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最近市场上传：东莞公寓要出新政。
具体内容不知道。
若是真的，当前“临冬”的市场行情，应该是出利好。
今年1-9月，东莞成交量top10的公寓，共卖了2885套，面积总计12.35万㎡。
相当于：热销的公寓，平均每个月能卖约32套。
这比东莞某些月销个位数的冷门住宅，还过得去。
就在上个月，南城保利欢乐大都汇开卖，推出26-45㎡小户型，总价39-62万区间，送产权车位。
售楼部现场人山人海，去晚了抢不到。
毕竟市中心一个车位都接近30万了，这价格跟“买车位送公寓”差不多。
（保利欢乐大都汇售楼部现场图，来源中介朋友圈）
即便公寓有转手税费高、没法入户读书、不通燃气、梯户比高、水电成本高的缺陷，依然有市场。
公寓，到底该抱着怎样的心态去买？适合什么人买？
买公寓
要抱长线经营心态
买公寓跟买住宅，是两种不同逻辑。
住宅，更注重对核心资源的占有。
公寓，更注重对产品的利用，需抱长线经营的心态。
01
别指望未来能转手
公寓转售的时候，需缴纳高昂的税费。包含有：个人所得税、土地增值税、交易契税、增值税等。
①个人所得税，住宅是成交价1%，公寓是1.5%；
②土地增值税，住宅没有，公寓是成交价5%；
③交易契税，住宅低至1%，公寓统一为成交价3%；
④增值税，住宅可满5年免征，公寓统一为成交价5.6%。
同样100万的房子，住宅二手房交易总税费低至2万，公寓要12.4万，足足高了6.2倍。
就算公寓房价上涨，你的大部分增值收入，大概率变成大额税收。
02
注意资金回报率
买公寓，要做放长线钓大鱼的准备，注意资金回报率：
①尽量避免空置，否则等于资金浪费。
一是可选自己生活圈内的，用于刚需抵扣居住成本；
二是选产业和人流集聚区域的大品牌公寓，用于出租抵扣按揭。
②租金回报率需＞银行理财，年化收益不低于5%。
若公寓打算用做出租，租金收益15年内可连本带息回本，就比较划算。
以总价30万月租2000元来算，15年租金收益共36万，表现还不错。
若长线经营跑不过银行理财，慎重！
③做高附加值（比如楼上铺），提高出租单价。
03
有资金和名额情况下，优先买住宅
如果你有名额，且资金充足，还是优先买住宅。
公寓涨幅慢、转手困难、资金被套牢、不能用于入户，需要长远投资逻辑，更考验专业性。
总之，买公寓前，一定要先清楚你购买后的用途，再做决定。
满足多种生活场景
住宅备胎也能转正
如果说住宅是购房者的“女神”，公寓就是其“备胎”。
住宅限购、核心地段新房短缺、高房价、收入下降的背景下，还是会有人选择让住宅备胎转正。
买公寓大致两类群体：
①收入不高、存款少，又想有个专属“家”的刚需族；
②在限购区没购房名额、手上闲钱又多的土豪。
虽然公寓永远无法成为“女神”，但能“过日子”，满足这两类群体的多种生活场景。
01
稳定收租，抵抗风险
“买公寓，轻松过把包租婆/包租公的瘾。每个月有一笔租金收入，抵抗收入降低风险。”
公寓可以出租，且跟住宅相比有不少优势：
①东莞公寓大多会做成LOFT，使用率更高，每平米出租单价折算下来，收益会比住宅可观。
比如：贝壳找房上，寰宇汇金中心，58㎡2室1厅公寓，租金约3000元/月，每平方米租金约52元/月。
对面的中信森林湖，121㎡3室2厅洋房，租金4500元/月，每平方米租金约37元/月。
两者对比，住宅租金回报是公寓的71%。
论现金流、出租收益，公寓胜出。
②同地段，公寓单价一般比住宅低至少一半。部分公寓首付款还可分期支付，且能带租约销售，上车门槛更低，且还能留住首套首贷的名额。
比如：南城保利欢乐大都汇，26㎡卖总价39万，单价仅约1.5万，这还没算送的产权车位。
附近的二手房万科金悦香树，单价去到4.5万，两房总价去到350万。
02
拥有独立空间，距离产生美
“单身，买了公寓不用跟舍友合租，以后有了对象还方便同居。”
“结婚后，跟公婆生活习惯不一样，买套附近的公寓分开住，避免婆媳矛盾。”
“夫妻间，难免有争吵，先回自己的公寓静一静缓和关系。”
“老年，买套子女附近的公寓，方便照顾子孙。”
纵然公寓很多缺陷，但低门槛就能拥有独立的空间，距离产生美。
麻雀虽小，五脏俱全。
若知足常乐，公寓也能是各个年龄层的梦想家。
03
经营楼上铺，实现创业理想
公寓，还可作为公司注册地址，办理营业执照。
也就是说：买套公寓，还可用做创业经营场所，比如楼上铺。
相比商场商铺、街边铺，创业者选择公寓作为楼上铺，好处一是成本低；二是同小区居民消费便利；三是可抱团形成集聚业态；四是营业时间、营业内容可自由决定。
（楼上铺示意图）
此外，一些土豪大批量买公寓，用做公司经营场所，整体运营，实现利润最大化。
比如：可作为公司自有资产申请贷款经营，例如做特色酒店、私人影院、美容院等，也可作为公司人才房、宿舍等。
04
较低成本改善生活
如果改善族选择公寓，有两类：
①需要住大房子，但缺钱买住宅。
一家五口不想挤在两房住宅，换四房住宅又缺钱，退而求其次就买面积较大的公寓。
比如厚街晴熙云翠建面约179㎡大平层公寓，套内面积优于市面上改善型洋房，提供另一种改善可能。
②土豪，没住宅购房名额，看中公寓的附加值。
类似买深圳最贵的房子—深圳湾1号公寓的这批人，他们更看重这个公寓项目背后的圈层、地位象征、金融属性。
再者，这些已实现一个亿小目标的人，缺的不是住宅，是购房名额
