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买了房，却住不进去？听起来很不可思议，但还真有这种事情。
上海的赵先生申请银行贷款，以730万的价格竞拍到一套房子，比市场价低了120万不说，税费也只需要承担契税，算是相当划算。
赵先生原本打算拍下房子后，直接租出去，以租养贷。但接下来发生的一切，却远远超出了赵先生的想像。
这套低于市场价200多万的法拍房竟然有长期租赁合同，而且是5年的租赁合同（租金早已付给原房主）。
也就是说，赵先生拍下的这套法拍房不仅不能住，而且还要每月按时还银行贷款，期望以租养贷的赵先生瞬间就懵了。
由于“买卖不破租赁”，即租赁合同不随房屋产权人的变更而失效。因此，带租拍卖的法拍房被拍卖之后，租赁合同依然是有效的。
法拍房里经常会出现类似赵先生这种状况，很多想买法拍房的朋友由于自己法律知识和法拍经验不足，导致诸多拍后问题的发生。我们来讲解一下法拍房容易发生的四种租赁情况？
01
真实租赁
（真实租赁合同的页面）
原房主在房屋被拍卖之前与真实租客签订并且实际生效的租赁合同，才算真实租赁。
有真实租赁的房产有些会在交易中心显示租赁备案，这样的法拍房拍中之后，买受人是没有权力强制要求租客搬离的。
如果想让租客搬离，就得按照租赁合同的违约条款执行，需要赔偿租客一定费用，并且还要看租客配不配合。
02
长期抵债租赁
（长期租赁合同的页面）
一般超过10年租期的租赁合同即为长期租赁。
造成长期租赁的原因通常是，被执行人无法偿还欠债，但又不想将房子卖掉，只能和债主签订长期租赁合同，以房屋使用权抵债或者收取极少的租金抵债。
03
无效租赁
（恶意租赁的页面）
被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情，私自与案外人签订租赁合同，扰乱拍卖。
一般，私下签订的租赁合同一般没有租赁备案，有些有租赁合同但没有真实缴纳租金，这些租约对于整个案件来说，属于无效租赁，不能阻止法院继续拍卖房屋。但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。
04
原本无租约，无端冒出租约
（公告中显示无租约的页面）
有些房子，公告中显示无租约，但实际调研时发现有租约，这一类情况也时有发生。
法拍房在上拍之前，被原房主的亲戚朋友私自出租，这种情况法院也不能及时知道，必须要实地调研才能发现。
那如何避免拍到带租约的法拍房？
下面三个步骤，基本可以让你排除房屋租赁风险！
第一，前期租赁调查。去小区做实地调查，拜访邻居，了解房源的具体情况，或去房管局调查是否存在合法租赁情况，咨询法官是否存在合法租赁情况。
第二，查明租客身份。拍卖公告中，一般会写明是否带有租约，但在参拍前，要查清租客身份，判断是真实租客在租，还是被执行人的债主、或者其他人员在租，从而确定租约的种类。
第三，判断有无参拍价值。根据租客情况和实地下户调查的结果，判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高，那么购房者就要慎重考虑是否参拍。
如果仅靠个人，可能会出现关键信息遗漏的情况，那为了避免一系列不必要的麻烦，竞拍者可以委托专业的法拍机构对租赁关系进行调查。
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