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不仅是房地产价格，而且现在利率也在迅速上升。这也对需求——以及对潜在买家的行为产生了影响。房子现在是否已经变得负担不起了？
（然而，FMH 尚未看到房地产市场出现任何剧烈动荡。图源：n-tv.de）
利率的转折比预期的要快得多。对于 2022 年底，FMH-Finanzberatung 的专家已经预测，十年固定利率的建筑贷款利息将达到 4%。此外，原材料和能源价格也在上涨。与前几年相比，这些都是根本性的变化。这是否影响了私人房地产买家的行为？他们对贷款的偏好又是如何变化的？
为此，FMH 金融咨询的专家评估了“在线抵押贷款计算器”在 2016 年至 2022 年间收到的 20,000 多个查询。该分析的另一数据来源是由 SWI 在 2022 年 6 月进行的一项具有代表性的在线调查。2000 名参与者提供了关于他们对房地产贷款有哪些了解，以及是否感兴趣的信息。
买家支付的费用越来越多
（Max Herbst 是 FMH Finanzberatung 的所有者，该公司自 1986 年以来一直提供独立的利率信息。图源：n-tv.de）
FMH-Finanzberatung 的数据首先显示了房地产价格的大幅上涨。从 2016 年第一季度到 2022 年第一季度间，它们激增了近 80%。因此，房地产购买者必须为相同价值的房产支付越来越高的价格。
相应地，客户也要求 FMH 提供越来越昂贵的房产：在观察期内，潜在购买价格的增长明显高于收入和租金的增长。这意味着买家必须将更高比例的收入投入到贷款中。实际上，近几年来，股权比率也大幅上升。
2016 年，要求是购买价格的 26%，但今天约为 34%。由于这种发展不能归因于收入的相应增长，因此，这种增长可能是由于礼物或继承。此外，可以想象的是，房地产市场将越来越成为富人的游乐场。
情况变得越来越危急
目前，FMH 看到：房地产市场未出现任何剧烈动荡。然而，已经很明显的是，人们的融资行为正在发生变化。鉴于利率和物价的上涨，分期还款占家庭收入的比例明显高于以往：2020 年，每月分期付款的平均比例在家庭收入中占 22.8%。2021 年已经达到 23.5%，2022 年甚至达到 26.1%。
然而，该值还远未达到负载极限——35%。此外，202 年第一季度的平均固定利息期限为 13.4年，仍处于高位。这增加了计划和稳定市场的能力。
贫富差距加剧
也有一些有问题的发展：例如，自 2018 年的峰值以来，年还款率已经下降了近四分之一。平均而言，接受询问者现在选择的初始赎回率约为 3.2%，比观察期开始时（约 3.8%）低。这仍然高于建议的最低还款额，即贷款额的 2% 至 3%。然而，这种发展意味着买家不得不更缓慢地还清债务，否则每月的分期付款将使他们不堪重负。
总体而言，该研究得出的结论是，那些对房地产感兴趣的人的处境变得越来越危急，借款人的压力继续增加。在 SWI 的调查中，即使在高收入人群中，也有 23% 的人认为现在房贷对他们来说太贵了。
在对房地产感兴趣的人中，近 40% 的人也会通过捐赠或继承拥有自己的房产。他们的份额在各收入群体中稳步上升。月收入超过 6,000 欧元的人群中，几乎有一半指望这种方式，而在月收入低于 2,000 欧元的群体中，这一比例仅为 34%。这一趋势加剧了各代收入群体之间现有的贫富差距。
