1 个回答
开发商逾期办理房产证，应如何承担违约责任？
——房地产管理合规
胡晓芬 王静 江西智桥律师事务所
【案例】
甲购买了A小区商品房，并与开发商签署《商品房买卖合同》约定：在2022年1月15日前交付商品房，并于交付之日起90天内开发商协助办理房屋权属证书。随后，开发商按约向甲交付了商品房，但由于其自身原因未能在约定期限内办理房屋权属证书。为此，甲向当地法院提起诉讼，要求开发商协助办证并承担违约责任。
问：开发商逾期办理房产证应如何承担违约责任？
【分析】
（一）若甲与开发商签署的合同中明确规定了逾期办证违约责任
1、若合同约定按日计算违约金且每日标准在万分之0.5-万分之1.5之间的，应当按合同约定执行。若违约金每日标准低于万分之0.5或高于万分之1.5的，则可以调高或调低至每日标准在万分之0.5-万分之1.5之间范围。
2、若合同约定，按购房款固定比例计算违约金，且违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算未明显偏低的，应当按照合同约定执行；若违约金数额明显偏低的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.3-1.5倍计算。
（二）若甲与开发商签署的合同中未明确规定了逾期办证违约责任
按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。即按违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准的1.3-1.5倍计算。
【合规建议】
若合同约定办证时间，建议延长约定办证时间，以免构成违约。为防止争议且减少损失，合同中明确约定逾期办证违约金，且约定的逾期办证违约金不应过低，建议可约定为日万分之0.5。
【法条链接】
《民法典》
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）
第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
江西省高级人民法院《关于开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》
第六点 开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。
中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）
第三条 关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2020]17号）
第十八条 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。
