小微企业创业担保贷款政策是依据：关于转发山东省人力资源和社会保障厅等部门《关于印发山东省创业担保贷款实施办法的通知》的通知（烟人社字〔2020〕38 号）、关于转发《关于进一步加大创业担保贷款贴息力度全力支持重点群体创业就业的通知》的通知（烟财金〔2020〕25 号）相关政策，贷款额度：最高不超过 300 万元

申报条件：

（1）企业借款人范围：符合《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》（国统字〔2017〕 213 号）文件规定的小微企业。

（2）当年（申请资格审核前或贷款发放前 12 个月内）新招用符合创业担保贷款申请条件的人员（城镇登记失业人员、就业困难人员、复员转业退役军人、刑满释放人员、高校毕业生、化解过剩产能企业失业人员、建档立卡贫困人口） 数量达到企业现有在职职工人数 15（超过 100 人的企业达到 8）以上，并与其签订 1 年以上劳动合同；

（3） 经营情况良好，具有还款能力，无不良信用记录；

（4） 企业、法定代表人和主要股东社会声誉好，无不良信用记录，无违法乱纪行为，无重大诉讼案件；

（5）无拖欠职工工资欠缴社会保险费等严重违法违规信用记录。

申报流程：符合条件的创业人员向创业地公共就业人才服务机构提出申请→公共就业人才服务机构资格审核→担保机构和经办银行审核→拨付贷款。

扬州企业贷款，在扬州的金融市场上占有重要。据统计，截止到2013年10月31日为止：扬州地区共有各类金融机构413家，其中法人机构373家、分支机构5个；银行业机构14家、保险业机构8家。全市银行网点数达639个（含自助银行），比年初增加11个；营业性网点数达到945个（包括自助银行），较去年末净增40个。目前全市共有各类存款余额.74亿元、各项贷款余额.51亿元。2013年上半年新增存贷规模分别达276.56和225.04亿元。2013年1-10月累计实现本外币存贷规模分别为.3亿元和.4元人民币。

扬州的企业贷款是随着市场的发展应运而生的，它主要是为中小微型企业提供融资的金融服务中介组织，2013年的业务量占整个扬州市的70%左右，是中小企业信贷的主力军！

据不完全调查了解得知：现在大多数企业都是通过民间融资的方式来解决企业的资金需求问题。由于民间借款手续繁琐且成本高企等因素的影响下很多企业在选择银行贷款的时候都望而却步了...

但是作为一家的企业信用贷款服务机构-"江苏汇融投资担保有限"，为了更好的服务广大有需要的客户朋友们特此推出了面向小微企业和个人的无抵押小额信用循环授信业务！

无抵押贷款是指以自然人或者法人为借款人申请一笔额度不超过50万的短期借款用于周转使用或消费用途的一种借贷方式！

"江苏汇融投资有限"推出的这项无抵押贷款业务主要针对的是一些暂时没有固定收入的创业者或者是刚毕业的大学生以及个体工商户等人群提供的一项低门槛的创业扶持政策！

在办理过程中无需任何抵押物及担保人就可以获得最高可达20万的无息贷款帮助您解决燃眉之急！！！

近日，市工信局、市财政局、市地方金融监督管理局印发《福州市技术改造项目融资贷款贴息实施方案》，进一步推动福州企业技术改造和转型升级，助力制造业高质量发展。

根据方案，贷款对象为在福州注册的制造业企业技术改造项目。同时，实施推荐目录管理，市工信局按季度组织各县（市）区工信部门收集、审核企业技术改造项目，形成《福州市技改项目融资贷款贴息重点推荐目录》。

在贴息标准方面，技改融资贷款总规模不超过30亿元。单个企业投放贷款资金不超过2亿元，用于企业厂房、设备及配套软硬件系统等技改项目固定资产投资，不含土地购置款和其他基建投资，且厂房投资不超过项目总投资额的70%。在企业与金融机构谈判确定贷款利率的基础上，自首笔贷款资金投放之日起的2年内，市财政按2%、各县（市）区按1%，合计给予年化3%的实际投放贷款贴息。（记者 颜澜萍）（福州日报）

扬州企业贷款难，银行放款慢。这是目前大多数中小企业面临的难题。那么，扬州企业如何快速办理贷款？下面就由我来为大家解答一下这个问题吧：

1、首先，要了解银行的信贷政策、申请条件和审批流程等。

2、其次，要选择合适的融资方式。

3、再次，要准备好相应的资料（包括营业执照、章程、财务报表等等）

4、最后就是向银行提交相关资料了！

银行对企业的审核标准：

1.有固定的经营场所和合法的身份；

2.有一定的生产经营能力和良好的信用记录；

3.能提供符合要求的抵押或质押物或有代偿能力的单位或个人作为人；

4.能提供合法的抵（质）押物的权属证明或经有关部门认可的评估机构出具的抵（质）押物估价证明文件;

5.在工行开立结算账户的法人客户应持有工行核发的基本账户开户许可证及工商部门颁发的营业执照;

6.提供与借款合同要求相符的有关材料.

以上是一些简单的步骤和要求哦~如果大家还有什么不明白的也可以随时来咨询我哟！

发展普惠金融，目的就是要提升金融服务的覆盖率、可得性、满意度，满足人民群众日益增长的金融需求，特别是要让农民、小微企业、城镇低收入人群、残疾人、老年人等及时获取价格合理、便捷安全的金融服务。

普惠金融既是一项经济活动，也蕴含了一种价值理念。党的十八大以来，党中央高度重视普惠金融工作，制定出台了一系列促进普惠金融发展的战略规划和政策措施，在全国一些地方开展了普惠金融试点工作。发展普惠金融，不仅促进了金融业自身的转型和高质量发展，而且为服务国家战略、地方发展和人民群众生产生活发挥了重要作用，体现了普惠金融的温度。

那么对于中小企业来说，普惠金融能够带来哪些融资机会呢？

1、税贷产品

近年来，很多银行都推出了纳税类贷款产品。这种产品主要是围绕借款企业的纳税情况，来核定企业的贷款额度。根据借款企业过去两到三年缴纳的企业增值税、所得税情况，给予一定倍数的信用贷款额度。无须任何抵质押担保，中小企业凭纳税记录就可以获得银行的纯信用融资，而且不少银行都是给予基准（4.35%）或者上浮10%的优惠利率，是相当不错的中小企业贷款产品。

2.科创贷，或者叫成果贷

这是银行专门针对国家高新技术企业研发的贷款产品。如果你是国家高新，征信良好，负债率合理，一般都可以贷个几百万的信用贷款，最高可以给到信用1000万。科创贷的贷款金额计算逻辑相对复杂一些。

3、政府采购贷（合同贷）

政府采购贷，是个相对小众的普惠金融产品。产品是针对企业中标深圳市政府采购项目，凭中标通知书、采购合同等，给予中标的中小企业一定比例的订单融资，用于政府采购项目的采购备货。

要求是必须深圳市财政预算资金采购，纯信用，单户授信也不超过1000万元，且对于借款人也会有诸多的其他因素考核和要求。不算是一个太标准化的金融产品，由于能中标和入围政府采购的中小企业并不多，所以，政府采购贷算是一个比较小众的普惠金融产品。

除了上述这些，不同的银行还推出了种类繁多的普惠金融产品，比如退税贷、保险贷、供应链贷、代发薪贷、结算流水贷、设备采购贷等等。

国家大力推广落实普惠金融政策以来，银行积极地推出了一些面向中小企业的普惠金融产品，降低了中小企业贷款的门槛和成本，提高了中小企业贷款的时效，降低了中小企业贷款的利率，但是作为中小企业来讲，积极主动去了解和学习各个银行的金融产品，了解相关的贷款政策和流程，完善企业自身经营管理，规范自身的财务核算，仍然是非常非常有必要的。

烟台金融服务股份有限公司是国家中小企业公共服务示范平台。长期以来，公司致力于提升产业与金融融合发展平台场景的科技水平，有效缓解中小企业融资难融资贵。公司独家开发移动端“产融合作发展平台”，包含融资服务、资本服务、商事服务、专家在线、需求发布板块，多种业态集中展示，服务机构在线值班，中小企业与金融机构在线双向精准对接，服务过程实时公布，是中小企业“路上的好帮手”！

医聊第127期

读懂身体，收获健康

我是肝细胞，酗酒、乱吃药、暴饮暴食、乙肝病毒、丙肝病毒等都会让我的生存环境变得恶劣，最终“变异”成了癌细胞。

而在我“变心”的最初，我的宿主肝脏并没察觉。

我正好得以肆意繁殖，最终变成了凶险的肝癌。

怎样预防和早期发现肝癌？肝癌有哪些治疗方法……今天我们来聊聊~

本期科普嘉宾

胡和平

主任医师、教授，博导，海军军医大学第三附属医院（上海东方肝胆外科医院）肝胆内科主任。中华肝病学会肝癌学组副组长，中国医师协会肝癌内科专委会副主委。

邹珊珊

副主任医师、副教授，海军军医大学第三附属医院（上海东方肝胆外科医院）肝胆内科副主任。上海市医学会肝病专科分会第八届委员会肝肿瘤学组组员。

怎样预防和早期发现肝癌？

我国原发性肝癌发生的主要危险因素包扩慢性乙肝病毒感染、黄曲霉毒素污染过的食物，大量饮酒、慢性丙肝病毒感染、体重超重、2型糖尿病，以及吸烟。预防肝癌的最好方法，就是避免肝癌危险因素的发生。包括接种乙肝疫苗、避免食用发霉的谷物、戒烟酒、控制体重等。

肝癌的高危人群包括患慢性乙型肝炎或丙型肝炎、非酒精性脂肪性肝炎，其他原因引起的肝硬化、过度饮酒及有肝癌家族史的人群。对于高危人群应定期进行肝癌早期筛查，至少每隔6个月进行1次筛查，做到应筛尽筛、应治早治。

为什么肝癌的诊断比较困难？怎样规范确认是否是肝癌？

原发性肝癌的诊断主要依赖于影像学检查。典型的肝细胞癌在动态增强磁共振或CT上可有“快进快出”的特征性表现，结合患者慢性肝病的病史及异常升高的血清肿瘤标记物甲胎蛋白（AFP）和（或）异常凝血酶原（DCP），可做出临床诊断。

但对于直径＜1cm的肝细胞癌，部分血供不典型的肝细胞癌，肝内胆管癌，混合型肝细胞癌-胆管癌，以及一些特殊类型肝细胞癌，缺乏典型的影像学特征，凭影像学诊断比较困难，且容易和肝脏血管瘤、肝脓肿等良性占位混淆，导致误诊、漏诊。

对于缺乏典型影像学特征的肝占位性病变，需结合血清肿瘤标记物AFP、DCP、癌胚抗原（CEA）、糖类抗原19-9（CA19-9），以及是否存在肝癌发生的危险因素来综合判断，必要时可结合其他影像学检查，如超声造影、数字减影血管造影（DSA）、PET-CT/MRI等，提高诊断的准确性。对于诊断困难的肝脏病灶，经皮肝穿刺活检可获得明确的病理诊断，是诊断肝癌的“金标准”。

在肝癌的个性化诊疗中如何对癌症和非癌症情况进行评估？

治疗前充分评估肝癌的情况，是制定合理治疗方案的基础。包括对肝癌本身的评估，以及肝癌并发症、伴癌综合征等情况的评估，其中对肝癌本身的评估至关重要。

在实际的临床工作中，我们需要确切的弄清楚每个患者的肿瘤数目，大小，位置，特别注意有无大血管和胆管的侵犯。当肝内病变较晚时，还要关注是否有邻近甚至远处的淋巴结转移，肺和骨等远处转移。

肝癌大多发生在慢性肝病的基础上，患者的肝脏储备能力及一般状况决定了患者可否承受肝癌治疗可能带来的打击，因此在肝癌治疗前对基础肝病的评估尤为重要。目前临床常用Child-pugh积分、MELD积分等对肝脏储备能力进行评估，但这些方法都存在一定的局限性，无法准确反应肝脏储备能力，在实际工作中还需结合MRI、肝脏三维成像重建等影像学方法进行综合判断。

肝癌患者常伴随不同程度的肝脏炎症损伤，如乙肝、丙肝、酒精、药物等。肿瘤所造成的叠加肝损因素也不容忽视，如胆道梗阻、肿瘤破裂出血等。及时识别并有效控制这些叠加的肝损因素，有助于肝功能的恢复，为肝癌的治疗创造条件。

70%~80%的肝癌患者有肝硬化背景，因此多有不同程度的门静脉高压，表现为脾功能亢进、腹水和食管胃底静脉曲张。肝癌的治疗还应充分评估门静脉高压的情况，尤其对伴有食管胃底静脉曲张或曾发生破裂出血的患者，积极预防出血及再出血极为重要。

肝癌有哪些治疗方法？个性化治疗方案怎么选？

肝癌规范的治疗方法有6种，包括肝切除术、肝移植术、消融治疗、肝动脉化疗栓塞术（TACE）、放射治疗、系统抗肿瘤治疗。针对不同分期肝癌的患者选择合理的治疗手段可以获得更好的疗效。

简单来说，对于全身体力状态和肝脏储备能力较好（PS评分≤2分且肝功能Child-pugh A/B级）的患者，手术切除和肝移植术适合早期和部分中期肝癌，射频消融更适于小肝癌，TACE治疗适于血供丰富的无法切除的肝癌。放射治疗（尤其是射波刀）既适用于早期肝癌、小肝癌的治疗，也可用于中晚期肝癌的姑息性放疗。

对于不可切除的肝癌，除TACE、放射治疗等局部治疗手段外，还需结合全身系统治疗，包括靶向药物、免疫检查点抑制剂的单独及联合应用等。

对于肝脏储备能力不佳的患者，需积极寻找并控制叠加肝损因素，改善肝功能及患者一般状态，为肝癌的治疗创造条件。如抗乙肝病毒治疗，停用可疑肝损药物、改善腹水及水肿，降低门静脉压力等。对于肿瘤导致梗阻性黄疸，需胆道充分引流恢复肝功能后再针对肿瘤进行治疗。下腔静脉癌栓可致继发性布加综合征，造成下肢严重水肿、大量腹水，可针对癌栓行射波刀放疗或置入支架，待改善症状后再联合其他抗肿瘤手段。门静脉广泛癌栓可造成大量腹水、食管胃底静脉曲张、肝功能下降，可先对癌栓进行治疗，并积极控制腹水以及降低食管胃底静脉曲张破裂风险，肝功能改善后可联合TACE、靶向、免疫等方法控制肿瘤。上述列举的仅是部分治疗方案，实际方案仍需医生通过对患者详细地诊断后制定。

在肿瘤的治疗过程中要及时评估治疗效果。定期影像学的变化、肿瘤标志物和肝功能情况，根据具体情况调整抗肿瘤治疗方案。对于部分中晚期肝癌，经过姑息性治疗后肿瘤缩小，患者可能获得根治性切除的机会。

肝癌以及肝癌治疗之后的并发症有哪些？为什么并发症的处理非常重要？

任何肝癌在诊治的过程中都可能发生并发症，包括肿瘤本身进展造成的并发症和治疗相关的并发症，当患者的基础肝病较严重时，并发症发生的风险更高。在诊疗过程中需要及时识别并发症的发生并积极和处理，以免对患者的一般情况及肝储备能力造成打击，甚至危及生命。

肿瘤在生长的过程中可能发生多种并发症，与肿瘤发生的位置、大小、远处转移的部位，以及患者基础肝硬化的程度等有关系。比如突出于肝包膜表面的肿瘤有发生破裂出血的风险；毗邻胆管或已经侵犯胆管的肿瘤可能造成胆道梗阻及感染；侵犯肝静脉和下腔静脉的肿瘤可造成肝脏淤血和继发性布加综合征，表现为大量腹水、双下肢严重水肿、肝脏肿大；肿瘤侵犯肝门静脉主干及左右分支可造成门静脉高压，导致腹水、脾功能亢进，并增加食管胃底静脉曲张破裂出血的风险；肝内肿瘤范围广泛，会造成肝功能下降，甚至肝功能衰竭；晚期肿瘤发生骨转移、淋巴结转移，可能产生相应的压迫症状造成相应部位的疼痛，严重者可能发生病理性骨折。

以上并发症的发生都可能对患者的肝功能和一般状况造成打击，导致肝功能下降，甚至诱发肝性脑病、肝功能衰竭。

任何方法治疗肝癌都可能发生并发症。如：肝切除术可能造成术后感染、出血、胆漏、血栓、肝功能下降等；放射治疗的靶区如临近消化道，可能造成放射性溃疡，甚至发生消化道出血；TACE术后常见栓塞综合征、肝功能下降；射频消融治疗可能发生出血、感染、胆漏等并发症；中晚期肝癌常应用靶向药物和免疫检查点抑制剂，而药物造成的副作用也不可忽视，尤其是免疫检查点抑制剂可能发生多系统、不同程度的免疫治疗相关不良反应，严重者可危及生命。

早期识别免疫治疗相关副作用并积极处理是提高肝癌治疗效果的关键。在肝癌治疗方法的选择中要充分顾及患者肿瘤的位置、范围，以及基础肝脏储备能力等，选择合理的方法，尽量降低治疗相关并发症发生的风险。

肝癌病人的生活饮食用药注意事项？

肝癌患者在日常生活中应注意戒酒，避免服用肝毒性的食物、药物，包括一些中草药、膳食补充剂等。尤其注意不要轻信“偏方、验方”，服用来源不明的药物，以免发生药物性肝损害。

日常饮食尽量保证食物种类丰富、多样化，避免高盐、高脂、高糖饮食。

对于有肝硬化基础的肝癌患者，如合并食管胃底静脉曲张，需注意软食，避免饱餐以及食用坚硬、刺激性的食物，保持大便通畅，避免过度用力增加腹压，诱发静脉曲张破裂出血。合并腹水的患者应适当限水限钠，并监测每日尿量。

对于有乙型肝炎背景的肝癌患者，需规范抗乙肝病毒治疗，坚持服用抗乙肝病毒药物。

合并食管胃底静脉曲张的患者需长期服用非选择性β受体阻滞剂，如“卡维地洛、普萘洛尔”等，服药期间需注意监测血压和脉搏，如发生头晕、乏力、黑朦等低血压的表现时需停药并及时就医。

对于接受靶向药物和免疫检查点抑制剂治疗的患者，需按照医嘱密切监测药物的不良反应，如高血压、掌跖综合征、消化道反应等，如有明显异常需及时就医。

怎样防止肝癌复发？

对于根治术后存在较高复发风险的肝癌，目前常用TACE、放射治疗、口服中成药等方式降低肝癌复发风险。日常应注意积极控制肝癌发生的危险因素，如持续抗乙肝病毒治疗，避免饮酒、服用肝毒性药物等。肝癌术后的随访十分重要，至少每隔3个月需复查肿瘤标志物以及肝脏影像学检查。

怎样提升肝癌患者生存质量？

对肝癌患者来说，接受规范、合理的抗肿瘤方法，有效的减轻肿瘤负荷是改善生存质量的根本。

在日常生活中要时刻关心患者的心理状态，可采取听音乐、适当运动、心理疏导等方式帮助患者克服悲观、沮丧的情绪，激励患者提高治疗信心。

在饮食方面应注意保证充足的热量，以优质蛋白、富含维生素的膳食纤维为主，可采取少吃多餐的方法，避免长时间的饥饿状态，可以促进蛋白质和能量的吸收，有助于防止肌肉减少。能轻微活动的患者，可遵医嘱进行适当运动，增加肌肉储备。

针对癌痛有规范化的三阶梯治疗原则，经过规范化的诊治能够减少患者痛苦，改善生存质量。对于肿瘤本身及治疗期间带来的其他并发症，如消化道症状、感染等，也需及时给予对症处理，减轻患者痛苦，提升生存质量。

门诊常见误区和问题Q&A

Q:

我的直系亲属中有人患肝癌，我很担心，应该怎么办？

首先应了解肝癌患者的肝病基础，如有乙肝感染史，应对家人进行乙肝两对半的筛查。如果也感染了乙肝病毒，需及时启动抗乙肝病毒治疗。日常生活中注意避免其他肝癌的危险因素，如饮酒、肥胖等。

根据原发性肝癌诊疗指南，有原发性肝癌家族史的人群属于肝癌发病高危人群，应定期进行筛查，至少每6个月监测肝功能、肿瘤标志物（AFP、DCP等）、肝胆胰脾彩超等，一旦发现异常，能够做到早诊早治。

Q:

担心手术切除的风险，可否应用中药治疗肝癌？

单纯只用中药治疗肝癌是万万不可以的。中医中药对肝癌的治疗方法和疗效尚无明确的规范和具体原则，对肝癌的治疗仍以各大权威指南建议的系统化、规范化治疗为主。现代中药制剂可作为肝癌治疗的辅助手段，可作为肝癌规范化治疗方法的补充。

Q:

甲胎蛋白升高一定是得了肝癌吗？

甲胎蛋白升高不一定都是由原发性肝癌造成的，而甲胎蛋白正常的肝占位患者也不能完全排除原发性肝癌。

引起甲胎蛋白升高的原因很多，肝癌是最常见的原因，但有些非肝癌的情况下甲胎蛋白也可能升高。妊娠期女性、新生儿的甲胎蛋白可升高，一般产后3周左右逐渐恢复至正常水平。病理状态下最常见的原因是肝脏炎症性疾病，如慢性乙型肝炎活动期，甲胎蛋白的水平与异常的肝脏转氨酶水平大致平行，当肝功能恢复后甲胎蛋白亦可下降至正常。甲胎蛋白偏高可能与生殖细胞肿瘤有关，约50%的生殖细胞肿瘤科伴有甲胎蛋白偏高。少数情况下，消化系统肿瘤、肺癌等也可能伴有甲胎蛋白升高。

因此检查发现甲胎蛋白升高需引起注意，结合病史、肝功能、影像学检查等寻找甲胎蛋白升高的原因。

Q:

体检发现肝血管瘤、肝囊肿，是不是肝癌？

肝囊肿、肝血管瘤都是肝脏良性的占位性病变，不是肝癌，也不会发生恶变。

Q:

肝硬化结节是肝癌吗？

很多肝硬化患者的磁共振或CT检查报告中提到肝硬化结节，它是肝硬化很常见的影像学病变，是在肝硬化发生过程中纤维组织包绕肝细胞形成的再生结节。它属于良性病变，但有进展为肝癌的风险，因此一旦发现肝硬化结节，需密切随访肿瘤标志物和影像学检查。

Q:

得了肝癌有什么症状？

肝癌早期多没有明显症状，部分患者可表现为非特异性的消化系统症状，如腹胀、纳差等。中晚期肝癌可有肝区疼痛、腹胀、纳差、乏力、消瘦，甚至出现皮肤巩膜黄染、腹水等。出现肿瘤破裂出现、消化道出血、肝性脑病等并发症时可有相应的临床表现，如肝区剧痛、腹胀、腹围增大、精神异常等。对于发生骨转移的患者，可有相应转移部位的疼痛，甚至发生病理性骨折。

总结

呵护你的“小心肝”，必须从日常做起。除了筛查乙肝病毒，日常生活中也要注意避免其他肝癌的危险因素，如饮酒、肥胖等。

高危人群应定期进行肝癌早期筛查，至少每隔6个月进行1次筛查。

肝癌患者在治疗前需充分评估肝癌的情况，制定合理的治疗方案，可以获得更好的疗效。

肝癌术后的随访也十分重要，至少每隔3个月需复查肿瘤标志物以及肝脏影像学检查。

本期支持：海军军医大学第三附属医院（上海东方肝胆外科医院）

栏目支持：市卫生健康委、上海市医学会科普分会

漫画支持：医学也要好玩儿

来源： 上海发布

去年6月，我想置换之前买的一个海沧老房子，于是找中介看房，13号海沧一家中介给我发了一个房源，是他们门店楼上的房源，约了晚上七点半去看房，结果到店后，几个中介硬拉着我们坐下喝茶，就是不带我们去看房，时不时出门看楼上有没有亮灯，一直到八点多，店长说楼上有灯了，应该有人在家了，走，我带你们上去看，于是我们就跟着中介来到了房子门口敲门，此时，我们才发现，中介根本不认识业主，因此也没有提前跟业主打招呼，老人家一脸迷茫，我们是陌拜的，进去时业主的公公婆婆还有孩子在家，业主没在，中介临时才跟老人家说我们是中介，想上来看看房。尴尬之余，草草看了一眼，就被中介拉着下楼了。

到中介店里之后，中介才说这个业主欠了很多债，资不抵债，现在房子想卖380万，具体债务情况他们也不清楚，但是拍着胸脯跟我们说，你们可以把钱打到我们的账户，我们贝壳有理赔的，我问打到门店账户？中介人员说怎么可能，贝壳哪里能收这么多钱，是打给店长的个人账户，我一听就觉得不对劲，但是还是让中介跟业主联系一下，看看价格还能不能优惠，于是，他们就打电话给同事，让同事去问刘总，我说刘总是谁，他们说是他们的联系人，是业主的债权人，打完电话那边就没有任何回复，结果就是漫长的等待，一直干喝茶喝到九点半，我感觉太扯了，于是就说我先回去了，你们能直接联系上了再说。

回去后，我心里已经不想买这个房子了，隔天中介电话过来，我问什么情况了，他又是吞吞吐吐啥都说不出来，只说是业主资不抵债，债主太多，卖380都不够还债，债权人不同意降价，问业主的态度，就说没有联系到，债权人说了算，当时已经决定不买了，但我是做投资的，16号我刷朋友圈，看到一个做不良资产的朋友发了这个房源的信息，于是问朋友要了业主的联系方式，出于好奇约业主见了个面。见面后才发现，整个事情非常复杂，我差点就踩坑了。

女业主个子不高，看起来很朴实，结婚后一直就安心做家庭主妇，为老公生了对可爱的儿女，本来以为日子越过越好，老公赚了钱，就买了这个房子，老公长得很帅，每天收拾得人模人样出门，有钱又有面，出事后她才知道，老公的风光只是徒有其表，来钱快的不是毒就是赌，很不幸，她老公投了个药店变成了制毒贩毒的从犯，被判入狱三年，屋漏偏逢连夜雨，她老公入狱后，阿猫阿狗都找上门，她一个家庭妇女这么多年与社会脱节，没有辨别能力，被不怀好意的乘人之危打劫，中介联系的刘总，就是坏人之一。在没有实际债务关系的情况下，让女业主和她老公以及公公婆婆签了一个借条，利息还是两分，利滚利下来，女业主欠了他一百多万。更雪上加霜的是，她光鲜的老公，在入狱前的潇洒，竟然是用她的名字借的小贷和信用卡借款，加起来也有六七十万。老公入狱后，老迈的公婆六神无主，还要拿微薄的退休工资抚养两个小孩，她不得不出去找工作，我跟她见面的地方，就是她上班的药店，她晚上就睡在店里看店不回家，隔天休息才回去，然后又兼职在一家卖衣服的店里打半天工，同为女人，我真的被她的努力和坚强打动了，她说她现在就想赶紧赚钱，还清债务。

拿到借条之后，债权人刘总立马就起诉了女业主，并且冻结了这个房产和她公公的社保公积金账户，但因为太心急，还款期还没有到，于是刘总一审二审败诉了，不得已将房屋解冻，房屋的唯一抵押权人只有银行，业主欠了银行三百多万，除了银行，优先偿还银行的话，刘总就拿不到什么钱了，于是打起了坏主意，私下委托了这家中介，让中介带客户看房，想先拿到客户支付的买房款。了解完这些情况，我顿时出了一身冷汗，难怪中介会说让我们把钱打到他们店长的个人账户，这要是有胆大的买家打过去，估计房款要肉包子打狗，有去无回了。于是18号我就给中介发了微信，说这个房子感觉很复杂，不想买了。

但自从认识女业主以后，她知道我虽然没有做律师，但是是法律专业在做投资工作的，就总跟我联系，让我帮帮她，说她实在是走投无路了，身边的人都在害她，于是，我就是跟她说，如果她有什么不懂或者要签的文件，我可以帮她看一眼。结果我才知道，在我之后，中介还卯足了劲带了好几个客户去看房，她还微信告诉我中介19号还上门要了业主的联系方式，还借口有一个客户要让她解押房屋，让她从中介那里借高利贷，把房子做二抵，听到这个，我立马回信息告诉她千万别，她现在的情况已经没办法再负债了，而且真正有意向买房的客户是可以自己想办法解押的，你一分钱房款都没拿到，要去借几百万日息这么高的高利贷过桥解押，最后一定是把自己搞死，她听了我的建议，没有再借款，也没有抵押，于是发微信来感谢我。

公司的共同困境：没有钱，没有人，没有经验。

实际上，在劳务行业中，一开始没有钱也没有人真的不是什么大不了的事情，因为劳务行业本身并不是重资产型创业。

随着互联网的发展和短视频平台的成熟，慢慢会有一个稳定的招聘渠道。但是，如果没有经验，那么很容易被欺骗；如果不知道如何选择合作伙伴或不知道公司是否可靠，那将是非常危险的。

01

不能单纯依赖合同

许多新手都高估了合同的效力，并认为无论公司规模大小，只要他们签署合同并就结算周期和标准达成协议，就可以高枕无忧。

现实情况是，在劳务行业，特别是在上游派遣公司和下游招聘公司之间，对合同的重视度较低，是否签订合同都没有关系。

原因很简单：法律是解决劳务行业经济纠纷最昂贵的方法。

另一方违反合同，不汇款、不解决，您需要通过合同解决问题，您需要聘请律师，需要支付律师的20％-30％的高额佣金。

进行过诉讼的朋友都知道，经济纠纷从起诉到获得金钱需要几年的时间是正常的，而且时间成本很高。如果是一家小公司，则可能由于资金链断裂而导致关闭。

如果工厂存在经营问题并且无钱解决，即使赢得了诉讼并且出售了资产以执行资产，也应优先支付员工的工资，遣散费等。

此外，在许多有业务问题的工厂中，固定资产可能已经抵押了贷款。

如果第一手派遣公司的运营出现问题，则实施起来会更加困难。与其他行业不同，劳动服务公司根本没有固定资产，只有少数人购买办公楼。因此，不要以为签订合同是可以保证的。选择高质量和诚实的合作伙伴并提前预测运营条件是规避风险的最佳方法。

合同应签署，但不应依赖。

02

谨防付款拖欠

如果是刚刚成立的下游小公司，那么启动资金会很小，甚至有些人是从家人和朋友那里借来的钱创业。

我们合作的上游调度公司不是骗子，也不是在蒸发，而是由于各种原因导致付款速度慢或付款尚未结清。

如果延迟时间足够长且金额足够大，那么足以使这些小公司存活下来。

即使是小镇的中介人，也都是自己雇佣的人。如果长时间未领取费用，则可以在早期支付部分费用。但是现在，能支撑一家小型劳务公司多长时间来支付成千上万的费用？

而当遇到纯粹具有欺骗性的上游公司或个人时，它不支付任何费用就从你的世界中消失了。在市场高峰期，如果20人的费用结算存在问题，则完全有可能关闭一家初创的劳务公司。

03

不会驻厂管理

作为初创劳务公司往往存在一个思维误区，觉得只要把人招进厂，那就能万事大吉，舒舒服服地等着甲方打款。

实则不然，工人进厂只是完成了服务的第一步，如何让工人们长期稳定地在厂内工作下去才是服务的重中之重。

住宿条件太差，舍友关系不好，甲方基层管理员工态度不好.....等等，你想象得到或是意料之外的小事都有可能成为工人离职的原因。而在我们这行，很多劳务公司的口碑都是靠着务工人员间口口相传积攒来得。

如果没有驻厂管理能力，辛辛苦苦招来的人离职事小，做坏自己口碑事大。往后当客户继续用工时，而你因为公司口碑不好，无法按时按量的招人进厂，久而久之客户也会随你而去。

所以，劳务公司一定要做好驻厂管理，帮助招来的工人解决问题，做好安抚工作，确保能够完成工期。

1、 诉讼过程中的常见法律问题

①、保证人保证期间问题。

保证分为一般保证和连带保证，现在不良债权大都采用连带保证的方式进行担保，而连带保证约定的保证期间分两种：一种是未约定保证期间的，从主债务届满之日起计算六个月；第二种较为常见，银行流动资金借款合同一般约定为连带保证期间为债务期满后2年。

最高人民法院对《关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函》的答复确认了金融资产公司可以通过债权转让公告或通知的方式造成诉讼时效中断。这时问题就来了，保证人的保证期间是除斥期间，不能中断、中止和延长，虽然资产公司通过公告的方式中断了诉讼时效，但是保证期间不会中断，如果没有在这个期间内对保证人提起诉讼，保证的权利本身已经消灭。

最终结果是可以提起诉讼，但是已经没有追究保证人责任的权利，所以一般金融机构都会直接起诉主债务人和保证人，如果出现这个问题，目前尚没有相应的司法解释进行解决。

额外提及一个问题，未经生效判决确认的债权，其他资料遗失都有办法补救，但是保证人的保证合同想补都没地方补，因此，保证人的保证合同应当重点保护。

②、诉讼保全问题。

有些投资人对于已经办理了抵押登记的抵押物，认为基于优先受偿权的保障，不存在会使合法权益受到难以弥补的损害或其他使判决不能执行或难以执行的情况，因此没有认识到财产保全措施的必要性。但实际上，即使办理了抵押登记，亦应对抵押房屋采取财产保全措施。尽管民事诉讼法司法解释规定了人民法院对抵押物采取保全措施，不影响抵押权人的优先受偿权，但这仅是就实体权利的规定。

而在司法程序中，基于首封法院对查封财产的优先处置权，会使抵押权人丧失主动权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。举个列子，我曾经碰到一个案子，厂房抵押给温州某银行，诉讼时该厂房已被外省某法院查封，该法院即不推动执行程序进行厂房拍卖，也不愿意移交案件至温州法院，甚至提出了条件，要求我们放弃部分优先受偿权，以保障他们的案件可以在拍卖款中获得部分款项，这就是首封的作用。

司法实践中，不同阶段申请财产保全的程序存在差异，各地法院对于提供担保的具体要求不同，再加上管辖法院办事流程的差异，实践中保全也会遇到重重障碍。部分法院对该类案件的保全申请设置较高的门槛，给申请人设置障碍。

例如：在申请人已提供符合规定的担保函外，额外要求提供抵押房屋的评估报告、以及不少于保全数额20%的现金担保等，因此，在涉及具体案件时，需要与保全法官进行充分的沟通。其实，根据最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定（法释【2001】12号）第五条的规定金融资产管理公司是可以不用提供担保的。

③、诉讼主体变更问题。

金融资产管理公司在不良债权引发的案件诉讼和执行中，遇到部分法院不同意变更诉讼、执行主体等问题。比如，某金融资产管理公司受让银行不良资产包后，针对包内一户银行正在诉讼的债权申请法院将资产管理变更为原告，但是法院拒绝变更，而是让银行撤诉后金融资产管理公司再行起诉。

再比如，某金融资产管理公司受让银行不良资产包后，针对包内一户银行正在诉讼的债权申请法院将资产管理变更为原告，但是法院拒绝变更，而是以银行将债权转让后不再是债权人为由裁定驳回了银行的起诉。

根据最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定（法释【2001】12号）第二条、最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知法[2005]62号第三条的规定法院应当根据债权受让方申请变更诉讼或者执行主体。

④诉讼程序耗时问题。

一般一户不良债权从诉讼到执行处置是一年左右，但是如果债务人最大程度利用诉讼程序，一户不良债权可能二年都无法判决生效。我给大家介绍一下为什么会出现一年左右的就能处置和二年都无法判决生效的情况。

我们可以假设有一户房产抵押的不良资产，抵押物是一套面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。

假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：

（1） 处置机构到法院起诉借款人，法院立案受理。法院立案受理后会向债务人发送《开庭通知书》，6个月审限内审结案件。

（2）借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。

（3）胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程，根据抵押物的不同评估时间为2天-1个月不等。

（4）在执行判决后最好的情况是此房空置，顺利进入司法拍卖程序，挂拍公告1个月，拍卖成交后1个月内缴纳拍卖费，分配拍卖款（未超出最高额抵押限额直接领款，超出最高额抵押限额需要些分配方案）。 最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。

以上是最顺利的处置流程，大约一年左右能实现资产变现。

但是如果对方利用诉讼程序制度拖延时间就会出现以下情况：

①、在法院发送《开庭通知书》后，发现借款人或者保证人失联了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在被告失联的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。

②、2个月公告期满快要开庭的时候，被告提出管辖权异议，不论该异议是否合法合理，法院都需要立案，管辖异议受理通知书又需要2个月公告期。在极端一点，如果是个人提出的管辖异议，没有联系方式和地址，没有缴纳50元管辖异议诉讼费，缴费通知也额外需要2个月送达公告时间。

③、管辖异议受理通知书送达后，法院以最快时间做出驳回裁定，我们假设当天就做出裁定，然后继续公告送达2个月。

⑤ 、驳回裁定送达后，开庭时间又要重新安排，重新送达开庭通知书，公告时间2个月。

⑤、现在终于可以开庭了，这时离我们提交起诉书已经过去了8个月以上了。法院为避免当事人上诉，肯定会仔细再仔细的核算利息计算问题（注：其他材料肯定没有问题，被告一般都是以利息问题提起上诉），假设半个月内判决，然后我们继续等待2个月的送达期。

⑥、判决送达后，被告在15天上诉期内以平邮挂号信的方式邮寄上诉状，一般时间需要半个月，等一审法院收到上诉状再移交卷宗到二审法院，此时，距我们提交诉讼材料最少过去12个月。

⑦、然后二审法院再公告送达开庭通知，开庭判决，再公告送达判决书。判决生效后申请强制执行，这中间最少过去半年以上。这还是在法院以最高效率进行裁判的情况下所计算的时间，如果法院比较忙，没办法即使安排开庭，开庭排期时间再增加一点，基本上2年时间就过去了。

2、 执行过程中的常见法律问题

常规情况下，处置方都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的麻烦。

①抵押物非处置方首封，需要首封法院推动才能进行司法拍卖，使得处置方在后期的司法拍卖中较为被动。

由于多种原因，一些借款企业或担保企业在银行的抵押物往往被多家执法机构查封，如果抵押物被他人首封，处置方即使抵押手续完备也不能独立推动司法拍卖，商业银行对此反响不断。

在社会各界的强烈呼吁下，江苏省高院执行局对首封法院怠于启动拍卖的情况作了推动，发布了《关于执行疑难若干问题的解答》，其中，对同一财产被多个法院查封，而首封法院怠于处置查封财产的情形进行了规范，但具体措施在基层法院还未落地或者执行不到位，大量抵押物均由于处置方非首封而导致无法推动执行。

此外，个别债务人为了在后期处置中掌握一定的谈判权，在风险暴露前就采取措施对抵押给银行的抵押物进行恶意查封。如某客户自身经营不佳，自知银行贷款难以到期归还，抵押人就通过民间借贷债权人对抵押物先行查封，导致处置方推动困难，并以此要挟，在后期与处置方的谈判中要求对利息甚至部分本金进行减免。

②、抵押物房产、土地分开抵押，需与其他抵押权人共同处置。

由于部分地区抵押不够规范，一些借款人在取得土地证后将土地抵押给甲，用甲的贷款进行项目建设，待项目建成后，又将办妥产权证的房产抵押给乙，再次在乙办理贷款，一旦借款人发生风险，无论是甲或是乙都将无法单独处置抵押物，导致了单靠一方抵押权人无法推动处置的情况。

③、处置过程中遭遇地方保护主义的阻力

现阶段，企业大多与地方政府关系千丝万缕，出于种种目的，一些地方政府会对不良资产处置抵押物设置障碍。如某企业抵押贷款产生不良，迟迟不还，进入法院执行阶段后，借款人住所地的区政府却正式发函至法院，声称该企业债务众多，为了维护当地社会的稳定，要求对该企业诉讼案件进行集中、整体处理(实质是抵制对抵押物的处置)，并要求法院停止执行，最终还得到了当地法院的认可。据传闻，我们前两年这里的法院有一份地方保护企业名单，在名单上的企业的基本户是不允许查封的，而且所有的执行案件都要暂时搁置，当然，我没有亲眼看到这份名单。

④、抵押物拍卖变现时，法院对银行受偿范围进行了限定。

受偿范围仅限于房产登记部门登记的债权金额，不包括利息或实现债权的费用。例如，江苏省高院公布的《关于当前商事审判若干问题的解答》和《江苏省高级人民法院执行局关于印发〈关于执行疑难若干问题的解答〉的通知》，将担保范围限定在抵押权登记簿登记的范围内，银行贷款的利息和费用得不到法院支持的情况可能会越来越多。如某客户，抵押登记时债权金额仅登记了本金500万元，判决中法院认定银行仅能就该500万本金优先受偿，而利息和相关费用只能作为普通债权处理。

⑤、抵押物上附有租赁，从而给正常拍卖造成障碍。

银行贷款的抵押物上通常会附有租赁合同，由于法律上有“买卖不破租赁”的规定，即：如租赁合同发生在借款人在银行借款前，或租赁合同是经银行同意的，即使抵押物进行拍卖，此前的租赁合同仍然有效。当然，该项规定在保护承租人权益的同时，也为抵押人编造虚假租赁进而阻止银行处置抵押物提供了便利。有这么个案例，抵押在先，租赁在后，应为租金直接交付银行，所以租金交付是真实存在的，虽然根据法律是可以进行执行，但法院对这种情况没有办法采取强制措施，因为如果执行就会产生更大社会矛盾。

⑥ 、唯一住房或者有人居住的住宅，法院一般不支持推动执行。

对于住宅进行抵押的贷款，可能会遇到抵押人用唯一居所抗辩执行的问题。某客户的抵押物为一套别墅，但在执行时，由于被执行人提出，该抵押物为其唯一居所，即使该房产为别墅，借款人有较强的经济实力，法院也不支持推动执行。此外，法院在执行中，对有人居住的抵押房屋，不管是其他民间借贷债务人或是租赁户，甚至，抵押房屋中存有物品，法院也大多不愿推动执行拍卖。最近，全国各地都在解决执行难问题，像这种别墅类的单独住房已经有处置的先例了，但是推动难度还是非常大。

⑦、多个抵押物登记在一个他项权证项下，房产登记部门不予分套解押。

如借款人李某，担保方式为三处住房抵押，进入执行阶段后，由于三个抵押物位于同一个他项权证上，具体操作中，房管局不支持单套解押，这就要求必须保证三套同时拍卖成功才能解压。执行法官认为该三套抵押物同时拍卖成功存在一定难度，如只成功拍卖出一套或两套，又担心会损害竞买人的利益，故迟迟不愿组织拍卖。

⑧、转让税费高企导致执行难。

我国对工业用地、商业用房和民用住宅转让的税费是不一样的，且前二者远高于后者，这给工业用地、商业用房的拍卖带来了一定的难度。如，借款人王某在某银行以购买商业用房及装修使用为名申请贷款，并将该商业用房抵押给银行，后借款人资金链断裂，造成近1.5亿元的不良贷款。

银行在拍卖处置抵押物的过程中发现，该抵押物前手交易价格为8000万元，法院拍卖评估价2.5亿元，账面增值较快，而目前，二手商业用房主要税种有：契税3%，营业税(差额的5.6%)，个人所得税(差额的20%)，印花税0.05%，土地增值税(差额的30%)，如果以8折价格拍卖成功，将产生约4000多万元的税费，正是由于这笔难以承受的高额税费，导致最终流拍，该抵押物至今迟迟无法处置。这种情况也存在于很多企业的厂房，因为厂房为企业买地建设，建筑成本较低，导致增值部分缴纳税负极高，部分地区甚至达到成交价的30%左右。

3、其他常见法律问题

①尽职调查容易触犯刑法。不良资产处置中诉讼和执行以外占比最重的就是尽职调查，2017年5月9日,最高人民法院与最高人民检察院联合发布《关于办理侵犯公民个人信息刑事案件适用法律若干问题的解释》，明确规定非法出售个人信息获利5000元可入刑;侵犯个人信息致死最高可判刑7年，直接导致不良资产前期调查难度增加。

何谓非法出售个人信息呢？

比如，除了四大及各省的AMC，其他企业和个人未收到银行的竞价邀请，没有权利调取即将售卖的不良债权中包括主债务人、保证人、抵押人、抵押物的基本信息，这种基本信息包含所有未在网络上公布已由公众知晓的信息，对我们最重要的就是各债务人名下的房产、土地、车辆以及它们的抵押、查封信息，这则司法解释的公布对尽职调查工作产生了巨大冲击。

②非AMC受让不良债权后不再继续计算利息。

根据法无明文规定无溯及力的基本原则，《海南座谈会纪要》仅应适用于发布之日（2009年3月30日）后尚在一审或者二审阶段的涉及最初转让方为国有银行、金融资产管理公司通过债权转让方式处置不良资产形成的相关案件。人民法院依照审判监督程序决定再审的案件，不适用《海南座谈会纪要》。

2009年9月25日，在最高人民法院《关于如何理解最高人民法院法发（2009）19号<会议纪要>若干问题的请示之答复》（[2009]民二他字第21号）中明确了“《纪要》的精神和目的，涉及非国有企业债务人的金融不良债权转让纠纷案件，亦应参照适用《纪要》的规定。

债务人未对不良债权转让合同的效力提出异议，但案件的事实和相关证据情况能够引发人民法院对不良债权转让合同效力产生合理怀疑的，人民法院可以依职权主动审查不良债权转让合同的效力。”也即当债务人为非国有企业的金融不良债权转让的案件，在诉讼阶段，应参照《海南座谈会纪要》的规定执行。

2011年最高人民法院通过（2011）执他字第7号文的形式，明确将《海南座谈会纪要》的适用范围扩展到不良资产转让案件的执行阶段。答复函的主要内容为 “在执行程序中，涉及金融不良债权转让的案件，应当参照适用最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的相关规定。

非国有金融机构受让人向国有企业债务人主张已发生转让的金融债权利息，应当按照第九条的规定执行，即以借款合同本金为计算基数，利息计算至金融不良债权转让之日止，不能计收复利。”即当非国有金融机构受让人在执行程序中向国有企业债务人主张权利的不良债权转让案件中，应适用《海南座谈会纪要》的规定，利息只能计算至金融不良债权转让之日，且不能计收复利。

2013年11月26日，最高人民法院通过（2013）执他字第4号函的形式，将《海南座谈会纪要》的适用范围进行了再次扩展。该批复函的具体内容如下：

一、非金融机构受让经生效法律文书确定的金融不良债权能否在执行程序中向非国有企业债务人主张受让日后利息的问题，应当参照我院2009年3月30日《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》的精神处理。

二、根据《海南座谈会纪要》第十二条的规定，《海南座谈会纪要》不具有溯及力。《海南座谈会纪要》发布前，非金融资产管理公司的机构或个人受让经生效法律文书确定的金融不良债权，或者受让的金融不良债权经生效法律文书确定的，发布日之前的利息按照相关法律规定计算；发布日之后不再计付利息。《海南座谈会纪要》发布后，非金融资产管理公司的机构或个人受让经生效法律文书确定的金融不良债权的，受让日之前的利息按照相关法律规定计算；受让日之后不再计付利息。

最高人民法院通过该批复确立了在非金融机构向非国有企业主张权利的不良债权转让执行案件中，利息计算适用《海南座谈会纪要》。由于《海南座谈会纪要》不具有溯及力，因此涉及跨越《海南座谈会纪要》发布日期的不良资产转让案件，其利息计算至《海南座谈会纪要》发布之日；在《海南座谈会纪要》发布后受让的不良资产转让案件不再计付利息。

在最高人民法院2014年1月15日自身审查的执行复议案件[（2013）执复字第7号执行裁定书]中，也已明确将（2013）执他字第4号函确立的原则进行了充分的适用。

高利，常伴勒索；集资，必然诈骗

非法集资，是多年以来，政府职能部门所重点针对打击的违法犯罪领域，以全力保护着群众百姓辛苦积蓄和养老所储的人民财产安全。然而同期，其类违法操作者的手段与模式，也在同步发生着技术性更加隐匿、群众伤害性更强、欺诈特征更加明显的更新与升级。

综合其他省市新闻及网络媒体等报道，此类以涉众吸储集资、扰乱金融秩序、侵害人民群众财产的现象，不是个例 ，性质程度结果不一，各地事件屡有发生。此类组织架构，运作操作方式不一，但是核心运行的外部特征，均多以制造公众人物光环，博取社会各界认可，出入彰显尊贵，摆晒装扮会所，身披投资公司外衣，虚构增值项目运作，以迷惑人民群众的信任，吸集群众百姓积蓄；内部实质，却以笼络各类人员，暗施非法集资的同时，高息放贷，在吸储群众资本的同时，吸食群众血液，以维系自身生活品质的奢华与高端；资金风险一旦失控，便将群众资产以制造债务、伙同配合、欺骗蒙蔽、欺诈注销、对应甚至虚假诉讼的方式占为己有、或者施以嫁祸。

打击金融违法犯罪，政府各职能部门，为了维护社会的稳定、保护人民群众财产的安全，付出了巨大的辛苦，并且社会金融秩序整体的改善成果显著，但同时，不排除以非法集资为目的核心的违法犯罪模式，也会向着更加规避、更加隐蔽的方向发展，建议政府相关职能部门，根据金融违法行业组织，向专业化、隐匿化、系统化、技术化形态发展的更新与升级，实行深入研判和警惕，予以严厉的打击。

同时，建议将一线宣传防范工作长期化、立体化、综合化，全面提高、深刻加强群众的甄别和抵制能力，特别是市区结合部及城乡部生活的群众百姓，对掌握社会行业信息量的及时度、清晰度相对较低，一生辛勤劳作，生活省吃俭用，积蓄着实来之不易，一旦吸集被骗，一个家庭的生活和养老，便彻底的陷入了无助的深渊。

打击非吸，持之而以恒，任重而道远，全力加强群众自我保护意识，抵制叠息套利诱惑，从而时刻警醒提防，识别不良，远离集资，家园安康。

项目完成，账面利润500万，股东分账却发现没赚钱？问题出在哪里？

湖北一位做房产中介的朋友，19年时候行情还可以，手下90多家门店，去银行看到11套住宅不良资产包，评估价1500w左右，以600w价格买下的，最终1100w卖出。账面利润500万，股东分账发现没赚钱，问题出在哪里？

第一：过于自信，缺少敬畏之心

自己拥有600多号员工，以为处置很简单

第二：尽调不充分

资产包对应11个债务人，有的债务人背后三五个债务人，还存在多轮查封

第三：时间成本

由于尽调不严谨、司法程序经历了一年半才处置出去

第四：资金成本

不懂配资 股东出资200万，找担保公司贷款400万，按天收利息，时间拖长了，利息去到200-300万。

由中国人民大学破产法研究中心、北京市破产法学会、浙江省法学会、浙江省破产管理学会联合主办的“MAX价值云端峰会”将于2021年8月18-20日举行。

此次云峰会的目标是为优化营商环境、打通国内大流通、推进破产案件处理信息化。

本次云论坛由徐阳光教授主持，并以其为总策划、总导演，共邀请了来自全国30余个省市170余名业界人士的意见交流。

笔者在访谈中发表了一篇以《银行不良资产处置正在从执行时代走向破产时代》为题的报告，这篇文章是根据云峰会上的视频剪辑而成的。

长期以来，银行不良资产的司法处理都是以申请强制执行为主要方式；尤其是《企业破产法解释二》将保证债权也必须在破产程序中得以实现的情况下，更是令人“谈破色变”。他们相信，一旦陷入破产，就意味着长期的等待；在破产的情况下，优先受偿权将会被吞噬。但是，近几年，有些具有预见性的银行、资产管理人，开始主动提出破产申请，他们觉得与执行相比，破产有更多的优势。

第一点，让“办理破产”网上拍卖把资产估价交给市场

破产法是市场经济法制的重要组成部分，它的特殊性、复杂性和专业性。在世界银行的商业环境评价系统中，“办理破产”被列为十个主要的指标。“办理破产”涉及的范围很大，涉及到的知识结构也很复杂，可以说是“案件与执行相结合、开庭与开会、谈判与裁判相结合”。

近几年，最高人民法院积极推进破产审判工作的专业化，现已建立了14家破产法庭、近100个清算与破产审判庭，并设有专门的破产合议庭。全国各级法院建立管理人名录，共有5060家中介机构，703家个人管理人，目前全国共有131家管理人协会。但目前，虽然各地都在积极探索破产审判，但债务人和债权人的破产申请意愿较低、债权清偿率低、审理周期长、运行费用高等问题仍然存在。

第二，以市场化的方式实现资产的最大价值是破产法的根本

徐阳光认为，要使债权人的利益最大化，最基本的方法是使债务人的财产价值达到最大。目前我国《企业破产法》引进了以市场为导向的破产制度，并着重于以市场为导向的法律制度，而实现债务人财产利益最大化的关键还在于资产的市场化处理，许多业内人士也就目前的破产网拍的经验与感悟进行了交流。

“由于网上拍卖的便捷、快捷、影响力大，使得拍卖的门槛降低，使得网上拍卖逐渐流行，并在破产案中起到了重要的作用。”北京大成高美丽认为，在制定相关法律法规时，应注意以下几个方面：第一，最大限度地发挥拍卖资产的价值；三是债权人大会的基本原则与基本原则的衔接。

第三、统一处理的优点

在处理担保财产时，往往会碰到这种情况，即不能保证债权人的第一次申请，而由其他普通债权人提出。虽然2006年，最高人民法院颁布了司法解释，规定第一封法院在查封60日内不对外公布拍卖公告时，应将其转交至该法院。但是，这项规则实际上并没有得到很好的实施。

首先，该条款包括第一封是保留的，也是必须的。但实际上，由于是司法解释，法院对此并不熟悉，也不愿实施。其次，一些首封法院会先进行一项鉴定，并以此作为拒绝转让的理由。有些法院根本就没有任何理由不将其转让。但是，一旦进入了破产程序，其全部资产就必须由破产法庭来处置。

另外，在司法实践中，一项不动产有多项抵押、多项查封，例如一间酒店，由于有各自的房产证，大堂、餐厅、客房被分别抵押、分别查封的情形屡见不鲜，但单独处理会影响其职能，无法达成交易，在执行中要协调和整体处理都非常困难。但是，如果是破产，这个问题就不存在了。

第四、夯实根基：对个人破产和债权集中清理的司法探讨

深圳破产法院综合事务处处长景晓晶表示，《个破条例》的执行仍存在许多问题，例如，在免除责任方面，我们发现中国民众的偿债意愿较强，债务人一般会要求免除金融机构的债务，而对天然债权人，例如亲友借款，则不愿免除责任。因此，我们希望通过引进破产管理金融机构来进行调解，通过多元化的解决机制，帮助债务人实现债务减、免、缓。

“在法庭上，我们更注重的是清晰的标准，比如，在执行法律时，人们会不断地问一个问题，那就是如何证明一个人是诚实的，而不是一个不幸的人？“诚实与不幸”这两个字，似乎更符合主观与客观的双重标准，这就要求法律做出公平的判断，包括对债务人的真实情况的判定，以及对债务人的核查。”景晓晶表示：“《深圳经济特区个人破产条例》自颁布以来，至今已经有一段时间了，但个人破产制度的发展和制度的完善，仍然任重道远，需要我们共同努力。”

第五，在优先顺序方面具有更大的优势

在实施过程中，抵押权利往往面临着税务优先的问题。《税收征收管理法》第45条指出，在抵押物之前，若已有纳税义务，应以纳税为先。虽然学者们对这一条款提出了质疑，认为它是一种“国家为民”的规定，但它终究是一种法定的规则，它也只有遵守。但是在破产方面，情况就不同了，国家税务总局在2019年颁布了48号文件，明确了在破产程序中，税务部门必须根据《破产法》的有关规定，对企业进行纳税申报。这句话的意思是，在破产诉讼中，无论债务是在设定了抵押物之前，还是在抵押物的后面。此外，实质合并和统一审理还具有否认关联企业成员之间的债权债务、对关联企业成员之间的债务进行降级处理（不承认关联企业成员间因物保产生的优先受偿权，关联企业成员间的债权作为劣后债权处理）的功能，对其他与破产企业没有关联关系的债权人的受偿有利。

第六，处理效率不高

人们广泛接受的事实是，实施过程的时间要比破产程序缩短。但实际操作中，执行机构的困难在于，他们好不容易拒绝了当事人的异议，将自己的财产送上了拍卖平台，而债务人、债务人、查封顺序较晚的债权人则提出了破产诉讼，这让他们之前的一切努力都白费了。债权人提出破产保护，等于是在为债务人解决最后一击，节省了不少时间。

而且，按照《破产审判纪要》、《九民会议纪要》的规定，对于债务人的特殊财产，具有担保权的债权人，可以随时要求对其进行变价处理，并行使优先受偿权。

在破产重组过程中，若不能满足以下条件：

1.重整需要的抵押品；

2.如果担保人的抵押品受到损害或其价值显著降低，危及保证人的权益时，其应按其降低价值给予保证或赔偿；在保证物权人恢复对担保物权的行使之前，管理人应将其拍卖、变卖所得的价款，在支付拍卖、变卖费用后，优先清偿担保物权人的债权。此外，司法解释也使担保人与管理人可以就担保物的维护、变价、交付进行协商，以鼓励管理人改善变价的效力。

（2022.10.08）宏观经济运行面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的“三重压力”，不良资产的化解速度也应与时俱进。行业下行之下，价值与价格存在错配。衡量项目的未来收益，亟需与时俱进的底层逻辑。环境将考验我们如何把握新机遇实现重组收益。

不可否认的是，传统的“大规模资产包”、“资产剥离”、“协议转让”逐渐偏离市场的审慎性原则。以多途径化解风险资产，用新思路拓宽不良资产的处置渠道，不仅仅只是补偿性行为。

此轮化解债务风险的过程中，全国五大AMC在参与范围和力度上有所收缩，地方AMC的身影频现。据券商测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元，涉及到的出险企业数量已经超过30家。从行业情况来看，地方AMC机构更加偏爱“债务重组”、“不良资产证券化”以及“债券转让”的方式，以应对处置周期长、成交价格低等问题。

要关注到的是，不良资产处置的风险甚至延伸到了资产管理公司。相较于全球同类型公司，中国不良资产管理公司杠杆水平较高。同时较大的拨备压力将拖累其盈利增长，并使得资本内生能力减弱，或限制其继续收购承接不良资产的意愿。目前政府及监管正通过引导不良资产管理公司回归主业、资本补充、加强政策支持力度等方式以缓解行业经营压力。

与此同时，参与主体规模也逐渐多元化。从最初的四大国有AMC逐步扩增为地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等。这些企业与机构在加速房企化解债务风险、助力出清、盘活存量资产以及修复行业信用等方面举足轻重。

企业层面，部分企业的债务违约引起了投资者的恐慌，债券融资已然“腰斩”，现金流承受巨大压力。同时“融资缺口”将开发商拉入流动性危机与“资不抵债”的泥潭中。如何在房地产低迷期阶段，助力企业化解债务风险，准确归纳不良资产和挖掘剩余价值与投资收益，是各大金融机构与房企无法避免的问题。

当前的不良资产市场可谓是“良莠不齐”，市场很难给予完全精确的估值。对于存在较大升值空间且具备潜在现金流的不良资产，资管公司与房企等机构针对标的选择最佳的资产重组、重组模式、完善公司治理方式，以提升整个项目的收益。具有长期价值的不良资产，当前“债转股”模式受到青睐。虽然是较为传统类的不良资产处置模式，但同样具备现实意义。不过，如何确保原债权的本息、可观的现金回报率，同样不容小觑。

除此之外，房企资本市场的“并购”概念越来越受到关注。

观点指数调查发现，自2015年开始，房地产收并购便开始形成规模，2021年数量超过45起，金额也超过370亿元。从目前案例来看，收并购市场呈现出资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。2021年的房企收并购中，买方集中于头部企业，如龙湖、万科、招商蛇口、碧桂园等超大型房企。

值得注意的是当前近30%的项目是由多家企业合作开发，但当其中一家企业或项目流动性不足，其他参与房企很难“独善其身”。优质企业是否愿意收购出险项目或困难企业成为未知数。

11月3日，"2022观点资本圆桌"将邀请诸多投资机构、业内标杆，以顺流逆流中的投资为焦点，探讨地产金融机构该如何破局，找寻新的增长机会。其中，将聚焦于不良资产的探讨。

不良资产其实是一个很宽泛的概念，主要是指银行的不良资产，但不仅限于银行。政府、证券、企业都会涉及不良资产。总的来说，不良资产涉及的面很广。

银行的不良资产最主要的是不良贷款，是指借款人不能按期、按量归还本息的贷款。

1998年以后中国引进了西方的风控机制，将资产分为“正常”、“关注”、“次级”、“可疑”、“损失”五级分类，后三类就是不良资产了。除最主要的不良贷款以外，银行的不良资产还有不良债券等。

今天钱律主要给大家说一下企业不良资产和不良资产的处置。

企业的不良资产主要分为实物类不良资产、债权类不良资产和股权类不良资产三大类。

实物类不良资产：主要是指技术落后、市场价持续下跌、长期闲置的设备；房屋建筑等不动产；正在进行的工程和项目等。

债权类不良资产：债权类不良资产是指长期难以回收的、预计可能产生坏账损失的应收账款、其他应收款、担保损失及其他不良债权。

股权类不良资产：股权类不良资产是指长期投资可收回金额低于其账面价值的长期股权投资损失。

从字面上来看，不良资产的“不良”指的是这个资产所涉及到的债权债务关系较多、权证所属复杂不明确、过户交易有很多困难和障碍等，而不是这个资产本身的“属性”不好。相反，很多不良资产的本身是很优质的，结构、采光、地理位置等等。通俗来说，被叫做不良资产有可能只是这部分资产被错放在不合适的位置而已。

那么不良资产如何处置呢？

诉讼追偿。司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。

资产重组。资产的重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。

债权转股权。债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准,将银行转让给资产管理公司对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。

公开拍卖。公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高竞价者的买卖方式和交易活动。

协议转让。协议转让是指在通过市场公开询价，经多渠道寻找买家。

资产置换。资产置换是指两个市场主体之间为了各自的经营需要，在通过合法的评估程序对资产进行评估的基础上，签订置换协议。

租赁。租赁是指在所有权不变的前提下，出租者通过采取契约的形式所出租的财产按照一定的条件、期限交给承租者占有、支配和使用承租者向出租者交纳租金。

破产清偿。破产清偿是指债务人依法破产，将债务人的资产进行清算变卖后按照偿付顺序，金融资产管理公司所得到的偿付。

不良资产的处置过程中往往伴随着很多法律纠纷和法律问题，盈科济南律所拥有专业不良资产团队，全流程协助你处置不良资产，如有需要可以后台私信我进行联系，让你的资产在对的时间对的地方发挥最大的价值。

引言：不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。

本期为大家带来实战不良资产系列十三：不良资产投资的估值和定价考虑（上）。

​一、不良资产投资的收益来源

不良资产的收益主要来源于以下几个方面：

① 银行让利：不良资产主要指五级分类贷款中的后三类，这些资产银行一般会打折出售，投资机构需要测算上述不良资产中本息实现的概率，银行的转让价格和最终本息实现的数额就是投资机构利润的空间；

​② 信息的不对称：不良资产的行业中存在着明显的信息不对称，有些投资机构能够通过特殊渠道获取有价值的信息线索，或者在处置方面具备特殊优势，则有机会取得较大的获利空间；

​③ 国家信用体系的完善：由于我国逐步建立和完善的失信人制度及限制高消费制度，增加了执行案件的成功率；另外，已经建立的与银行紧密相连的信息化系统，使得法院能够通过网络进行查询与冻结，大大加快了案件的执行效率；

​④ 资产升值：在不良资产的发展过程中，很多不良资产的债权随着抵押物，包括固定资产的不断升值得到全部解决，甚至能够给债务人留下一部分财产；

​⑤ 并购重组：不良资产投资中将有大量产业投资方参与，通过发挥其自身优势，寻找一些符合自身发展产业链条的能够为其有效利用的企业和生产要素，从而实现债务人与投资人双赢的局面。

​二、金融不良资产的价值评估方法

​金融不良资产的价值评估方法主要有：账面价值法、会计估算法、协商定价法、市场定价法、分级计算法和中介机构评估法。

​1. 账面价值法。账面价值法是最简单的定价方法，即依照原贷款的账面价值以及预定的未来现金流收入作为定价，这也是不良贷款所能获得的最高定价。账面定价法的优点有三方面：

① 简单易行，只要贷款逾期超过一定期限，被界定为不良贷款后，就可以按照账面原值进行剥离；

​② 交易成本低，买卖双方无须聘请中介机构进行评估，也不需要经历漫长的谈判过程，从而节约了大笔经纪费用和谈判成本；

​③ 在我国有着特殊的作用，即在规避一些理论禁区和避免引发人们关于国有资产的争论方面，有着其他方法没有的优势。

​但账面定价法也同时存在很多不足之处，主要表现为：

​① 没有考虑不良资产在有无抵押物、借款人的信用等级、借款企业的未来现金流等方面的不同，没有体现区别对待；

​② 不良资产本身就是无法收回或者是无法全额收回本息的贷款，按照这种定价方式剥离不良资产，资产管理公司必然亏损，购买者的积极性受挫，从而使不良资产的处置陷入困境，难以进一步推行下去。

2. 会计估算法。会计估算法即事先确定不良贷款出售的折扣率，具体是通过抽样调查取得不良贷款损失的经验数据。例如，某地抽样的经验数据表明，次级贷款损失概率在10%-30%，可疑类贷款损失概率在50-75%，损失类贷款损失概率在80%以上。这种方法操作比较简单，能够节省大量的经纪费用和谈判费用，同时也考虑到了不良资产可能发生的损失；但它也有其不合理的地方，毕竟是一种概率统计方法，对于具体的贷款项目而言，过于简单，而且这种方法确定的低价准确性相对较低，在不同地区、不同银行间的变动幅度较大。

3. 协商定价法。协商定价法是指银行与购买者共同协商的定价，这种方法避免了账面价值的“一刀切”的做法，给予买卖双方较大的商量余地，利于交易的达成，尤其适用于购买者范围狭窄、价格对需求量的弹性作用较大的情况。另外，在双方协商时，还可以就其他一些附加条件进行商量，如资本结构设计，以在价格之外进行利益调整，这也增加了交易成功的可能性。但这种方法的缺陷也是很明显的：一是交易成本很高；二是处置效率低；三是难以避免交易双方达成有损于第三方的交易，道德风险较高，容易引发其他矛盾。

​4. 市场定价法。市场定价法是将不良资产在特定的市场上进行拍卖，由市场决定其价格高低。这种方法的优点在于：一是它所要求的信息披露程度是最高的，可以吸引更多的投资者，能得到一个相对公平的报价，因而对参与者来说也是最公平的；二是投资者通常在购买不良资产之前已经对该项资产进行了充分的评估，有利于提高双方的积极性。但是，由于历史原因形成的不良贷款由市场来决定价格，将会遇到一些政策上的难题，如市场定价与贷款账面价值偏离太远，可能引发人民关于国有资产流失的争论。此外，拍卖时可能会出现信息不对称的问题，一旦信息披露不完整、不充分，则要么影响价格，要么影响到整个拍卖过程，是拍卖失败。市场价格法需要有完善的资本市场，目前我国尚不具备这一条件。

​5. 分级计算法。按照国际通行做法，贷款划分为五级：正常、关注、次级、可疑和损失，后三种合称不良资产。分级计算法则是给予每一级贷款一个折扣率，折扣率逐渐降低。这种方法的优点是计算简便、操作方便，适合于大规模资产转移。缺点是评估的准确性较差，单纯考虑贷款登记，忽视了不同地区、不同银行、不同时间形成的不良贷款的差异。

​6. 中介机构评估法。中介机构评估法是专门的资产评估机构对不良资产进行评估定价。中介评估机构对银行不良资产进行评估定价所反映的资产价值相对比较真实合理，其优点是比较客观公正，能够较好地体现具体资产的价值。缺点是成本较高，对资产评估业的要求也比较高。对资产评估机构来说，不良资产评估定价仍是个全新的课题，如与企业资产评估如何结合、评估方法如何选择、评估指标如何运用、债转股部分如何处理，都没有经验可循。

​三、新包评估的调查范围

​新包的评估指购买前的评估，资产包估值有两种方法，即全面调查估值法和抽样调查估值法。全面调查是将所有的调查企业的估值累计相加后，即可获得资产包的估值；受时间和人员的限制，新包尽职调查一般采用抽样调查的方法，根据抽样调查的企业的估值除以抽样调查资产的债权金额获得一个估值系数，然后用该估值系数乘以资产包债权总金额，可以初步得出对总资产的估值，在根据一些特殊情况进行调整，最后得出整个资产包的估值。对新包尽职调查的抽样，一般要根据资产包的组包特点而确定。可以对资产包中的项目进行分类，如地区较多的，可以按照地区分类尽职调查；涉及执行中、终结、未诉、破产等案件状态的可以以尽职调查执行中的项目为主；也可以按照是否有抵押、担保情况分类，重点尽职调查有财产抵押的项目；对于卖方提供亮点的项目，也可以重点尽职调查这些存在亮点的项目。新包尽职调查选择重点尽职调查项目的方法有很多，可以多种分类方法结合使用，选择有抵押的尚在执行中的、区域相对密集、有亮点的项目进行重点尽职调查。

​四、不良资产投资的估值因素和原则

​不良资产投资过程中，存在多方面影响估值的因素，具体包括：

​1. 资产性质。不良资产投资收益主要来源于资产处置的价格与投资成本的差值，不良资产的处置效果直接影响了投资收益率，不良资产的性质对处置的效率起到决定性作用。例如：对于承债主体名下的或者抵押物中涉及土地的项目，土地的性质决定了其拍卖的周期和价格，如出让地、划拨地、集体地、商住地、工业地或者仓储地，有些土地能够直接拍卖，有些则不能拍卖，有些可以在履行一系列前置程序后才能拍卖。

​2. 资产业态。不良资产项目中涉及房产的情况较为多见，房产处于何种业态也直接关系到不良资产的处置效率。住宅、商铺、写字楼、厂房等处于不同业态的房产，决定了其在市场中的价值和价格。

​3. 无抵押类项目。对于无抵押的项目通常银行打折力度较大，该种项目风险较高，但利润空间也较大，其投资的成功关键在于信息的不对称或者尽职调查和估值的专业性，此类项目估值时应重点关注承债主体的资产情况，通过多种渠道获取债务人和保证人的财产线索，并进行综合评估。

​4. 定价因素。不良资产投资估值时定价是重点，定价应重点考虑资产是否能够快速变现，变现的成本和费用，拍卖过程中因流拍导致价值打折、处置周期延长导致成本加大等因素。

​5. 估值方法。不良资产投资中应遵循多个方法相结合，并重点考虑项目处置过程中涉及的税费或者其他优先债权。不良资产投资是一个高投资、高风险、高收益的一个行业，估值与决策紧密相连。投资机构做出投决报告时主要依据资产信息、价格信息、特殊信息和尽职调查信息，其中最为重要的是尽职调查信息。在利用上述信息评估判决时，应遵循两个原则，即可信赖和可量化。

第一，可信赖原则是指影响估值的要素要可信赖，信息客观真实且综合全面。例如，某项目中涉及抵押物系某市中心位置楼宇一栋，该资产共有三层，其中第一层用于酒店经营，第二层和第三层均用于经营婚庆且被抵押。该项目尽职调查中实地考察了解到第二层和第三层的使用需以第一层作为基础，该情况将会对实现抵押权造成障碍，而经营第一层酒店的负责人虽然表示同意回购第二层和三层房产，但回购的价格却很难达成一致。这些问题均需要在投资决策过程中重点考虑。

第二，可量化原则是指估值的成本与变现要可量化，主要是时间因素和财务成本进行量化计算。在不良资产市场生态中时间成本决定了资金成本，很多投资机构的资金来源由举债或由专业的配资机构配资形成，上述资金来源均有较高的资金成本，而不良资产的处置时间就决定了投资的资金成本，大部分投资机构的投资决策所依据的尽职调查数据来源于专业的中介机构，这些费用均应计算入财务成本中。

​五、不良资产项目筛选的其他重点要素

​不良资产项目筛选是应重点看：

① 有无是否有关系资源，是否可以掌握债务人的资产真实情况，解决信息不对称的问题；

​② 债务人偿债能力的强弱，也就是看债务企业的资金或资产总额的多寡；

​③ 债权占债务人全部债务的比重，偿债是属于“割肉剜疮”，还是“事关生死”；如采取法律措施，分配资产是否能够起到主导作用；

​④ 债务企业资产的可分割性，不动产是一宗还是多宗；

​⑤ 债务企业的整体质量、发展前景，有无起死回生的希望，是否能够进行资产重组。总之，筛选项目就是价值发现，辅以恰当的处置方式，就会事半功倍。不良资产就是发现价值、评估价值、提升价值、实现价值的过程。