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咨询服务 丨金融 / 财税/法务 编辑 / 小褚咨询
房子，对于我们大多数的普通家庭而言，就是“家的象征”，似乎只有当自己拥有了房子，才算真正的拥有了一个家！不到万不得已，绝对不会卖掉房子！！
我们也不要低估了按揭房的变现能力，按揭房一样可以换来巨额的现金，今天小伟就给大家详细解答一下房产抵押中的“二次抵押”！！！
什么是二次抵押？
1、二次抵押是指房产还是按揭房或者已被抵押再次申请抵押，申请人获取贷款，与抵押贷款相比，它的特点是不用还钱之前的贷款，也可以直接再次抵押获得贷款授信；
2、在办理二次抵押贷款时，与普通贷款一样，申请人也是需要有稳定的收入及良好的征信情况，否则也很难获得贷款，二次抵押必要有房产证；
二次抵押能贷多少钱？
贷款额度的计算方式为贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款剩余本金余额；
自住型房产二次抵押的抵押率一般在70%，而商业型房产二次抵押率不超过50%；
二次抵押贷款的期限要根据贷款具体用途来确认，用于个人消费的一般不超过5年，经营性类贷款的话，期限一般3年左右，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款到期日；
二次抵押的基本要求：
1、二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住宅房或商业用房；
2、用于个人房屋二次抵押的房屋必须为现房；
3、房产是使用银行抵押贷款所购的一手房；
4、房屋抵押登记已办妥，并且银行是房屋的抵押权人；
5、房屋的地理位置优越，具备较大的升值空间；
因为是按揭房，银行对按揭的时间也是有相应的要求的，目前武汉市面上大多数的银行要求按揭房还款满两年以上，是为了避免套现的可能，二是还款时间比较短，也贷不出来多少钱，没有办理的必要；
按揭房不卖的情况下，如何变现？
方法一：可以先去银行预估额度，再垫资结清前一笔贷款尾款，再到银行办理抵押，用抵押的资金偿还之前的垫资；
方法二：直接申请二次抵押；
方法一就是小伟讲述的“转贷”，今天主要是将方法二，二次抵押；
简单举个例子：
龙哥几年前在武汉买了一套房，当时首付了100万，贷款200万，目前按揭尾款还有170万，银行对该房产做的评估价值为500多万，那么龙哥可以直接二次抵押，可贷额度为180万，既是500万*70%-剩余的按揭尾款170万；
目前武汉市的几款二次抵押产品在不停的调整之后，大有变化，主要给大家推荐三款：
方案一：
利率：4.55%
额度：最高7成；最高500万
还款方式：5~10年
要求：武汉市区内房产，三环外看白名单
方案二：
利率：6.4%
额度：最高7成，单笔最高200万
还款方式：1~3年期
要求：执照满一年
方案三：
利率：5.7%~6%
额度：最高7成，最高可贷500万
还款方式：1~10年期
小褚总结：以上几个产品大多数是先息后本，虽然说二押的利率相对一押会高一点，但是在按揭尾款较多时无转贷的契机时二押比较适合，具体还是根据自己原贷款的剩余尾款，还有就是当前房产价值；
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