处理突发的交通事故，对许多司机朋友来说是个不小的难题，一些人在事故发生后，不是手忙脚乱就是原地懵圈！

如何依法高效处置交通事故，今天的这篇微信，一文说清！遇到交通事故后，如何高效处理并依法维权！

一、报警or保险，谁是第一顺位？

事故发生后是先报警还是先通知保险呢？这个得分情况来看。

1、造成人员伤亡

如果发生人员伤亡，首先应立即抢救受伤人员（包括拨打120急救电话）并同时向公安机关交警部门报警（拨打122或者110电话），并保护现场。因抢救受伤人员确需变动现场的，应采取拍照、录像等方式固定现场原貌，以便交警部门正确划分事故责任；然后及时通知承保车辆保险的保险公司，要求保险公司进行保险查勘。

2、发生较大财产损失

如果发生较大财产损失，当事人对事故责任有争议的，应立即向公安机关交警部门报警，并对现场进行拍照、录像等方式保存现场，然后及时通知保险公司进行保险查勘。

如果对事故责任无异议的，对现场进行拍照或者录像后，可自行撤离现场，恢复交通，然后及时通知相关保险公司进行查勘定损，就财产损失赔偿或者车辆维修问题进行协商，如协商不成，则应向交警部门报告。

3、发生轻微财产损失

如果事故仅造成轻微财产损失，且基本事实清楚的，当事人采取拍照或者录像等方式固定现场原貌后，应当先撤离现场，不得妨碍交通，然后再就损失自行协商处理，如协商不成，可向交警部门报告并同时通知保险公司进行快处快赔。

二、受伤人员医药费如何处理？

受伤人员送医治疗，当事人均可垫付医疗费用，但需保存支付凭证以便后续处理时进行结算。治疗终结伤情稳定后，受伤人员可以向司法鉴定机构就是否构成伤残、伤残等级、后续治疗费用、误工期、护理期和营养期进行鉴定，受害人就受到的损失可以持鉴定报告、事故认定书请求交警部门调解。调解不成的，可依法向法院提起民事诉讼主张损害赔偿。

如果伤者无力支付医疗费用怎么办？

别担心，可以申请先予执行。

如肇事方或者保险公司垫付的费用不能满足治疗需要，受害人亦无力支付医疗费，造成拖欠医疗机构医疗费用影响治疗的，受害人可向人民法院提起民事诉讼，在民事诉讼中申请先予执行，法院将根据当事人的申请进行审查，符合条件的依法裁定由肇事方或者其保险公司根据责任划分情况先行赔偿部分医疗费用。

三、达成调解协议后，肇事方不履行如何维权？

自行达成的调解协议后，对方却不履行了，该怎么办？

通常来说，有两种调解方式，不同的调解方式维权的方法也不一样，我们接着往下看。

交通事故发生后，有两种方式可以进行调解，一种是自行调解，另一种由交通警察或者由司法机关派驻交警部门的人民调解委员会进行调解。

经调解达成的协议，一般情况下当事人都会主动履行，但有时候难免碰到一方当事人反悔的情形。如果遇到这种情况，由于调解协议没有强制执行的法律效力，当事人可以向人民法院提起诉讼，同时还应提交双方在协商过程中支付款项的凭证以及协议书原件等证据，人民法院经审查后将作出裁判，当事人可持生效的法律文书向人民法院申请强制执行。

经人民调解委员会主持达成的调解协议，双方可在签订的调解协议生效后三十日内共同向人民法院申请司法确认。人民法院对调解协议进行审查，确定协议有效后，将制作民事裁定书送达双方。如果一方不主动履行调解协议或者反悔的，则另一方可持民事裁定书直接向人民法院申请强制执行。

四、对交警部门的责任认定不服如何处理？

当事人对交警部门作出的责任认定不服的，可在收到责任认定书之日起三日内向原来作出责任认定的交警部门或者上一级公安机关交警部门以书面形式申请复核一次，并详细载明复核的请求、理由及主要证据。

公安机关交警部门作出的责任认定属于处理交通事故的证据，依法不能提起行政诉讼。人民法院在审理道路交通事故损害赔偿案件中，如果结合案件事实和证据确定交警部门作出的责任认定错误，依法可重新划分当事人之间的责任。

五、购买“全保”后，便无需承担任何个人责任？

我购买了“全保”，是不是就不需要自己再掏钱了？

恐怕没这么简单......

在现实生活中，车辆购买了交强险及商业第三者责任保险，大家习惯称之为“全保”，然后想当然地理解成发生交通事故，保险公司会承担全部赔偿责任，个人不要承担任何赔偿责任。这是一种没有正确理解保险赔偿规则的错误认识。

在保险赔偿范围内，投保人应根据保险合同的约定自行承担诉讼费、商业第三者责任保险的赔偿限额外的费用等。商业第三者责任保险的赔偿限额有10万元、20万元、30万元、50万元、100万元等不同的金额，商业第三者责任保险赔偿限额的金额越小，分担当事人风险的能力越小。随着人身损害赔偿标准的逐年提高，建议除投保交强险之外，投保的商业第三者责任保险的限额至少为100万元。

六、找上门来的“律师”是否可信？

交通事故受伤人员在住院治疗期间，往往有自称是交通事故专业维权的“律师”主动要求提供法律服务。遇到这种情况首先应核实其是否具有法律服务的相关资质，同时，不要将身份证、银行卡、医疗费票据原件等随便交给他人保管。

交通事故造成他人人身损害的，赔偿费用通常涉及医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应赔偿辅助器具费和残疾赔偿金等（具体赔偿项目依据伤者实际情况而定）。在进行协商或者诉讼时，受害人本人或者家属应尽量亲自参与，以便全面了解维权的过程和结果。

来源：湖南高院

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小涂反映，她和朋友开着一辆租来的车去杭州千岛湖玩，结果车子爆胎撞了树，几个人都受了伤。仔细一看合同，上面写着车轮本来就有严重损伤。

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租车环湖游

撞树五人伤

小涂躺在床上，连坐都没办法坐起来，医院的诊断写的是“左肺挫伤，胸10-12、腰1-3椎体左侧横突骨折”，建议休息一个月。

她介绍，当时车上一共五个人，都受了不同程度的伤，目前治疗的治疗，休养的休养。

小涂：“有两个在淳安医院，其中一个是脑震荡，现在还有腿部淤青、血肿，比较严重还没有出院。还有一个比我还要严重，有压缩性骨折，也是腰跟胸。还有一个在浙大二院做手术，左肱骨，就是这里，直接粉碎性骨折了。另外一个稍微轻一点，现在可以在家休养，主要是脸上有伤，有点担心毁容，还有牙齿掉了半颗。”

小涂介绍，五个人是朋友关系，3号那起事故中都受了伤。当时她们开着车，打算绕着千岛湖看风景。

小涂：“对面来了一个车，我们下坡下去的时候，因为是对面来嘛，左边，速度也比较快，下坡当时没注意，往右刹车的时候，正好爆胎了，就撞树上了，当时也是右前轮爆胎。”

小涂说，幸亏是撞到树上，不然一车人就冲进千岛湖了。交警让他们先治疗，暂时还没有给事故认定书。当时速度有多快，小涂说是不记得了。她提供了一张照片，说当时开的就是画面中这辆大众高尔夫轿车，车头破损严重，安全气囊已经弹出，右前轮是瘪下去的。

小涂介绍，这辆车是一位朋友通过一嗨租车平台租的。

小涂：“去的时候是四个人，所以我们也没发现后座安全带有个是坏的，直到接到第五个人，上车想系安全带的时候才发现安全带是坏的。（事故发生的时候大家都系了安全带吗？）对。（只有一个人没系？）对。（那个人的伤势怎么样？）就是我说的在浙大二院。（粉碎性骨折？）对。”

小涂事后找人拍了一段视频，显示后排中间位置的安全带没有插销。

她说后来又仔细看了合同，发现合同里写着，右前轮严重损伤，这就是当天爆胎的轮胎。

小涂：“的确我们当时没去关注合同，当天的话也是我朋友她去办的，我在外面验车，那个工作人员陪我验车，他也是跟我说就检查一下车辆外观什么的，就说没什么问题。”

小涂提供的视频：“同事这边应该已经拍过照了，这边也录一下，都是小刮小蹭。”

小涂说，这段视频是租车时拍的。她强调，工作人员并没有指出合同里说的，车子右前轮存在损伤。

小涂说，她和朋友都是第一次租车，没什么经验。发生事故后，她才仔细研究了合同，发现这辆车只买了交强险和三者险，对于车内人员并没有保险。

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只有交强险和三者险

租车人有何保障？

小涂说，车内五个人目前都是自费治疗，多的已经花了三万多块钱，少的几千块。她本来还想着，能通过保险理赔来承担医药费。

小涂：“车辆只买了交强险和三者险，这两个都只是赔第三方的，其实跟乘客也没有任何关系。”

保险公司 工作人员：“赔车本身就是用车损险，赔座位上的人要车上人员损失险，就是座位险，你这两个都没有。（小涂：那我们这有什么？最后是什么都不用赔吗？）你有一个交强险和三者险，但是交强险和三者险就是赔对方的，你基本上都是属于自己的东西。（小涂：那现在保险这一块怎么办？）所以说我让你撤销掉，你又不同意，又没得赔，赔不出来，不是我们不愿意给你赔，是因为一嗨公司没有买这几个险种。”

再看租车合同，上面有个免予赔偿事项，其中就包含了，车辆发生事故后，造成“车辆驾驶人及其家庭成员的人身伤亡或财产损失”，以及“租赁车辆本车上其他人员的人身伤亡或财产损失”。根据合同，租赁过程中发生这些情况，所有费用都要由承租方自行承担。

不过合同上也有这么一条，说是本车驾驶员遭受人身伤亡损失时，一嗨租车将根据驾驶员人身伤亡情况，给予承租人和驾驶员不超过5万元的人道援助。

小涂：“经营车辆的话，它应该要买商业保险之类的，或者它至少应该提供给我们这样一些选项，就算我们来承担这个保险费，也是可以的呀。（租车时）就没有这个选项，就只有三档，不管是哪一档里面，只有一个三方险，无非是什么30万、70万、100万，我们当时也以为有我们，结果后面发现这个三方险其实也是保三方，跟交强险是重叠的。”

小涂他们提车的地方，是一嗨租车杭州奥体中心店，由于小涂行动不便，记者单独赶了过去，店里只有一位工作人员。

一嗨租车杭州奥体中心店 工作人员：“（那个顾客说，你们这里对租车人 一点保障都没有的，连保险都没有？）这个我不清楚。（那辆车是谁租出去的？）不知道，我刚来的。（那你们这边平时租车有承租人的保险吗？）我刚来的，这些都不知道。”

工作人员联系了门店店长，说是门店不能接受采访。一嗨租车公关部后来发来文字回复，对方表示，当事车辆几乎撞报废了，轮胎是今年5月份刚换的新的，事故后的照片显示，轮胎是外力撞击导致爆胎。但不论轮胎有没有磨损，只要客户不是违法导致的事故，都会享受到应有的保障。

工作人员还发来两张图片，其中一张，说是小涂他们取车之前拍的，从照片里看，车子右前轮的纹路还是比较清晰的。

另一张图片，说是5月份更换轮胎的记录。至于合同里关于右前轮有严重损伤的记录，工作人员说是信息错误，没有及时更新。

关于小涂等人的治疗问题，工作人员说，门店会去慰问客户，并协商解决乘客医疗费用的问题，相关乘客的保障条款，他们公司正在研究，会尽快推出。

以前的资本家都是绞尽脑汁想赚你的钱，现在为什么又想尽办法借钱给你？当然还是为了赚你的钱。

普通人一听到借钱都是各种躲，各种跑，恨不得压根就不认识你，而那些身价千亿的资本家为什么天天给你发各种消息让你借钱，借贷广告满天飞，，什么利息低，门槛低，秒到账的字眼让人眼花缭乱，现在市面上排行前20的app里面，有超过七成都有借贷服务。有网友称：宇宙的尽头是编制，互联网的尽头是借贷。那么资本家又要如何借钱又要赚你的钱呢？今年3月央妈一纸公告要求所有网贷产品要标明年利率。这样下来，隐藏在接待背后的妖魔鬼怪都浮出水面。

在一纸公告之前，借贷平台可谓是迷雾重重，市面上大部分的借贷年利率达到20%以上，有很严重的甚至高达30%以上，有一些平台为了吸引客户注意还会跟你玩起文字游戏，利息方面给你换成日历，一旦换算成年利率将会是一个不小的数额，而且，他们面对的群体也格外讲究，他们会专挑容易忽悠的、禁不起诱惑的学生和最需要钱的创业者下手。好家伙，前有黑心高利贷让人嗤之以鼻，后有披着羊皮的狼步步紧逼，眼看韭菜割不完，各路互联网大佬纷纷加入，，之前还是某呗，某东这些购物平台，好来发展到外卖软件，打车软件，甚至是修图软件也提供借贷服务。其实大家只要认真想想就回发现，当你借钱后无论用到了哪里，最后还是回到这些资本家手里，也就是说对于资本家而言，钱只是出去溜一圈，回来的时候还把它们的七大姑八大爷都带回来，就是躺着就把钱赚了，简直不要太爽。

以前新出一台苹果手机要几个月省吃俭用，甚至要掏腰子，而现在就不一样了，只要填几个信息，大几千块钱直接秒到账。花钱一直爽，还钱火葬场。借贷平台的钱也是借的钱，还是要还的，这种花明天的钱，圆今天的梦的行为还是要三思而后行。最近网上有个负债者联盟，里面都是由于借贷无力偿还的视频，其中有个25岁的年轻人创业失败，无节制消费在数个借贷平台取款近五万，每还完一个平台都要出将近三分一的利息，还说还完一个卸载一个，以后绝不会再碰借贷。

如果借贷逾期的会有什么后果呢？首先正规的借贷平台是跟你的征信挂钩的，拿某呗来说，逾期三天就回上征信，并且在征信上挂满五年，逾期三十天以上你就会收到各种短信、电话、支付令、律师函、甚至是法律传票，逾期超过60天以上会在你的征信上挂上数字3，就是有明显的赖账行为，就是我们所说的老赖，不仅不能考公考编，还不能房贷车贷，有一些大公司面试也会注意你的征信记录，逾期超过90天，连出行也受到影响，坐不了飞机高铁，要是下一代想考公考编，参军入伍等那些需要政审的单位就悬了。

经常有一些企业，认为拿到营业执照就一切都结束了，开始两耳不闻窗外事，一心只求扩大业务。以为，取得了营业执照，就不用去记账，不用去税务局登记。这真的是大错特错！注册公司如果不去税务登记，不管是否经营，都是违法的！会产生很严重的后果！

1、罚款、滞纳金

我国税法规定，从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内，向主管税务机关申报办理税务登记。逾期未登的，税务机关可以责令限期改正并可处罚款。

纳税人没有按时申报，税务机关将视其实际情况而定。如纳税人仍有应税，则按每天的5%收取滞纳费。

2、不能报税，进入非正规户名单

许多老板注册了营业执照，并且没有进行税务登记。等待税收启动时，发现税务被锁定而无法申报，因此被税务处列入了非正常户名单。

3、被列为不正常家庭；

纳税人在没有按照规定的时间内完成纳税申报，接到税务部门的通知后，仍然没有改正，而且无法与公司取得联系，属于非正规户。该公司被列为非法账户，该公司将不能在全国开展新公司，也不能进行相关的股权转让，而且该公司将被停止使用税务登记证、发票、发票等。若被列为不正常户，税务部门有权宣告其无效。出口企业属于非常态，海关不会对其进行出口退税。

4、影响企业的纳税信誉

如不在规定时间内申报，则按每一项扣除5个积分。如果公司没有按时申报，那么在评估的过程中，会被扣分，从而影响到公司的信用。

5、法人和负责人被列入税务黑名单

全国范围内终身追缴还有一种常见的注册公司不成功的原因，系统显示的是“外地税务登记存在障碍”，这说明，公司登记中的某个“关键人物”在外地的某家公司存在税务问题，没处理完！而且，税务方面不仅仅是限制法定代表人和负责人，包括所有股东、监事、财务负责人等高级管理人员，都不能在税务黑名单上。

6、法定代表人不能购买社保，不能办理贷款和移民

想要继续缴社保的方法只有一个，那就是把自己从黑名单上弄下来，也就是必须把之前公司所欠的税款，罚金，滞纳金都补齐，然后正常注销。至于不能办理贷款就更常见了，移民更别想，连你的孩子要出国留学都不行!

7、限制高消费，不能乘坐飞机和高铁

企业欠税，法人会被禁止出境，无法购买飞机和火车票。

所以说，新公司注册后，请尽快在30日之内办理税务登记。早一点办完就少一点风险。当然，如果您还有什么问题或者需要帮助的，欢迎私信或者评论我们。

2021年11月26日，兰某某在美佳诚超市购买了“番茄牛腩面”一盒，价格4元，包装上注明生产日期为2021年5月17日，保质期六个月。兰某某向法院起诉请求：依法判令美佳诚超市赔偿兰某某人民币1,000元，退货款4元，共计1,004元。

一审法院审理认为，美佳诚超市作为销售经营者应当保证所售商品符合食品安全标准，保障消费者的合法权益不受损害。美佳诚超市销售过期食品的行为显然侵犯了兰某某的合法权益，故应当由美佳诚超市为兰某某办理退货手续，退还兰某某货款4元，并根据《中华人民共和国食品安全法》的规定支付价款十倍的赔偿金，赔偿金额不足一千元的，以一千元为准，该赔偿不以购买者实际产生人身损害为要件，对美佳诚超市的抗辩意见不予采纳。

关于美佳诚超市提出的涉案产品系种类物，无法证实系由其售出，根据《中华人民共和国食品安全法》第五十三条规定，从事食品批发业务的经营企业应当建立食品销售记录制度，如实记录批发食品的名称、规格、数量、生产日期或者生产批号、保质期、销售日期以及购货者名称、地址、联系方式等内容，并保存相关凭证。记录和凭证保存期限应当符合本法第五十条第二款的规定。本案中，美佳诚超市并未举证证明兰某某所购买的物品非美佳诚超市所有，亦未提交自己的进货、登记凭证以证明与兰某某持有的货物存在差异，故对美佳诚超市的抗辩主张，不予采纳。

一审庭审中，兰某某当庭将货物提交法庭，一审法院依法将货物退还美佳诚超市，美佳诚超市应予本判决生效后五日内到一审法院领取诉争货物，逾期不领，视为认可一审法院对诉争货物自行处理。

一审判决：被告城南区美佳诚生鲜超市于本判决生效之后十日内退还原告兰某某货款4元，并赔偿原告兰某某1,000元，合计1,004元。

一审判决后，被告提起上诉。

二审法院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证实，否则应当承担举证不能的法律后果。本案争议焦点是美佳诚超市是否应当赔偿兰某某1,000元赔偿款。根据本案事实，兰某某提供的证据能够证明其2021年11月26日在美佳诚超市购买的食品保质期已过。美佳诚超市虽主张无法认定案涉商品系由其出售，但兰某某已经提供了购物小票、购买视频等证据证明其系从美佳诚超市处购买该商品，故美佳诚超市的该项主张不能成立。美佳诚超市出售已过期食品的行为违反了《中华人民共和国食品安全法》规定，侵犯了消费者权益，一审法院判决由美佳诚超市退还兰某某货款并赔偿1,000元，符合法律规定，应当予以维持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

1.举证责任与证明责任、举证证明责任有无不同？

举证责任又称证明责任，是指当事人对自己提出的主张有提供证据进行证明的责任。具体包含行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任两层含义：其一，行为意义上的举证责任也称为主观上的举证责任，是指当事人在具体的民事诉讼中，为避免败诉的风险而向法院提出证据证明其主张的一种行为责任；其二，结果意义上的举证责任又称客观上的证明责任，是指当待证事实的存在与否不能确定、真伪不明时，由哪一方当事人对不利后果进行负担的责任和风险。行为意义上的举证责任是一种动态的举证责任，它随着双方当事人证据证明力的强弱变化以及法官对待证事实的心证程度的变化而在当事人之间发生转移。而结果意义上的举证责任则是一种不能转移的举证责任，其解决的是待证事实真伪不明时法官如何裁判的问题，即只有在待证事实真伪不明时，结果意义上的举证责任才能发挥作用。举证证明责任这一概念出现在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中，该司法解释未采纳举证责任或证明责任的概念，而是使用举证证明责任的表述，其目的在于强调当事人在民事诉讼中负有提供证据的行为意义的举证责任，并且所提供的证据还应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则当事人应当承担相应的不利后果，即结果意义的举证责任。在具体内容上，举证证明责任与举证责任、证明责任并无不同。

2.行为意义上的举证责任是否一概均可在不同当事人之间转移？

对于特定的待证事实而言，如果举证责任为单方责任，即由哪一方当事人承担举证责任是法律规范预先设定的，则在诉讼中不存在对某一待证事实的举证责任在不同当事人之间转移的问题。同样，举证责任的不利后果也只能由一方承担，无法由双方分担或共担。例如，民间借贷关系成立的事实证明责任始终在债权人一方，债务人主张债务已消灭或应由他人偿还的事实属于另一待证事实，应由债务人承担举证责任。

3.在间接事实或者辅助事实真伪不明时，法院能否适用结果意义上的举证责任作出裁判？

结果意义上的举证责任是一种潜在的、附条件的举证责任。作为法律预先设定的一种风险责任的分配形式，并非每一个案件都需要以结果意义上的举证责任作为裁判依据。只有在待证事实真伪不明时，结果意义上的举证责任才能发挥作用。此处的待证事实系指当事人主张的诉讼标的的权利义务或法律关系的要件事实，不包括间接事实和辅助事实。间接事实或者辅助事实真伪不明只有反射到要件事实之上，致使要件事实发生真伪不明时，才能发生结果意义上的举证责任。换言之，真伪不明的事实一般指作为裁判依据的基本事实，即实体法规范的要件事实，不涉及间接事实和辅助事实。一般情况下，只有在基本事实真伪不明时，才能适用结果意义上的举证责任作出裁判。

4.举证责任分配的一般规则是什么？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”该条以法律要件分类说中的规范说为理论依据，确立了举证责任分配的一般规则。规范说认为，凡主张权利存在的当事人应当对权利发生的法律要件存在的事实负举证责任，否认权利存在的当事人应当就权利妨碍法律要件、权利消灭法律要件或者权利限制法律要件存在的事实负举证责任。审判实践中，在出现待证事实真伪不明时，法官应根据这种举证责任分配的规则，对真伪不明的待证事实进行归类，确定对该事实负有举证责任的当事人，并据此判决由其承担不利后果。这里需要明确两个问题：一是上述规定中的“法律关系变更”，在理解上可以与权利限制作同一理解。二是上述规定中的“基本事实”应当理解为要件事实，即实体法律关系或者权利构成要件所依赖的事实，不包括诉讼程序方面的事实。

5.在具体纠纷案件中如何分配举证责任？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，除法律另有规定外，在具体纠纷案件中，举证责任的分配应当遵循以下规则：（1）在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。（2）在一般侵权纠纷案件中，主张损害赔偿的权利人应当对损害赔偿请求权产生的要件事实加以证明，即侵害事实、侵害行为与侵害事实之间存在因果关系、行为具有违法性及行为人存在过错。免责事由属于妨碍权利产生的事实，如受害人故意造成损害事实，应当由行为人加以证明。（3）在劳动争议纠纷案件中，因用人单位作出开除、除名、辞退、解除劳动合同、减少劳动报酬、计算劳动者工作年限等决定而发生劳动争议的，由用人单位负举证责任。（4）一些特殊案件中适用举证责任倒置。法律将某些特殊案件的部分要件事实的举证责任分配给了另外一方。例如，生态环境损害赔偿、医疗责任损害赔偿、缺陷产品致人损害赔偿等特殊类型的侵权案件，根据《民法典》规定，可以适用举证责任倒置。（5）在法律没有明确规定时，人民法院可以通过公平原则和诚信原则，综合当事人的举证能力等因素，对待证事实进行考量，从而将其纳入法律、司法解释规定的某一规范所对应的事实，再决定举证责任的承担。

6.举证责任能否由法官来分配？

举证责任的分配具有法定性，即举证责任是由法律分配而在原则上并不能由法官来分配。法官只能根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，在对民事实体法规范进行类别分析的基础上，识别权利发生规范、权利消灭规范、权利限制规范和权利妨碍规范，并以此为基础确定举证责任的负担。法官在举证责任分配问题上是适用法律的过程，是通过对实体法规范的分析发现法律确定的举证责任分配规则的过程，而非创造举证责任分配规则。

7.人民法院履行举证告知义务时，应当注意哪些问题？

实践中，在向当事人说明举证要求及法律后果时，应当注意以下几个问题：其一，须采取书面形式说明举证的具体要求，以及不及时举证或举证不能将会导致哪些不利的后果，并将送达回证入卷存档。人民法院只能采取书面形式向当事人说明举证的要求及法律后果。其二，须将核实举证告知作为法庭调查前的必经程序，即在开庭时应当再次核实当事人是否已经知道了举证的要求及其法律后果，并由书记员记录在卷。其三，如果没有向当事人说明举证要求，导致当事人贻误举证时机，当事人为此提起上诉的，上级人民法院可以原审判决程序违法为由撤销原判。

8.人民法院向当事人送达的举证通知书应当包括哪些内容？

人民法院向当事人说明举证要求及法律后果的书面载体是举证通知书。举证通知书至少应当包括如下内容：（1）举证责任的分配原则与要求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有提供证据进行证明的责任；如果没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（2）可以向人民法院申请调查收集证据的情形。包括：①申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并需人民法院依职权调取的档案材料；②涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；③当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。（3）人民法院根据案件情况指定的举证期限。（4）逾期提供证据的法律后果。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

9.当事人若要全面举证，应当注意哪些问题？

当事人若要全面举证，应当注意以下三个方面的结合：（1）直接证据与间接证据相结合。凡是能够单独、直接证明或否定当事人之间民事法律关系发生、变更或消灭的证据，为直接证据。如合同、借条、收据等能够直接证明民事法律关系是否发生、变更或消灭的部分书证。在民事诉讼中，当事人既应提交能够直接证明案件主要事实的直接证据，也应提交与案件主要事实具有密切关系的间接证据。这些间接证据虽然不能单独证明案件的主要事实，但在与其他证据相结合之后，也可以达到同样的证明目的。（2）原始证据与传来证据相结合。原始证据是直接来源于案件事实的第一手证据；传来证据是不直接来源于案件事实，而是经过转抄、复制或转述的第二手或第二手以上的证据。当事人在民事诉讼中要将这两者一并提交，以最大程度地使法官发现案件的事实。（3）主要证据与辅助证据相结合。主要证据是能够直接或间接证明案件主要事实的证据；辅助证据是证明案件中的辅助事实或证据真实性的证据。主要证据和辅助证据对于正确认识案件事实、发现事实真伪均有重要意义。

10.当事人应当如何做到正确举证？

当事人正确举证主要是指以下三个方面：（1）取证手段正确。证据来源和取证手段的合法性是决定证据是否具有证明效力的关键要素之一。当事人不得以侵犯他人合法权益的手段或方式收集证据。（2）证据选择正确。即当事人应当在举证期限内提交与案件事实具有关联性的证据。如果证据与待证事实之间没有关联性，则该证据即无存在的价值。（3）证据提交时限正确。即证据应当在法定的期限内向人民法院提交，逾期提供证据，当事人应承担相应的不利后果。

11.当事人及其诉讼代理人申请法院调查收集证据，应当符合哪些条件？

根据《民事诉讼法》第六十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款、第九十五条的规定，当事人及其诉讼代理人申请法院调查收集证据，应当符合三个条件：一是存在当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据的情形。这些情形包括：“（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。”二是当事人及其诉讼代理人的申请在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》遵循将当事人申请法院调查收集证据行为比照举证行为的思路，规定当事人及其诉讼代理人向人民法院申请调查收集证据，应当遵守举证期限的要求，在举证期限届满前提出。三是确有调查收集证据的必要。如果当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。换言之，即使当事人申请调查收集的证据满足上述前两个条件，人民法院仍然应当进行必要性审查。没有调查收集证据必要的，人民法院也不应当准许当事人的申请。

12.当事人及其诉讼代理人申请法院调查收集证据，应当采取何种形式？

鉴于人民法院调查收集证据对当事人利益影响较大，故当事人及其诉讼代理人申请法院调查收集证据，原则上应当以书面方式提出，以增强申请的严肃性和公开、公正。对于当事人书面申请有困难，或者简易程序中无书面申请必要的，可以允许当事人口头申请，但应当将当事人口头申请的内容予以明确记录，由当事人签字或捺印，以此替代书面申请。

13.人民法院没有必要调查收集的证据主要包括哪些？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，人民法院无调查收集必要的证据，首先是指与待证事实无关联性的证据。关联性是证据进入诉讼的第一道“关卡”，是证据能够被采纳的首要条件，在证据规则中具有基础性和根本性的作用。证据的关联性包含两个方面的内容∶其一，证据对于解决争议的待证事实具有实质意义。其本身或者与其他证据相结合对待证事实的证明能够发挥作用；其二，证据具有证明价值，即具有使待证的事实主张更有可能或更无可能的能力。没有关联性的证据，无论当事人自行收集提供，还是人民法院调查收集，均缺乏证明待证事实的基础。当事人申请调查收集没有相关性的证据，当然不应准许。其次，对于待证事实无意义的证据也属于人民法院无调查收集必要的证据。从广义的证据关联性的角度出发，这种情形也可以包含在无关联性的范畴之内。最后，无调查收集证据必要的其他情形。这种情形由审理案件的法官根据具体情况进行判断。例如，对于待证事实，审理案件的法官已经形成较为充分的内心确信，无论当事人及其诉讼代理人申请调查收集的证据是否存在、内容如何，均不可能对法官的心证基础产生动摇的，应属这种无调查收集证据必要的其他情形。

14.除法定情形外，当事人因诉讼能力不足而确实无法完成举证的，人民法院是否可以依职权主动调查收集证据？

证据属于民事诉讼的实体内容。在辩论主义的诉讼模式之下，诉讼的实体内容由当事人决定，法院仅在特殊情况下，出于保护公共利益等需要进行有限地介入。基于此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条仅规定了五种证据人民法院可以依职权主动调查收集，除这五种证据外，人民法院调查收集证据，必须依照当事人的申请进行。这五种证据包括：（1）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（2）涉及身份关系的；（3）涉及公益诉讼的；（4）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（5）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。该条规定的五项情形非常明确，没有兜底条款，没有扩大适用的余地。对于实践中有的当事人因诉讼能力不足而发生无法举证的情形，人民法院应当在不影响中立性的前提下，通过行使释明权，引导当事人提出调查收集证据的申请。凡不符合上述规定，又没有当事人申请为前提的，人民法院均不得依职权调查收集证据，否则即属于违反法定程序的行为。

15.人民法院在何种情形下才能适用举证责任规则来认定案件事实？

举证责任通常是一种不利后果，体现的是结果意义上的举证责任。这种后果只有在案件基本事实真伪不明时才能发生作用，能够查明事实的，不能通过举证责任让一方当事人承担不利后果。通过举证责任认定的事实是一种拟制事实，审判实践中应当尽量不予以适用，只有在穷尽所有证据方法后才能予以适用；在能够查明事实或者对待证事实能够通过证明标准予以认定的，不应以举证责任的方式来认定事实。

16.不负有举证责任的当事人对相关案件事实提供证据进行反驳的，如果该事实无法确定，该当事人是否应当承担不利后果？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第二款规定：“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”据此，不负有举证责任的当事人为反驳而提供证据，可以起到证明防御的作用，使负有举证责任的当事人所举证据的证明力下降。申言之，不负有举证责任的当事人对相关案件事实也可以提供相应证据进行反驳，以便使该事实处于确定状态，而不是被动地让事实处于真伪不明状态，即使该事实无法确定，该当事人也不承担不利后果。

【法律规定】

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正）（节录）

第六十七条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2020年5月1日起施行 法释〔2019〕19号）（节录）

第二条　人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。

当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年3月22日修正）（节录）

第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第九十四条 民事诉讼法第六十七条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：

（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；

（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；

（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。

第九十五条 当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。

第九十六条 民事诉讼法第六十七条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：

（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；

（二）涉及身份关系的；

（三）涉及民事诉讼法第五十八条规定诉讼的；

（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；

（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。

除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。

来源 | 法学45度、法律一讲堂

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最近小编遇到一个问题，小区有产权的车位已经售完，而人防车位因无产权，只租不卖，所以物业提供了两种租赁方式：

（1）一次性缴纳租金30000，租期20年；

（2）一次性缴纳租金40000，租期30年；

法律规定，租期最长20年，但是这里面物业提供了30年的，心里就在嘀咕了，会不会不受到法律保护？如果撇开法律问题，只算租金，哪种方式更划算呢？小编就想起了Excel里面的财务函数：PMT，其函数原形如下：

PMT(利率, 支付总期数, 现值, [终值], [是否期初支付])

其中利率需要和期数匹配，而现值就是你现在要给的软妹币，后面两个带[]的为可选参数，可以省略。

计算结果如下：

租金测算表

其中D2单元格公式如下：=PMT(C2,B2,-A2)/12，最后/12将年租金折算到月租金，因为期限较长，所以用10年期国债收益率较为客观；

通过两种折算方式下来看，（1）（2）两种租赁方式，相差不大，而且还多了10000现金在手里，且在法律上也是20年最长租赁期，所以小编，还是觉得选择方式（1）合适；

关注我们，每天学习一分钟，工作起来更轻松。

从巴黎香榭丽舍到纽约第五大道，再到北京三里屯，这些极赋吸引力的街区，都是以商墅的形式存在。纵观济南市场，一个占位城市鼎配资源区、兼具可定制全功能属性的全能墅可谓是少之又少。而宝能·云谷出现，将济南峯层人居与办公市场注入全新活力。

2022年，济南别墅产品中，700-1000万产品市场占比约为34%，是全年成交占比最高的别墅产品。而作为全能墅的宝能·云谷，地处济东城“芯”宜居板块，经十头排黄金要脉，却能以不到别墅一半的置业成本，立享别墅奢居生活。生活舒适度与别墅同等，生活成本相较商办写字楼却大幅降低。

云谷全能墅立于宝能城约70万㎡综合体之上，云境和臻境组团位于住宅与商业之间，是宝能城核“芯”地段所在。且醇熟的物业管理既保持了商业的繁华似锦，也将商业运营时间控制得恰到好处。属于禁鸣路段的经十路于夜深人静之时更是安静如斯。项目特别定制的国货之光南玻玻璃具备超一流隔音降噪实力，让云谷远离喧嚣的同时又不失便利，动静相宜。

“用创造性手法赋予空间生活感”，这是云谷灵动自如的当代建筑设计理念，用实践落地对于理想生活办公的深刻理解，给每一位城市的菁英高配生活办公的权力和想象力。

宝能·云谷全能墅采用3+1整体框架结构，室内空间可由主人偏好随心分割。北面毗邻高层，无安全隐患；南向采光充足，可设计为开敞大卧、客厅；空间开阔方正，南北通透，三层上下水，均可设置独立卫生间。负一层构筑约5.45m挑高层高，地上层拥享最大约9m大面宽，境界全明，无论是办公创新的尊崇主场，还是派对宴请的自由社交随心尽享。更配置了奢阔总经理办公室、户外观景露台与公共绿地，超阔楼间距，营造尊崇私密领地。

宝能·云谷全能墅，对比同属城市核“芯”的写字楼产品门槛相对更低，同等使用面积的房屋租金即可拥有私人专属迎客入户的高定全能墅。对于企业来说，则大大降低企业成本负担，亦可享受更为舒适的办公环境。

宝能·云谷所依托约70万方产城都会综合体，自建六大塔尖业态，自带非凡影响力与强劲吸附力。同时毗邻济东科创走廊于山东大学龙山校区创新杠，集合8大科创平台及15所高校衍生的全产业链，未来圣井新城将聚集数十成万常住高精人才，消费品质及频次可观。

依傍项目自身丰富的全能配套，宝能·云谷可随心规划业态，与商业商务配套形成合理补充，无论艺教培训中心、保健、心理咨询中心以及私房菜、轰趴馆、艺术名宿等特色商业空间，还是作为自用住宅，均可随心规划，可塑性更强。

在山大科创高地建成，地铁8号线延伸线通车利好兑现之前，云谷全能墅无疑是这片“蓝海区域”的优质资产。众所周知，投资必定要具备前瞻性才能赢得更大收获，当市场一旦成熟，随着物业区位和自身价格提升，投资门槛必定提高。尤其对于仅37席的稀缺云谷来说，未来更是有市无价。

在金融市场受全球经济下行而波动不止的当下，就算银行大额存单也并非100％赔付，更惶论风险更大的股票期货信贷市场。伴随着众多金融大鳄、私募基金巨头抄底房地产行业的举措，与其闲置资金等待通胀贬值，不如选择宝能·云谷全能墅。随着宝能城住宅、商业的不断交付运营，各行业租赁需求稳步扩大，既可以以租养贷，又能以抄底价购置的优质固定资产抵御通胀，双管齐下令财富量能升级。

宝能·云谷由国家一级资质吉祥物业，提供24小时贴心守护。吉祥物业，列席百强，历经30载铿锵前行，以”全生命周期“的周到服务，为100万+业主带来全面、卓越的高品质服务。

经十头排，城芯全能墅是宜居宜商的理想天地。对于收藏宝能·云谷全能墅的高净值人群来说，周边日益繁华鼎盛，区域价值迅速腾飞，不但享受一步繁华的国际频率，同时为资产的增值添加重码。

Renting an Apartment 租赁公寓

无论是租房子还是找室友，最简单的方法就是看报纸上的出租广告，或是访问专门发布出租信息的网站。每到星期天，美国的报纸上就会登载公寓出租或是寻找室友的分类广告。

租房子与找室友

classified ads 分类广告

real estate 房地产

landlord 房东

tenant 租房人

lease 租赁合同

apartment for rent 公寓出租

roommate wanted 寻找室友一起租房的人也可以称为housemates。

apartment hunting 找房子

公寓的条件和环境

one-year lease 为期一年的租赁合同

lease是指人们用租金交换他人财产的使用权，并签订规定了使用方法和使用期限的合同。

first and last month’s deposit 首月和末月租金

nice view 景色好 景色好是找公寓时很重要的条件。广告中也经常会出现ocean view（海景）、mountain view（山景）、spectacularscenery（壮观美景）等字眼儿。

2B, 2bath 2个卧室，2个浴室

newly remodeled 新改造的

washer-dryer in unit 每户都有洗衣烘干两用机

great amenities 完善的设施

amenities是指公园、图书馆、游乐设施、家具等能够保证舒适生活的设施或条件。

fully furnished 家电齐全 不带家具的公寓叫做unfurnished，而所谓的semi-furnished可以理解为介于fully furnished和unfurnished两者之间的公寓。

公寓的构成

foyer 门厅，前厅

den 休息室hall 门厅

hallway的简略语。在公寓里，所谓的hall不是指开放的空间，而是指通往房间的大厅。

basement地下室 basement里通常没有暖气或暖炉，所以常被用作仓库或工作室。

ceiling 天花板

nursery 育儿室

attic 阁楼

breakfast nook 早餐厅

fireplace 壁炉

房子外面

porch 门廊。这种设计多见于老式房屋。

patio （房子后面的）庭院

balcony 阳台

roof 屋顶

garden 花园

chimney 烟囱

exit 出口

security system 安全系统

parking space 停车位

美国的各种住宅

house 独立的别墅

townhouse 联排别墅

apartment 公寓

studio apartment 只有一个房间的小公寓

loft-style apartment 阁楼式公寓

duplex 复式住宅

condominium 住户有独立产权的公寓（公寓大厦）

美国租房必备表达 精华

ExpressionsQ: I’m calling about the apartment for rent. 我想咨询一下要出租的那间公寓的情况。

call about 意为“因…打电话”，“I’m calling about…”是表明打电话的目的的常用表达。如果是看了报纸上寻找室友的广告后才打的电话，就可以说“I’m calling about the roommate.”

A: I’m sorry, but it has already been rented out. 很抱歉，房子已经租出去了。

房屋“已出租”用be rented out来表达。

The apartment hasn’t been rented out yet. 公寓还没有租出去。

Yes, it’s still available. 嗯，还没有租出去。

Q: How much is the rent? 租金是多少？rent作名词是“租金，房租”的意思，作动词是“租赁，承租”的意思。在租房的时候，询问房租是否包含水、电等公共费用是很重要的，所以请记住下面的表达方式：Are utilities included?（包括公用设施的费用吗？

A: It’s $800 a month including utilities.utilities指的是电、水、天然气等公共设施的费用。租金中包含公共设施使用费的公寓是utilities paid 公寓，需要另外交纳公共设施使用费的则是utilities plus公寓。所以在租下公寓之前一定要问清楚。

Q: Is there a security deposit? 要交保证金吗？

A: Yes. There’s a $500 security deposit. 对，要交500美元的保证金。

为了以防万一要提前交纳的钱就叫security deposit。

Q: How long is the lease? 合同期是多久？lease作名词时有“租期”的意思，作动词则意为“租赁，承租”。租房时一定要明确租期。询问租期时，可以说：Is a short-termlease available?（可以提供短期租赁吗？）

A: It’s a one-year lease. 租期是一年。

It’s a month-to-month. 这是按月续租的。

Q: Are pets allowed? 能养宠物吗？

pet是“宠物”的意思，be allowed是“被容许，被许可”的意思。

A: No, pets are not allowed. 不，不能养宠物。

Only small pets. 只能养小宠物。

记住这些表达：

Is a short-term leased available? 可以提供短期租赁吗？

What floor is it on? 在几楼？

Can you show me the place? 能带我参观一下这个地方吗？

The wallpaper is old. Will you change the wallpaper? 墙纸是旧的。您能换一下墙纸吗？

Are the neighbors noisy? 邻居吵吗？

Do you require a security deposit? 您要求交保证金吗？

When is the rent due? 租约什么时候到期？

Are you looking for a roommate? 您在找室友吗？

情景对话

Real Talks我想租房子，所以给您打了电话。

A: Hello?

B: Hello, I’m calling about the apartment for rent. Is it still available?

A: Yes, it is.

B: How much is the rent?

A: It’s $600 a month including utilities.

B: Is there a security deposit?

A: Yes. There’s a $500 security deposit.

A：您好。

B：您好，我打电话是想问一下关于租房子的事情，现在还可以租吗？

A：嗯，可以租。

B：租金是多少？

A：包括公共设施使用费在内，每月租金为600美元。

B：需要交保证金吗？

A：嗯，要交500美元的保证金。

您还在找室友吗？

A: Are you still looking for a roommate?

B: Yes, I am. Are you interested?

A: Maybe. Tell me about your place.

B: Well, I have a two-bedroom apartment with two bathrooms.

A: So we would have separate bathrooms.

B: Yes. Your room also has a balcony with a great view.

A：您还在找室友吗？

B：对啊，您有兴趣吗？

A：也许吧。先跟我说说房子的情况吧。

B：好的。我有一个带2个卧室和2个浴室的公寓。

A：所以我们可以分开用浴室？

B：对。您的房间还有个阳台，可以看到不错的风景。

一起学俚语：

pad 房间，公寓。

a place to crash 意为“生活的地方”。

crib 意为“家，房子”，尤指市中心的房子。

hood 是neighborhood的简略语，一般指市区的“邻居，邻里”。

slumlord 指利用贫民窟的旧公寓索取高租金的恶劣房东。

早在2017年，西南财经大学就曾经公布过城镇住房空置率为22%左右，空置房数量高达6500万套，如今5年过去了，这两个数据只多不少，预计空置房会达到1亿套，再加上其他形式的房产，如小产权房、拆迁房、宅基地房等等，专家说足够34亿人居住一点都不夸张。

当然每个城市的空置情况不一样，大城市空置率大概是15%左右，二三线20%，三四线30%以上，房子闲置这么多，真正需要的人却买不起，这种畸形的市场是不健康的，要想改变房产分配不均的问题，出台房产税很有必要。

从其他发达国家来看，几乎都有房产税，而且效果还不错，出台房产税的国家很少有人炒房，因为成本太高了。原住建部仇保兴直言：要想抑制炒房行为，调节税收制度，就要建立长效的税收体系，房产税就是最好的选择，一边可以保持房价稳定，另一边可以抑制炒房，让房子回归本来的属性。

相信还没买房的人都希望房产税能够落地，但是这项税种涉及的方方面面太多了，从草稿到征收方案再到试点，需要很长的时间，相信房产税落地只是时间问题，不过也不用太气馁，房产税没来，但有一个税先来了，也能在一定程度上抑制炒房。

这个就是房东税，根据某租房平台公布的数据显示，目前租房人数已经高达2.4亿人，租赁市场资金10万亿，那些炒房囤房的人就是把房子租出去，以租养贷，所以才会那么肆无忌惮，但是房东税落地就没那么容易了。

以云南为例，房东出租住房要缴纳租金10%的税费，如果出租非住房，像公寓、商铺，就要缴纳20%的税费，还有湖南河北都出台了类似的房东税，假如一套商铺一年的租金是10万，那么就要交2万的税费，这个标准可以说很高了，也能在一定程度抑制炒房囤房行为。

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。二十年前，海子的这首诗是每一个文艺青年的心之所向；十年前，海景房也成了很多中产的梦想标配。

但今天，消灭中产财富的方式之一就是：推荐他们去买海景房吧。

海景房单价腰斩，

中产的精神桃源怎么了？

这个夏天，海滨城市作为旅游胜地一如既往地火爆，但海景房市场好像越来越糟了。很多曾经大热的海景房，每平方米的市场价都较几年前经历了断崖式下跌。

根据国家统计局最新的数据，在海景房热门地之一广西北海，2022年上半年新建住宅价格的销售均价为5621元/平米，较2020年下降了10.8%，位于三线城市新房降幅之首。

再以青岛最大的海景房社区维多利亚湾为例，这里2019年的房价为12000元/平方米，但如今，新房的均价也仅有1万元/平米。而在青岛黄岛区正在销售的楼盘海语东方，今年这里海景房的报价在1.1万/平方米，是5年前预售价格的近一半。

2020年11月17日，惠州市惠东县碧桂园十里银滩航拍。

但腰斩的价格已经算好的了。在“南海之滨”广东惠州，五年前的海景房价格平均在1.2万元/平米，但现在每平米只有六、七千元。

新房跌至如此，二手海景房更是惨不忍睹。

在热门海滨城市山东乳山，如今的一手房在每平米7000-8000元，但二手房的价格低得惊人，十几万就能买到一个四、五十平米的二手海景房。而在十年前，这里的海景房市场价平均为3500元/平米，要买一栋五十米的房子也要近20万元。

而在惠州所有降价的海景房中，九铭屿海楼盘最夸张：一套133平米的海景房以65.5万元成交，单价约4300元/平米，相当于市场价的36%，更是原购房者买入价的1.66折。

不仅是这类普通的海景房，海景豪宅也未能幸免。在有着黄金海岸线的深圳盐田，老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房子，在今年6月底上架阿里法拍，起拍价558万元，而它三年前的评估价为1175万元。

2014年8月8日，深圳盐田

很多中产起初买下海景房单纯只是为了投资，他们基本不会住在这里，只是为了退休后养老，或现在偶尔度假时才来住上一两周，这也是很多海景房楼盘空置率高的原因。但他们怎么也没想到，五年前要排队才能买到的海景房，现在要在购入价格的基础上降价几万到几十万不等，才能将这个拖油瓶卖掉。

但高价买下海景房只是中产们被坑的第一步，真正想要“面朝大海”中产们，只有长住后才发现，海景房简直不是给人住的。因为很多海景房周围，除了海，什么都没有。

海景房楼盘通常远离城市中心，交通没什么优势。楼盘建立时也过于仓促，所以很多海景房楼盘的社区也并不完善，即使是在卖房时宣传得好好的设施或店面，也因为小区空置率高，或淡季人烟稀少的原因没有好好维护。城市社区中随处可见的餐饮、医疗、商圈等等也通常不会在海景房配备齐全，甚至有些海景房周围都是原生态的农田。

2020年05月13日，山东龙口渤海湾海景房融创果岭海岸

此外，海边的气候也并没有想象得舒适。夏天潮湿，墙面发霉、衣服几天都晾不干、电器受潮而损坏。而在南方，冬天没有暖气，住在海景房里还要承受海边的大风。

于是这个夏天最凉的地方，不是北极，而是前几年买了海景房的中产们的心。他们发现这不仅不是一项好的投资，反而还要自己倒贴钱，用于海景房长期空置带来的管理、维护成本，或长期居住在这里的生活成本。

海景房，专骗外地中产的无底洞？

海景房在近两年跌落神坛之前，一直是城市中产眼中“世外桃源”的代名词。而海景房销售们也深谙稀缺的海岸资源对中产们的吸引力，“黄金海岸线”到今天都还是海景房宣传的噱头。最常见的话术就是，“中国海岸线总长度3.2万公里，包括1.8万公里的大陆海岸线和1.4万公里的岛屿海岸线。如此算来，14亿人的人均海岸线只有2.3厘米”。

在十年前，海景房中介要比海景房本身多得多。在北京工作的人常常能收到山东威海海景房的推销广告，房产商给自己楼盘所在的海滨城市冠上“东方夏威夷”、“中国迈阿密”等名号，销售们还会免费或低价请有购房意向的人去滨海城市参观。

彼时，国内的海景房还是稀缺资源，自然成了当时少有的中产阶级身份的象征。对比一线城市动辄十几万元的单价，海景房简直就是香饽饽，一线城市房产的限购措施，也推动了中产们寻求投资海景房。

2019年7月5日，山东威海，乳山银滩海景房。

但如今，海岸资源不断被开发，海景房供大于求。在长21公里，宽3公里的乳山银滩上，就已经出现了约200个海景房小区。

而这些房子的购买者，大多数都不是本地人，而是经济发达地区的中产阶级。乳山银滩的海景房95%以上的购房者都是外地人，广西北海80%楼市的购买力也都源于外地人。

海景房市场的竞争越来越激烈，楼盘商使出浑身解数。不少楼盘打出“酒店包租，以租养贷”的“购房返利”模式来吸引城市中的购房者。房产商会说服业主，购房后，他们的房子会由酒店统一托管，租给络绎不绝的游客，以此让海景房达到更大的利用率，这样不仅能够覆盖房贷，运气好的话，还可以净赚一笔，不失为一个投资的好机会。

在真实故事计划的采访中，一位曾在威海银滩购房的业主表示，开发商曾在购房合同里向自己承诺了租房的保底收入，每年收入超过三万元，但是过了一年后，却分毫未入，房主才发现这里除了旅游旺季，根本就没什么人来住。

2019年7月5日，山东威海，乳山银滩海景房。

而有的房产商更是变本加厉，制造海景房营销骗局。说海边的“负氧离子”空气对身体好，首付低、性价比高，甚至有房产商卖起了根本看不到海的“海景房”。而很多老年人在组团过来参观后被销售的话术欺骗，不惜花光毕生积蓄，当天就与房产商签订了合同。

就这样，一时上头买下海景房的业主们，正在面临转手难、租不出去的困境。由于空置率过高，一些地区冷清的海景房还会被戏称为“鬼城”。

但在不少楼盘因为资金链断裂而成为烂尾楼的当下，能住进这样的“鬼城”，也成了很多人的奢望。

国外买海景房也被坑，

富豪的海景房纷纷易主

在国内，海景房依照其距离海滩的距离，被分为一线、二线或三线。一线海景房通常距离海滩300米，二线海景房在海岸线800米以内，步行距离不超过5分钟。而800米以外的，统一被称为三线海景房。

国内的房产市场上，距离海边最近的海景房是越贵的，但国外的中产们已经对紧挨着海边建造的海景房避之不及了。

早在七年前，美国就曾专门出了一个真人秀综艺，节目组带着一群有钱人去海边看海景房，而最不受人待见的，就是离海岸线最近的一批房子。因为那里虽然有最宽阔的海景，但也有季节性的暴雨和飓风、涨潮退潮后成堆的垃圾、还有随着全球气候变化而不断上升的海平线。

2012年，新泽西州经历飓风后的海边别墅

而今年全球极端天气频发，更是影响了人们对离海边最近的海景房的购买欲望。澳洲多处海景房也因此单价暴跌。

对热爱海滨豪宅的富豪们来说，这些海景房也成了烫手的山芋，他们在近两年更加频繁地出售这些房产。很多在上世纪七、八十年代购入的海滨豪宅，如今价格已经翻了几倍，但相较于两年前也有大约200万到上千万美元的亏损。

2021年2月，篮球运动员韦德以526万美元的价格买下了芝加哥黄金海岸的一栋豪宅，今年7月底仅以580万美元的价格售出。而两年前，韦德在迈阿密海滩的豪宅更是连续两次降价都卖不出去，最终以2200万美元的价格卖掉了本来估值3250万美元的海景豪宅。

韦德在迈阿密海滩的豪宅

不过，对有头脑的富豪们来说，他们的海滨别墅更像一支大型股票，短期内有极强的投资属性。去年，硅谷互联网巨头Jim Clark在佛罗里达州棕榈海滩用9420万美元买下一个海滨别墅，今年6月便以高达1.75亿美元的价格售出了。

而在房地产服务公司第一太平戴维斯（Savills）负责高级房产服务的主席David Forbes注意到，在1980或1990年代，全球各地的房产是富豪们身份和金钱的象征，但现在，比起在全球不断购置房产，超级富豪们更趋向于租房。

因为维护一间豪宅的成本非常高，管家、厨师、司机，还有海滨别墅标配的游艇，每年都需要巨额的运营费用。一间豪宅一年的运营成本就在房价的5%左右，而一艘游艇的运营成本要在10%，而这通常需要上百万美元。所以有越来越多的富豪选择花50万到100万欧元的价格，来短暂地住在一套价值5000万欧元、配置齐全的豪宅里。

当然了，对这些超级富豪来说，海景房就算哪天真的跌成“白菜价”，他们也没什么可心疼的，但对于中产们来说，买海景房还是谨慎一点吧。

参考资料：

每日经济新闻：惊呆，1.66折拍卖！海景房为何跌到白菜价

真实故事计划：退休老人困在海景房

财经文化评论：海景房已经沦为白菜价，未来将何去何从？

每日人物：5万一套海景房，乳山银滩跌成海边鹤岗

Tatler: Here’s how the super-rich manage their global property portfolios

编辑：积柚

部分图片来源视觉中国

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现如今，高房价压得购房者着实喘不过气来，买房不光要掏空家里的全部积蓄，甚至还得背负几十万的房贷，生活负担非常重，以致于越来越多年轻人都开始放弃买房，选择租房了。如果你买房后不着急入住，那么出租给别人将可以获得一份不错的租金收益，不仅能以租养贷，减轻月供压力，还能进一步保障生活品质不降低，好处颇多。

但是有些人买房后，宁愿自家房子空置落灰，也不愿意出租给别人，这究竟是为什么呢？5件事不容忽视。

第一，以便随时入住

在国家房住不炒政策的影响下，人们基本都是奔着自住的目的而买房的，尤其现在房子早已不知不觉成为年轻人谈婚论嫁的必备前提，早点买房结婚会更有底气，所以不少人买新房都是为结婚准备的。要是在结婚前把房子租给了别人，等到自己入住时，难免就成了“二手房”，不光心里会有一些介意，如果租房合同还没到期，可能还要额外赔给租客一笔违约金，所以很多人买房后都是不愿意出租的。

第二，避免过度投入

随着生活水平的不断提高，大家对于自己的居住环境要求也在不断增加，要是想把房子租出去，最起码得先进行简单的装修，甚至还得配备一些常用的家具电器，这样才能更好的吸引租客，而这至少也得花个几万块，但后期如果要自住的话，肯定还得重新装修一次，这样一来无疑会增加持房成本，为了避免过度投入一般不会考虑租给别人。

第三，避免房子被破坏，节约维修成本

质量再好的房子，时间久了也会慢慢老化破损，如果买下新房租了出去，将无法保证租客能像爱惜自家房子一样爱惜租来的房子。一旦碰到人品不太好的租客，可能会出现在墙上乱写乱画，出现门窗家具被磕碰，电器损坏等的情况，要是家里漏水，地板被泡可能会鼓包发霉，墙皮说不定也会脱落……总之不仅影响装修美观，如果租房合同中没有约定损害赔偿，这些后果都得由自己买单，维修成本可能也非常高，最后白花冤枉钱。所以很多人即便自己不住，也不愿意把房子租出去。

第四，避免不必要的纠纷

虽说把房子租出去能产生不错的收益，但每年因为租房而产生的纠纷不计其数，比如遇到黑心中介，自己不仅收不到应得的租金，说不定还得面临经济损失，或者租房期间，双方难免会因为一些小事产生冲突，最后白生一肚子气等，非常糟心。所以为了避免不必要的麻烦，很多人宁愿不挣这笔钱。

第五，延缓房子老化，提升转手率

房子作为家庭财富的重要组成部分，它的价值关系着人们手里的资产，如果把房子租出去，时间久了房子质量变差，保值增值力也会受到影响，后期想转手的话，获得的利润将大幅缩水。而没人住过的房子转手率更高，也更受欢迎，所以人们为了自身利益考虑，多半不会轻易把房子租给别人。

往期文章：

坐标杭州，以目前热卖的滨江区中心的公寓为例，均价4万，4.75层高，双钥匙交付，周边是高科技产业园，面积45平方，总价180万，租金保守估计0.6万每月，理想情况下，每年一个月的空置期，年租金6.6万，180÷6.6＝27年。也就是说，单纯考租金收益回本要27年。

租金收益逐年递增，我们按25年回本算好了。回报率年百4，可是为什么仍然有大量的投资客户趋之若鹜呢？我们再算一笔账，坐标杭州，奥体板块，就是开G20峰会场地附近，住宅300平方，均价8万，总价2400万，如果出租，月租金2万，空置期半年(300方的住宅租客群体不要太少好不好）年租金12万，考租金回本要200年，回报率年千5，是不是回报率更低，买这种不动产干什么。

我们买不动产，自住也好，投资也好，月租金勉强能和月供持平，就可以买，值得买，大多数人看不到地价上涨带来的红利或者说对于中国房市涨幅缺乏参照，租金回本可以理解，不过这不科学，要我的说法不如算以租养贷。公寓不限购不限贷，是否换成住宅还是要根据实际情况选择。住宅是黄金，公寓是白银，流通不如但一样是硬通货。好得家悦城，位于徐州市鼓楼区殷庄路与北三环交汇处，处于鼓楼高新区核心位置，北三环属于徐州规划的商业贸易区，本项目正位于其核心位置。承东接西、沟通南北，区位优势尤为突出。

公寓全部采用精装修，这样可以大幅度提升业主生活品质，与毛坯房相比，省时、省力，避免业主为装修四处奔波，省去了许多烦恼。当您拿到钥匙时，就是一套功能完备、即能入住的房子，如果用于投资，出租给他人办公或居住，就能即买即出租，即租即收益，得到稳定租金回报。

目前在售BC区为现房，精装交付。B区为平层，3.5米挑高，均价6500-7000元/平；特价房22万起。C区为挑高5.5米，均价为8000-9000元/平米；特价万起。1#、2#楼为单边挑高精装产品，均价9500-10000元/平，特价32万起

经常有人会问，在无锡办理银行房产抵押贷款，哪家银行是下款快的？利息是低的年化？

其实银行分为，国有银行，商业银行，地方银行。每家都有独特的属于自己的银行房产抵押贷款产品，这也是银行内部贷款部门根据市场的变化，不断的进行产品优化。

那么根据银行办理流程的复杂程度和审批时间长短，我们的见解的是无锡农村商业银行。现在办理大概3-5天就可以搞定。但是这个的年化在6-7.2。普通的消费型抵押100万以内，法人经营性抵押额度放大，客户具体情况，具体对待。

如果说银行房产抵押贷款又想要速度快的，又想要年化低的。这个只有平安银行可能实现，但是这个对于客户的资质要求是高的，起码夫妻共签的话双方的评分都需要达到A级以上。

正常的像经常做的，建设银行房产抵押，光大银行房产抵押，宁波银行房产抵押等等，他们的年化利率是低。一般可以做到年化3.7-4.25.先息后本。如果是做等额本息的还款方式抵押贷款年化在4.25-5.65.。具体的客户条件，对比征信，选择方案。

无锡房产抵押款最长可以贷几年？

无锡现在市面上的房产抵押贷款产品大部分是可以做1-10年的，但少部分银行也有20年的产品，这个是根据客户选择的还款方式来确认的。所以无锡房产抵押款最长可以贷几年的结论是：等额本息可以到20年，先息后本最长只有10年。

融资需谨慎，贷款有风险。根据自己的实际情况，找到适合自己的方案。

无论是对于租客还是房主、投资者来说，澳洲的租房系统不同于国内着实会产生许多问题。而且，复杂的租房流程也会让租客迷惑，让投资者对澳洲房市望而却步。那么今天小房就来带大家了解一下澳洲租房流程、方式及相关地区回报率~

【澳洲租房方式】

1. 私人租房

优点：价格较低、流程简单，只需确认意向、支付bond金和2-4周租，最快可以当天入住。

缺点：缺少保障、手续不严谨、容易发生纠纷――比如房东随意涨房租、押金拿不回来等等。建议检查好房间情况，签订租房合同，要求房东提供bond金的英文收据，留有租金交易书面证据。尽量使用银行转账，避免现金交易。

2. 中介租房

优点：房型多，流程正规，有法律保障。

缺点：流程复杂，费时较长；对房客收入要求较高，申请成功机率低；租期较长，不能提前终止合约。

【中介租房流程】

1.实地看房- inspection

致电中介确定预约一下看房时间，因为澳洲的租房市场竞争非常激烈，一房难求的情况下你有可能需要和其他房客竞争，租房被拒也是很常见的。看房的时候抓紧机会针对房子问问题，比如确定的入住时间、水费是否由房东付、是否可以养宠物、几个停车位、房子新旧程度等等。

2. 填写租房申请

看到满意的房子，可以向中介索取租房申请表格。一般会要求你提供之前的租房记录，可能还需要提供收入证明，证明你付得起 & 信用良好。另外，绝大多数申请需要填写担保人，如果你能找到澳洲PR为你担保，租房就更容易了。

3. 签租房合约

中介管理的租房一般至少需要6个月的租约，之后按月自动延租。签约时，要填一份"ConditionReport"――这是为了记录房子到手时的情况，确保你退房时房子是完好无缺的。大家拿到这份报告以后，一定一定一定要仔细核对一下房屋的状况。比如，地毯上破了个洞，墙面上有污迹这类的问题，一定要主动添上，避免纷争。合同上一字一句都要看清楚，所有工作完成后，所有文字合同一式两份，一份交由中介留底，一份自己收回保存。

4. 交押金 - Bond

签约后，一般都需要交付一个月的押金，即"Bond"。按照澳洲法律规定，这个押金必须存在政府监管的基金户头Fair Trading上的，不可以直接交给房东或中介，一旦收到押金后会给你邮寄一封Receipt，请大家一！定！要！存！好！澳洲租房和国内有些不同，租金一般按周来算，网站上一般会标成$xx/week。合约到期以后，需要由房东和租客双方签字后才能退回押金。

――中介租房准备――

【澳洲租房须知】

① 账单（Bills）须知：

无论是单间还是整租，都会产生不同的账单费用。单间出租都是包一切Bill的――什么水电气网都包，只要你付周租就行。但中介租房和房东整租的话，基本上水费都是由中介/房东承担，大多数情况下，一般都是不会包电费、网费、煤气费的，每人每个月账单自付。可根据自身情况选择，是否由中介统一接好房屋的电气公司及帐号。另外，网络的安装则需租客自己联系网络公司。而学生公寓，有些是水电网费都已经包含在房租内，但需要提前了解清楚包bill的额度。

② 退租清洁（Move out clean）

退房之前，一定要打扫干净，不然就有可能在押金里面扣除清洁费用哦！大家也可以雇用清洁公司在进行退租清洁~

③ 家具设备

单间出租的必带基本家具，如床、衣柜、写字台、椅子等，公共空间（厨房、厕所等）的家电设施也一应俱全，整租一般不带家具电器 。

【澳洲租房回报】

数据显示，澳大利亚主要城市的房地产回报投资者预期收益仍在稳步上涨，随着房市回温，悉尼和墨尔本的租房市场也有了极大改善。

最新的租赁报告统计显示，过去三个月，布里斯班所有首府城市的租金收益率均有所上升 - 房屋收益率同比上涨了0.2％ 。

堪培拉的公寓收益率为6.14％，在3月季度提供了最佳回报。霍巴特为房屋提供最高收益率，为5.13％。

“对于投资者来说，霍巴特是双赢的 - 它不仅收益率最高，而且还有显着的资本增长，”Domain高级研究分析师Nicola Powell表示。

由于堪培拉的空置率为0.3％ - 所有城市中最低的 - 鲍威尔博士表示：“租户的需求意味着租金的上涨速度超过了房价，使得堪培拉的租金可能未来比墨尔本更贵。”

与此同时，悉尼、墨尔本近年来的发展热潮推动单位价格下跌，但大部分股票都是针对自住业主，所以最终导致租金上涨。

大家对此还有需要补充的呢？欢迎在下方留言处和大家分享哦~