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作者：子非鱼
01 | 烂尾楼解决方案
持续了一个多月的烂尾楼与联名停贷风波，仍在持续当中。
不过，处在这轮风波漩涡之中的郑州，最近一段时间以来，加班加点，整理出了一套解决方案。
方案分两步走，第一步是成立地产纾困基金。
7月19日郑州市宣布，河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司7月19日宣布，将联合成立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
河南郑州地产集团是2011年由郑州市国资委出资组建，和郑州市土地储备中心处在同一级别，是一家提供融资的国企平台。
河南资产管理有限公司，是河南省人民政府设立的不良资产处置平台。
这意味着，为了解决烂尾楼问题，郑州出动了国企融资平台和国资处置不良资产平台，两个平台联手成立了郑州市地产纾困基金，来解决当下的头等大事。
成立之后，最新迈出了第二步。对问题房企提供四种解决路径。
7月27日，郑州市召集了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海八家问题房企，开展在郑项目情况汇报会。
会上，郑州官方为问题房企提供了四种解决路径，针对不同的楼盘，提供了不同的思路：
1、“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；
2、资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；
3、资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；
4、销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。
02 | 兜底、扶持两手抓
整份解决方案，可以通过一句话来总结，也即需要政府兜底的，政府尽量兜底，不需要兜底但仍有困难的，政府帮助解决。
比如第一条路径中的“棚改统贷统还”模式，也就是政府平台全盘接手，大概率是新成立的纾困基金接盘。通过棚改模式，向国开行贷款专项资金，用于后期楼盘建设，后期销售工作，也由政府一律主导。
这条路径，适合于完全无力复工的楼盘建设。政府全盘接手，当然其中的债务问题，肯定需要与开发商协商达成双方都能够接受的成果。
第二条路与第三条路径，其实差不多，无论是收并购，还是破产重组，都是政府牵头来接盘，以保证项目交付。
河南最大的房企建业地产，不久前就与郑州国企签署了股权转让合同，河南铁建集团旗下的同晟置业成了建业第二大股东。
第四条路径是针对当下困难度相对小一些的民企，不用被收购，只需要按照保障性租赁住房模式，完成后续的建设即可。
保障性租赁住房模式是什么模式，简单来说，就是由地方政府集资建设，然后以较低价格出租给当地符合申请条件的住房困难的家庭或者是个人的房屋。
四条路径坚守的都是一个原则，想方设法解决企业当下的资金困难，保证项目能够完成交付。
客观来说，这一次郑州体现出了应有的担当。在烂尾楼大面积出现的当下，房企已经无法解决自身的问题，必须要地方政府出来担当。
当然，再有钱的政府，也不可能毫无保留地去兜底，毕竟需要兜底的项目太多了。市政府也不可能只出钱不追求回报，不说追求利润，至少得保本。不然，这么大的窟窿，再有钱的地方城市，也很难填满。
按照专家的解释，基金一定会寻求保本微利，而不是一味地救助。因此，投入项目交付后，会向开发商追偿，或者靠项目的其他地块、其他推售的楼盘来弥补。特别是专项债，是要连本带利偿还的。
如果只是一味地兜底，房企反而会有所依赖，到时候问题就更难解决。
这才符合逻辑，也是行得通的办法。银保监会之前就给出了一个解决问题的总原则：遵循市场化、法治化原则。
简单来说，就是纾困基金暂时解决当下的燃眉之急，至于开发商的债务，则要秋后算账。
郑州出手，主要是解决民众的住房问题，而不是慷慨解囊去拯救所有房企，房企该还钱的得还钱，还不起的要么被收购，要么破产重组。
03 | 预售制收场才是长远方法
客观来说，郑州的确为其他城市提供了一个明确的解决思路。财政实力不错的城市可以效仿，比如武汉、长沙、重庆、昆明等烂尾楼数量较多的城市。
但不是所有城市都有这个实力，其他财力薄弱的小城市，想要解决还得管理层出手放行。
也即某些专家所建议的，国家层面上也需要成立一个地产纾困基金。有财力的城市借助地方城市的纾困基金解决，财力弱的城市借助国家纾困基金平台来解决。
当然，这些办法都只能解决燃眉之急，要想一劳永逸，还是得考虑终结预售制，开启现房销售。
这个问题，本号在之前的文章中也探讨过。期房制度在过去城市化快速发展过程中，功大于过，但如今城市化进入了后半程，全国房产又出现了严重过剩局面，如今期房已经过大于功，需要解决。
本号的观点是：
第一，原本最好的解决时机，是在上一轮牛市期间，因为那段时间，开发商们都有钱，有快速解决的打基础。然而，由于当时没有出现当下的困境，也就错过了机遇。
现在已经到了必须开启的关键阶段，但由于当下很多房企资金吃紧，不能急于求成，需要循序渐进。
如果大刀阔斧推进，必然会引发更多房企出现债务危机，出现更多的烂尾楼。出现更多当下楼市最热舆论话题，会触发系统性金融困境。
第二，在无法速成的大背景下，一方面加强预售资金监管，并完善后期的悔约机制。这一点，国外经验可以借鉴。
另一方面，选取一批财力雄厚的城市，比如北京、上海、深圳、广州、苏州、杭州、宁波等城市，并让一批资金健康的国企承担起带头作用，开启试点。
之后再逐渐向全国推广，这是一条漫漫征程，急不得，也不能急。
事实上，去年海南省就直接开启了现房销售模式。去年3月份海南省就发布文件，要求自去年3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
珠三角地区的深圳2018年就有试点部分地块，此外广州、佛山、东莞等城市也有部分地块在试点。
不久前，福州永泰县出售了一宗地块，明确写着现房销售。
按照我们的国情来看，即便加强了预售资金监管，也很难解决根本问题，预售资金一直都被监管着，不还是出现了资金被挪用，凭空转移的事情。
所以，杜绝烂尾楼的根本方法，期房转现房，才是根本办法。
