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金融与地产历来是一对孪生兄弟。当下房地产市场持续低迷，金融大哥也真是“尽力”了，近来政策利好频出……
9月29日晚上，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款下限。
什么意思呢？也就是说，符合一定条件的城市，首套新房利率可以继续下调了！不受之前央行规定的最低LPR下调20个基点条件的限制了。由于最新一期5年期以上LPR为4.3%，因此目前绝大部分城市房贷首套房最低利率为4.1%。如果下限取消，利率再低的话，意味着破4%都是有可能的——
这一政策发布，让很多人非常兴奋，认为利率下调指日可待。那么，就青岛而言，这一政策会落地吗？房贷利率还会降吗？小编作为业内人士，给大家作几点理性分析，从理论上看，下降的可能性不会太大，即便下调，空间也有限。主要基于以下几点因素：
政策对符合条件的城市作了限制，青岛被排除在外
央行政策非常明确，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，才可下取消下限。
根据易居研究院的统计，目前仅有23个城市符合通知规定条件，包括10个二线城市，13个三线城市。分别是：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理、秦皇岛、包头。当然，其它一些三线、四线、五线不知名的城市，肯定还有很多符合条件的，只不过不在监测范围之内。
而从青岛数据看：青岛6月份新房住宅环比、同比均上涨；7月份，青岛新房住宅环比下降、同比上涨：8月份，青岛新房住宅环比、同比均上涨，几乎没有一条符合政策要求。
政策时间性比较强，只有3个月窗口期
央行这次是阶段性放宽利率下限，只有3个月时间，10-12月窗口期短暂而紧迫，其目的指向性很明确：就是让更多人的结束观望而出手，有利于今年稳增长，冲目标。
然而，就青岛来说，6-8月环比、同比上涨，已不符合条件。近来，自从限购条件放松之后，9-11月目前看销售也在回暖。因此，即便央行这一政策到期延续，以所在城市前三个月的数据作标准参考，青岛也难以在10-12月满足和符合条件，因此，短期内利率下限取消的概率很小。
目前利率已创历史最低水平，银行下调利率空间有限
目前，青岛的房贷利率市场，各家银行“一刀切”，基本都坚持一致标准：首套4.1%，二套4.9%。没有出现像以往，有个别小银行突破下限，低于主流市场利率的现象。这就说明，4.1%已是各家银行的坚守底线，再低已经很难了。
另外，其实大家查查各家银行的理财产品，在年化收益都达到4%左右的情况下，银行的存贷利差空间已非常小，要想突破4%，利率倒挂，难道让银行喝西北风？也不太可能。
利率下调还受市场竞争和自律机制多因素的影响
央行对6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，开辟绿色通道，主要基于风险的考虑，有稳楼市的动因。而在房价下跌的城市，一般也都是非热点城市，银行数量也少，竞争不充分，从而按揭利率水平较高，很多三四线城市首套还未降到4.1%，理应也有必要降一降利率。相反，在楼市比较热的城市，住房需求潜力大，房价易涨难跌，而且银行数量也多，竞争激烈，反而利率低，因此，也没必要再降了。
同时，从事银行的人都明白，商业银行房贷利率的下调，并不是一家银行自己说了算，想调就调，银行同业间还有个自律协会来约束，具体利率定价水平还要视银行自律机制定价小组的决定。而对各银行来说，在今年利差极度缩小、利润承压的情况下，利率再下调的动因和意愿不强。
综 评
综合来看，小编认为，这次央行房贷利率定向对个别城市取消利率下限，应该主要指向是针对三、四、五线一些中小城市而言的，对一二线城市或楼市稳中有升的城市，并不是支持范围。其次，利率下调给了3个月窗口期，调控的艺术性较强，也主要是年末稳经济的预期因素考量。
对青岛而言，一方面，从楼市看，目前楼市平稳，并出现回暖信号，短期来看，是不符合央行取消下限条件。另一方面，从金融看，利率首套已达到4.1%的水平下限，再下调空间已有限，短期利率下调的可能性非常小。当然，后期也不排除央行继续放松取消利率下限的标准，扩大支持范围，或到12月后继续实行政策延期，这一切最终都要看市场的冷热程度。不过，大家可以寄予希望的是，四季度央行LPR有可能会继续下调。
