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以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！
近期问答集锦
【粉丝提问】老师，南油片区深蓝季节这个盘怎么样？2007年的盘，南油小学和学府中学，想入手一套60平的二房，中层， 计划持有持有5年，能否给点相关的介绍和建议，感谢盼复！
回答：
1.深蓝季节，有人也叫深蓝公寓，南油片区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，周边商场很多，海岸城，来福士，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 2.小区主打小户型，基本都在32-60平居多。周边商业太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 目前指导价10万/平。 3.深蓝主打南山过渡标签，未来最大的盼头就是旁边，南油生活B区的棚改，由华润操刀，外部旧改加持大于自身楼盘的涨幅。华润的重塑能力，相信大家都有目可睹。 4.不过按照目前的征集意见来看，目前短期2年拆迁的可能性不大，目前截止到2021年12月份，华润依然还在征集棚改意见。但着眼未来5年，依然还是南山非常不错的小面积上车产品
【会员提问 】大表哥 深圳湾双拼 如果2000w 要准备多少钱呢？夫妻一个名额 有一套房贷款 另一个名额是超过60岁的父母
回复：
1.两个购房名额因为是两个家庭，都可以独立3成。但是你们的名额可以贷30年，父母的名额可能只能贷10年，贷款年限加上年龄不超过70岁（工行是75岁）
2.如果以深圳湾双拼总价2000为例，首付最低600万，但是月供会有多种情况，因为有的双拼是均等户型面积，有的不是均等户型面积。
a.如果是均等户型，比如三湘海尚175平，子女贷款700w，30年，等额本息，月供3.6w；父母贷款700w，10年，等额本息7.3w ；合计月供10.9w ;
b.如果是像150左右的双拼，并且是非均等户型面积，比如就可能是89+61这种，每套价格会有差异，具体看面积比例，假设一套大的1200w，一套小的800w，最低首付还是600w，只是大的贷款840w，30年，等额本息，月供4.4w；小的那套贷款560w，10年，等额本息，5.8w；合计10.2w；
3.两套双拼都都可以单独抵押，因为双拼在价格上有优势，很多人都是以自主为主，或者说投资周期较长，不需要消耗太多利息换时间，所以父母那套尽可能少贷款，需要的时候，父母这套依然可以做抵押。双拼建议的资金储备在5成以上。
【会员咨询】老师，我是湖南长沙的，长沙的房子感觉没有杠杆，打算在深圳投资，最好能以租养贷，不知该买市中心2000年左右老房子还是郊区次新房呢？谢谢！
回复：
1. 深圳民宿或者分租才有可能。并且在市区商圈人流密集区域，正常要实现租金覆盖月供的话，通常住宅首付的成数不低7成，公寓不低于5成。 2. 举个例子，比如：500多万的皇庭世纪，租金在6500左右，租金要覆盖月供的话，首付不低于380万才可以实现以租养贷。 400左右的中州湾公寓，租金在9k-1.2w，以租养贷5成即可。而投资房产原则是，本金越少越好。 3. 理想的以租养代通常是将来时态，而非现在进行时，也就是说，房子增值带来租金上涨，同时套利增值部分，最大限度提高资产利用率，永远要走在以租养代的下一环。 4. 投资的话，本金充足上个南山福田次新，小资金投资龙岗中心区次新。老破小并非不值得投，只是深圳年轻人多，新房情结严重，关内老破小和关外次新两种的升值不是同一维度
【咨询】现在纠结于大运的仁恒和颐安，光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内，计划持有5年，大表哥觉得怎么样？还有其他的地方推荐吗？请指点。
回复：
龙岗属于大盘股，豪宅线压制、新盘量大，交易不活跃，所以横盘阴跌了三年，但风水是轮流转的。因此也不用纠结，实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”，是楼价已经高于价值，还是目前还有上涨潜力，这是一个技术活儿。
说到勤诚达正大城，实地去研究一下，学校是个外来的和尚，地铁也十分遥远，除了当初首付能分期，相比龙光相形见绌。其他的目前来看楼价和价值算是相当的，都不差。
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勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。
