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近年来,在政府相关政策要求和城投公司自身发展需求等综合因素影响下,城投公司谋求转型已成为其实现高质量发展的核心要务。作为城投公司谋求转型的重要方向之一,城投公司通过参股投资、收购股权、基金出资以及无偿划入股权等方式参与的股权投资规模持续增长。作为承担区域发展的重要载体,城投公司参与股权投资或更注重于其带来的地区长期经济效益,而非股权投资带来的短期投资收益,以配合当地政府招商引资、推动区域资源优化配置、吸引资本对地区产业转型升级提供资金支持为主要目标。同时,城投公司参与股权投资形成的经济外部性也远大于股权投资本身产生的收益,对其信用风险也将产生一定影响。

一、城投公司参与股权投资背景分析

城投公司指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,承担政府投资项目融资功能,并拥有独立法人资格的经济实体(引自国发〔2010〕19号)。根据业务性质的不同,可将城投公司的业务分为公益性业务、准公益性业务和经营性业务。一般城投公司业务以公益性业务为主,但由于公益性业务收入大多来自地方政府,同时伴随着回款周期长、资金占用大等问题,城投公司需要通过大量融资维持公益性业务的开展。

近年来,国家陆续出台了相关涉及城投公司转型的政策文件,如《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(财预〔2017〕50号)提出“进一步规范融资平台公司融资行为管理,推动融资平台公司尽快转型为市场化运营的国有企业、依法合规开展市场化融资”;国家发展改革委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》指出“分类稳步推进地方融资平台公司市场化转型,剥离政府融资职能,支持转型中的融资平台公司及转型后的公益类国企依法合规承接政府公益类项目”。除上述政策因素推动影响外,随着城市建设的不断推进和城市化率的不断提高,部分区域城市基础设施建设业务空间不断缩小,城投公司的公益性业务量也呈现不断下降趋势。因此,在上述政策要求和城投公司自身发展需求的综合影响下,城投公司谋求转型已成为其实现高质量发展的核心要务。

作为城投公司谋求转型的重要方向之一,近年来,城投公司通过参股投资、收购股权、基金出资以及无偿划入股权等方式参与的股权投资规模持续增长。本文主要从城投公司参与股权投资形成的经济外部性看股权投资对城投公司信用风险的影响。

城投公司参与股权投资主要包括以下三方面的动机:

一是拓展业务领域,增强自身造血功能。城投公司通过股权投资的方式去参与到更多的行业,并借此推动“集团化”“实体化”“市场化”转型改革。基于此类目标,城投公司往往通过推动自身业务结构优化,构建多元化业务体系,拓展新业务边界,打造为城市的运营商等方式,进而增强自身造血功能,逐步提高经济效益并创造新的利润增长点。

二是为配合当地政府招商引资、吸引社会资本,促进地方产业经济转型升级。作为地方政府发展经济、推动产业转型升级的有力抓手,城投公司的股权投资致力于配合当地政府招商引资,培育产业,推动地方产业升级,促进地方经济转型。基于此类目标,城投公司一般通过股权投资方式来配置资本,优化国有资本布局,或者通过成立产业投资基金,发挥产业投资基金杠杆作用,进而吸引并带动社会资本投资,促进地方产业经济转型升级。

三是作为区域国有资产运营平台,承担区域内国有资产运营管理职能,以此推动实体化发展。在城投公司重组整合与市场化发展趋势愈发明显的背景下,不少地区成立或整合区域国有资产运营平台,将所在区域内的竞争性业务或公用事业类业务,例如将区域内金融性产业、地方资源性产业或公用事业类产业等优质资源进行归并,以股权形式注入平台公司,使其成为拥有多个专业化子公司的运营管理平台,以此推动实体化发展。

二、城投公司参与股权投资现状

(一)城投公司参与股权投资类型

从投资类型来看,城投公司参与股权投资类型包括直接投资和间接投资两种。直接投资为城投公司直接对被投资企业进行股权投入,未来通过企业上市和原股东收购股份等方式退出;间接投资为城投公司通过成立或参与产业投资基金的方式,对满足当地政府及城投公司自身要求或者满足基金管理人投资风格的企业进行投资,其中产业基金的投向主要包含公益性项目和市场化竞争性项目,未来通过股份回购、股份转让和基金并购等方式退出。

1.直接投资

直接投资的投资方向上主要包括政府主导类项目和非政府主导类项目两种。

对于政府主导类项目的投资,当地方政府招商引资来重大项目,一般会通过让所在地资质较好的城投公司对其投资来满足重大项目落地等方面的需求。资金来源方面,城投公司对于重大项目投资的资金来源包括政府出资和城投公司自身对外融资两种。对于政府出资,以财政补贴或出资的形式表现,城投公司仅代表政府出资并获取投资收益;对于需要城投公司通过自身对外融资进行投资的项目,需要对未来城投公司投资收益保障情况以及被投资产业自身存在的市场风险进行判断,从而分析该项目投资的风险大小。

对于非政府主导类的项目投资,根据被投资行业与城投公司业务相关性可分为强相关性和弱相关性两种情况。针对强相关性的项目,目的是为了满足当地经济的发展和增大城投公司公共投资,例如交通运输、公用事业资源,被投资企业具有特许经营权(如供水、供热和污水处理业务等)等,城投公司可凭借其在当地享有的政策、税收、融资、土地等多项资源优势,在一定程度上满足被投资企业对于生产基本要素的需求,并提供相应服务。针对弱相关性的项目,城投公司投资于相对陌生行业,投资领域无法与自身业务产生直接协同效应的,此类投资或主要出于拓展业务领域目的,但在参与股权投资的过程中要对被投资行业和产业有深刻的了解,避免因为行业陌生造成投资失败或者退出没有保障。

2.间接投资

间接投资的投资方向主要为城投公司牵头或参与成立的公司制、有限合伙制和契约制基金。城投公司参与产业投资基金,不仅可以完成政府交办的任务,增加投资收益,还可以借助产业投资基金规避一定的风险,推动自身的转型。以有限合伙制基金为例,在合伙制基金里,城投公司一般充当有限合伙人的角色,由基金管理公司负责基金的筹集、管理和运作,基金管理公司获取管理费和超额收益的分成,城投公司可按持股比例获取基金的分红。由于被投资对象的分散,在收益层面上可能会比直接投资低。同时,由于投资基金具有一定债务杠杆作用,此类投资可能会在风险发生时加倍放大风险。

(二)全国城投公司股权投资概况

总量方面,全国城投公司股权投资规模[1]持续增长且占总资产比重不断提升。2017年以来,全国城投公司股权投资规模快速增长(见图1),年均复合增长19.02%,其中截至2021年底,全国城投公司的股权投资总规模较上年底增长14.44%至7.74万亿元;近5年增速总体呈现下降趋势,其中,2018年增速下降较快,主要系2017年开始,多项政策出台限制融资,城投公司融资渠道相对收窄,或无法获得更多的资金参与对外投资所致。股权投资规模占总资产的比例方面,近两年随着依法合规开展市场化融资相关政策文件的出台,城投公司转型步伐加快,全国城投公司股权投资规模占总资产的比例呈现持续增长的趋势,由2017年底的5.38%逐年增加至2021年底的6.78%。

城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?

股权投资收益方面,2017年以来,全国城投公司对合营、联营企业的投资收益[2]规模及其占利润总额的比重总体均呈上升趋势,截至2021年底分别为1016.18亿元和10.19%,对城投公司盈利水平可形成一定补充。从长期股权投资角度来看,收益率总体虽呈上升趋势,从2017年底的0.35%增至2021年底的2.97%,但收益水平整体仍偏低,低于城投公司整体的资金成本。

城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?

从行政级别看,截至2021年底,行政级别为地市级和区县级的城投公司股权投资总规模为4.38万亿元,占全国城投公司股权投资总规模的56.54%,其中地市级城投公司占比最高,为35.96%,区县级次之,为20.58%;分主体级别看,截至2021年底,主体评级为AAA、AA+和AA的城投公司股权投资总规模为7.68万亿元,其中AAA级别城投公司股权投资总规模最大,超4.00万亿元。股权投资规模占总资产的比重分别为9.29%、6.45%和3.98%。整体看,AAA级城投公司通常为区域内主要平台,或由于可接触的资源更多,市场化转型较早,并在区域内承担了更多的投融资职能及国有资产运营管理职能,因此在股权投资规模及占总资产比重方面远大于其他级别城投公司。

城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?

区域分布方面,全国城投公司股权投资规模分化较为明显,主要分布在经济相对发达的东部区域,西部区域规模较小。其中江苏省、北京市、上海市、浙江省、山东省和广东省区域内城投公司股权投资规模较大,均超过5000.00亿元。占总资产比重方面,上海市、广东省等东部省份占比较高,在全国亦处于领先地位。整体看,东部区域经济水平发达,区域资源禀赋优势更为突出,城投公司参与市场化转型或相对较早,因此在投资规模上处于相对领先水平。

城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?

收益率方面,全国大多省份收益率在4.00%以下, 收益整体水平偏低。股权投资规模前十的省(直辖市)中,上海市、广东省、江苏省、四川省、天津市等高于全国收益率均值2.91%;安徽省、山东省和浙江省介于1.97%~2.64%,河南省和北京市低于1.00%。一方面反映出城投公司或由于从事市场化转型业务的时间尚短,在投资效益方面的表现并不突出,对利润的贡献度并不高。另一方面,或由于城投公司目前参与股权投资的动因并非完全以追求投资收益为最终目标,主要仍以配合当地政府招商引资、促进地方产业经济转型升级等为主要目标,更关注通过股权投资方式来配置资本,培育地方产业和由此带来的经济外部性。

城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?城投公司融资有风险吗?城投公司具体有哪些风险?

股权投资规模较大的省(直辖市),规上工业增加值增速亦较快,区域经济景气程度较高,或由于股权投资对区域整体产业发展也具有一定促进作用。根据图7,股权投资规模在2000.00亿元以上的12个省(直辖市)中,北京市、湖北省、浙江省、江苏省、重庆市和上海市规上工业增加值增速超过全国平均水平(9.60%),增速较快,例如北京市的股权投资规模约8000.00亿元,居全国前列,其规上工业增加值增速位列第一,亦远超全国平均水平(31.00%),反映出区域经济景气程度较高,积极的股权投资或对其规上工业增加值的增长也具有一定的拉动作用;四川和山东两省规上工业增加值增速与全国平均水平持平;广东省、安徽省、天津市和河南省股权投资规模尚可,低于其他几个省(直辖市),从规上工业增加值增速来看,略低于全国平均水平,但仍保持较高增速。

三、城投公司参与股权投资信用风险展望

综上,作为承担区域发展的重要载体,城投公司参与股权投资或更注重于其带来的地区长期经济效益,而非股权投资带来的短期投资收益,仍以配合当地政府招商引资、推动区域资源优化配置、吸引资本对地区产业转型升级提供资金支持为主要目标。城投公司参与股权投资形成的经济外部性也远大于股权投资本身产生的收益,对其信用风险也将产生一定影响。

由于城投公司的特殊性与复杂性,区域经济实力和地方财政实力对于城投公司有重大影响,系信用评级重点关注的要素。区域经济是城投公司发展的重要基础,也是地方财政的基础。地方财政收入规模越大,结构越合理,财政实力越强,则相关地方城投公司发展的机会越大,得到的支持也越强。

在股权投资过程中,城投公司需重点围绕地区主导产业及优势产业进行投资,了解区域优势,加强对招商引资项目的布局规划与管理,以便吸引招商引资和产业落地,构建产业集群,进而形成相应产业规模的经济发展空间,对区域经济发展、人口集聚、土地增值、财政收入增长起到长期促进作用。而其产生的经济外部性也为城投公司提供了更为良好的外部发展环境,形成良性循环。例如随着产业发展繁荣,当地经济发展及财政收入水平增长,区域内的城投公司发展的机会更大。城投公司拥有的土地资产得以增值,并获得更可持续和更有力的政府支持,财政对其基建项目的回款能力得以增强,城投公司的资金流动性得以提升,财务结构也更趋于稳健,信用水平获得支撑或提升。

在城投公司参与股权投资对区域内产业运营和经济发展带来积极作用的同时,也需警惕其带来的自身投资风险,及持有股权过程中的各种不确定性。

从直接投资看,若城投公司需通过自有资金或对外融资进行投资,被投资企业产业同当地优势产业或重点发展产业相关联,投资本身带有一定产业引导和扶持作用的,该类产业在区域内往往具有一定发展基础和竞争优势,更易获得政策倾斜和资金支持,被投资标的一般具有更良好的发展环境,且在投资的带动下有助于招商引资和相关产业进一步发展,对区域经济发展形成正面外部效应,考虑长期的经济效益,该类投资面临的投资风险本身相对可控。但若投资于初创阶段的新兴产业,该类产业处于行业发展的初期,产生投资效益的周期往往较长,能否引入产业链形成产业集群,以及对企业落户、人口集聚、区域经济发展、财政收入增长的促进作用有待关注,此类投资产生经济外部性的不确定性较高,面临的投资风险也较大,若投资失败将对城投公司自身盈利水平甚至信用水平产生冲击。

从间接投资看,目前城投公司参与基金投资通常在发起该基金的区域范围内,基金投资项目的投向较为重要,需关注其主要投向的行业同区域内新兴培育产业、重点发展产业是否具有协同性,带动性作用等,并进而评估由其产生的经济外部性。此外,由于产业基金的存续期普遍较长,城投公司或无法短期内获得收益,若出现“短贷长投”现象,将加重投融资期限错配风险。同时,由于投资基金具有一定债务杠杆作用,若投资失败可能会加倍放大风险。

[1]本文城投公司样本为有存量城投债的平台2200余家;股权投资规模主要包括长期股权投资、其他权益工具投资、交易性金融资产和其他非流动金融资产;未去除因母子公司导致的重复值;未考虑直接形成控股子公司并纳入合并范围内的投资。

[2]从城投公司股权投资对企业利润影响角度出发,本文以城投公司资产负债表中“长期股权投资”和利润表中“投资收益-对联营企业和合营企业的投资收益”为例,以此测算城投公司股权投资收益对企业利润总额的贡献程度,即收益率,下文同。

本文源自联合资信

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今天一起床

有种“入秋”的感觉

没错

海口降温啦

一股冷空气悄然“上线”

扭转了近几天雨雨雨的局面

未来3天

海南气温略有下降

但不影响大家继续穿短袖

一起看看

海南省气象台10月10日11时

发布的天气预报

海上大风预报

琼州海峡,10日11时到11日08时,多云,东北风6级,阵风7~8级。11日08时到13日08时,多云,东北风5~6级,阵风7级。

北部湾海面,本岛西部海面,10日下午到夜间,多云有雷阵雨,东到东北风6~7级,阵风8~9级。11日白天到12日夜间,多云,东北风5~6级,阵风7级。

本岛东部和南部海面,西沙、中沙群岛附近海面,10日下午到12日夜间,多云有阵雨,东北风6~7级,阵风8~9级。

南沙群岛附近海面,10日下午到11日夜间,多云有雷阵雨,偏西风5级,雷雨时阵风7~8级。12日白天到夜间,多云有雷阵雨,西南风6级,阵风7~8级。

另外,本岛四周沿海各港口所挂强风一号风球不改变。

陆地天气预报

10日下午到夜间:

● 北部,多云,最低气温20~22℃,最高气温25~27℃

● 中部,多云,最低气温17~19℃,最高气温26~28℃

● 东部,多云,最低气温21~23℃,最高气温26~28℃

● 西部,多云,最低气温18~20℃,最高气温26~28℃

● 南部,多云,最低气温18~20℃,最高气温29~31℃

● 西沙永兴岛,多云有雷阵雨,东北风6级,气温:26~31℃

● 中沙黄岩岛,多云有雷阵雨,东北风转偏北风6级,气温:26~31℃

● 南沙永暑礁,多云,偏西风4级,气温:25~31℃

11日白天到夜间:

● 北部,多云,最低气温20~22℃,最高气温25~27℃

● 中部,多云,最低气温16~18℃,最高气温26~28℃

● 东部,多云,最低气温20~22℃,最高气温27~29℃

● 西部,多云,最低气温18~20℃,最高气温27~29℃

● 南部,多云,最低气温17~19℃,最高气温29~31℃

● 西沙永兴岛,多云有雷阵雨转多云,东北风转偏北风6级,气温:26~32℃

● 中沙黄岩岛,多云有雷阵雨,东北风6级,气温:25~30℃

● 南沙永暑礁,多云,偏西风转西北风4级,气温:25~31℃

12日白天到夜间:

● 北部,多云,最低气温18~20℃,最高气温26~28℃

● 中部,多云,最低气温15~17℃,最高气温26~28℃

● 东部,多云,最低气温19~21℃,最高气温27~29℃

● 西部,多云,最低气温17~19℃,最高气温27~29℃

● 南部,多云,最低气温16~18℃,最高气温29~31℃

● 西沙永兴岛,多云有雷阵雨,偏北风6级,气温:26~32℃

● 中沙黄岩岛,多云有雷阵雨,东南风6级,气温:26~31℃

● 南沙永暑礁,多云有雷阵雨,西北风转偏西风5级,气温:26~30℃

海口市天气预报

10日下午:多云,最高气温26℃

10日夜间:多云,最低气温22℃

海南未来几天天气预报?今年海南冷空气什么时候来?

早晚天气微微凉

易感人群需注意保暖

切莫贪凉

综合自海南气象信息服务网、海口市气象台

来源: 南国都市报

都说“节约是中华民族的传统美德”,可面对家中的剩饭剩菜,不少人心中却犯了难:倒掉吧,实在是太可惜;第二天热一热吃吧,“亚硝酸盐超标”“致癌”“中毒”这些词,又让人担心……

隔夜菜到底还能不能吃?哪些菜应该毫不犹豫倒掉,哪些可以留到下一顿?我们又应该如何科学地处理隔夜菜?今天,小编就来为大家一一解答。

1 隔夜菜含有亚硝酸盐

有毒性、会致癌?

首先我们要明确一点:所谓“隔夜菜”,并不是单单指当天吃剩下、放到第二天的菜。科学来说,放置时间超过8-10小时的菜,都属于隔夜菜。

而食物放置的时间越长,里面的亚硝酸盐含量也会随之增多。不少人总担心吃了会引起亚硝酸盐中毒,甚至导致癌症。事实真的是如此吗?

·亚硝酸盐本身并不致癌

实际上,亚硝酸盐本身并不致癌。它广泛存在于自然界环境中,尤其是在食物中,比如:蔬菜中亚硝酸盐的平均含量大约为4mg/kg,肉类约为3mg/kg,蛋类约为5mg/kg。而蔬菜水果在被采摘收割之后,还会不断地产生亚硝酸盐。

另外,亚硝酸盐也是可以合法使用的食品防腐剂,只要在国家食品安全标准范围内,是没有健康风险的。比如:我们生活中常吃的火腿、腊肉等腌制食品中,就可能添加了亚硝酸盐。

·一定条件下,亚硝酸盐有毒害

不过,大家总说隔夜菜有毒性、会致癌,也不完全是空穴来风:

一方面,如果短期内摄入过量的亚硝酸盐,会造成急性中毒,影响红细胞的运作,使得血液不能运送氧气。轻则可能出现头晕无力、胸闷气短、恶心呕吐、腹痛腹泻、口唇指尖变成蓝色等症状;严重则可能导致脑部缺氧,甚至死亡。

另一方面,亚硝酸盐进入胃部这个酸性环境后,会跟吃下去的蛋白质发生反应,产生真正具有致癌作用的亚硝胺。长期大量食用,就可能导致细胞突变,甚至诱发胃癌、食道癌、肝癌、结肠癌等多种癌症。

·隔夜菜中亚硝酸盐超标了吗?

据国内相关研究报道,成人口服亚硝酸盐的最低中毒剂量约为300mg-500mg,摄入1-3g可导致死亡。

这是什么概念呢?一般在冰箱冷藏室里存放24小时的隔夜菜(不算腌制蔬菜、加工肉类),亚硝酸盐含量不会超过10mg/kg。

所以,隔夜菜中亚硝酸盐含量,离中毒剂量还相差很远,偶尔吃一点问题不大,大家没必要“谈隔夜菜色变”,重点是吃的频率和量。

2 这4种隔夜菜太危险

吃不完最好倒掉!

那么,隔夜菜可以放心大胆地吃了吗?不行!

这是因为隔夜饭菜在存储、二次加热的过程中,不仅会导致有些营养素的破坏和流失,还容易滋生细菌,食用后易引起肠胃不适甚至食物中毒。尤其是以下4种隔夜菜,对身体的隐藏危害较大,吃不完最好倒掉:

·隔夜蔬菜

常吃蔬菜好处多,据《中国居民膳食指南》建议:成年人每天应吃够300~500克蔬菜。但有一句老话说得好:“宁剩荤,不剩素。”

蔬菜煮熟后如果放置时间过久或储存不当,在硝化细菌的分解作用下,大量产生亚硝酸盐,使剩菜中的含量很可能达到重度极限。

浙江宁波食检院曾做过一个实验,发现芹菜、空心菜等绿叶菜,经过炒制后,放在25℃的常温环境下储存,24小时后,亚硝酸盐含量达到了惊人的100mg/kg以上。

强烈建议绿叶菜不要隔夜后食用。

·隔夜海鲜

虾、蟹等海鲜类产品,用一般的烹饪和食用方法很难保证完全消灭海鲜类本身可能存有的各种细菌,如果不趁着新鲜时烹煮,及时食用,可造成从内到外出现腐败!

如果当天没吃完再隔夜吃的话,有可能会使细菌繁殖并产生细菌毒素,从而导致肝、肾功能的损害。

·隔夜银耳蘑菇

很多人会炖一锅银耳汤放在冰箱里,分好几次吃。但这样的做法其实是很危险的!

一般来说,干制的银耳和菇类,不论是室内栽培或野外采集,亚硝酸盐的含量相对蔬菜要低。但是,如果室温泡发过久,或煮熟后放的时间较久,不仅食用后导致亚硝胺的生成增加,而且也比较容易滋生细菌,如果再有储存不当存在产生黄杆菌毒素的可能性,吃了之后就会出现腹痛、腹泻等症状。

【小贴士】:银耳汤密封好放冰箱里冷藏1-2天,是可以的;但超过3天,最好别喝了;而碗里吃剩下的银耳,如果没有冷藏储存,第二天最好就不要吃了。

·隔夜“溏心蛋”

比起熟透的白煮蛋,很多人更爱吃半生不熟的“溏心蛋”。可是这种半熟蛋杀菌不彻底,可能含有沙门氏菌等多种致病细菌;久放就更容易滋生细菌,食用后会危害肠道。

【小贴士】:如果第一次鸡蛋煮熟了,而且在低温、密封情况下储藏,这种情况下一般隔夜吃问题不大。

3 剩菜、剩饭科学储存

吃得更安心

总的来说,饭菜最好是吃多少、做多少,实在做多了、吃不完,有剩下的,可以照着下面这4点进行处理:

·宁剩荤菜,不剩素菜

在一餐中注定要剩菜时,应优先将蔬菜都吃完,肉类荤菜吃不完的可以留到下一顿。

具体可以参照下面这个保存时间排行榜:

绿叶蔬菜:保存时间0天(凉拌菜更要尽快吃完);

主食:保存时间1到2天;

畜禽肉类荤菜:保存时间不超过3天。

·别等到彻底凉了再放

剩饭、剩菜在室温下放置的时间越长,细菌滋生的风险就越大;而且,其中有些细菌产生的毒素,通过正常家庭烹饪可能无法杀灭。

所以,等菜品凉到不烫手的温度,大家就可以用保鲜盒分装好放冰箱了,别等到彻底凉了再放。

·剩菜放冰箱,位置也很关键

①冷藏区的上层:可以放吃剩的饭菜和别的熟食;

②冷藏区的中间:适合放水果、蔬菜;

③最下层的恒温冷藏区:可以放蛋类、乳制品、豆制品以及当日要吃的肉。

这样子生熟分开,可以避免生食中携带的一些寄生虫、细菌在取用时掉落到剩饭菜等熟食上,降低交叉感染的风险。

·吃前彻底加热

剩饭菜在吃之前一定要彻底加热,特别是肉类。彻底加热指的是把菜整体加热到100℃,并保持沸腾3分钟以上。

为了避免受热不均的情况,大家可以用筷子、叉子等工具看一下食物的内部,确定里面都热透了再出锅。

来源: 中央广播电视总台央视网

节后复工,

感觉如何?

困不困的先不谈,

全国一半以上的地区,

应该已经进入“速冻模式”了,

朋友,

还是先把秋衣秋裤翻出来吧,

“保命”要紧......

假期结束后这几天,

新的一股冷空气也“开工”了,

寒露时节刚过,

这股来势汹汹的冷空气,

将给中东部多地带来大风降温沙尘雨雪,

局地阵风10级、降温达14℃,

多地气温或再创新低。

还没来得及好好享受初秋暖阳,

怎么就奔着深秋去了???

一柜子秋装还没派上用场,

又要把老朋友请出来“镇场子”了,

“秋裤预警”拉响,

哪些地方的朋友该添衣了?

一张图带你看懂↓↓↓

把秋衣扎进秋裤文字图,把秋裤扎进袜子的那种安心?

全能型冷空气到达!

前几天不是降过温了吗?

还来?

这回又要冷成啥样?

中国天气网气象分析师王伟跃介绍,

此次冷空气过程降温幅度大、

影响范围广,

不少地方甚至可以“提前入冬”,

感受一把超前的凉意。

和之前那波寒潮过程相比,

此股冷空气属于“全能型选手”,

大风、降温、沙尘、雨雪,

样样“拿手”。

在它的影响下,

中东部大部地区气温将较常年同期

偏低1至3℃,

北方部分地区降温剧烈,

最低气温将创入秋以来新低;

京津冀及河南、

山东等局地大风有一定极端性,

23省区市的朋友,

别愣着了,

快把御寒的衣服拿出来......

把秋衣扎进秋裤文字图,把秋裤扎进袜子的那种安心?

许多朋友应该已经感受到了,

今天,内蒙古中部、河北西北部、

青藏高原北部、青海南部等地气温低迷,

一些地方最低气温甚至跌破冰点,

秋裤?

再加条毛裤、棉裤都不一定够了;

“秋裤天天见区”、“翻箱找秋裤区”......

你家在哪个区域?

还是说,

你那儿现在还在穿单裤、短裤?

召唤秋裤前来“护驾”!

穿着单裤的你们,

也别放松警惕,

从明天(10日)开始,

随着冷空气“大军”快速南下,

北方多地最低气温将纷纷创入秋来新低,

秋裤“占领的地盘”将继续扩大。

把秋衣扎进秋裤文字图,把秋裤扎进袜子的那种安心?

“秋裤分割线”会向南推进到江苏、

安徽、湖北南部到川西高原一带。

山东、河南等地,

秋风萧瑟的感觉会更加强烈,

京津冀大部、山东、

陕西等地在北风劲吹中,

风寒效应明显,

体感温度更低,

其中宁夏、甘肃、

山西最低气温将首次降至0℃甚至更低,

北京最低气温将降至3℃,

历史同期少见的冷,

急需秋裤出场护体。

另外贵州、安徽、湖北等地,

也将受到冷空气的影响,

最低气温或将跌破10℃,

为今年立秋后首次,

以上这些地方的朋友们,

也要加入疯狂找秋裤的队伍了;

除此之外,

广东北部、广西北部、

福建北部和西部等地,

也终于要加入“降温群聊”了,

最低气温降至15℃以下,

开启短裤换单裤的节奏。

秋裤:都把我给穿起来!

到了后天(11日),

南北方多地会迎来近期最冷清晨,

最低气温将大面积刷新下半年来新低,

长江以北大部分地区,

都要把秋裤穿起来了!

同时,长江中下游一带寒风四起,

也要进入秋裤的“势力范围”内了。

华南的单裤区域增多,

南岭以北地区基本“衣不露腿”,

福建也只有西南部沿海一带,

可以放肆穿短裤了。

把秋衣扎进秋裤文字图,把秋裤扎进袜子的那种安心?

小央提醒

气温骤降之下,换秋裤的步伐一旦跟不上降温的速度,就很容易被感冒等疾病找上门。需及时关注大风、降温及雨雪的预报预警信息,警惕天气对交通出行、生产生活的不利影响,注意用火用电安全,提前关好门窗,窗外及开放式阳台避免放置易被吹落的物品,出行时还需远离临时搭建物、广告牌等。

虽然说“老寒腿”是“老”出来的,

不是“冻”出来的,

但有一说一,

该穿的还是得穿,

不论是爸妈的叮嘱,

还是爱人的催促,

及时添加衣物,

才能既有温度,又有风度!

纵使有万般不舍,

穿上秋衣秋裤,

也算是正式和夏天说再见了~

你更喜欢夏天还是秋天?

综合中国天气网

来源: 央视网

来源:【人民日报中央厨房-海叔聊经济工作室】

贷款利率下调对已经买房的有影响吗?房贷利率降了,对购房者有啥影响吗?

最近,不少购房者发现自己所在城市的房贷利率有所下调。北京等城市首套房贷利率重回“4时代”,山东济宁、广东清远等地房贷利率甚至进入“3时代”,引发了社会广泛关注。

房贷利率降了对咱有啥影响?楼市呈现出哪些新变动?来听听专家和部分购房者怎么说。

LPR下调带动房贷利率下行

谈到房贷利率下行,不得不提今年以来LPR的三次变动。

LPR即贷款市场报价利率,由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率,按公开市场操作利率加点形成报价,再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种,全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。一般来说,5年期以上 LPR的上浮或下调,会对房贷利率造成一定影响。

海妹梳理发现,今年以来LPR共经历3次下调。1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.6%,分别下调10个基点、5个基点;5月20日,1年期LPR与此前报价持平,为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,下调15个基点;8月22日,1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,分别较上一期下调5个基点、15个基点。

LPR下调的影响投射到房产市场,体现在全国多地房贷利率有所下行。据贝壳研究院统计,今年9月,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%,二套房贷利率为4.91%,较上月分别回落17BP(基点)、15BP,较去年最高点分别回落159BP、108BP。分城市线看,一线城市房贷利率较高,首套平均为4.6%,二套平均为5.13%;二三线城市平均利率水平相对较低。

贷款利率下调对已经买房的有影响吗?房贷利率降了,对购房者有啥影响吗?

江西省赣州市蓉江新区的一处住宅小区。胡江涛摄(人民视觉)

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率降了,意味着购房者月供金额将有所减少。据机构测算,9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP,以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算,平均每月可减少月供约1013元,需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少,部分已购房者开始考虑提前还贷。

北京白领李琪2020年底买入一套两居室,他告诉海妹:“我的房贷是去年1月批下来的,按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度,目前的房贷利率为5.2%。现在五年期以上LPR下调为4.3%,再加55BP,也就是北京新发放的首套房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前还贷了,但我的房贷要明年1月才能调整,如果到时候房贷利率计算下来低于5.2%,我也会申请提前还贷。”

上海市一家国有大行的个贷经理也向海妹证实,受LPR下调影响,房贷利率有所下行,确实有不少购房者想提前还贷,“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人,他们多数办理的是商贷或者混合贷,还款压力比较大。”

从贷款模式看,购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率,但不论以哪种方式计算,房贷利率下调都存在刺激购房者提前还贷的可能。中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军分析,对于存量房贷部分,如果购房者选择的是固定利率贷款,那么在市场利率下行的情况下,借款人的还款成本相对较高,可能会存在提前还贷的压力。而对于选择浮动利率的购房者来说,房贷利率下降减轻了当前的月供压力,因此这些购房者也可能会考虑提前还贷,降低总体购房成本。当购房者选择提前还贷,他们省下的这部分资金可以用于其他消费,对经济发展也能起到一定促进作用。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看,今年以来,国内不仅屡次下调LPR释放政策红利,还出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。近期,楼市又见利好新政。

9月29日,中国人民银行、银保监会下发通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策,提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中国人民银行有关负责人表示,这一政策措施的出台,有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱,促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内,银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平,有利于减少居民利息支出,更好地支持刚性住房需求。

9月30日,为支持居民改善住房条件,财政部、国家税务总局印发公告明确,2023年底前,对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在赵锡军看来,实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。长远来看,还是要坚持从满足住房刚需出发,继续推进降低住房交易成本,更好、更大范围地满足人们的居住需求。

本期责编:白天亮、聂传清

本文来自【人民日报中央厨房-海叔聊经济工作室】,仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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乐居买房讯10月1日起,首套个人住房公积金贷款利率正式下调,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。10月11日,就大家最为关心的:每月可少还多少钱?是否符合下调条件?需要办理哪些手续?等问题,中央国家机关住房资金管理中心一一做出了解答。

首套房公积金贷款利率,公积金贷款首套房利率上浮吗?

据中央国家机关住房资金管理中心介绍,调整后,以首套住房公积金个人住房贷款120万元、25年为例,利率下调后月最低还款额为5753.15元,比下调前每月少还94.64元

那么,如果判断自己是否符合调整条件?这里中央国家机关住房资金管理中心给出了3种情况:

1、若贷款已经放款,且期限在1年以上,到年底仍然执行原利率,2023年1月1日(含)开始,执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率

2、若贷款已经放款,但期限在1年(含1年)以内,到贷款结清前仍然执行原利率,不再进行利率调整

3、若10月1日之前没有放款在实际放款时会自动按照下调后的贷款利率重新计算月最低还款额。如果签署的借款合同已经确定了贷款利率,按照借款合同中关于利率的约定,将按新的个人住房公积金贷款利率政策执行,合同无需重新签订,也无需办理任何手续。

住房资金管理中心指出,这里的期限是指贷款发放时确定的贷款期限,不是开始偿还贷款后剩余的贷款期限。

此外,需要注意的是,2023年1月的月最低还款额会与其他月份有所不同,原因是该月的月最低还款额是分段计息的,即2022年12月还款日之后到2022年12月31日之间按照原贷款利率计息,2023年1月1日到1月还款日之间按照下调后的利率计息。

此前,乐居北京也进行了调查,目前北京已有项目开始执行新的贷款利率

有业内人士表示,上述调整或将产生三个作用,一是在坚持“房住不炒”的前提下,稳定居民住房消费预期,激发新的住房消费需求;二是传递稳定信心、稳定市场的信号,促进房地产市场平稳健康发展;三是降低住房消费支出,进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

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文章来源:乐居买房

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退休金比上班工资多,真乃社会怪象之一。

创造财富的辛辛苦苦一个月,不如退休在家,什么都不干的收入高。

抛开百分之几的高收入人群,最广大劳动者的真实收入,普遍在2000--4000之间,而离退休人员哪,我们从几年前的统计报表可以看出,每月领到6000元以上的竟然多达5000多万人,领到一万多的,大有人在,这合理吗?

养老金不合理,养老金为什么那么高?

近年来,各地不断爆出养老金不足的消息,为什么不能缩减一下差距,少发点哪?

目前离退休金发放,有以下问题值得商榷:

一、养老金的本质是保障离退休人员的生活,不是各种特权、待遇的延续。

不管你本领再高、能力再强,退休后,不为国家做任何贡献,不应该再享受退休前的各项待遇。因为你的超强工作能力,已经在你退休前的工资待遇中体现出来了。

二、养老金的计算过于复杂,越来越倾向于理财化。

还是回到养老金的本质,是保障离退休人员的生活吗,不是算计理财发财的工具。

三、养老金的发放数额,不应该脱离在职人员的薪资现状。

养老金不合理,养老金为什么那么高?

在职人员是对社会贡献最大的群体,是社会财富的创造者。离退休人员养老金的发放,是依托于这部分人的贡献。

养老金的数额,应该限定于一定的数额之内,他合理的基础数字,应该是社会最低工资。

所以,合理的养老金发放,不应该脱离最广大的人民群众的收入水平,比如最高数额,不能超过社会最低工资的三倍。

四、特殊人群的高额退休金,不应该在养老金的池子里取水。

真正对国家有特殊贡献,最高养老金也不能体现出其巨大的贡献,那就应该在国家支出中单独列支。因为,这部分数额的发放,已经脱离了养老金是保障广大离退休人员基本生活保障的范畴。

结束语:放下贪婪,抱团取暖,减少退休金之间的惊人差距,是实现人人平等,共同富裕,凝聚民族向心力不可或缺的一步。



银行对于这个逾期他是怎么看的,给大家讲一下。第一个是当逾,当逾就是当前逾期,就是正在逾期的意思。不管是逾期多少钱都是做不了贷款的了。

每个月还款2千块钱,房贷。结果就因为这个年费,差了一块钱。这就造成了当逾就做不了。

这个情况也是比较让人无语的,就一块钱,但是它就是当逾,它是做不了贷款的,最起码你当月做不了,你要等到45天以后征信更新,然后你再可以操作,这是第一个问题。

第二个问题就是这个关于逾期多少钱的问题? 如果说你不是在当逾,你是前两个月,或者前三个月这种发生过逾期,你逾期在1000块钱以下,他基本上是不会看的,不会影响你做贷款的。

比如说只要不是连续性逾期,比如说你一张信用卡,这个月应该还800块钱,然后你给忘了,就逾期了,后来马上还了,这个不算你的逾期,因为钱少,不记得,这是很正常的事情。只要不是当前逾期,一般情况下都不会太看重。还有一个逾期比较多的,就是一个信用卡的年费,有些信用卡它是一年要求消费满六次。但是很多人,他这个信用卡放在那边额度低,他开卡了,但是没有用。这个年费就是200块钱,可能两次三次四次都没有还款这个年费,他就会逾期,年费逾期这个分银行,有些银行看,有些银行不看。但是为了自己好,大部分的情况下还是直接跟银行沟通一下,把这张卡注销掉,把征信给你改过来,这个是因为年费造成的逾期,因为这个去银行,银行马上就会给你改掉的。不管是因为冻结还是因为止付,他都会给你改掉的,也是比较方便的。

然后关于这个贷款本金逾期,我之前已经讲过了,贷款本金逾期基本上已经告别信贷行业了,就是最起码在这个两年以内,你是肯定告别了,一般银行都不会批的,偶尔有批下来的那种,就是属于极少见的了。

抵押车违约金,你了解多少?抵押车是指车主将车辆作为借款的担保物,在还清贷款后,借款人无力偿还时,由汽车经销商或汽车金融收购、处置该车的行为。在二手车行业里,由于存在大量的"二抵",也就是所谓的"库存",所以很多二手车的实际价格要远低于其真实价值;而一旦出现违约现象,"一抵"(即原车主与银行之间的借贷关系)又往往比"二抵"(即二手车经销商与银行间的借贷关系)更复杂和棘手:一方面是原车主对车辆的掌控权受到限制(比如不能过户),另一方面是银行的债权难以实现(如不能拍卖)。因此,"一抵"的违约风险往往大于"二抵"。那么,"一抵"的违约成本究竟有多大?我们今天就来说说这个话题!

一、"押证不押车"、"押证又押车","一抵"的风险到底有多大? "一抵"(即原车主与银行间的借贷关系)中涉及的债务包括两部分:
一是原车主欠银行的本金;二是银行贷款利息以及逾期罚息等费用。其中本金部分又分为两种情况:
一种是在合同期内未还款的部分(俗称展期);另一种是超过合同约定期限仍未还款的部分。 对于前者而言,根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定:
"抵押权人在债务履行期届满前,不得转让抵押财产";对于后者而言,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条则明确指出:
"出借人以办理住房抵押贷款为名义向人民法院申请贷款,符合下列情形且当事人约定的利率不超过年利率24%,即使没有约定逾期利率标准的情形下也应当按约支付迟延履行期间的借款利息:
(一)单笔借款到期日已到但借款人未支付的;

(二)双方当事人都认可的其他条件"。 从上述法律规定可以看出:如果债务人未能按照合同的约定按时足额还本付息;债权人要求债务人提前清偿剩余款项;或者债权人认为有证据表明债务人已经构成恶意逃废其他债务的行为时,法院可以认定债权人的主张成立并判决强制执行。此时若债务人拒绝履行的后果就是需要支付迟延履行期间产生的利息。

抵押车逾期违约金多少算合法,抵押车违约金可以不给吗?

车辆脱保

会有什么后果?

春节长假已经结束,新的一年已经开始,你还记得爱车保险到期日期吗?当爱车保险快到期时,大部分车主一般会提前进行续保,但也有部分粗心的车主,并不把续保这件事情放在心上,忘记续保时间或觉得推迟几天再续保也没有影响,车险脱保会造成哪些后果,你清楚吗?

什么是脱保?

脱保是指没有在保险期截止前正常续保,使原保险标的在一段时间内没有保障的情况。

举个例子:张某爱车的保险期限是2020年8月1日零时起至2021年7月31日24时止。正常续保时间应在2021年8月1日零时前投保。但因各种原因未按时投保,至2021年8月1日零时起该车则处于脱保状态。

车辆脱保,交通故赔偿要自负

保险到期后,如不及时投保,那么保险公司对车辆的保障就会停止,在没有保险保障的情况下,一旦发生需要承担责任的交通故,无论是车还是人,无论保单失效时间多短,均需要车主自行承担损失。

真实案例:2020年11月,杨某驾驶车辆与一辆BL发生碰撞,需承担故的全部责任。此时杨某的车辆保险正好过期且未按时续保,经过查勘定损BL的维修价格为21万元,终杨某抵押了自己的爱车并分期支付了这笔赔偿费用。

交强险脱保,双倍处罚

如发生交强险脱保,车辆不仅无法理赔,还会受到被交警部门的处罚。交强险是强制购买的险种,如在路上行驶被交警发现没有购买交强险,将会被暂扣车辆并处以双倍处罚,直到补齐了交强险手续,才归还车辆。

真实案例:2020年6月,巡逻交警在例行检查时,发现林某的车辆交强险已经过期,没有按时续保。民警依法暂扣了车辆,并处以罚款2000元,驾驶者记3分的处罚。

脱保再投保,保费可能更贵

如驾驶习惯良好,没有发生交通故,次年续保保费会有一定折扣,但如果是保险到期没有及时投保,就不能再享受折扣,从而导致保费的增加。并且,车辆脱保超过一定期限后,再续保时还可能面临费率上浮。


1罚款

根据相关规定,针对个体工商户营业执照在年检截止日期前未申报年检,属于公司的,处1万元以上10万元以下的罚款;属于非企业法人的,处以3万元以下罚款;属于非法人经营单位的,处以3万元以下的罚款

2、将列入异常名单

企业2年未年检将列入异常名单。后期再申请年检,须先解除异常再申报。

3、被拉黑,吊销执照

将被工商局列入黑户,登记主管机关针对年检截止日期前未进行年检的企业法人进行公告。自公告之日起,30日内仍未申报年检的,吊销企业的营业执照。

4、罚款越来越高

每年企业未年检都会被罚款,且金额只增不减。后期申办企业相关的事宜,需先交完罚款再办理。

5、影响日常出行

企业长期未申报年检,个人信誉也将受到影响。外出乘飞机旅游、子女出国留学等都将受到影响。高消!

6、影响后期开公司

先前公司被拉黑,工商信誉值大大降低,如后期再创业开公司,再申请将受到影响

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公司没有年检法人有什么后果?公司不年检后果怎么样?

到您们!记账 报税 年报

没及时还款,一不小心就逾了期。虽然事后也很快把钱还上了,但还是担心有其他的影响。别慌,先看看你是不是担心下面几个问题:

正规贷款逾期还不上怎么办?贷款逾期了怎么办?会有哪些影响呢?

逾期三天算逾期吗?

算,只要超过了指定的时间点,哪怕只晚一天,也算逾期。但针对逾期也要具体情况具体分析:

短期逾期一般来说,对于短期内的贷款逾期行为,贷款机构会视为非恶意逾期,只要贷款人马上偿还全部欠款,就不会再追究贷款人的责任,也不会上征信。但要注意的是不同的贷款机构有不同的贷款逾期时间分类,每个机构对于时间把握都是不一样的。

长期逾期一般超过90天就会被借贷机构认定视为恶意逾期,俗称所谓的的“坏账”。这个时候贷款机构会采取各种方式催缴欠款,甚至会将欠款人告上法庭。

正规贷款逾期还不上怎么办?贷款逾期了怎么办?会有哪些影响呢?

逾期会坐牢吗?

答案是一般不会,贷款一般是属于民事行为,并不牵涉刑事行为。但有三种情况会被判处刑事责任,严重者会坐牢。

①伪造个人资料进行骗贷。

②恶意逾期。如果情况特别严重,会被法院裁定为诈骗罪。

③拒不执行法院判决。

正规贷款逾期还不上怎么办?贷款逾期了怎么办?会有哪些影响呢?

贷款逾期了怎么办?如果已经出现了逾期,应该怎么办呢?

第一步,立刻还钱,把逾期的金额还清,还钱永远是补救中的第一步。然后打电话给银行客服,陈述情况,避免逾期等级进一步升级。

如果是长期逾期,发现之后第一时间依然是把欠款还清。然后等五年,新记录会把不良记录覆盖。这时候一定要按时还款,不要再逾期,2年时间内把自己的征信养好。

正常情况下,放贷机构和银行会特别关注2年内的信用表现,两年后再贷款和办卡基本不成问题。

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以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!

近期问答集锦

【粉丝提问】老师,南油片区深蓝季节这个盘怎么样?2007年的盘,南油小学和学府中学,想入手一套60平的二房,中层, 计划持有持有5年,能否给点相关的介绍和建议,感谢盼复!


深圳深蓝季节怎么样?深圳深蓝季节为什么这么贵?

回答:

1.深蓝季节,有人也叫深蓝公寓,南油片区少有的次新小户型,这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势:南山中心区少有的次新盘,生活配套极其便利,户型设计年轻时尚,周边商场很多,海岸城,来福士,年轻人很喜欢,租金高,租售两旺。 2.小区主打小户型,基本都在32-60平居多。周边商业太成熟无增量,环境一般,独栋大塔楼,无小区,学区中等。 目前指导价10万/平。 3.深蓝主打南山过渡标签,未来最大的盼头就是旁边,南油生活B区的棚改,由华润操刀,外部旧改加持大于自身楼盘的涨幅。华润的重塑能力,相信大家都有目可睹。 4.不过按照目前的征集意见来看,目前短期2年拆迁的可能性不大,目前截止到2021年12月份,华润依然还在征集棚改意见。但着眼未来5年,依然还是南山非常不错的小面积上车产品


【会员提问 】大表哥 深圳湾双拼 如果2000w 要准备多少钱呢?夫妻一个名额 有一套房贷款 另一个名额是超过60岁的父母

深圳深蓝季节怎么样?深圳深蓝季节为什么这么贵?

回复:

1.两个购房名额因为是两个家庭,都可以独立3成。但是你们的名额可以贷30年,父母的名额可能只能贷10年,贷款年限加上年龄不超过70岁(工行是75岁)

2.如果以深圳湾双拼总价2000为例,首付最低600万,但是月供会有多种情况,因为有的双拼是均等户型面积,有的不是均等户型面积。

a.如果是均等户型,比如三湘海尚175平,子女贷款700w,30年,等额本息,月供3.6w;父母贷款700w,10年,等额本息7.3w ;合计月供10.9w ;

b.如果是像150左右的双拼,并且是非均等户型面积,比如就可能是89+61这种,每套价格会有差异,具体看面积比例,假设一套大的1200w,一套小的800w,最低首付还是600w,只是大的贷款840w,30年,等额本息,月供4.4w;小的那套贷款560w,10年,等额本息,5.8w;合计10.2w;

3.两套双拼都都可以单独抵押,因为双拼在价格上有优势,很多人都是以自主为主,或者说投资周期较长,不需要消耗太多利息换时间,所以父母那套尽可能少贷款,需要的时候,父母这套依然可以做抵押。双拼建议的资金储备在5成以上。


【会员咨询】老师,我是湖南长沙的,长沙的房子感觉没有杠杆,打算在深圳投资,最好能以租养贷,不知该买市中心2000年左右老房子还是郊区次新房呢?谢谢!

深圳深蓝季节怎么样?深圳深蓝季节为什么这么贵?

回复:

1. 深圳民宿或者分租才有可能。并且在市区商圈人流密集区域,正常要实现租金覆盖月供的话,通常住宅首付的成数不低7成,公寓不低于5成。 2. 举个例子,比如:500多万的皇庭世纪,租金在6500左右,租金要覆盖月供的话,首付不低于380万才可以实现以租养贷。 400左右的中州湾公寓,租金在9k-1.2w,以租养贷5成即可。而投资房产原则是,本金越少越好。 3. 理想的以租养代通常是将来时态,而非现在进行时,也就是说,房子增值带来租金上涨,同时套利增值部分,最大限度提高资产利用率,永远要走在以租养代的下一环。 4. 投资的话,本金充足上个南山福田次新,小资金投资龙岗中心区次新。老破小并非不值得投,只是深圳年轻人多,新房情结严重,关内老破小和关外次新两种的升值不是同一维度


【咨询】现在纠结于大运的仁恒和颐安,光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内,计划持有5年,大表哥觉得怎么样?还有其他的地方推荐吗?请指点。

深圳深蓝季节怎么样?深圳深蓝季节为什么这么贵?

回复:

龙岗属于大盘股,豪宅线压制、新盘量大,交易不活跃,所以横盘阴跌了三年,但风水是轮流转的。因此也不用纠结,实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”,是楼价已经高于价值,还是目前还有上涨潜力,这是一个技术活儿。

说到勤诚达正大城,实地去研究一下,学校是个外来的和尚,地铁也十分遥远,除了当初首付能分期,相比龙光相形见绌。其他的目前来看楼价和价值算是相当的,都不差。

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

勇敢征服一切:它甚至能给血肉之躯增添力量。

在房屋抵押贷款中,常见的还款方式有两种。一是先息后本,二是等额本息。

但在实际借贷中,银行为了降低坏账的风险,往往会在这两种还款方式上做一些额外的约定。

房屋做抵押贷款需要什么手续?房屋抵押银行贷款还款方式哪种利息低?

根据抵押贷款年限的不同,小二将还款方式大致分为以下几种情况:


1、短年限(1-3年)

这类短年限抵押贷款,通常是按标准的先息后本方式还款。也就是每月只需要偿还利息,贷款到期一次性偿还本金。

PS:少数银行3年期的贷款,也可能会采用下边中长年限的还款方式。


为什么说短年限一般都是先息后本还款呢?


因为如果使用等额本息还款,那月供压力就非常大。这样的贷款产品显然是没有竞争力的,也不会有借款人选择此种还款方式。


2、中长年限(3-10年)

以目前成都的贷款政策来说,超过3年期的贷款,中途一般都会让借款人归还本金。因此,这里的还款方式就比较不规则。


①分摊式等额本息

分摊式还法的产生,主要解决的是短年限下等额本息还款压力大的问题。


比如借款人贷款5年,分摊式还款会按照20年的期限来计算月供,等贷款到期一次性偿还本息,这样就大大降低了月供压力。

举个例子:贷款100万,5年(60期);


分摊式还款:1-59期,月供等于20年等额本息的月供;第60期,一次偿还第60期的月供+剩余的未还本金。


②先息后本,每1年或3年归还全部本金

这种还款方式常出现在低利率+长授信年限的产品之中。需要注意的是授信期限≠贷款期限,授信期内贷款到期需归还本金/审核通过才能续贷。

房屋做抵押贷款需要什么手续?房屋抵押银行贷款还款方式哪种利息低?

比如:某行利率4%/10年授信的抵押贷,它就是每3年必须归还全部本金一次。


③先息后本,但计划性归还本金

常出现在低利率+长贷款年限的产品中,每月月供按照先息后本计算,同时约定每隔一段时间,归还一定比例的本金。比如:每隔1年归还10%的本金。


3、长年限(20年)

长贷款年限的抵押,最常用的还款方式就是等额本息。这和咱们房贷的等额本息还法是一模一样的。


但也不排除会有银行采用【先息后本-计划性归本】的还款方式。我之前的一篇文章中,就有写过20年先息后本的抵押贷,它就是约定每隔几年归还部分比例的本金。


综上,我们可以发现还款方式和贷款年限是密切相关的。所以,咱们在办理房屋抵押的时候需要结合贷款年限、还款能力,综合衡量还款方式。

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