1 个回答
近日，郑州未来路某楼盘，推出了首付1万即可买房的活动，在互联网上引发热议。
1、难道是房价真的降了？
并没有，据悉，该楼盘售价并不便宜，在13000元每平，比周边小区房价确实要低一些，但远远没有低到1万元即可上车的地步。
所谓首付1万元的策略，其实是把房价估高，提高贷款额度，贷得多了，自然购房者自己出资的金额就少了。
比如，以一套房子总价100万元来计算，首付比例是30%，购房者需要拿出30万元作首付，再从银行贷款70万元。
而如果通过操作，让银行对这套房子的估价能达141万元，那么贷款额度就变成了142*0.7=98.7万元，这样原本30万元的首付，购房者只需出1万元就可以了。
2、风险谁担？
这种变相降低首付的方式，其实就是把原本没有购房能力的消费者，推进房地产市场中。
贷款额度由原本的70万元上升到99万元，负债比例上升了42%，而考虑到房贷通常期限较长，本息合计后的压力，必然上升了远不止42%。
可想而知，一个连30万首付都拿不出的购房者，背上远超出正常范围的房贷的压力，之后几十年的时间，相比正常首付比例的购房者，大大增加资金链断裂的可能。
更危险的是，这套房产，购房者的自有出资比例仅占1%，换句话说，只要未来，房价下降幅度超过1%，断供便成为更符合购房者利益的合理型选择，相当于把房价下行的风险转嫁给了贷款银行。
比如，该楼盘房价下降2%，原本100万的房子，现在只值98万了。购房者还要还欠银行的99万么？从经济学角度，显示已经不划算了，因为他房子的总价比银行贷款还低，断供之后再买一套才是更便宜的选择。
当然，不是鼓励大家断供，毕竟我国没有个人破产的概念，断供更不是一了百了。
房屋拍卖之后，银行还会继续追缴欠款，不补齐欠款，便会成为失信人，在现代金融社会里，普通人离开银行几乎是寸步难行。
3、为什么是郑州？
从今年3月至今，郑州市一直在为了挽救楼市颓势而不遗余力，包括降低首付比例、下调房贷利率、鼓励投亲养老、重启了去库存大杀器货币化棚改。
除了做高房价估值、提高贷款金额之外，郑州甚至还有部分楼盘支持分期首付，作为中原大省河南省的省会，中部新一线城市代表，郑州几乎已经把“求求你们，买一套房吧”刻在了脸上。
2019年，郑州房地产开发投资占GDP比重高达28.9%，在我国万亿GDP城市中排名榜首，卖地收入占整个财政收入的近80%。
而到了2020年，郑州的土地财政依赖度达到100%，位列超高土地财政依赖度城市前茅。
有道是：卖地一时爽，卖不动急得慌。
前期开发的楼盘太多，房价又太多，当地老百姓的收入，根本无力消化库存。
2021年，郑州楼市总销量161876套，同比下降33.55%；其中，新房销售量不足2018年的一半。
截至2022年1月，郑州的商品房库存面积近1500万平方米，消化周期超过30个月。
消化库存，就要减少土地供应，可减少土地供应就意味着卖地收入的减少。
怎么办？两害相权取其轻，先把钱挣手里再说。
结果就是房子越建越多，越来越难卖。
截至去年年底，郑州超过20%楼盘停工或烂尾，烂尾楼高达2.5万套，居全国第二，仅次于长沙；但如果从比例上看，郑州烂尾楼数量占2021年全年新房成交量的28%，无人能及，居全国第一。
与新房难卖相对应的，是断供数量的上升，郑州今年的4月的法拍房数量已经达到了5.28万套，在全国地级市中仅次于杭州，其中大部分的房源，就是当地银行收来的断供房。
综上
过度依赖卖地收入，无异于饮鸩止渴。
道理谁都懂，然而薪不尽火不灭，只要地卖得动，地方上对土地财政的依赖就不会减轻。
可现在，以郑州为代表的城市，土地财政已经肉眼可见地走到了尽头。
2021年，郑州供地完成率仅35%；今年，郑州的首轮集中供地虽然全部顺利成交无一流拍，但实际上，此轮供地面积仅207万平，不及去年的任意批次；拍卖的15宗地中，有10宗为城改地块，仅5宗为公开出让用地。
郑州并不是个例。
今年，22城的首轮集中土地竞拍，共收取金额近5000亿元，较去年同期成交金额缩减了50%以上，涉宅用地成交面积更是不及去年首批次的40%。
非但房子卖不动，地也快卖不动了，你还相信房价会永远涨吗？
我是仁义礼智投，国有商业银行总行注册国际投资分析师，有关投资方面的问题欢迎大家相互探讨交流。码字不易，各位老铁都看到这了，不妨点个赞再走吧。PS：我不是什么小编，如果嫌ID太长，一定要起个昵称的话，就叫我投帅吧
