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最近有一个观点被我身边的很多朋友经常提到，就是提前还贷。大致的逻辑有两个，一个是现在的大环境不好，怕后面自己万一失业什么的，负担不起后面的房贷；另一个是，房贷的利率大概是4.5%，自己现在手上也有点闲钱，也没有什么特别好的投资渠道年化能做到4.5%，如果自己提前还贷，省下几百万的利息，相当于做了一个年收益4.5%的理财。
网上也有很多劝人提前还贷的文章，大概分析的逻辑和上面两个理由差不多。听起来这两个逻辑确实很正确，特别是第二种，好像真的是这么回事，现在提前还贷，相当于用本金赚了后面几十年几百万的利息，这数字真的很诱人，乍一听，整得我也特别想提前还。
但是，真的是这样吗？如果真的是这样，那为什么不一开始就全款买房，而要做贷款呢？这不是个何不食肉糜的问题，而是如果一开始就全款买房，那么理论上你的收益是最大的，不用背那么多的房贷。当然，这只是理想情况，很多小伙伴在买房的时候实际上也不具备全款的条件。那么，我就按照正常的一个普通人的情况来分析分析，到底应不应该提前还贷？
我们举一个深圳普通职场人的例子。
张三是一名互联网大厂人，去年买了一套80多平的房子，总价600w。自己首付给了3成180w，剩下的420w做了30年的商贷+公积金组合贷，商贷370w，利率是4.6%，公积金贷款50w，利率是3.25%。我用贝壳的房贷计算器算一下，如果是等额本息的话，利息是341万，大概一个月还要还2万1的月供。
01 几百万的利息值不值得提前还贷？
理想情况下，为了追求最小的利息额，张三必须在今年一次性拿出420万提前还贷，那么他可以省下341万的利息。
那么假定张三现在手上就有420万的现金，我们首先来看一下，现在的420万在30年后是多少钱？
要回答这个问题，先来看下近10年国内的通货膨胀率，我用国家统计局公布的近10年CPI指数来近似。
从国家统计局公布的数据来看，从2012年到2021年我国平均通胀率在2.06%，根据72法则，即在（ 72 ÷ 2.06 ）= 34年后，现在的资产缩水一半。也就是说如果现在是200万，那么34年后，只值100万。为了后面方便计算，啵啵把34年近似到30年。
回到张三的例子，现在的420万贷款在30年后，仅值210万。所以，啵啵的第一个问题是，“你愿意现在花420万的现金，去换30年后仅有一半价值的210万吗？”
02 如果不提现还贷，能获得多少收益？
有些小伙伴会说，“即使有通货膨胀，但是提前还贷的话还可以节省两三百万的利息呀，就把这个当做一个理财工具了”。
那我们再来看一下，如果张三不提前还贷，而是用来做投资，30年后会有多少钱？我们按照目前增额终身寿或者年金险的年化保证利率3.5%来计算。
按照3.5%的复利来计算，在第30年，张三由420万增值到了1,178万，增长了758.8万，远远超过了因为贷款而产生的341万利息。而且，与提前还贷不同的是，提前还贷，钱是给到了银行；而你自己做投资理财，钱始终是在你自己手上，自己是可以随意支配的。老祖宗说过“手有余粮，心中不慌”。
更别提，张三如果在某一年直接将房子卖掉，手上拿到的钱，还是会需要找一个投资工具放置吧？不管是换房也好，还是做投资也好，与其到时候再做投资，时间的复利降低，为什么不现在就开始投资呢？
如果你现在把钱全部还给银行，你能保证你后面的本金+投资工具，30年后给你带来1000多万的现金吗？
所以，啵啵的第二个问题是，“你是愿意把当下的钱用来增值还是还债？是优先支付自己，还是优先支付给别人？”
03 我怕我以后失业了，负担不起房贷
这个点我觉着可能有点多虑了。
首先，如果你现在的赚钱能力已经可以负担得起提前还贷，随着工作年限的提升、经验的丰富、资源的积累，你有什么理由怀疑，后面的你负担不起每个月的月供？
其次，以上啵啵仅选取了一个回报率没有那么高的稳定投资工具，只是给了它足够的时间，就能获得丰厚的回报。如果小伙伴们再学习一些财富管理的方法，那么能获得的回报，可能是超乎你的想象的。
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看完今天的文章，不知道大家心里是否有自己的想法？也欢迎大家在留言区与啵啵讨论呀。
