十部分的定金不能要求双倍返还。
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第二种情况
双方已经签订房屋买卖合同，卖家反悔，合同内约定了违约金条款，买家可根据合同约定要求卖家承担违约责任，支付违约金。因此，签订房屋买卖合同时，双方应仔细审查合同条款，对违约责任进行约定，避免因合同约定不明难以维权。在判定违约金数额时，合同约定是人民法院裁判的主要依据，同时结合买家的实际损失、卖方的恶意性程度以及合同履行的程度等因素综合考虑认定违约金数额。如果买家认为违约金低于实际损失，买家可以要求人民法院予以调整;如果卖家认为违约金过分高于实际损失，也可以请求人民法院予以调整。
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第三种情况
双方已经签订房屋买卖合同，合同内既约定了定金条款又约定了违约金条款时，买家可以根据《民法典》第588条之规定，选择适用违约金条款或者定金条款，定金不足以弥补卖方违约造成的损失的，买方可以请求赔偿超过定金数额的损失。因此违约金与定金条款可以择一适用，不能同时适用。当然，如果卖家认为双倍返还定金数额过高，亦可要求法院予以调整，是否过高由人民法院根据损失情况予以判断。
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第四种情况
双方已经签订房屋买卖合同，卖家反悔，如合同具备履行条件，买家可主张继续履行合同。
房屋买卖合同不同于普通商品买卖合同，房屋交付必须通过不动产权变更登记才能实现，因此在买家要求继续履行合同时，人民法院需根据实际情况判断合同是否具备继续履行条件。
具体考虑因素有：
01
房屋价款能否交付。因房屋买卖多数约定通过办理银行贷款形式交付房款，在卖家不配合办理贷款手续时，买家无法支付购房款，此时合同不具备继续履行条件。买家可根据自身情况选择要求对方赔偿损失，或自行筹齐购房款使得合同具备履行条件。
02
房屋是否仍登记在卖家名下，如双方产生纠纷过程中，房屋已经另售善意第三人并办理产权变更登记手续，合同不具备继续履行条件。
03
房屋有无被查封或抵押情况。如房屋已经被人民法院其他案件查封，查封期间无法办理产权变更登记，合同不具备履行条件。如果房屋存在抵押情况，可以与抵押权人协商，在涤除抵押后方具备继续履行条件。
因此，房屋买卖合同能否继续履行所要考量因素较多，买家需结合实际情况综合判定是请求继续履行合同，或者请求卖家支付违约金。同时需要注意的是，买家可以请求人民法院判决卖家协助办理产权变更登记手续，但不能请求判决确认房屋归其所有，亦不能请求人民法院判决卖家办理户口迁出手续，可在取得房屋所有权后自行至公安机关办理户口迁入手续。
结语
自房屋买卖合意达成至最终完成房屋交付，通常需要经过多个流程。为避免产生纠纷后无法判断违约责任，建议双方在合同履行过程中，对合同变更进行书面约定，对合同履行过程中的协商情况等相关证据予以留存，以便人民法院查清事实，维护自身合法权益。
