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随着美国房贷利率的飙升，开始出现类似于2007年的房产危机现象，房地产会不会崩溃，开始萦绕在我们每个人的心头。
在危机的黑暗中，一双眼睛开始盯向房产
有关报道称，美国最大的住宅和商业地产商、私募巨头黑石集团为可能到来的房市动荡做好了积极的准备，已经筹集了500亿美元（约3500亿人民币）资金，届时会投入全部（或部分）资金来进行抄底，
3个月募资300亿美元
目前黑石集团新成立的一只房地产基金正处于筹资的最后阶段，虽然眼下市场波动较大且筹资活动众多，但是这只基金规模或将超越同类基金，并创下历史最高纪录。
近期的一份监管文件显示，黑石集团已经完成对其主要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X总计241亿美元的投资承诺。
黑石集团将投入约3亿美元的自有资本，并向投资者额外分配了59亿美元的融资额度，使得该基金规模或将最终达到303亿美元。
这只基金有望打破记录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具，但黑石集团仅耗时短短三个月就已经完成。
上一次打破纪录的依旧是黑石集团，其在2019年筹集了260亿美元的并购基金，创下当时最大规模。
而这也意味着，黑石集团新成立的房地产基金规模与2019年相比，直接扩大了50%。
地产市场动荡之时 总有黑石的身影
每当房地产有危机，之时处在房地产顶端的业界巨头，便开始在房地产困顿之时入场抄底，黑石集团已经对这样的操作颇为熟悉。
当经济形势愈发低迷，美国人为支撑流动性而大规模清算房产之时，黑石介入其中，并以低廉的价格将所有陷入困境的房地产“一扫而空”。
黑石集团采用了主题投资战略，目标是瞄准增长速度超过通胀的领域，主要有四个方面：用于电子商务的仓库、和普通民众息息相关的商铺、生命科学办公楼、出租房屋，以及与旅行和休闲相关的房产项目
值得注意的是，此次黑石集团的新基金规模和筹集资金的速度表明，面对纪录良好、由知名基金经理操盘的项目，机构投资者还是渴望参与。虽然规模超过200亿美元的收购基金数量一直在增加，但能与黑石集团相比的大型房地产大型基金仍然较少。
不过近日黑石发布的二季度财报业绩却并不明朗，财报显示，第二季度营收为6.292亿美元，低于去年同期的52.9亿美元，预期为34.6亿美元；净亏损2940万美元，去年同期实现利润13.1亿美元；稀释后每股亏损0.04美元，去年同期每股收益为1.82美元。公司宣布季度股息为每股1.27美元，将于8月8日支付给8月1日登记在册的股东。
财报还显示，上述主题投资策略下的资产价值上涨2.3%，增速相比2021年同期25.5%涨幅大幅下滑，但黑石集团创始人苏世民对此表示，相比市场上大多数投资者的亏损，这个业绩还是很亮眼的。
“我们已经较早地预期到了加息和更广泛的通胀，并且调整了资产组合来反映这些市场状况。这种远见在今天给我们带来了显著的益处。向前看，市场状况仍然挑战重重。”苏世民在财报电话会上表示。
黑石集团的总裁兼首席运营官乔纳森·格雷也表示，黑石在居民租赁住宅和物流地产等领域的投资将帮助公司穿越市场的不确定性。
除了前文所述的Blackstone Real Estate Partners X房地产基金外，黑石在房地产领域运营着多只规模庞大的房地产基金，其管理的不动产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)今年4月时用130亿美元全现金收购学生公寓类地产公司，此项全现金交易是黑石BREIT最大的学生住房交易。
未来会出现房产危机，但民众生活仍然是每个国家都重点保障的对象，所以关于商铺和普通民众生活的商品，都会被纳入经济刺激当中，首当其冲便是商铺，租金的提升还有商铺本身增值的提升。
除了BREIT今年完成的130亿和58亿美元房地产交易外，2月16日至今至5月19日3个月时间内，黑石还完成了累计超出100亿美元的交易。
分别是37亿收购了一家房地产投资信托基金Resource REIT, Inc，76亿美元收购PS Business Parks, Inc，这些交易发生在美国，这3个月交易总金额累计超过300亿美元。
豪赌美国楼市不仅发生在今年，去年6、7月黑石不到一个月时间狂投百亿，分别是60亿美元收购Home Partners of America，51亿美元收购AIG的美国经济适用房项目。
此外在全球其他地方，黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。
在印度，黑石1月27日推出了全新物流平台Horizon Industrial Parks，该公司拥有印度最大的物流园区资产组合。
现在黑市集团开始筹备大量资金抄底中国房产，中国人口基数庞大，一线城市核心资产仍然是供不应求，但一线城市限购政策比较重，所以黑石集团开始把目光瞄向了商业资产，写字楼，养老设施，旅游项目等。
在中国，黑石收购SOHO中国虽然没有成功，但去年收购富力物流园的交易，让黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖中国23个城市。
我们普通人应该抄底一线城市，一线城市，上海限购，所以应该抄底商业地产，现在LPR利率降低，部分比较好的商铺回报率在5个点，差价在一个多点完全可以进行投资，以租养贷，那么问题来了，所有的一线城市的商铺都可以进行抄底吗？
显然不是的，我们要抄底一线城市核心位置的优质商业资产，比如说国家政策导向的大虹桥或者说中环以内，内环以内的商铺，或者说回报率在5个点或者5个点以上的商铺都可以进行抄底，这样的商铺人流量多，政策导向明显，后期出售容易升值快。
现在大数据表明，现在一些大宗资产和一些投资有价值的地方，成交量均已大幅提升，比如说大虹桥国际中央商务区，内环内，中环内的个别地方，比如普陀，徐汇，闵行，这些都是老牌的地段
为什么上海本地人的购买力下降，但成交量却大幅提升呢？因为二三线城市房价下跌，很多人开始集中资金，清理掉二三线的房产，来投资一线城市，进行资产保值，虽然本地购买力下降，但是外地大量的资金涌入，导致一线城市的黄金地段的房产依然增幅强劲。
所以这就给我们普通人指明了方向，在危机的时候一定要发现机会，低买高卖才是本质，所以我们要在一线城市上海较好的地方进行投资，对资产进行保值。
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华尔街:“别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪！！！”
