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近日，一则提前还房贷要交1%的违约金的新闻，迅速引发网友热议。
8月1日，交通银行在官网发布《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》（以下简称《公告》）显示，调整后，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。在合同约定基础上，各地分行具有补偿金优惠减免权限。
网友质疑：贷款合同签订为什么一方可以改条款？
《公告》显示，针对调整前的收费标准，交通银行将之分为两种情况。第一种为部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。
第二种为全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1％。
事实上，《公告》一经发布，网上就炸开了锅，网友们对此议论纷纷——
“必须让我把利息赚够了才允许你还钱”“刚需者想提前还点是减少点压力，提前还你又多收利息，没钱还又收别人的房”“霸王条款”……
对此，《法治日报》律师专家库成员、北京市中盾律师事务所高级合伙人魏现州博士表示，网友的一些情绪是可以理解的。从法律层面来看，如果在原借款合同里没有约定，这就是非法的，对借款人没有约束力。银行作为金融服务的提供方，应当通过为金融消费者提供优质超值服务，从而增加客户数量和业务量赚取利润，不应当通过对优质客户收取提前还贷补偿金，算计这些蝇头小利的方式来实现盈利目的，这样做反而会降低自身在金融服务市场的竞争力，是一种得不偿失的短视行为。
律师详解：银行收取补偿金算不算违约行为？
据了解，提前还款补偿金一般是针对借款方在贷款未到期之前进行还款的行为所收取的一种补偿费用，也可以理解为是另一种形式的提前还款违约金。
一般来说，提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。
“目前尚未有法律法规对银行收取个人按揭类贷款提前还款补偿金作出禁止性规定，补偿金普遍被认为是借款人违反贷款期限的违约金和银行利息损失的补偿金。银行收补偿金是否合理，主要取决于是否符合贷款合同约定。”《法治日报》律师专家库成员、北京德和衡律师事务所管理合伙人张兵认为，如果贷款合同存在明确约定提前还款需要支付补偿金，银行按照合同约定收取补偿金在法律上没有障碍。
《法治日报》律师专家库成员、北京市竞天公诚（成都）律师事务所合伙人刁红表示，银行贷款行为属民商事法律关系调整。银行基于经营发展不同阶段及市场供需情况，只要不违反法律禁止性规定，均有权对贷款条件进行限制。既然借款合同约定了借款期限，双方均应严格遵守，提前还款当然构成违约。因为银行的特性，本身依赖社会贷款作为盈利模式之一，借款人提前还贷让银行提前收回的资金不能因为既定借款合同继续获得收益，损害了银行利益，银行当然有权收取违约金，这同租赁合同承租人提前退租要支付违约金同理。
至于有些银行为何会收取提前还款补偿金，张兵分析，对于银行而言，个人按揭类贷款期限较长、抵押物充足，属优质资产、便于管理，而提前还款将直接增加银行的业务管理程序，也将导致银行资金用途和管理的变化，对银行贷款业务产生重要影响。补偿金的收取可以在一定程度上作为借款人提前还贷的考量因素，减少提前还贷规模性发生，便于银行业务管理。
据了解，目前，个人住房按揭贷款仍然是各大银行的重要业务板块。根据交通银行2021年年报显示，截至2021年末，交通银行的个人住房按揭贷款余额为14895.17亿元，较上年末增长15.13%。
北京观韬中茂（郑州）律师事务所主任何红艺认为，关于购房人提前还房贷银行收取提前还款补偿金的相关约定属于制式合同中的格式条款。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
何红艺表示，具体可以区分出两种情况：一、若在购房者与银行签订的《按揭贷款合同》中，并无关于提前还房贷收取补偿金的约定，此时增加关于提前还款补偿金的约定，有违合同约定。二、若在购房者与银行签订的《按揭贷款合同》中，有关于提前还房贷收取补偿金的约定，但在实际执行时并无收取补偿金，此种情况属于对原合同条款的变更，应当按照有利于购房者的角度解释。
银行回应“撤下公告”：后续会做好政策解释工作
事实上，近两年来，由于多种因素，是否需要提前还房贷、提前还房贷是否划算等问题，正成为民众热议的话题。
央行数据显示，今年3月新发放个人住房贷款利率为5.42%，远超银行定期存款利率和低风险理财产品利率。房贷利率高，理财收益低，是提前还房贷的重要原因。
有银行人士透露，补偿金收取门槛的调整或与当前提前还款增多，新增个人住房贷款业务减少有关。
央行数据还显示，2022年上半年，住户贷款只新增了2.18万亿，相当于2019年上半年的58%，相当于2021年上半年的48%。主要由房贷构成的“住户中长期贷款”，2022年上半年只新增了1.56万亿，是最近4年最低的。
法治网研究院注意到，8月2日晚间，交通银行官网已撤下相关公告。
交通银行相关人士接受媒体采访表示，目前，该公告确实已经撤下，总行后续会进一步做好政策解释工作。本次公告是为了进一步规范收取提前还款补偿金行为，赋权分行按照总行统一规定和标准，结合各地实际情况灵活掌握，以更好地满足客户需求。各地分行会结合当地的市场情况制定相关政策，与主流同业政策总体保持一致，具体以贷款合同约定为准。
对此，刁红提醒，银行应按照法不溯及既往原则，新出台的贷款政策不能拘束既定借款合同，对政策出台后新的借款合同方发生效力。当然，借贷行为属平等民事主体间的法律关系，只有达成合意方能签署。银行应考虑恢复提前还贷违约金政策能否得到社会认同感，对后续借款行为是否带来障碍，应加强宣传解释工作，并有过渡期安排。
刁红还表示，借款人也应慎重考虑贷款期限，如果借款人在签约时就已经考虑可能会提前还贷，完全可以根据实际情况商议确定适合的贷款期限，没有必要冒险签约后违约。既然已经签署，就应该按照约定履行，如果提前结束借款行为，则应该按照约定承担违约责任。
来源：法治网
