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近期问答集锦
【粉丝提问】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。最近接触了不少这方面的信息，比如蔡屋围京基回迁房5万多一平，白石洲绿景回迁7万多一平，这类房能买吗？现在买的话有什么注意点？
回答：
1.回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。
2.回迁房能不能买最主要取决一点：有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种，一种叫做指标房，这种是属于楼还没有开始建设，与开发商签署的确权书，这个权利是可以私下转让，但不受法律保护，不需要名额，不能租不能售不能抵押，真正意义上的不动产，纯自住，价格通常是市场价的5-7折。
3.另外一种就是有产证的回迁房，他是可以交易买卖和转让，通常是5年的时间后可以交易，交易也受法律保护，在村民变成红本之前都要全款买入，需要去国土局更名，所以需要购房名额。价格通常比周边房价略微低一点，有时候甚至可能会高于周边均价，具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的蔡屋围和白石洲就属于这种有产证的回迁房，是可以购买的。但不建议新人购买，适合有一些资金体量，对流动性要求不高的投资客或纯自主者。
4.注意点：
a.第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块，不用自己去跑。
b.由于的付全款，没有按揭的资金监管，打款最好去银行做个联名账户，同时注意一下村民的负债，防止釜底抽薪。
提问 |大表哥好，请问下在福田有个军产房小公寓，我和小孩已经入户了，说是现在可以上红岭小学，但是呢？小孩上学肯定是住不下的。小孩现在2岁，上小学还有4年。你觉得到时候我是在安托山附近找房子租着住，还是自己在那边买。如果自己买的话，也只能买预算在900万左右的。900万买那边的房子，能买到的也比较小。如果租的话，小学，初中租个10年。哪种比较好呢？租房至少是要租3房或者租10年。但是呢，如果买的话，也需要贷款，利息也不便宜。
回复：
1.从资金成本上，按照你的预算900，假设贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月利息2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。
2.但是从投资角度上讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、优质，资源圈层）。投资来看，买房肯定合算。
3.人的想法和潜意识是会随着时间和年龄逐渐变化的，现在你可能觉得租房都还不错，过得也挺舒服的，也不想自己太大压力。可是5年后呢，8年后呢，是不是依旧不会产生迫切买房的想法呢？这些都不得而知。毕竟根深蒂固的中国文化里讲究的是安居乐业。最后思想博弈的结果，是否可能还是要买？所以这一关需要你自身去克服。我们曾经以为爱情是一往情深的自由，结果后来发现柴米油盐才是生活必备。
4.如果你的资金有更好的出去和稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。
咨询 |说说我的情况让您给点建议，我住在蛇口紫竹园，老旧小区8楼走楼梯，学区是后海小学育才二中，欠房贷180万每月还11000左右，手上现金160w，每年收入不稳定，其他房子可以换350万左右现金，两小孩一个明年小一，一个才2岁。想改善居住环境，您给点建议？忘了告诉您是紫竹园63平的3房。
回复：
1.目前紫竹园这套大概市场价在520万左右，结清房贷后简化资产结构是：520万紫竹园红本在手+330现金。
2.不确定你的月收入情况和月供的“舒适空间”，毕竟你有两个小孩都需要权衡，压力不能过大。
3.按照你目前的月供条件1万左右的话，也就是贷款不超过200万，紫竹园需要置换出掉，资金在手850万，总价标的在1050左右的三房，学位而且不能太差，可以就近置换花园城3期，毕竟周边商业、公园、医疗都比较方便，地铁12号线四海站也快了也会带动走一波。而且花园城是育才一小的学位比后海小学更好。
咨询 |大表哥，一直都是你的粉丝，目前平湖怎么样？适合上车吗？好像佳兆业金御佳园还不错。
回复：
佳兆业金御佳园，12月7号开始预售，预售价4.3w，不高不低。平湖这个区位很是一般。可能跟他的起名也有关“平平谈谈，湖里湖涂”。
平湖这个地方2016年到现在4年就没涨过一毛钱。
第一，10号地铁助力有限，属于第四代“分流型”地铁，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。
第二，到处都是工业区，旧改零零散散不集中，没有连成片难以形成“组合拳”，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。
第三，片区的购买力有限，我们都知道平湖是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去住，肥水都流给外人田，价格空间是很难起价支撑的。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。
失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。
