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我们知道，房贷是一种抵押贷款，房子就是抵押物，银行之所以要抵押物是为了降低风险，没有抵押物的是信用贷，是一种违约风险很高的贷款，所以额度不会很高，但利息会很高。
我一直很奇怪，预售房的抵押物到底是什么？二手房的抵押物就是房子本身，但预售房都还没有交付，都还没有物权，拿什么抵押？
带着这个疑惑我赶紧找来我的房贷合同，仔细看了一遍才知道是怎么回事。原来房贷真的是没有现实抵押物的，这是一个开发商做担保人的三方合同，如果买家还不款，开发商要承担连带责任。
根据贷款合同，预售房的抵押物确实是房子，但这个抵押物存在于未来。这就有意思了，未来的东西能成为抵押物吗？就好比你去和银行说，我未来有100万遗产可以继承，我拿这100万做抵押，能不能贷一笔款？这根本说不通。
而且现在这个房子也是同样的道理，在建工程还在开发商手里，有没有物权还另说，但你不能拿别人的东西做抵押。所以需要把开发商也牵扯进来，要开发商要保证买家能还款。
附上贷款合同截图，连封面都说了是担保借款合同，还有开发商盖章。
最后一页保证人处有开发商的签名和盖章。
合同规定了开发商是连带责任担保，并且规定了如果业主还不了款，可以找开发商承担连带责任。
由此可见，开发商其实也是脱离不了干系的。
实际上，我国并没有对预售房的抵押权立法，关于预售房抵押的规定只有建设部的《城市房地产抵押管理办法》，这是部门规章，不是法律，因此预售房的抵押实际是有法律争议的。
所以，实际上，预售房的贷款在收楼之前是一个开发商担保的大额的信用贷。
如果工程进展顺利，取得房屋产权后，房屋自动成为抵押物。
如果工程烂尾，那就更加是一个大额的信用贷。
如果买家不还款，银行完全可以找开发商要钱的，但银行也是柿子挑软的捏，绝对不会去淦开发商，只会欺负买家。
中国大陆学了香港的预售制度，但关于抵押的问题就没整明白，站在风控的角度，是有巨大漏洞的，完全没考虑过烂尾的情况。
预售房本身并不是一个坏东西，现在很多人呼吁取消预售房，其实没有必要，在英美发达国家预售房也是普遍存在。预售房是有利于降低房价的，因为建设一个楼盘需很长的周期，开发商一开始没那么多钱，就要花很高的利息去融资，光利息成本就会占到房价的三成以上，而如果有预售，那开发商就可以快速回笼资金，就省去了利息成本。
但香港和国外的预售房是厘清了这个抵押物的问题。买家买房时候，先交首付，但银行不会把贷款立即给到开发商，而是要等房屋交付时，买家确认没有问题之后，才会发放贷款，这个时候物权已经形成，也转移到了买家手里，这样就完全避免了烂尾或者买家不还款的风险。
中国的预售房制度如果要改革，也应该超这个方向去，而不是预售阶段就把贷款全部转给开发商，如果开发商跑路了，抵押物也没了，就是一笔烂账了。
如果不幸买到烂尾楼，如何正确停贷？
有些法律大V说什么合同具有相对性，购房合同和贷款合同是两个不同的民事关系，不能因为烂尾就不还房贷，我觉得是瞎几把扯蛋。
以下只是从法律角度做理论上的分析，实际操作请咨询律师。
一、先起诉开发商，请求解除合同。
在起诉之前，要求先发函给开发商，要求在三个月内交付房屋，否则解除合同。开发商反正烂尾了，三个月内肯定交付不了，这时候构成根本违约，就可以起诉了。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
二、起诉银行，请求解除贷款合同。
商品房买卖合同是主合同，贷款合同是从合同，上面我也解释了，这是开发商做担保人的一个担保合同。主合同解除了，从合同也失去意义了，所以也要解除。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
那这两个合同解除之后，能起到什么效果？
商品房买卖合同解除了，那么开发商就应该钱退还。开发商拿了两笔钱，一笔30%是你的首付，另外一笔70%是银行的，要分别还给你和银行。
不过既然楼盘烂尾，开发商那里也是烂账，你这笔30%要回来很难。
剩下的70%，你不用管了，这变成了开发商对银行的债务，银行自己去找开发商要，而不是找你要。你就合理合法的不用再还房贷了。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》
第二十一条 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
这个方法不一定是最好的，但损失也只是控制在30%的首付上，及时止损了，不要继续背负房贷了。也许更好的办法是慢慢熬着等着ZF来摆平，但谁知道结果是怎么样呢？
最高法2020年公布了一个案例，支持购房者不该偿还烂尾楼剩余贷款：
一份出自最高法伟大判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担，偿还剩余贷款有违公平
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