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记者/ 钟黛 编辑/ 谭璐
出险房企正在探索新活法。
9月14日，华夏幸福披露，其全资子公司幸福安基中标沈阳市苏家屯区ＨＤ项目。该项目建筑面积72万平方米，为代建保交付项目。
幸福安基是今年8月18日才成立的代建公司。
上述沈阳项目原为另一个出险大型房企持有，时移势易，华夏幸福也成为了接盘者，其中标费率为1.15%。
对于曾经的河北首富王文学而言，往后需要习惯这样赚小钱和慢钱了。
王文学
2021年2月，华夏幸福首度官宣债务逾期。出险一年半以来，华夏幸福推进化债工作，其2192亿元债务重组方案，已有持过半金额的债权人签约。同时，大力发展轻资产业务。
今年7月5日，华夏幸福提出新战略——全面转型成为产业新城服务商。最近两个月，华夏幸福不断官宣轻资产项目签约，上述代建项目即是其中之一。
华夏幸福的目标是，“2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。”
二次创业
2002年的固安，还是河北一个不起眼的小地方。但开发商王文学嗅到了政策红利和发展机遇。
华夏幸福首个产业新城项目在此落地。所谓“产业新城”模式，即“以房养园”：
先行垫付大量资金，包括买地皮，修建基础设施等。借此低价拿到住宅用地，销售后快速产生现金流填补前期投入。
后续招商引资，协助企业进驻产业园，赚取产业运营收入。
固安产业新城的成功，鼓舞了王文学。他将“固安模式”复制到北京、渤海和长三角地区。华夏幸福的业务版图也从“环京”扩大到天津、上海、山东等地。
20年后，陷入债务危机的王文学，7月份在固安宣布了全新战略，要由重变轻，重塑以产业发展为核心的政府服务体系，和以空间服务为核心的企业服务体系。
具体来说，就是加大轻资产业务的比重，包括产城服务、招商服务、园区服务，物业服务和资产管理等。
重资产业务方面，仅“量力而行”地保留部分产城开发和部分住宅开发业务，意在“完成保交房任务”。
对于华夏幸福来说，这是一条难走的二次创业之路。副总裁林成红将其形容为“由甲方变成乙方，由躺着赚钱转向跪着赚钱”，从此传统房地产的“资源驱动”路径，转向“服务驱动型”路径。
旧题新解
华夏幸福转型的优势是，产城服务这个领域，已经做了20年，有成熟经验和诸多成功案例。
而其面临的新挑战在于：
首先，市场竞争更为激烈。以往华夏幸福提供的服务，大部分与产业新城开发性PPP协议关联和绑定，其服务范围在签约的产业新城内。
转型后，公司的客户范围是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业，将采用更加市场化的方式，对客户收取服务费。
华夏幸福选定的诸多轻资产赛道，也不是蓝海，竞争对手众多。
来源：官网
其次，产城服务难以标准化。一名产城业务咨询机构高管曾对《21CBR》记者表示，不同地域的产业结构不一样，经验难以异地复制；
企业的需求是离散的，不同行业、不同规模、内外资企业的需求不一样；随着产业升级换代，产城服务也需要因时而变。
最后，产城服务盈利微薄。“产业园区单项目利润空间有限，是赚辛苦钱，核心在于做规模、可持续，赚未来的钱。”一名产业园头部企业高管曾坦言。
拆分来看，企业服务方面，市场规模小，收益少；物业租赁方面，租金低，去化慢。砍掉物业销售业务，华夏幸福赚钱会更难。
今年上半年，华夏幸福主营业务的营收为142亿元，其中房地产开发提供了超八成的贡献；
毛利润为15.5亿元，房地产开发贡献超85%，园区运营服务贡献9.4%，基础设施建设贡献2.7%。
华夏幸福披露，目前，轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿，其中4个项目已落地；
物业累计签约项目 25个，签约面积 283万平，合同签约额 2.8亿；
产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个。
